2026年作为"十五五"规划的开局之年，房地产市场正处于新旧模式转型的关键期。随着"控增量、去库 存、优供给"政策框架的全面落地，市场分化格局愈发清晰，核心城市优质资产韧性凸显，而低能级城 市库存压力持续攀升。在此背景下，"咬牙买房"还是"趁早卖房"成为无数家庭的两难抉择。事实上，当 前楼市早已告别"闭眼买都赚"的黄金时代，也并非"卖房必亏"的绝境，关键在于精准把握市场趋势。内 行人结合政策导向与市场规律，给出三大核心建议，为不同需求群体的住房决策提供清晰指引。 要做出理性决策，首先需认清2026年房地产市场的底层逻辑变迁。从政策端来看，中央经济工作会议明 确"因城施策控增量、去库存、优供给"，各地将结合人口流动、库存现状实施精准调控，收购存量商品 房转化为保障房成为重要发力点。从市场端而言，行业已进入存量主导的新阶段，改善性需求成为市场 主体，二手房交易占比持续上升，"好房子"与劣质资产的价值分化愈发显著。机构普遍预判，2026年市 场整体趋稳，但核心城市与低能级城市、优质资产与劣质资产的"双重分化"将持续加剧，全国层面的量 价调整幅度虽逐步收敛，但区域差异仍将主导市场走向。这种结构性变化，决定了无论是买房 ...

市场整体趋势预测 - 多家研究机构对2026年中国房地产市场走势持乐观态度，预测房价将止跌企稳 [1] - 高盛预测到2026年二手房价格将逐渐趋于稳定，整体趋势是稳定而非持续下跌 [1] - 中信建投指出房价有望在2026年前后止跌企稳 [1] - 瑞银预测全国房价将在2026年初企稳，比此前预计的2026年年中提前了半年 [1] 政策环境分析 - 2025年政策对房地产市场持续支持是预测成立的前提 [2] - 一线城市限购政策逐步放松，北京、上海、深圳等地相继出台优化限购措施 [2] - 贷款利率大幅下降，购房首付比例从30%降至15%，部分地区甚至更低 [2] - 二套房契税从之前的3%优化降至1%到2% [2] 市场指标与投资回报分析 - 瑞银研究报告提到“租售比”指标，即房屋购买价格与租金收入之间的比例 [2] - 瑞银测算显示，一套价值100万元的房产在3.1%的房贷利率下，为确保房租覆盖月供，首付比例需达到60% [2] - 当前许多城市房租在下降，一线城市房租相较于2022年已下跌约15%，部分城市跌幅更多 [2] - 若按15%的首付比例购房，杠杆率将高达6倍以上，若房价仅上涨5%，算上交易成本和税费，实际收益可能只有1%到2% [6] 不同层级城市市场分化 - 一线城市核心区域房价从2025年开始已呈现明显止跌迹象 [4] - 上海新房价格从2024年开始上涨，深圳二手房市场从2025年开始出现连续上涨 [4] - 2025年3月数据显示，广州二手房成交量达到去年同期水平 [4] - 强二线城市如杭州、成都、武汉、南京情况更为乐观，人口持续流入，产业发展良好，购房需求旺盛，新房价格相对稳定，二手房市场回暖 [4] - 普通二线城市和三四线城市库存压力大，人口流出趋势继续，2025年全国三四线城市净流出人口高达312万人 [5] - 高盛预测三四线城市仍会面临下行压力，无法像一线和强二线城市那样率先企稳 [5] 购房者行为与市场心理 - 2025年出现特殊现象，一线城市二手房挂牌量从9月份开始出现同比和环比的下跌，反映了人们对房价预期的转变 [7] - 人们开始相信房价可能不会继续大幅下跌，因此不再急于抛售，这是一个心理转折点 [7] 适宜购房的人群特征 - 有真实居住需求且身处一线城市或强二线城市的人 [7] - 有一定经济实力，希望在核心城市核心区域购置优质改善型住房的人 [7] - 原来一直租房，现在对市场预期有所改善，希望尽快实现从租房到拥有自有住房转变的人 [7] 不适宜急于购房的人群特征 - 身处三四线城市或没有产业支撑的二线城市，且房价仍在下跌的人 [10] - 计划用高杠杆方式投资房地产的人 [10] - 对自己未来收入和职业发展还有很大不确定性的人 [10] 长期市场周期观察 - 从2021年开始下跌至2025年，已过去近4年 [8] - 按照国际经验，房价的下行周期通常在5到10年，当前已走过接近一半的时间 [8]

2025年11月70城房价整体表现 - 2025年11月，全国70个大中城市新建商品住宅销售价格整体仍处于调整通道，一、二、三线城市新房价格环比分别下降0.4%、0.3%和0.4%，同比降幅继续扩大 [2] - 在整体下行趋势中，有8个城市新房价格环比逆势上涨，成为市场中的“微光信号” [2] 逆势上涨的八个城市 - 合肥与襄阳以0.3%的环比涨幅并列第一 [2] - 南京、贵阳紧随其后，环比上涨0.2% [2] - 上海、沈阳、重庆、扬州则环比小幅上涨0.1% [2] - 其中，上海、沈阳、合肥已实现连续两个月环比上涨，10月数据分别显示上涨0.3%、0.2%和0.1% [2] 上海市场结构性上涨分析 - 上海11月新房价格环比上涨0.1%，已是连续第36个月上涨，10月涨幅为0.3%，同比涨幅高达5.7%，领跑全国 [4] - 上海的上涨是典型的结构性行情，由豪宅项目成交活跃驱动，例如建面单价10万元/平方米以上的豪宅项目，黄浦淮海中路板块的“高福云境”成交均价突破21万元/平方米 [4] - 与此同时，刚需盘在“以价换量”，10月上海新房成交建面环比下降27%，但改善型产品（建面144平方米以上）成交占比显著提升 [4] 合肥市场持续上涨分析 - 合肥新房价格自2025年2月以来已连续五个月环比上涨，11月以0.3%的环比涨幅与襄阳并列全国第一 [5] - 10月数据显示，合肥新房成交均价达21737元/平方米，环比上涨6%，其中滨湖区均价以28626元/平方米领跑全市 [6] - 合肥的上涨由核心板块高端项目集中入市及政策优化、产业人口集聚带来的改善需求释放共同驱动 [5] 八城房价企稳的五大共性原因 - **政策托底**：作为区域中心城市，在信贷、公积金、购房补贴等方面获得更强政策支持，形成有效托底 [7] - **供给优化**：开发商聚焦核心区域拿地，如上海内中环土拍溢价率高达77.54%，合肥滨湖、政务区高端盘集中入市，“好地块+好产品”策略推高统计均价 [8] - **需求升级**：建面90-144平方米中大户型成为成交主力，线上找房占比超五成，改善客群对学区、品质的升级需求稳定支撑中高端产品去化 [9] - **城市基本面**：上海、合肥、沈阳等城市具备较强的人口与产业吸附力，在弱市中“强城效应”使其更早触底反弹 [10] - **价格周期**：经历长时间回调后，部分城市继续大跌空间有限，房企策略从“以价换量”转向“稳价+精准优惠”，促成阶段性弱反弹 [11] 当前市场的核心特征与分化格局 - 本轮“八城上涨”并非市场普涨，而是全国“量稳价弱、分化持续”格局下的局部现象 [13] - 70城中，除8城上涨、大连、银川、安庆3城环比持平外，仍有59个城市新房价格环比下跌 [13] - 二手房市场表现更弱，10月70城二手房价格全部环比下跌 [13] - 市场呈现深度分化，例如上海新房连续上涨但二手房10月环比跌0.9%，合肥新房连涨但二手房已连续下跌29个月 [13] - 未来，只有具备产业支撑、人口流入、优质供给和政策倾斜的城市，才能在调整周期中率先企稳 [13]

市场整体态势 - 全国房地产市场已告别普涨时代 房价整体呈现稳中有降态势 但不同能级城市之间差异显著 [3] - 一线和重点二线城市因资源集聚和人口流入 房价支撑力较强 部分区域保持温和上涨 [3] - 多数三 四线城市面临需求放缓和库存压力 房价出现不同程度回调 [3] 业内观点与价值评估 - 行业普遍认为房地产高速增值阶段已基本结束 未来五年更可能进入平稳期或低速增长阶段 [3] - 综合业内观点 一套当前价值120万元的房子 五年后价值大概率落在100万元至140万元区间 较有可能维持在120万元至130万元左右 [5] - 大幅增值不太现实 但大幅下跌的概率也相对较低 [5] 影响房产未来价值的核心因素 - 地段仍是核心 靠近地铁 商圈 优质学校的房子抗跌性强甚至有一定升值潜力 偏远 配套滞后的区域房价上升动力不足 [6] - 房屋自身条件如楼龄 户型 装修 物业水平影响未来价值 次新房比老破小更容易保值 品质小区更受市场青睐 [7] - 城市发展动力是关键 人口流入 产业升级或重大基建落地能提供房价上升空间 经济活力不足则可能导致房价长期横盘 [9] - 政策与金融环境如税收 贷款 限购等政策直接影响购房成本和需求 [10] 购房动机与策略考量 - 当前超七成购房者是为了自住 对于自住者而言 居住体验 生活便利度和家人满意度是比房价涨幅更实际的考量 [11] - 即使自住也需有资产意识 应尽量选择地段和品质相对有保障的房产 为未来流动性增加保障 [11] - 对于投资者而言 需要清醒认识到房产投资黄金期已过 在三线城市期待五年翻番或快速套现很可能失望 在资金有限的情况下有必要分散配置并探索更多元的资产保值方式 [11]

文章核心观点 - 中国房地产市场经历四年多调整后 在供求结构 交易格局与企业运行模式等多个领域显现重大变化 行业正自发调整以适应高质量发展新阶段 [1] 交易格局转变 - 二手房交易份额显著提升 全国二手房交易网签面积在房屋交易总量中占比升至45% [2] - 一线城市率先进入存量时代 今年1至11月 四个一线城市二手房成交套数占总成交量比重均已超六成 其中北京占比超八成 [2] - 重点二线城市如重庆 成都 杭州 南京的二手住房成交比例也已超过新房 二手房对新房市场的“替代效应”日益明显 [2] - 分析市场需将新房与二手房总供给与总需求纳入同一框架 2025年前三季度重点30城新房和二手房总成交量同比已停止下降 显示“筑底止跌”态势 [2] 租购并举格局形成 - 租赁成为住房供应重要来源 公共租赁住房 保障性租赁住房 市场化商品租赁住房快速发展 补上“租”的短板 [3] - 《住房租赁条例》于今年9月施行 推动住房租赁市场进入法治化 规范化新阶段 [3] - 青年人住房消费观念变化及“租购同权”政策落地 使越来越多人选择租房 家庭型租赁需求持续增长 租赁市场服务范围向家庭群体延伸 结构更趋多元 [3] - 租赁短期内分流部分购房需求 但长期能避免非理性行为 对市场起“减震”作用 未来租赁与买卖市场将形成功能互补 协同发展的稳定格局 [3] 市场分化特征显现 - 过去“大中小城市房价普涨”情形难再现 市场格局呈现显著分化特征 [4][5] - 简单的一二三四线城市层级划分已难精准描摹行业全貌 同一城市内部不同板块 不同项目的销售表现也拉开差距 [5] - 在全国房地产整体销售增长尚未转正背景下 部分热点城市已率先回暖 今年1-11月 深圳 南昌等七个城市新房与二手房交易总量同比实现超5%的增长 厦门 贵阳 武汉 沈阳等城市交易亦保持活跃 [5] - 新形势对房企业务模式提出新要求 需从高强度投资 高速度回款的规模型导向 转变为合理适度投资 持续经营 注重单个项目精细打磨的运营商模式 “以规模论英雄”方式不再适用 [5] 行业未来发展方向 - 伴随阶段性“换挡” 楼市将经历一系列变化和重构 [6] - “好房子”建设 城镇化的持续推进以及城市更新等领域的发展 将带来房地产新供给 新需求和更多新特征 [6]

房地产市场总体态势与政策成效 - 房地产市场正逐步走向增量和存量并重阶段 处于新旧模式转换时期 转型需要时间[1] - 稳楼市政策成效仍在继续显现 总体而言市场虽有所波动但政策有效[1] - 行业将坚定不移走内涵式、高质量发展道路 在增量和存量并重、迭代更新、服务赋能中仍有大量新机会、新动能、新价值[3] - 加快实现行业转型升级、重塑价值链 房地产市场健康发展可期[3] 市场结构分化与价格表现 - 房地产市场分化愈加明显 一些大中城市交易活跃[1] - 今年1月至11月 厦门、贵阳、武汉、沈阳、南昌、深圳、南宁、昆明、石家庄、上海等城市一二手房交易总量同比增长[1] - 二手房交易面积占比逐步提高 仅看新房交易规模下降判断市场是片面的[1] - 房价降幅收窄 10月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格降幅与2024年同期相比分别收窄3.6个和3.5个百分点[1] - 今年10月份 上海、杭州、合肥、成都等7个城市新建商品住宅销售价格同比上涨[1] 需求侧变化与新模式发展 - 租房需求替代了部分购房需求 住房租赁市场快速发展[1] - 租房替代部分购房需求在大城市更为明显[1] - 我国房地产市场已进入供需基本平衡阶段[2] - 当前新建商品住宅供给减少 是各地落实严控增量的正向反应 也是市场自发调整的结果[2] - 房地产发展将持续严控增量、优化存量、提高质量[2] 行业风险化解与融资支持 - 保交房攻坚战扎实推进[2] - 房地产融资“白名单”制度继续发挥积极作用 对符合条件的项目给予资金支持[2] - “白名单”将成为常态化管理制度 也将成为房地产发展新模式制度体系中的重要一环[2] - 近期房企化债取得积极进展 行业风险正逐步出清[2] - 新增出险房企数量已减少 出险房企债务重组有重要进展[2] - 一些房企通过债转股、资产处置等方式成功实现境内、境外债务重组 大幅削债、压降杠杆 恢复资本结构稳健性[2] - 房企风险化解提速将带动整个行业风险出清进程加快、“轻装上阵”[2] 市场信心与未来展望 - 大型房企在热点城市拿地增多 表明市场信心正逐步恢复[2] - 应明确房企出险不意味行业出险 房企出险不意味项目出险 房企总部出险不代表下属企业出险[2]

城市人口集聚格局 - 重庆、上海、北京与成都四座超大城市常住人口均突破两千万，稳居城市发展第一梯队[3] - 珠三角城市群凭借完备的产业集群吸引大量流动人口，月度流动人口峰值突破五千万[3][11] - 杭州与成都等新一线城市强势崛起，2025年1-10月常住人口增量均超过十万[13] 超大城市综合竞争力 - 上海构建了金融服务、高端制造与科技创新相互交融的产业生态链，形成多层次就业市场[5][7] - 北京依托政治文化中心定位，汇聚全国顶尖教育医疗资源，构成人才虹吸效应重要基石[7] - 重庆以汽车制造与电子信息、成都以数字经济和文创产业构筑产业集群，形成产业赋能与生活宜居双重魅力[7][9] 城市群产业发展模式 - 珠三角广州、深圳、佛山、东莞四城联袂构建覆盖高新技术、商贸物流的全产业链条，形成分工协作、优势互补的产业生态[9] - 深圳以华为、腾讯等龙头企业为核心，构建从基础研发到终端制造的完整高新技术产业链，成为全国顶尖科技人才聚集地[11] - 杭州凭借互联网经济先发优势，聚集阿里巴巴、网易等企业，构建涵盖电商、云计算、人工智能的数字产业集群[15] 房地产市场结构性变化 - 超大城市及新一线城市房价逐步企稳，改善型需求成为市场主导，而缺乏产业支撑的弱线城市面临人口流出与房价调整压力[17] - 购房者需求逻辑从追求面积转向追求品质，户型设计、小区环境、物业服务等综合因素成为决策核心[17] - 2025年前十个月，杭州、成都等新一线城市二手房市场改善型需求占比突破45%，大三居及以上户型、精装修房源成交占比持续上升[17] 城市选择逻辑转变 - 年轻人选城逻辑发生根本转变，产业厚度、生活成本、公共服务三大核心要素取代过去跟风追涨房价的盲目模式[19] - 高新技术、金融等高端产业人才更倾向北京、上海、深圳等产业优势显著的城市，追求工作生活平衡的年轻人则选择杭州、成都、西安等新一线城市[21][23] - 成渝双城经济圈通过成渝中线高铁、城际轨道交通网络建设，形成双核引领、多点支撑的发展格局[21]

政策环境变化 - 2025年8月8日北京发布新政，五环外购房不限套数并加大公积金贷款支持力度，新政实施后两个周末新房认购量环比增长68% [2] - 2024年9月30日通州“双限”政策全面解除，购房门槛与全市统一，吸引朝阳等区域外溢客群重新涌入 [2] - 当前首套房首付比例最低15%，商业贷款利率低至3.05%，多孩家庭可享受公积金贷款额度上浮40万元等政策支持 [12] 整体市场表现 - 2025年通州累计供应新建商品住宅1800余套，成交1327套，去化率达74% [2] - 市场呈现“冰火两重天”分化局面，同一板块内项目销售表现差异显著 [8] - 通州作为北京城市副中心，每年千亿级投资持续落地，但优质地块有限 [11] 热销项目分析 - 中建·运河玖院以649套成交领跑市场，9月20日开盘当天成交573套，项目定位高端改善，提供108至260平方米全系大户型 [5][7] - 招商云璟揽阅3月2日开盘实现销售额11.46亿元，连续三个月位居通州销售榜首，主打79至128平方米刚需刚改户型 [5] - 招商朝棠揽阅凭借69平方米三居“神户型”脱颖而出，客厅面宽达3.6米，得房率高达95%，总价400万元起 [7] - 北京城建·国誉颂单价4.3万元/平方米，凭借高赠送面积和102%的得房率跻身热销榜前列 [5][7] 市场格局与趋势 - 运河玖院、朝棠揽阅、云璟揽阅和璀璨公元四大主力项目合计占全区80%以上网签份额 [11] - 市场进入“产品为王”阶段，产品力成为关键差异化因素，高得房率、南北通透、合理动线设计成为“好房子”新标准 [8][10][12] - 价格策略分化明显，金融街武夷融御为加快去化将125平方米户型单价降至5万元/平方米，而缦云ONE等高端项目维持7.2万元/平方米价位 [10] - 远郊项目如K2十里春风均价已低于2万元/平方米，与核心区形成明显价差 [11]

北京通州土地市场近期交易动态 - 民企懋源溢价18.21%夺得东三环核心地块，竞争激烈[1] - 中海以12.48亿元摘得通州区九棵树6017地块，溢价率0.97%，成交楼面价约2.29万元/平方米[1][3] - 通州今年土拍热度提升，新房供应猛增，区域市场呈现显著分化[1] 九棵树地块具体规划与区位优势 - 地块用地规模2.47万平方米，地上建筑规模5.44万平方米，容积率2.2，建筑高度控制45米（局部60米）[2] - 地块邻近地铁1号线八通线九棵树站（直线距离约700米），30分钟可达国贸等核心商圈，周边有领展广场、盒马鲜生等成熟配套[2] - 规划要求采用围合式院落布局，沿九棵树中路西侧退线20米，导致实际容积率升高，北侧6016地块若联合开发可形成地下空间联通[2] 通州区域土地市场与项目合作案例 - 去年通州出让三宗地块均以底价成交，今年政策驱动下出现多宗高溢价地块[3] - 招商蛇口以27.082亿元竞得通州八里桥地块（溢价率16.28%），后引入中海（持股25%）合作开发项目"朝棠揽阅"[3] - 朝棠揽阅项目调整为69-89平方米小户型，主攻刚需客群，网签率51%，成交均价约5.8万元/平方米（近期降至5.55万元/平方米），成交金额约25.26亿元覆盖地价款[3] 通州新房市场分化表现 - 刚需产品去化更快：招商蛇口云璟揽阅项目网签去化率77%，成交均价5.7万元/平方米[4] - 中建·运河玖院开盘后网签量突破600套（首批764套），成交均价约6.16万元/平方米，凭借河景资源热销[5] - 中铁建·花语璟云去化缓慢（网签30套，去化率15%），楼面价高达3.58万元/平方米（溢价率近22%），面临定价压力[5] 区域二手房市场与开发策略启示 - 九棵树地块周边二手房价格分化：老旧小区挂牌价约4万元/平方米，次新房如K2玉兰湾价格弹性更高[5] - 开发商需通过严谨定价策略（参考朝棠揽阅经验）吸引地缘改善及国贸CBD外溢客群，利用临铁属性和配套优势实现快速去化[6]

市场整体转型 - 中国房地产市场在2026年将迎来深刻转型，普涨普跌的“黄金时代”已成过去 [1][3] - 市场逻辑、供给体系、政策取向正在重构，楼市分化成为大势所趋 [3] 市场分化表现 - 区域、城市、板块出现三重分化，三四线及收缩型城市成为“房价如葱”主战场 [5] - 2025年三四线城市人口净流出高达312万人，人口流失、产业支撑薄弱、库存高企导致房价中位数累计下跌18% [5] - 一线和强二线核心城市资源集聚效应强，房产依然是抗通胀的“硬通货” [7] - 2025年前三季度香港顶级住宅价格逆势上涨3.2%，北京金融街、上海陆家嘴优质房产价格坚挺 [9] - 香港顶级住宅年化租金回报率达2.5%-3%，高于同期美债收益率 [9] 资产价值逻辑 - 核心城区、近郊配套成熟、通勤方便、教育医疗资源集中的板块是刚需和改善型购房者首选 [13] - 2025年远郊大户型成交占比仅为8.6%，远郊房产价格将继续回调 [13] - 阿里、蚂蚁集团2025年斥资66亿元购买香港铜锣湾“港岛壹号中心”整栋写字楼，显示对核心资产抗跌性的认可 [9] 行业供给体系变革 - 房地产供给体系将“脱胎换骨”，从“高杠杆+规模扩张”转向“拼品质” [15][17] - “十四五”期间全国建成各类保障性住房和安置房1100多万套，惠及3000多万人 [15] - 2026年将聚焦新市民、年轻人，优化保障房供给，分流商品房市场刚需压力 [17] - 商品房市场刚需买盘逐渐被改善型需求取代，2019年重点30城120㎡以上住房供给占比达30%并持续增加 [17] - 行业推动绿色建筑、智能住宅、全生命周期服务成为标配，并建立房屋体检、养老金、保险等制度 [19] 政策环境变化 - 政策逻辑转向以“精准托底”为核心，化解风险、释放合理需求、稳定市场预期 [21] - “十五五”规划提出清理住房消费不合理限制性措施，核心城市购房政策将持续优化 [11][21] - 新房、二手房联动壁垒打破，限购放松，房贷利率维持历史低位 [21][23] - 西安等城市商贷首付已降至15%，更多城市或将跟进 [24] - 2025年上半年84个城市二手房成交量同比大涨28.1%，政策合力逐步显现 [24] 行业格局演变 - 房企风险化解进入深水区，行业整合加速，头部企业份额提升，中小房企出清步伐加快 [26] - 现房销售制度探索推广，交付风险进一步降低 [26]