秦朔朋友圈 . 来源：秦朔朋友圈 以下文章来源于秦朔朋友圈 ，作者梁云风 01 秦朔朋友圈是由中国著名媒体人、财经观察家秦朔牵头创立的一个新媒体与专业服务品牌，包括微信公 众号、微博、视频节目、音频节目等。内容聚焦于经济、金融和商业领域，关注重点为全球和中国财经 商业热点、企业家精神、创新与发明创造、商业文明探索等。 "黄金时代"不会简单回归。 作者：梁云风 周期之王归来 3月19日，香港中环，长实集团年度业绩发布会。当被问及是否参与香港新一轮9幅住宅用地 竞拍时，李泽钜给出了近乎斩钉截铁的回答："地产是集团的核心业务之一，只要回报合理， 我们一定会参与竞拍。" 同时，长实集团财报显示，集团手握超 400亿港元现金，净负债率仅2.3%。 李氏家族在此时宣布"积极拿地"，时机耐人寻味，会不会再次开启其所擅长的"逆势投资"周 期？ 回望 2013年至2016年，当内地楼市正值狂热、地王频出之际，李嘉诚却开启了其史诗级的战 略撤退。广州西城都荟、上海东方汇经中心、北京盈科中心等核心地标被陆续抛售；2017年 更是以402亿港元出售香港中环中心，创下全球写字楼成交纪录。短短数年时间，李氏家族累 计套现超过1700亿港 ...

行业与公司 * **行业**：中国房地产行业 [1] * **公司**：Top 100 房企，包括头部央国企（如中海地产、招商蛇口、建发房产、中国金茂）及部分中小型民企（如钧一控股、联泰地产、宏发集团）[2] 核心观点与论据 市场整体表现与趋势 * 2026年3月市场呈现边际改善迹象，但整体仍处筑底阶段，宏观数据偏弱，微观层面存在“小阳春”行情 [1][2][7][9] * Top 100房企3月操盘金额环比增长约118%，同比降幅收窄至15.1% [1][2] * 第一季度累计操盘金额同比下降23.8% [2] * 市场呈现“弱复苏、强分化”格局，新房、二手房、土地市场及不同城市、项目间分化显著 [1][3][5][7] 新房市场表现 * **成交**：50个重点城市3月新房成交面积环比增长89%，但同比下降32%，处于近年同期低位 [1][3] * **供应**：供应量同比大幅缩减近六成，严重制约成交量，第一季度累计供应同比下跌42% [1][3] * **原因**：政策刺激力度有限，企业主动放缓推货节奏，以及过去几年土地成交量下降导致可售货源不足 [3] 二手房市场表现 * **成交**：20个重点城市3月成交面积环比增长117%，同比增长6%，第一季度同比增4%，回暖速度快于新房 [1][7][8] * **特征**：呈现显著“以价换量”特征，性价比优势挤压一手房份额，在一二线城市成交占比可达60%至70%以上 [1][7][8] * **城市分化**：一线城市中仅上海3月新政后同比增1%，北京、广州、深圳同比仍跌但跌幅收窄至15%以内；二线城市如武汉同比增45%，合肥同比增近30% [8] 土地市场表现 * **成交**：3月成交规模和金额同环比双增，截至3月25日成交金额环比涨21%，同比涨2% [1][8] * **特征**：房企投资高度聚焦核心城市优质地块，外围区域多底价成交；民企开始在三四线城市补仓 [1][8][9] * **意义**：民企投资复苏对市场信心企稳有非常大帮助 [8] 城市与项目分化特征 * **城市能级分化**：三四线城市率先企稳，3月成交量同比仅跌9%；一二线城市受供应紧缩影响更大，同比跌幅显著 [1][4] * **项目冷热不均**：核心区高端项目去化率高（如杭州钱江新城二期项目去化率100%），远郊项目去化率低至不足5% [1][5][6] * **市场人气**：微观案场来访量持续攀升，如长沙3月单盘周均来访量约87组，环比增107%，同比增7%，客户观望情绪有所缓解 [6] 政策导向与未来展望 * **政策转向**：由强刺激转向“控增量、优存量”，与“十五五”规划衔接，聚焦构建房地产发展新模式 [1][9][11] * **未来措施**：中央层面推动公积金改革、保障房体系；地方层面优化公积金政策、提供税费补贴，并推进“好房子”建设落地 [11][12] * **市场展望**：预计二季度为确认底部的关键期，市场将处于止跌向回稳过渡的摸底阶段，二手房活跃度将持续领先新房 [1][9] 其他重要内容 企业销售表现分化 * 头部房企（前三）3月操盘金额同比仅下降6.2% [2] * 排名50至100位的企业降幅最小，为5.5% [2] * 部分中小民企及头部央国企3月业绩出色，实现同比正增长，得益于在核心城市优质地块的布局 [2] 上海市场案例分析 * 3月新政后，二手房挂牌量有明显增长，净增数千套，部分业主选择抛售 [10][11] * 成交仍集中在核心区域，总价低于500万元房源占比约40%至50% [10] * 外围区域二手房价格优势不明显，去化难度较大 [10] 房企投资策略变化 * 头部房企投资策略高度聚焦核心城市优质地块，同时态度谨慎 [12] * 更加关注存量土地盘活，城市更新地块供应占比提升，成为拓展投资重点方向 [12]

行业与公司 * 行业：中国房地产行业，涉及新房、二手房、土地市场及房企表现 [1] * 公司：提及的房企包括中海地产、金茂、建发、招商蛇口、保利、华润等 [2] 核心观点与论据 1. 百强房企业绩：整体降幅收窄，内部分化加剧，资源向头部集中 * 2026年3月，百强房企销售额环比增长119%，同比下降15%，同比降幅较前两月大幅收窄 [2] * 2026年第一季度，百强房企累计销售额同比下降24%，较前两个月超过30%的累计降幅收窄约6个百分点 [1][2] * 业绩分化严重，主要由少数主流房企贡献 [2] * 第一季度，前三强房企累计业绩降幅仅6%，显著优于百强房企整体24%的降幅，其他梯队房企降幅普遍在20%至30%之间 [2] * 具体企业表现：中海地产3月单月环比增长237%，同比增长35%；金茂环比增78%，同比增32%；建发、招商蛇口同环比均实现增长；保利、华润同环比有约10%的下降 [2] * 行业资源正加速向头部及有充足货值和持续拿地的企业集中 [1][2] 2. 新房市场：供应疲弱，成交环比回暖但同比承压，城市间分化明显 * 供应端：3月50城新增供应环比仅增19%，同比大幅下降60%；第一季度累计新增供应同比下降42% [3] * 成交端：3月50城新房成交环比增长89%，但同比下降32%，表现弱于百强房企销售数据 [1][3] * 第一季度累计成交同比：一线城市下跌35%，二线城市下跌36%，三四线城市下跌14% [3] * 城市表现分化： * 一线城市：广州3月成交与去年同期基本持平；上海同比下跌60%；北京、深圳同比跌幅均在40%以上 [3] * 二线城市：合肥实现5%以内的小幅同比增长；武汉、重庆、南京同比跌幅控制在20%以内；成都、杭州单月同比降幅约50% [3] 3. 二手房市场：热度优于新房，但成交结构以低总价刚需为主，向新房传导效应有限 * 3月20城二手房成交量环比增长117%，同比增长6%；第一季度累计成交量同比增长4% [5] * 一线城市环比增幅显著（平均130%），其中上海环比增160%，北京、深圳环比增超100%，广州环比增88% [5] * 同比来看，仅上海实现正增长（按套数同比增7%，纯住宅成交约2.9万套），北京、广州、深圳同比下跌 [5] * 成交结构：上海市场超过70%的成交是总价300万元以下的老旧小区住宅（“老破小”） [5] * 市场传导：由于二手房成交主力为低总价房源，出售后置换新房的资金缺口大，“卖旧买新”的传导力度和规模可能不及预期 [5] 4. 市场价格：新房以价换量，二手房价格分化，整体拐点未现 * 新房市场：热销项目依赖“核心地段+产品力”或“以价换量”策略，整体价格仍在继续下行 [1][4] * 二手房市场：价格呈现分化 * “老破小”房源：由于成交集中、挂牌量锐减，价格已出现止跌回稳，部分有小幅上涨 [1][6] * 中高端房源：价格仍处下行通道，面临补跌压力，议价空间虽有收窄（如从九折收窄至九二折），但价格走势依然向下 [1][6] * 整体判断：不能断定二手房价格已出现整体拐点，中高端房源补跌可能反过来压制“老破小”价格 [6] 5. 土地市场：回归理性，房企拿地谨慎，盈利确定性为核心 * 3月土地成交量环比大幅增长，同比2025年同期也录得正增长（但需注意2025年3月最后一周的翘尾效应） [7] * 土地竞拍热度与价格水平与2025年同期相比落差大，多数地块以底价或低溢价成交 [1][7] * 房企拿地态度谨慎理性，秉持“宁可不拿，不能拿错”原则，核心考量是未来销售的确定性和项目盈利的确定性 [1][7] * 一线城市后续土地市场表现将取决于政府推出的地块质量，房企即使在核心城市拿地也非常理性，会预留充足的安全盈余 [9] 6. 市场预判与政策展望：4月市场或边际降温，上半年重磅救市政策概率低 * 预判4月新房和二手房市场热度环比可能出现回落，同比降幅预计将维持现有水平 [8][9] * 原因：3月底市场热度已走弱；学区房窗口期在4月后结束；前期需求已释放 [8][9] * 政策展望：上半年出台全国性、大力度的刺激需求或救市政策的可能性不大，政策基调以“稳定”为主 [1][14] 7. 其他重要观察 * 客户群体分化：新房市场主要满足中高端及高端改善型需求；二手房市场主要承接刚需客户 [11] * 房企分化关键：2026年房企销售表现分化主要取决于其2025年的拿地情况，尤其是新增货值供应及拿地的城市和区域分布 [10] * 产品力趋同：行业内卷导致产品趋同性增强（如普遍推行新规产品以提升得房率），产品力差异性正在缩小 [10] * 特殊市场：海南等地的养老地产和旅居地产是本轮下跌的重灾区，目前可能仍不是合适的投资时机 [12] * 城市分化：上海3月二手房市场“一枝独秀”更多是短期政策效应（“沪七条”）与季节性窗口期叠加的结果，预计一线城市后续走势将回归基本同步 [10]

城市篇：一季度市场综述 - 2026年一季度全国房地产市场呈现“L型触底、跌幅收窄”的弱复苏、强分化格局，市场底部支撑逐步形成但结构性分化显著[3] - 新房市场核心指标仍处低位，同环比降幅较大，房价尚未止跌，库存上升且消化周期拉长；二手房市场交易活跃度提升，价格企稳迹象显现，部分一二线城市二手房成交量已实现同比正增长[3] - 三四线城市交易规模基本触底，新房成交规模相对稳定；上海、北京、杭州等个别核心一二线城市引领复苏，其二手房交易量已超过2023年同期水平[3][4] 城市篇：新增供应 - 2026年一季度，全国重点50城新建商品住宅新增供应面积总计1486.6万平方米，环比和同比双双大幅下滑48%和42%[4] - 一线城市合计供应面积210.2万平方米，环比和同比分别下降57%和35%；其中深圳供应面积35.9万平方米，环比和同比降幅分别达73%和39%，下滑幅度最大[4] - 二线城市合计供应面积845.6万平方米，环比和同比分别下降51%和48%；成都以127.8万平方米的供应面积居首，但环比和同比分别下降50%和44%[5] - 三四线城市合计供应面积430.8万平方米，环比和同比分别下降32%和31%，下滑幅度小于一二线；其中汕头、肇庆、盐城等城市供应面积环比大幅增长[5] 城市篇：新房成交 - 2026年一季度，全国重点50城新建商品住宅成交面积总计2638.7万平方米，环比和同比均下降30%[12] - 一线城市合计成交面积345.4万平方米，环比和同比分别下降34%和35%；上海成交面积65.4万平方米，环比和同比降幅分别达43%和53%，下滑幅度最大[12] - 二线城市合计成交面积1496.9万平方米，环比和同比分别下降33%和36%；成都以175.6万平方米的成交面积居首，但环比和同比分别下降24%和51%[12] - 三四线城市合计成交面积796.4万平方米，环比和同比分别下降22%和14%，下滑压力显著缓解；淮南、南通等城市成交面积同比大幅增长[13] 城市篇：新房房价 - 2026年2月，70个大中城市新房价格环比下降0.3%，但环比止跌城市数量增至17个，创2025年下半年以来新高；一线城市新房价格环比由降转平[15] - 以2021年1月为基点，70城新房价格较2021年初下降10.7%，二手房价格下降22.14%；2026年2月一手房价同比指数下降3.5%[15] - 一线城市价格韧性较强，2026年2月百城均价约为54669元/平方米，较2023年高点回落约15%；二线城市价格波动明显，但2026年一季度均价较去年三季度上升7.4%；三四线城市成交均价从14000元/平方米左右逐步回落至约12000元/平方米，累计降幅约19%[17] - 上海以75908元/平方米的成交均价位居榜首，但环比和同比分别下降6%和3%；深圳均价68401元/平方米，环比持平、同比上涨14%[19] 城市篇：新房库存和消化周期 - 2026年2月末全国商品房待售面积达到79998万平方米的阶段性峰值[24] - 2026年3月末，重点44城新建商品住宅取证未售建筑面积降至2.77亿平方米，环比下降2%，同比减少3%，较2023年以来最高值下降16.9%[25] - 分能级看，一线城市库存合计4161.6万平方米，环比微降2%而同比增长2%；二线城市库存合计16189.8万平方米，环比和同比分别微降2%和3%；三四线城市库存合计7388.4万平方米，环比和同比分别微降3%和6%，降幅最大[25] - 全国重点44城库存消化周期从2023年初的18个月左右攀升至2026年3月的26个月上下；一线、二线、三四线城市2026年3月的消化周期分别为25.8个月、24.5个月和31个月[27] - 城市维度看，深圳消化周期达25.8个月，环比大幅增长；沈阳周期高达65.5个月；昆山周期高达62.9个月[29][32] 城市篇：二季度展望 - 2026年第二季度将是市场确认底部、结构分化的关键观察期，整体处于从“止跌”向“回稳”过渡的磨底阶段，“量在价先”规律依然适用[33] - 预计二季度新房供应面积将继续呈现收缩态势，2026年1-2月全国住宅新开工面积下降23.3%的趋势将延续；核心城市与低能级城市供应将呈现“冰火两重天”局面[34] - 二季度新房成交市场活跃度可能有所改善，呈现跌幅收窄、逐步筑底态势；二手房市场预计将继续领先于新房市场回暖[35] - 预计二季度全国房价整体将呈现“止跌趋稳、分化延续”格局，环比跌幅收窄，同比仍处下行通道[35] - 库存去化进程预计艰难推进，待售库存总量有望结束攀升进入高位横盘甚至缓慢下降通道，但绝对规模依然庞大[35] - 全国平均去化周期在二季度可能呈现小幅下降，但主要得益于核心城市边际改善[36] 产品篇：成交结构 - 2026年一季度，全国新房市场成交结构向改善型倾斜，四房、五房以上大户型产品成交占比持续提升，两者占比分别增加2.0和0.5个百分点至34.0%和3.1%；同期三房产品占比降至49.4%，较去年下降3.0个百分点[38] - 一线城市四房成交占比增加1.9个百分点至35.7%；二线城市四房、五房及以上户型成交占比分别增加1.8和0.5个百分点；三四线城市四房成交占比增加1.9个百分点至34.6%[41] 产品篇：面积段趋势 - 全国新房市场成交结构明显向大面积产品偏移，大于110㎡的面积段产品成交占比相比去年均上升[43] - 一线城市90-110㎡产品成交居首，但市场份额下降1.6个百分点至32.6%，110-140㎡产品占比增加1.3个百分点至26.7%[47] - 二线城市110-140㎡产品成交占比为38.9%，较去年增加1.6个百分点[47] - 三四线城市同样表现出明显的大面积化趋势，180㎡以上产品占比上升0.4个百分点[47] 产品篇：产品创新与设计 - 住宅产品设计创新落地持续深化，前沿设计手法实现规模化实践，成为房企提升产品力、打造差异化竞争优势的核心抓手[49] - 建筑新规落地为小面积户型打开了全合规高赠送的设计空间，大幅提升得房率与空间利用率；例如广州某项目98㎡户型通过赠送实现实得面积约116㎡的3+1房格局[50][51] - 杭州某项目103㎡户型得房率达100%，赠送面积超25.5㎡，实得空间比肩市面120㎡产品[53] - 产品创新向功能精细化延伸，例如上海某91㎡户型强化全场景精细化收纳，成都某135㎡户型打造42㎡全屋收纳体系[54][57] - 当前产品逻辑是围绕客户日常居住行为，对空间功能、动线逻辑、收纳体系等细节进行精细化打磨，以实现功能与场景的精准适配[60]

**行业与公司** * 行业：中国房地产市场，聚焦于主要一、二线城市的新房及二手房市场 [1] * 公司：未提及具体上市公司，内容主要围绕市场整体表现、政策影响及趋势预判 **核心观点与论据** **一、 市场整体表现：分化显著，核心城市复苏** * **成交量分化**：全国主要城市“小阳春”期间成交表现分化，北京、上海复苏显著，广深市场表现平淡 [3] * **价格分化**：北京、上海主城区（尤其是学区房）价格出现跳涨（北京5%-7%，上海6%-8%），但郊区高库存拖累整体均价 [8] * **一线城市具体表现**： * **北京**：3月二手房日均成交已过千套，截至3月12日签约5,735套，主因拆迁户入市 [3]；新房因开发商折扣收紧（从2025年88折回升至92折）而表现相对疲软 [3] * **上海**：受“57条”收储政策驱动，3月二手房成交已过万套（10,903套），较1月提升超20% [3]；新房日均成交约240套，日均增速较1月提升超130% [3] * **广州**：新房成交因延迟拆迁款到账而上涨，但开发商加大折扣（全款低至85折）以消化低得房率（68%-78%）库存 [4]；二手房成交同比下降约15%，外来购买力观望 [4] * **深圳**：新房成交表现中规中矩（截至3月12日950套），开发商折扣观望（全款93折，贷款95折）[4]；二手房改善型需求为主，拆迁户购买力预计3月下旬显现 [4] **二、 核心驱动因素：拆迁与政策** * **拆迁需求**：是驱动北京、上海、天津、南京等城市市场回暖的核心动力 [3][5][6] * 北京：主城区拆迁户入市带动二手房成交量提速 [3] * 上海：新一轮拆迁（浦东、静安等）刺激二手房需求，拆迁户倾向于购买80-120平方米二手房 [3][4] * 天津：本地拆迁户及央国企总部搬迁员工构成主要购买力，新房成交环比提升15% [5] * **收储政策**：上海“57条”政策影响显著，通过提供房票/现金补偿，压缩市场挂牌量，与拆迁政策形成协同 [1][3][11] * 政策示范效应强，成都、西安已效仿 [1][13] * 收购价格与市场价基本吻合，吸引业主撤牌，截至2月底首批试点三区收储报名量超3,600套 [11] * **其他政策**：“沪七条”中公积金贷款额度扩张及居住证满五年可购房政策，促进了上海郊区400万-450万以下房产的成交 [14][15] **三、 二线城市市场：表现各异，结构性机会** * **天津**：新房成交环比增15%，改善型需求主导（占比65%-72%）[5] * **济南**：二手房成交环比增13%，主要由学区重划（占成交量约17%）和返乡置业需求（占比从13%提升至21%）推动 [5][6] * **青岛**：新房成交低于预期，因开发商捂盘惜售并收紧折扣至95折 [6] * **南京**：新房成交好于预期，得益于江岸区拆迁户入市；二手房成交结构变化，鼓楼和建邺区成交占比从42%大幅提升至53%-57% [6] **四、 市场结构与潜在问题** * **挂牌量下降**：北京、上海二手房挂牌量持续下降 [10][11] * 北京：最新挂牌量143,200套，较上月底减少约4,000套；1月撤牌6,200套，2月撤牌约3,700套 [10][11] * 上海：最新挂牌量13.4万套，低于上月底；2025年12月至2026年1月减少近9,000套，其中约5,100套为主动撤牌 [11] * 原因：高首付业主月供压力小、拒绝大幅议价；上海收储政策提供了优于市场的退出路径 [1][10][11] * **库存压力集中在郊区**：北京郊区库存是主城区的3倍，上海郊区库存是主城区的4倍 [8]；广州郊区二手房库存高达9万多套 [17] * **卖方心态变化**：广深市场房东议价空间收窄至4%-6%，不接受大幅降价，影响成交 [1][8] * **人口流失挑战**：一线城市郊区面临人口流失，如北京互联网从业者出售房产迁往杭州 [21][22] **其他重要内容** **五、 未来趋势与政策展望** * **价格趋势**：主城区与郊区市场分化将加剧 [15]；北京、上海整体房价平均跌幅已收窄至0.35%，主城区价格企稳 [9] * **核心任务**：2026年下半年核心任务是消化一线城市郊区高库存 [1][17] * **政策预期**： * 政策重心预计将从信贷转向户籍制度放宽，以补充刚需购买力 [1][17] * 关键变量是3-4月各地年度拆迁计划的频率与补偿比例（如北京海淀补偿比例从1:1.27提升至1:1.45），将决定主城区需求能否持续 [2][18] * 上海被视为全国房地产政策的“试验田”，其收储和“沪七条”政策可能在全国推广 [20] * **二线城市需求**：合肥、武汉等地的城镇集中化（城中村拆迁）将带来新的购房需求，补偿款规模可观（合肥户均不低于150万，武汉95万-120万）[15][16] **六、 风险与不确定性** * **郊区市场困境**：若无有效政策，郊区市场将面临较大困难，单纯解除限购意义有限 [20] * **政策资金细节不明**：上海收储政策的具体资金来源（地方与中央投入比例）及规模尚未公布 [19] * **外部购买力观望**：广州二手房市场受佛山、东莞等地购买力持币观望影响 [4]

行业政策导向 - 2026年全国住房城乡建设工作会议定调，将实施因城施策以控制增量、消化库存、优化供给，并特别强调推进现房销售[2] - 政策引导市场回归居住属性，大力推动好房子、好小区、好社区、好城区的“四好”建设[2] - 中央经济工作会议将稳房地产市场单列，鼓励收购存量房用作保障性住房[4] - 现房销售新政要求新出让土地的商品房逐步转向现房销售，并对预售资金实施严格的全覆盖、专户存储、分阶段放款监管，资金仅限用于工程建设及工资支付[12] - 政策方向包括深化公积金改革、清理不合理限制，以支持刚性和改善性住房需求[20] 市场供需与库存现状 - 全国住房总量持续增加，供求关系发生根本变化[2] - 截至2025年11月，全国百城新建商品住宅去库存周期已拉长至27.4个月，远超合理水平[4] - 库存压力存在显著结构性差异，三四线城市去库存周期更长，达到40.3个月[4] - 一二线核心区域去化周期相对较短，在17到22个月之间[12] - 市场流动性问题突出，尤其体现在人口净流出地区[4] 人口流动与区域分化 - 2025年，三四线城市整体人口净流出312万人[4] - 部分城市如天津、南阳、周口，年度人口减少超过30万人[4] - 人才吸引力数据显示，四线城市人口净流入占比为负3.4%，三线城市为负0.1%，人口向一二线城市及省会集中[4] - 人口持续流出的城市，住房挂牌量不断增加，但潜在买家稀少[4] - 未来五年，一二线核心区和人口流入地的住房流动性将保持稳定，而三四线及远郊地区压力将持续[18] 住房流动性影响因素 - 住房流动性不仅取决于价格，更与整体配套和居住品质密切相关[10] - 城市远郊大盘因通勤时间长、生活配套不足，导致成交周期显著拉长，普遍在半年以上[8] - 早期限价、赶工开发的楼盘，因建筑质量、设计等问题，未来将更难转手[10] - 现房销售推进将加速市场分化，使购房者更挑剔，流动性进一步向品质好的住房集中[12] - 评估住房流动性的关键指标包括：所在城市人口趋势、周边配套便利性、房屋自身质量、小区人气与物业服务，以及中介预估的成交周期[14] 产品与市场结构演变 - 过去十年住房的金融属性被过度推高，当前正逐步向居住属性回归[4] - 市场正在用实际成交进行选择，能够经得起日常生活检验的房子才具备流动性[12] - 缺乏产业支撑、仅靠棚改或概念规划发展的三四线城市，其住房市场正“安静地、持续地”边缘化[6] - 持有空置房产仍需持续支付物业费、水电费等成本[6] - 未来五年市场规则改变，住房市场将呈现优胜劣汰的分化格局[18][20] 企业及家庭应对策略 - 普通家庭需重新评估所持房产的流动性，关注人口流向、生活配套、房屋质量及租赁现金流等实际问题[14] - 对于已面临流动性困难的房产，建议适时调整价格预期，以保持现金流[16] - 刚需购房应首要考虑居住舒适度，而非投资预期[16] - 改善型换房建议在成熟片区进行“横向升级”，例如升级电梯、车位或社区服务[16] - 国家通过保障房收购、补贴置换等方式为市场托底，防止风险扩散[18]

中央政策定调 - 2026年作为“十五五”开局之年，中央密集释放楼市重磅信号，从中央经济工作会议到住建部专项部署[1] - 2025年底的中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”，2026年住建部进一步细化部署，将推动房地产高质量发展、加快构建新模式作为核心任务[5] - 此次定调更注重“稳”与“转”的平衡，既防范市场风险，也兼顾民生需求[7] - 住建部明确将坚持因城施策、精准施策，赋予城市政府更多调控自主权，重点推进“控增量、去库存、优供给”[7] - 发挥房地产融资“白名单”作用，支持房企合理融资与居民刚性、改善性住房需求[9] 市场数据表现 - 国家统计局2026年1月份数据显示，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄、同比下降，呈现“降势放缓”态势[9] - 一线城市新建商品住宅环比下降0.3%，二手住宅降幅收窄0.4个百分点，二线、三线城市也出现不同程度的降幅收窄迹象[11] - 区域分化持续加剧，上海新建商品住宅价格环比持平，而广州、深圳仍有小幅下降，三四线城市库存压力依旧较大[13] 行业核心特征与分化 - 2026年楼市最明显的特征是区域分化彻底固化，“核心坚挺、外围疲软”的格局愈发清晰[13] - 一线及强二线核心城市，凭借优质资源持续吸引人口流入，支撑房价韧性，具备较强抗跌性[15] - 三四线城市及核心城市远郊区域，人口净流出态势持续，广义库存去化周期普遍超过30个月，部分城市甚至突破50个月[15] - 这些区域的房产面临“卖不掉、租不出”的困境，不少房源即便降价40%仍无人问津，流动性近乎枯竭[17] 需求结构变化 - 楼市需求端已发生根本性反转，2025年改善性需求占比已达55%，2026年有望突破60%[19] - “卖一买一”的置换需求成为市场主力，90-144㎡的品质户型成为流通性最佳的品类[19] - 曾经备受追捧的刚需老房、远郊小面积房源，如今逐渐沦为市场“弃子”，投资属性彻底消失[19] - 25-39岁置业主力人群持续萎缩，加上年轻人“轻资产”置业观念的兴起，刚需总量正不断收缩[21] 持有成本与风险 - 对于2020-2021年高位上车、利率5%以上的人群，即便2026年5年期以上LPR下调，存量商贷用户也难以享受同等红利，月供压力居高不下[23] - 一套100㎡的房产，每年运维支出少则数千元，多则上万元[23] - 全国租金平均降幅达10%-15%，三四线城市部分房源租金甚至无法覆盖物业费，“以租养贷”模式彻底失效[25] - 房产税试点延长的预期，也在进一步增加持有风险[25] 投资策略与建议 - 对于刚需购房者，当前是政策红利与价格洼地叠加的窗口期，应优先选择一线和强二线核心板块的现房或准现房，聚焦通勤便利、配套完善的户型，合理控制月供压力[25] - 对于多套房持有者，需加快优化资产结构，果断处置三四线城市非核心房源、刚需老房等流动性差的资产[27] - 投资性购房需彻底摒弃，楼市“普涨时代”已过，未来只有核心城市、核心板块的优质房产才具备一定的保值能力[27] - 房产的价值逻辑正从“投机增值”回归“居住本质”[29]

核心观点 - 2025年中国住宅市场处于“预期探底与筑底企稳并行”阶段，市场告别高速增长，进入以“止跌回稳”为核心的高质量发展新阶段 [2] - 2026年市场预计将进入“弱复苏、深分化”的“L”型筑底横盘阶段，成交量修复优先于价格回稳，城市与项目间分化将持续加剧 [2][22][27] 2025年市场总体态势 - 政策重心从“托底纾困”转向“优化提振”，需求端支持全面强化，供给端金融支持持续，引导市场新增住房成交规模筑底企稳 [3][4] - 全国30个重点城市一二手住房成交总面积约3.26亿平方米，同比降7%，显示居民住房有效需求基本稳定 [4] - 70个大中城市新建商品住宅价格环比微跌或持平，同比跌幅持续收窄，二手房价格下行趋势更明显，市场以价换量 [4] - 部分调整时间较长的二三线城市如重庆、南宁、合肥、昆明等率先实现10%以内的同比正增长，显示市场调整渐进尾声 [5] 市场深度分化表现 - 城市分化前所未有：京沪深及杭州、成都、西安等核心一二线城市凭借产业人口优势和政策松绑，市场韧性较强 [6] - 其他多数二三线及三四线城市因基本面支撑薄弱、库存高企，市场需求疲软，价格承压显著 [6] - 分化延伸至产品端：核心城市改善型大户型及高端住宅成交占比提升，核心区位、优质配套项目去化快，远郊无配套项目则乏人问津 [6] 新房市场供求分析 - 全国重点30城市新建商品住宅新增供应面积约9265万平方米，同比再减9%，推算全国110城新增供应约1.61亿平方米，同比下降19.6% [10] - 全国重点30城市新建商品住宅成交面积约1.16亿平方米，同比减少18%，推算全国110城新房成交约1.99亿平方米，同比下降18.8% [10] - 全年新房供求比约0.81，已连续三年保持在0.8左右，显示市场整体供不应求，持续去库存 [10] - 城市热度分化：成都新房成交面积近1200万平方米领先，广州、天津、西安、武汉、杭州、上海等超500万平方米为第二梯队，但同比降幅约20% [12] - 多数其他二线及三四线城市成交规模同比降幅仍在3成左右，陷入“低成交—高库存—价格承压”的负向循环 [12] 二手房市场运行特征 - 二手房与新房形成“双轨运行”，价格体系、客户群体出现显著背离，新房“限价锚”消失，部分板块价格倒挂消失，二手房价格调整进入“深水区” [14] - 全国重点30城市二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍，同比微增0.2%，创2021年调整以来规模新高 [14] - 一线城市“以价换量”效果显著，全年成交面积同比增长2%，其中上海、深圳成交量同比分别增长7%和4% [19] - 核心强二线城市如成都、杭州、天津、西安、武汉、南京等二手房市场走出“独立行情”，全年成交面积超过或接近1000万平方米，是新房成交规模的2-3倍 [19] 2026年市场趋势展望 - 政策环境预计延续宽松基调，需求端支持政策保持并优化，供给端发力“好房子”和城市更新，以刺激改善需求并对冲部分投资下滑 [22] - 住建部2026年工作重点包括因城施策控增量、去库存、优供给，推动收购存量商品房用作保障性住房等，并加快构建房地产发展新模式 [23] - 成交量修复优先于价格回稳，预计全国重点城市新房销售面积将呈现低位弱修复态势，同比实现小幅增长或持平的可能性较大 [25] - 土地成交连续3年低位导致新上市房源规模继续缩减，供给约束成交规模回升的态势不会根本转变 [25] - 房价预计呈现“整体走平、局部有升有降”格局，一线及强二线核心地段好房子价格有望率先企稳，二手房市场“以价换量”趋势延续 [25] - 城市与项目分化加剧：核心城市核心区域去化率保持高位，外围区域承压；多数二三线及三四线城市规模重回年均100万-200万平方米左右的底部区间 [26]

市场整体表现 - 上海二手房市场成交量连续三个月超过2.2万套，其中1月网签成交22834套，创下近5年同期新高 [1][2] - 1月二手房成交量环比基本持平，同比上涨约25%，市场呈现“企稳”信号 [2] - 成交价格出现“止跌”信号，已连续两个月止住下跌趋势，市场不再单纯依赖“以价换量” [1][2] 成交量与市场热度 - 1月10日单日网签成交达1261套，创近三个月新高，随后的多个周末单日成交也均突破1200套 [2] - 成交量创5年新高的核心驱动因素是低总价房源精准适配刚需，以及新房市场热度下滑导致的分流减少 [2] - 市场成交信心修复，超八成客户可在90天内成交，市场观望情绪逐渐减弱 [5] 成交结构特征 - 市场呈现“刚需主导，改善发力”的特征，300万元以下低价房成交占比接近一半，成为市场主力 [3] - 低总价房源（总价300万以下）的线上供给比例达50.06%，且流量比例更高，是吸引首次购房年轻家庭的核心 [3] - 中高及高总价房源的供需占比均不足14%，更多高净值人群仍聚焦于新房市场 [3] 区域与板块分析 - 成交较好的区域主要集中在浦东新区、松江区、金山区、青浦区、奉贤区、宝山区 [4] - 花木、北蔡等靠近浦东核心商圈的板块热度居前，兼顾刚需与改善需求 [4] - 松江泗泾、九亭，青浦华新，宝山顾村等近郊板块因房价较低，对刚需群体吸引力强 [4] - 奉贤金汇等远郊区域凭借低总价、小户型（两居室占比高）及产业园区规划，支撑本地居住需求 [4] - 外环以外成交占比最高且持续增长，反映郊区刚需交易活跃；内中环间成交环比显著增长，显示改善需求释放 [3] - 中环内“老小”房源优势凸显，成交占比攀升 [3] 价格与房东心态 - 多个板块房价已出现止跌企稳信号，其中徐汇滨江、四川北路、董家渡等板块价格较此前有所回升或企稳 [5][6] - 整体二手房价格跌幅预计将进一步趋缓，前期价格调整到位的房源有望率先止跌 [6] - 房东心态呈现分化，部分不急于出手，也有部分愿意随行就市调整报价 [5] - 市场整体挂牌价及成交价稳定，但部分门店挂牌量较此前减少约20%，原因包括房源去化及房东撤牌观望 [5][6] 与新房市场的对比 - 1月上海新房市场进入传统淡季，商品住宅（不含保障房）成交面积25.71万平方米，成交套数1939套，处于季节性低位 [6] - 新房市场在核心区域高端产品领域保持优势，1月销售金额TOP20项目合计销售108.2亿元，顶豪改善盘是绝对主力 [7] - 土地市场表现审慎，1月两批次土拍均以底价收官，全市成交涉宅用地规划建筑面积33万平方米 [6] - 二手房凭借价格优势与地段实用性，在刚需与中高端改善市场均形成竞争力，与新房市场形成竞争互补格局 [7] 市场驱动因素与未来展望 - 年初购房者受政策宽松、市场触底回暖预期影响，加快入市决策 [6] - 5年新高的成交量可能形成“羊群效应”，带动更多观望群体入场 [6] - 随着前期出让的优质地块逐步进入供应序列，市场对年后“小阳春”行情抱有预期 [7] - 在政策与市场双轮驱动下，上海楼市有望在调整中逐步寻得新的平衡点 [7]

2025年长沙房地产市场表现 - 2025年1-12月长沙商品住宅成交金额排名中，兆基璟宸府以2.54亿元位列第一，兆基沩水玥以1.42亿元位列第二，长房宁都公馆、玉虹·蓝庭国际城和长房宁城府分别成交0.52亿元、0.46亿元和0.44亿元 [1] - 在宁乡区域，兆基旗下项目价格相对坚挺，沩水玥价格区间为5000多-6000多元/平方米，璟宸府价格区间为6000多-7000多元/平方米，且均为现房现证并可定制精装 [1] - 行业观点认为，未来宁乡市场的期房可能销售困难，随着新房存量减少，房价走势有待观察 [1] 市场结构与趋势 - 2025年长沙房地产市场在调整中持续分化，头部企业市场份额集中，同时本土企业与民营企业活力逐步释放 [7] - 市场产品结构进一步优化，高端改善型与品质型项目引领市场，不同层次的需求得到更精准的响应 [7] - 展望2026年，随着行业逐步走向成熟与理性，长沙楼市有望在品质提升与结构优化中，迈向更加稳健和可持续的发展新阶段 [7]