文章核心观点 - 中央定调“有力有序有效推进地方融资平台出清”，标志着城投公司将全面退出房地产市场，行业进入深度调整和规则重塑阶段[3][4][6] - 城投公司历史使命结束，行业底层逻辑已从快速城镇化“盖新房”转向“稳定发展”和“改旧房”[6][7] - 出清过程将分类进行，优质城投获并购支持，风险企业仅保障“保交楼”资金，预计30-50家中小房企年内通过并购退出市场[8] 行业政策导向 - 中央明确城镇化进入新阶段，城市发展重点由新建转向旧改[6] - 政策执行强调“有力、有序、有效”，非一刀切，旨在建立市场新规则，终结城投靠地方背景随意拿地和融资的时代[6][8] 行业面临的挑战 - 债务压力巨大，2025年房企到期债务达5342亿元，其中第三季度需偿还1600亿元，但新发债规模仅2209亿元，无法覆盖借新还旧需求[8] - 土地财政难以为继，人均住房面积已超40平方米，市场从缺房子转向缺好房子，重庆2024年新房成交金额1587亿元，较2020-2021年均值下降65%[9] - 市场持续低迷，2025年前三季度房企融资3072亿元，同比减少30%，前五个月38家房企破产，百强房企销售额下跌42%，部分城市土地出让金跌幅达67%[9] 地方与市场现状 - 库存高企，南京热门板块及重庆等地广义库存消化周期超过六年[12] - 地方财政承压，重庆2024年经营性用地出让收入不足400亿元，仅占同期财政收入14%，低于上海的18%，影响公共服务支出[12] - 购房者预期转变，仅35%潜在购房者计划半年内购房，市场陷入“买涨不买跌”的恶性循环[12] 企业转型路径 - 成功案例显示转型方向包括通过REITs盘活资产，如华润置地旗下REIT总市值破百亿，目标规模300-500亿元，并计划每年新开约6个购物中心[14] - 龙头企业如越秀地产成立城市更新事业部，业务重心从新建转向旧改和社区配套建设[14] - 聚焦“改旧”市场存在机遇，上海2024年住宅成交金额6407亿元，较2020-2021年增长13%[14] 行业未来展望 - 城投出清意味着依赖举债盖房和土地财政的旧模式终结，市场与政府职能将清晰分离[15] - 行业进入分化阶段，具备转型能力和市场嗅觉的企业将崛起，固守旧模式者被淘汰[15]