报告行业投资评级 - 强于大市，维持 [1] 报告的核心观点 - 目前房地产行业处于总量过剩与结构性短缺状态，25年1 - 6月全国商品房销售面积同比下降3.5%，销售额下降5.5%，6月单月销售面积同比降幅扩大至5.5%，销售额降幅达10.8%，主因高基数及需求疲软，但开竣工降幅收窄，反映“保交楼”推进及核心城市土拍回暖，去年主力在售及今年预计入市的第四代住宅数量较少，上周中央城市工作会议明确“城市发展从增量扩张转向存量提质”，应重点关注“好房子 + 存量运营”的房企 [4] 根据相关目录分别总结 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为120.98万方，本年累计新房成交面积为5048.58万方，累计同比 - 3.4%，30大中城市近四周平均成交面积为189.94万方，同比 - 16.9%，环比 - 10.5%，其中一线城市近四周平均成交面积为55.04万方，同比 - 16.9%，环比 - 5.2%，二线城市近四周平均成交面积为96.2万方，同比 - 12.3%，环比 - 13.5%，三线城市近四周平均成交面积为38.7万方，同比 - 26.5%，环比 - 9.6% [5][13] - 上周14城商品住宅可售面积为7993.58万方，同比 - 9.94%，环比 + 0.07%，14城去化周期为17.24个月，其中一线城市去化周期为12.13个月 [5][15] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为201.99万方，本年累计二手房成交面积为6395.76万方，累计同比 + 18%，20城近四周平均成交面积为209.68万方，同比 - 8.8%，环比 - 3.5% [6][18] - 截至2025/7/7全国城市二手房出售挂牌量指数为13.55，环比 - 3%，挂牌价指数为153.7，环比 - 0.07% [6][23] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为63宗，成交住宅类土地数量为16宗，新增供应商服类土地数量为40宗，成交商服类土地数量为32宗，近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.79，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.8 [6][27] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7059.75元/平方米，溢价率为14.19%，环比 + 6.13pct，成交商服类土地楼面均价为1438.5元/平方米，溢价率为3.03%，环比 - 0.5pct [6][28] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指下跌2.17%，沪深300指数上涨1.09%，房地产指数跑输沪深300指数3.26pct，上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.39%，恒生综合指数上涨3.31%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数3.7pct [7][32] - 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第30，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第12、第13 [34] - 上周重点A股房地产个股涨幅居前的有福星股份（+10.16%）、中新集团（+7.59%）、衢州发展（+6.29%），重点港股房地产个股涨幅居前的有美的置业（+10.75%）、合生创展集团（+7.14%）、绿景中国地产（+5.56%），重点物业服务企业涨幅居前的有滨江服务（+8.03%）、保利物业（+2.37%）、金茂服务（+1.98%） [36]