报告行业投资评级 - 行业投资评级：优于大势 [1] 报告核心观点 - 香港楼市正经历显著复苏，撤辣政策与利率下行是关键回暖因素，私人住宅售价指数连升4个月，9月环比上涨1.32%，租金指数连涨10个月创历史新高 [2][16] - 香港开发商竞争格局高度集中，2024年前四大开发商（新鸿基地产、恒基地产、长江实业、会德丰）销售占比近五成，新鸿基地产售出360亿港元货值，占香港总销售伙数的两成排名第一 [2][18] - 内地楼市政策窗口期将至，预期需求侧将继续调减限购等限制性措施，供给侧将加快回收闲置用地与收储现房以缓解库存压力 [3] - 商业地产被视为稳地产促消费的关键领域，消费与地产结合有望助力房企穿越周期，2025年展望为二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底修复 [2] 股票市场表现 - 本周A股房地产板块涨跌幅为2.70%，跑赢大盘（沪深300）3.78个百分点，在31个行业板块中排名第7 [3][21] - 本周港股地产建筑板块涨跌幅为4.99%，跑赢大盘（恒生指数）3.73个百分点，在12个行业板块中排名第2 [3][33] - 近一个季度A股房地产板块涨跌幅为7.06%，跑赢沪深300（4.33%）；近一个月涨跌幅为2.04%，跑赢沪深300（0.21%） [24] - 本周A股地产涨幅靠前个股包括华夏幸福（26.27%）、荣盛发展（18.18%）、天健集团（16.54%）等 [27] REITs市场表现 - 本周REITs指数涨跌幅为0.82%，产权型REITs指数涨跌幅为0.62%，特许经营权型REITs指数涨跌幅为1.08% [4][41] - 近一个月REITs指数跑输沪深300指数1.04个百分点，其中产权类REITs指数跑输2.21个百分点，特许经营类REITs指数跑赢0.41个百分点 [51] - 本周领涨公募REITs为中金山东高速REIT，涨跌幅为5.18%；本周REITs成交额为13.53亿元，环比下降4.52% [4][41] - 产权型REITs中，保租房型REITs指数表现最佳，周涨跌幅为1.42%；特许经营权型REITs中，高速公路型REITs指数周涨跌幅为1.79% [45][48] 楼市成交情况 - 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降31.19%和21.32%，累计同比分别下降15.48%和上升2.86% [6][72] - 新房端，45城商品房共计成交217万㎡，一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降86.57%、82.59%、86.59% [6][73] - 二手房端，14城二手商品房共计成交170万㎡，一、二线城市滚动四周同比分别下降28.02%、22.53%，三四线城市同比上升84.88% [6][80] - 14城二手房年初至今累计成交面积同比上升2.86%，其中一线城市累计同比上升20.62%，三四线城市累计同比上升45.50% [80] 土地市场动态 - 本周百城土地供应建面环比上升52.78%，成交建面环比上升14.98%，溢价率为1.39%，环比下降2.21个百分点 [5][90] - 一线城市土地供应建面环比下降9.30%，成交建面环比上升129.89%，溢价率为0.00%；二线城市供应和成交建面环比分别上升33.32%和9.78%，溢价率为0.51% [5][99][108] - 三四线城市土地供应和成交建面环比分别上升68.72%和11.57%，溢价率为4.52%，环比上升0.15个百分点 [5][117] - 百城土地成交面积与供应面积比例为60.41%，环比下降26.11个百分点 [90]

内地个人买家在香港住宅市场的参与度 - 最近十年，共有67813名内地人在香港购买住宅物业，总金额达8022亿港元[5] - 内地个人买家占香港一二手住宅注册量比例已超过两成[4] 香港住宅租赁市场概况 - 一套39年楼龄、面积约33.3平方米的“吉屋”（无家具），月租金高达1.65万港元[4] - 该物业的投资回报率接近4.1%[7][8] - 香港科技大学附近一套不到45平方米、23年楼龄的房源，当前市场月租金已涨至2.1万港元[9] 香港住宅销售市场动态 - 香港于2023年2月28日官宣“撤辣”，取消住宅交易额外印花税、买家印花税和新住宅印花税[16] - “撤辣”后香港楼市出现量价齐升现象[5] - 部分区域房价已从2023年高点显著回调，例如启德片区某楼盘每平方呎价格较2023年上涨2000-3000港元[10] - 香港科学园某楼盘清货阶段采用招标形式发售，顶楼单位成交价达每平方呎1.9万港元，而一楼单位成交价为每平方呎1.61万港元[13][14] 具体交易案例与成本分析 - 一套1986年建成的二手房在2024年7月以486万港元易手，上一任业主持有13年后净赚161万港元[7] - 一位内地买家在2024年8月以600多万港元总价购入香港科学园一套约37平方米的住宅，附带大露台使实用面积接近45平方米[11][14] - 同一楼盘在2023年年中的成交总价比2024年8月的交易高出约200万港元[14] - 一位在港学生三年多的租金支出超过65万港元，成为其决定购房的重要因素[5][9]

核心交易概述 - 深圳祥祺集团主席陈红天或相关人士持有的香港山顶歌赋山道15号大宅以79亿港元成交 [2] - 该物业2016年买入价为21亿港元，此次交易贬值131亿港元，跌幅达624% [2] - 交易呎价约为437万港元，而2016年买入时楼面呎价高达2274万港元 [2][3] - 该物业于2023年因财务问题被东亚银行接管，沦为银主盘，历经近两年反复延期招标后才售出 [2][3] 物业具体信息 - 物业实用面积为18万平方呎，配套近1万平方呎花园和2788平方呎停车位 [2] - 物业为3层独立屋及3层地库，采用六房六套间隔设计，2019年已取得入伙纸但改建工程仍未完成 [3] - 若换算成平方米，该大宅高峰期单价可达约245万元/平方米 [2] 香港豪宅市场背景 - 香港豪宅市场整体自2021年见顶后普遍下跌约30%，部分豪宅跌幅在35%至40% [2] - 银主盘在市场售价上会额外折让15%至20% [2] - 此次个案跌幅超60%属于“银行急售+特殊个盘”双重叠加 [2] - 豪宅定价逻辑已由“地标溢价”转向“现金流与风险折现”，单幢超大户型因流动性差、维护成本高而议价权在买方手中 [5] - 即便香港在2024年全面“撤辣”，超级豪宅的成交价仍徘徊底部，溢价故事难再复制 [5] 陈红天其他资产变动 - 陈红天自2015年起在香港大手笔购入物业，涉及金额约6987亿港元 [6] - 其持有的红磡祥祺中心（原One HarbourGate东座）于2024年12月以265亿港元售予香港都会大学，较2016年45亿港元的购入价账面贬值185亿港元，跌幅达411% [7] - 其持有的山顶司徒拔道53号傲璇单位在2023年9月以约42亿港元售出，较68亿港元的公开招标价下降约38% [8] - 陈红天家族持有的中半山嘉富丽苑1座低层B室于2024年7月被银主以6455万港元出售 [9] - 陈红天2015至2017年间在中国香港和英国的物业投资总额达近百亿港元，且高度依赖银行融资 [9] 行业警示与案例启示 - 2015至2017年期间以银行贷款扩张、创纪录价收购豪宅的模式，在利率和资产估值双杀下，易触发“违约—接管—折价”的连锁反应 [13] - 对其他企业而言，降低杠杆、避免交叉担保和保持利息覆盖缓冲是穿越周期的关键 [13] - 陈红天作为华南城的主要投资者之一，该公司负债609亿港元并于2024年8月被香港法院颁布清盘令 [13]