核心交易概述 - 深圳祥祺集团主席陈红天或相关人士持有的香港山顶歌赋山道15号大宅以79亿港元成交 [2] - 该物业2016年买入价为21亿港元，此次交易贬值131亿港元，跌幅达624% [2] - 交易呎价约为437万港元，而2016年买入时楼面呎价高达2274万港元 [2][3] - 该物业于2023年因财务问题被东亚银行接管，沦为银主盘，历经近两年反复延期招标后才售出 [2][3] 物业具体信息 - 物业实用面积为18万平方呎，配套近1万平方呎花园和2788平方呎停车位 [2] - 物业为3层独立屋及3层地库，采用六房六套间隔设计，2019年已取得入伙纸但改建工程仍未完成 [3] - 若换算成平方米，该大宅高峰期单价可达约245万元/平方米 [2] 香港豪宅市场背景 - 香港豪宅市场整体自2021年见顶后普遍下跌约30%，部分豪宅跌幅在35%至40% [2] - 银主盘在市场售价上会额外折让15%至20% [2] - 此次个案跌幅超60%属于“银行急售+特殊个盘”双重叠加 [2] - 豪宅定价逻辑已由“地标溢价”转向“现金流与风险折现”，单幢超大户型因流动性差、维护成本高而议价权在买方手中 [5] - 即便香港在2024年全面“撤辣”，超级豪宅的成交价仍徘徊底部，溢价故事难再复制 [5] 陈红天其他资产变动 - 陈红天自2015年起在香港大手笔购入物业，涉及金额约6987亿港元 [6] - 其持有的红磡祥祺中心（原One HarbourGate东座）于2024年12月以265亿港元售予香港都会大学，较2016年45亿港元的购入价账面贬值185亿港元，跌幅达411% [7] - 其持有的山顶司徒拔道53号傲璇单位在2023年9月以约42亿港元售出，较68亿港元的公开招标价下降约38% [8] - 陈红天家族持有的中半山嘉富丽苑1座低层B室于2024年7月被银主以6455万港元出售 [9] - 陈红天2015至2017年间在中国香港和英国的物业投资总额达近百亿港元，且高度依赖银行融资 [9] 行业警示与案例启示 - 2015至2017年期间以银行贷款扩张、创纪录价收购豪宅的模式，在利率和资产估值双杀下，易触发“违约—接管—折价”的连锁反应 [13] - 对其他企业而言，降低杠杆、避免交叉担保和保持利息覆盖缓冲是穿越周期的关键 [13] - 陈红天作为华南城的主要投资者之一，该公司负债609亿港元并于2024年8月被香港法院颁布清盘令 [13]