跌9.35%！上海楼市，最新数据曝光…. 先说重点，别绕弯儿，十月的二手房成交掉了9.35%，新房里头是高端项目在抢风头，外环外的成交被政策推了一把，不同圈层的人在不同方向上忙活着， 这里有时间节点、有数字，也有人在等下一波机会，请往下翻。 2025年10月，上海的新房市场热闹里透着些寂静，新房成交11102套，环比比九月低了些，但也不是摔得稀里哗啦，而是像个喝了半杯酒还没决定要不要加 杯的人，犹豫在那儿 热销的楼盘多数卡在市中心和稀缺地段，十月的第43周，也就是10月20日到26日这几天，黄浦区一口气拿下成交面积和总价的双料冠军，成交面积2.02万平 米，占全市的15.99%，成交总价达42.25亿元，占全市总价的36.11%，这类数据像是给核心区戴了金手环 中指研究院的数据说，这条新政出的第一个月，外环外的新房成交占了全市的73.45%，是年内最高，说明政策效应是实打实在起作用的，时间点要记牢， 是8月25日后首月这一波高潮 8月25日那会儿上海出了个"8·25新政"，说白了就是放宽了外环外的限购并且在信贷和公积金上松了口气，政策一松，外环外的市场就像被催熟的水果，一 下子活跃了起来 再说二手房，十月全市 ...

交易概述 - 嘉里建设董事会主席郭孔华以个人名义购入上海金陵华庭一套449平方米大平层，总价1.17亿元 [1] - 该交易为郭孔华在自家开发楼盘的个人投资行为 [1] - 交易完成后，预计嘉里建设将获得约2300万元收益 [10] 项目销售表现 - 金陵华庭一期158套房源于3小时内售罄，单日销售额达92.34亿元 [3] - 项目二期在9月21日加推120套房源，其中865平方米复式户型创下32.68万元/平方米的上海新房备案单价纪录 [3] - 二期均价达到20.5万元/平方米 [6] - 9月上海有14个豪宅新盘入市，合计供应1619套房源，整体去化率达72%，市场分化明显，部分项目认购率超过400% [3] 项目定位与价值 - 金陵华庭是嘉里建设累计投入221亿元打造的综合开发项目，总开发体量65.5万平方米 [5] - 项目位于黄浦区深化城市有机更新及历史风貌保护计划的中心位置，保留历史风貌并进行现代化改造 [5][9] - 主力户型面积在270-875平方米之间，相比周边二手房存在明显溢价，但稀缺地段和未来发展潜力是主要卖点 [6] - 购房者视此类项目为能够抵御通胀的硬通货，更看重资产流动性和保值性而非单纯居住功能 [6] 客户构成分析 - 金陵华庭二期227组有效认购客户中，上海本地购房者占31.7%，长三角地区客户占比较高，另有9组境外及港澳客户 [6] - 客源结构反映上海高端住宅市场的辐射范围已超越地域界限 [6] 企业战略与投资 - 自2022年出任主席以来，郭孔华持续推进公司在上海的战略布局 [8] - 嘉里建设于2022年1月以133.29亿元拿下金陵路项目首批地块，2023年6月再以87.83亿元获得相关地块 [8] - 连续大手笔投资显示公司对中国内地核心城市高端房地产市场的长期看好 [8] 市场趋势与行业影响 - 2025年前三季度全国商品房销售面积同比下降约12%，但一线城市高端住宅市场保持相对活跃 [10] - 在股市、债市收益不确定背景下，核心城市优质不动产成为资金避险重要选择，显示出较强抗风险能力 [10] - 多家房企表示将加大在一线城市核心地段高端产品的布局力度，土地市场出现分化，核心区域地块竞争激烈而郊区地块多次底价成交 [13] - 行业整体经历结构性调整，战略转向稀缺地段的高端产品 [13]

地块交易概况 - 佛山市南海区狮山镇博华路西侧地块以总价约3.81亿元成功出让，由保利华南实业有限公司全资子公司竞得 [1] - 地块起始价3.176亿元，经过21轮竞价，溢价率约20%，折合楼面价5232元/平方米 [1] - 地块为综合用地，土地面积约3.17万平方米，宗地开发投资总额要求不低于约2.55亿元（不包含出让地价款） [1] 地块规划与开发要求 - 地块分为A、B两区，A区为二类居住用地，计容建筑面积在43707.36平方米至72845.6平方米之间，容积率在1.5到2.5之间 [2] - 竞得人须按要求配建体育设施、社区用房、公园绿地等，整宗地块须于1年内动工，4年内竣工 [2] - 住宅套内阳台面积占比放宽至30%，超过部分在计算面积时有特定规则 [2] 公司战略与市场地位 - 保利华南年内已在佛山三次出手拿地，并在博爱湖板块连续布局三个项目 [1][3] - 公司强调“拿地即开工”的开发节奏，新地块旨在推动区域价值能级跃升 [4] - 保利华南重仓南海区市场，截至目前在该区拥有约20个项目 [4] - 2025年1—9月，公司以84.34亿元的权益金额和107.76亿元的流量金额位列佛山房企销售榜首 [4] 佛山房地产市场表现 - 2025年1—9月，佛山权益金额TOP30房企销售业绩规模约372.03亿元，同比下降15% [4] - 9月单月，TOP30房企权益金额业绩规模46.87亿元，环比增长36%，但同比下降16% [4] - 9月佛山市商品住宅供应面积38.73万平方米，环比增长33%，同比下降18%，成交面积27.06万平方米，环比增长15%，同比下降22% [5] - 截至9月末，佛山市商品住宅库存面积833.96万平方米，较近一年最高位减少13%，去化周期21.5个月 [5] - 截至10月19日，佛山商品住宅当月成交1615套，环比增长33%，成交均价15941元/平方米，部分区域均价呈现结构性回升 [5]

市场整体表现与分化 - 2025年1-4月全国84个重点城市新建商品住宅销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2% [3] - 2025年4月70个大中城市中一、二线城市新建商品住宅销售价格环比已持平各线城市房价同比降幅持续收窄 [3] - 2025年上半年全国300个城市住宅用地出让金同比增长13%其中一二线城市增幅分别达到24.5%和26.3%而三四线城市热度较低 [3] - 全国整体商品房待售面积从2025年6月末的7.69亿平方米降至9月末的7.59亿平方米但去化压力仍集中在特定区域和房产类型 [3] 需求结构转变 - 2025年重点30个城市中120-144平方米的改善型户型成交占比已升至30%在杭州、成都等城市该占比甚至超过50%北京大户型成交占比达42% [4] - 上海2025年上半年出现25个“日光盘”北京千万级新房成交同比增长67% [4] - 上海2025年4月二手房成交2.07万套同比增加32%连续7个月超过1.5万套荣枯线其中90平方米以上大户型房源成交占比达35.3%同比扩大4.7个百分点 [10] 政策调控方向 - 2025年一季度全国至少有66个省市出台124次稳市场政策主要包括降低购房门槛如商贷首付比例降至15%公积金贷款额度上浮20%支持“以旧换新”“以小换大”提供税费优惠和直接补贴以及加大存量房去化力度 [7] - 中央财政安排4.4万亿元地方政府专项债部分用于土地收储和收购存量商品房 [7] - 据测算货币化安置实施100万套城中村改造和危旧房改造将拉动2亿平方米商品房去化 [7] 行业产品标准升级 - 住建部2025年3月印发导则明确建设“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子行业从解决“有没有”转向聚焦“好不好” [9] - 新建住宅需配建适老化设施节能率要超65%智能家居覆盖率需达到八成以上 [10] - 吉林已推动10个以上“好房子”示范项目浙江、广东等地推广智能建造和装配式建筑 [10] 房企战略转型 - 2025年1—9月全国房地产开发投资同比下降13.9%但房企资金投向发生结构性变化TOP100房企拿地预算更加聚焦核心城市优质地块 [12] - 房企战略转型表现在三方面从高速扩张转向精细化运营从重开发转向轻重资产并举发展代建、物业管理等业务从同质化竞争转向差异化产品打造 [12] 购房逻辑变化 - 在分化市场中对于自住需求核心城市的核心地段因有产业支撑、人口流入和配套设施而成为相对安全的选择 [14] - 对于投资需求普涨时代已经结束结构性机会与风险并存需要更加谨慎 [14]

这两年，楼市的风向变了。过去，买房就像抢金子，谁出手快谁赚得多；现在，房子不再是"稳赚不 赔"的投资品。越来越多的人发现，有的房子不但卖不动，连想贷款都难。银行越来越谨慎，市场越来 越挑剔。明年开始，这种情况只会更明显。 第一类：地段偏远、交通不便的房子 以前，大家买房只看价格。觉得远点没关系，反正有地铁规划、城市要扩张。可现实很骨感，地铁修了 十年没通，配套迟迟没跟上，生活一点都不方便。 有业内人士直言：未来能轻松出手的房子越来越少，而以下这4类房子，可能会彻底被市场"冷落"。 现在人买房更理性了，不再相信"未来规划"，而是看眼前的便利。你每天要花两小时通勤，再便宜也不 想住。房价涨不动，租也租不出去，成了"没人接盘"的鸡肋。 银行评估这种房子时，也会降低贷款比例。因为他们清楚，这类房子变现能力弱，一旦房主断供，抵押 价值难以回收。所以，哪怕你首付交得起，也可能被"婉拒"。 未来的趋势很明显——城市越大，地段越关键。能靠近主干道、地铁口、商业区的房子才是真资产。那 些"郊外孤岛式小区"，再新再大，也难逃滞销的命运。 第二类：小产权、违规建设的房子 这类房子在过去还挺受欢迎，价格便宜，看起来"划算"。可一到真 ...

楼市寒潮席卷，有人欢喜有人愁 "这房子我2022年花八百万买的，现在挂四百万都无人问津，中介前两天还劝我再降十万。"深圳的业主涂乐乐苦笑着翻看手机里的成交记录。曾经，他在这 套房里留下了全家福，笑容洋溢；如今，同一片墙壁前，他只剩下无奈。 然而，放眼全国，个体遭遇的冰冷只是市场寒潮的一个缩影。二手房挂牌量如潮水般涌现，甚至让业内人士惊呼"我们正在创造一个人类奇迹"。 一、二手房市场触目惊心：资产缩水全球蔓延 全国法拍房数量的激增令人心惊，2025年6月，法拍房挂拍量高达3.2万套，创下年内新高。南京取消限售政策后，二手房挂牌量一日激增332%，从720套飙 升至3114套。 这股寒意并非中国独有。加拿大多伦多万锦华人区一套独立屋，比2022年买入时足足跌了60万加元，成交价仅为183万加元，价格回到了2016年。曾经炙手 可热的山东乳山海景房，如今二手房单价跌至2000元，总价不到7万的小户型，价格蒸发超过八成。 二、卖房潮涌现：三大推手迫使业主割肉 这场愈演愈烈的卖房潮，究其原因，主要受三大因素驱动。 首先是人口结构的逆转。中国人口自1963年以来首次出现负增长，连续三年人口减少，2024年更是少了54万人 ...

全国房价整体走势 - 9月各线城市商品住宅销售价格环比下降，但同比降幅继续呈收窄态势 [3] - 一线城市新房价格环比下降0.3%，其中北京和上海分别上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0% [3] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0% [3] - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，但降幅收窄0.2个百分点，上海同比上涨5.6% [3] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降3.2%，但降幅比上月收窄0.3个百分点 [10] 上海二手房市场核心现象 - 上海二手房市场呈现挂牌价与成交价背离的独特现象 [1] - 9月91%的小区挂牌价环比回落，较8月提升5个百分点，创下历史新高 [1][5] - 全月二手房交易量突破1.8万套，环比高位上行3% [1][5] - 45%的小区成交价格实现环比上涨 [1] - 近一年来上海各小区挂牌价格平均下跌13.6% [5] 上海市场交易细节与驱动力 - 上海二手房议价空间从8月的19%收窄至15%，创近一年新低 [5][16] - 9月上海47%的刚需小区房价实现环比上涨，较上月增加6个百分点，改善类小区房价上涨占比为42% [6] - 金山区和奉贤区在9月成交套数占比排全市前2位 [7] - 总价200万以内房源成交套数占比为46.56%，环比上升2.79个百分点 [7] 政策影响分析 - “8.25”新政采取“核心区严控、郊区松绑”的差异化策略，释放了郊区购房需求 [6] - 新政内容包括外环外不再限制购房套数、调整单身人士限购政策、提高公积金贷款额度等 [9] - 多子女家庭公积金最高可贷216万元，且允许公积金“又提又贷” [9] 市场分化与未来展望 - 全国性普涨时代已经结束，分化成为新常态 [10] - 9月南桥、三林、金桥、松江新城等板块有超过六成的高频交易小区成交价下跌 [11] - 同期共富共康、金山新城、周康等板块有超过六成的高频交易小区房价实现上涨 [12] - 各板块与小区之间难以形成统一的价格走向，微观市场的结构性机会与风险并存 [14]

文章核心观点 - 房地产市场正经历深刻调整，房价普涨时代结束，未来将呈现分化格局，房产的投资属性减弱，居住属性增强 [1][5][8][10] - 人口负增长、居民资产配置转变及市场供大于求是驱动本轮调整的三大核心变化 [1][3][4][5] - 房价“一文不值”的论调过于极端，但房产作为稳赚不赔投资品的共识已被打破，购房决策应更侧重于实际居住需求和长期财务规划 [7][8][10][11] 人口结构变化对房地产的影响 - 人口连续第四年负增长，2024年出生人口680万，死亡人口1125万，人口自然增长率为-3.16‰，65岁以上人口占比达21.7% [1] - 人口是房地产市场最基础的支撑因素，人口减少直接导致购房需求萎缩，三四线城市2025年上半年房价整体下跌5.7%，部分资源型及老龄化严重城市跌幅超10% [3] - 区域分化加剧，一线及强二线城市房价基本稳定，与三四线城市形成鲜明对比 [3] 居民资产配置理念的转变 - 35岁以下年轻人资产配置中，房产占比从2020年的65%下降至2025年6月的43%，金融资产与海外资产配置比例上升 [4] - 仅37%的90后、00后将“买房”作为首要财务目标，较2015年调查下降28个百分点，取而代之的是“财务自由”、“提升生活品质”等目标 [4] - 住房需求从投资属性转向居住属性，削弱了房价上涨的投资性需求动力 [4][5] 市场供给端调整与房企状况 - 全国商品房库存去化周期达25个月，远高于健康水平的12-18个月 [5] - 2025年上半年全国300个城市土地出让金同比下降23.7%，土地市场降温，流拍现象增多 [5] - TOP50房企中有12家出现债务问题，部分中小房企面临破产清算，开发商资金链紧张，采取“以价换量”策略加剧价格下行压力 [5] 对未来房地产市场趋势的判断 - 房价不会“一文不值”，但将回归理性与分化，优质区位房产价值相对稳定，偏远及人口流出区域房产贬值风险较大 [7][8] - 72%的受访者不再视房产为投资首选，而是更关注其居住功能与生活便利性 [8] - 市场调整促使生活方式多元化，如长期租房、购买郊区性价比户型或返乡发展，以减轻住房负担 [10]

房地产市场现状与调整迹象 - 自2021年下半年起中国房地产市场出现量价齐跌的调整迹象 全国多地房价下跌且开发商销售业绩大幅滑坡 [1] - 尽管市场低迷但房价仍居高不下 北京上海深圳等一线城市购房需六七百万 杭州武汉南京等二线城市需两三百万 [1] - 当前一二线城市房地产市场已积累相当程度的泡沫 [2] 未来十年房价走势预测与分化格局 - 专家观点认为未来十年房地产市场将显著分化 一线和部分二线城市房价有望继续攀升 而广大三四线城市房价可能面临下跌 [1] - 预测十年后一线城市购置一套房产或仅需两百多万元 二线城市花费百万出头 三四线城市五六十万至七八十万便可安居 [4] - 房价连续上涨二十余年几乎未经历深度调整 未来十年国内房价回归居住属性被视为历史必然 [4] 影响未来房价的核心因素 - 过高房价已阻碍社会经济健康发展 导致新生儿出生率持续下滑 消费需求难以激发及实体经济长期低迷 [4] - 各地政府积极推进保障性住房建设 发展廉租房和共有产权房等措施将分流商品房市场需求并削弱投资炒房动机 [5] - 房产税试点范围将扩大并有望在十四五规划期间全面铺开 实施后将增加多套房产持有者负担并迫使投机者退出市场 导致房价存在较大下行空间 [5] 商界领袖观点与建议 - 华人首富李嘉诚判断国内房价长期高企 未来数年房地产行业将面临彻底洗牌 建议炒房投资者保持高度警惕 [1] - 企业家曹德旺建议尽早抛售手中房产 否则可能面临有价无市 卖不出去租不出去还需承担管理费的尴尬局面 [2]

有色金属行业业绩普遍预增 - 金力永磁预计前三季度归属于上市公司股东的净利润为5.05亿至5.5亿元，比上年同期增长157%至179% [5] - 业绩增长原因包括积极拓展市场、技术创新、组织优化、精益管理以及灵活调整原材料库存策略，第四季度在手订单充足 [5] - 公司产品应用于新能源汽车、节能变频空调、风力发电等多个领域，并在具身机器人电机转子和低空飞行器领域实现小批量交付 [5] - 山东黄金预计前三季度实现归属于母公司所有者的净利润为38.0亿元至41.0亿元，同比增加83.9%到98.5% [5] - 山东黄金业绩增长得益于优化生产布局、强化技术攻关、提升管理水平以及黄金价格上行 [6] 水泥建材行业业绩回暖 - 中国建材预计前三季度权益持有人应占利润约为29.50亿元，较2024年同期的亏损约6.84亿元实现大幅扭亏为盈 [8] - 业绩扭亏主要得益于水泥和商品混凝土销售成本下降、玻璃纤维销售价格上升及成本降低、风电叶片和涂料销量增加等因素 [8] - 政策面提供支撑，生态环境部征求意见明确钢铁、水泥、铝冶炼行业2024、2025年度碳排放权交易配额分配范围 [9] - 中国银河证券预计冬季错峰停窑及需求边际改善将推动水泥企业继续推涨价格，煤价上涨预期进一步形成支撑 [9] - 申万宏源指出四季度是补充产能指标高峰期，行业产能收缩有望加速 [10] 房地产行业业绩分化明显 - 房企前三季度经营业绩分化明显，市场集中度显著提升，马太效应显著 [12] - 华润置地2025年9月经常性收入约41.0亿元，按年增长7.5%，其中经营性不动产业务租金收入约27.6亿元，按年增长13.6% [12] - 华润置地2025年前9月累计经常性收入约371.5亿元，按年增长7.7%，其中经营性不动产业务租金收入约241.6亿元，按年增长12.5% [12] - 绿城中国2025年1-9月取得合同销售面积约308万平方米，合同销售金额约1079亿元，其中归属于绿城集团的权益金额约为717亿元 [13] - 东莞证券认为市场呈现热点及高能级城市改善型楼盘优先回暖，三四线城市仍在筑底，核心城市优质地块拍卖热度反映房企信心 [13]