核心观点 - 文章提出未来房价上涨的三大核心信号，并基于长期研究框架，预测未来楼市将呈现“二八现象”，即仅20%的核心城市房价有望再创新高，其余80%城市可能长期阴跌 [2][13] 政策环境与市场定位 - 房地产市场受政策影响显著，2024年国家首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，标志着政策从遏制投机（如“房住不炒”）全面转向鼓励和放松周期 [3] - 未来政策“组合拳”预计包括：全面松绑限购（目前仅北京、上海、深圳、海南保留）、持续大幅下调房贷利率（2025年三季度新发放商贷利率已降至3%的历史低位）、以及降低购房相关税费（如免征契税、“换房退税”） [6] - 政策是房价上涨的核心前提，历史案例（如2015年“3.30新政”）表明，当一线城市核心区限购松动、房贷利率下降、税费降低及政府收购存量房等信号出现时，往往是新一轮房价启动的预热 [4][6] 经济先行指标 - 经济拐点是楼市复苏的支撑，关键的领先指标是制造业PMI新订单指数，该指数反映企业新订单情况，是居民就业和收入的先行指标 [7] - 历史数据显示，当新订单指标触底回升（如2015年8月）或突破52%（如2020年8月）后，一线城市房价往往启动上涨或迎来小阳春 [7] - 此外，央行公布的城镇储户收入信心指数和就业预期指数也是重要领先指标，居民预期改善（如2016年曾连续6个月上涨）是房价上涨的前兆 [7] 市场供求与城市分化 - 房价由供求关系决定，热点城市因人口持续流入、土地供应减少而改善供求格局 [10] - 2024年全国住宅用地成交面积同比大幅下降18%，但核心城市优质地块受青睐，例如2025年上半年北京有9宗地块溢价成交，2025年10月上海徐汇滨江等地块也溢价成交，显示市场对核心区域的长期看好 [10] - 人口流动是长期关键，2020-2024年间，杭州年均增加17万人、成都年均增加13万人、深圳年均增加11万人，这些核心城市持续吸纳年轻人口，创造购房需求 [10] - 图表显示各能级城市去化周期存在差异，进一步印证了城市分化的趋势 [12] 行业长期趋势与投资策略 - 基于“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，并结合全球房地产历史，未来楼市将呈现显著分化 [2] - 长期投资应聚焦于核心城市、核心地段的好产品，以实现资产保值增值和穿越周期，这呼应了“楼市的二八现象” [2][13] - 自2021年以来，楼市已调整四五年，全国销售额较高点跌去一半，一二线城市房价下跌20%-30%，部分三四线城市房价腰斩，但资产不会永远下跌，需关注上述三大信号以把握时机 [2]