核心观点 - 文章提出未来房价上涨的三大核心信号，并基于长期研究框架，预测未来楼市将呈现“二八现象”，即仅20%的核心城市房价有望再创新高，其余80%城市可能长期阴跌 [2][13] 政策环境与市场定位 - 房地产市场受政策影响显著，2024年国家首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，标志着政策从遏制投机（如“房住不炒”）全面转向鼓励和放松周期 [3] - 未来政策“组合拳”预计包括：全面松绑限购（目前仅北京、上海、深圳、海南保留）、持续大幅下调房贷利率（2025年三季度新发放商贷利率已降至3%的历史低位）、以及降低购房相关税费（如免征契税、“换房退税”） [6] - 政策是房价上涨的核心前提，历史案例（如2015年“3.30新政”）表明，当一线城市核心区限购松动、房贷利率下降、税费降低及政府收购存量房等信号出现时，往往是新一轮房价启动的预热 [4][6] 经济先行指标 - 经济拐点是楼市复苏的支撑，关键的领先指标是制造业PMI新订单指数，该指数反映企业新订单情况，是居民就业和收入的先行指标 [7] - 历史数据显示，当新订单指标触底回升（如2015年8月）或突破52%（如2020年8月）后，一线城市房价往往启动上涨或迎来小阳春 [7] - 此外，央行公布的城镇储户收入信心指数和就业预期指数也是重要领先指标，居民预期改善（如2016年曾连续6个月上涨）是房价上涨的前兆 [7] 市场供求与城市分化 - 房价由供求关系决定，热点城市因人口持续流入、土地供应减少而改善供求格局 [10] - 2024年全国住宅用地成交面积同比大幅下降18%，但核心城市优质地块受青睐，例如2025年上半年北京有9宗地块溢价成交，2025年10月上海徐汇滨江等地块也溢价成交，显示市场对核心区域的长期看好 [10] - 人口流动是长期关键，2020-2024年间，杭州年均增加17万人、成都年均增加13万人、深圳年均增加11万人，这些核心城市持续吸纳年轻人口，创造购房需求 [10] - 图表显示各能级城市去化周期存在差异，进一步印证了城市分化的趋势 [12] 行业长期趋势与投资策略 - 基于“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，并结合全球房地产历史，未来楼市将呈现显著分化 [2] - 长期投资应聚焦于核心城市、核心地段的好产品，以实现资产保值增值和穿越周期，这呼应了“楼市的二八现象” [2][13] - 自2021年以来，楼市已调整四五年，全国销售额较高点跌去一半，一二线城市房价下跌20%-30%，部分三四线城市房价腰斩，但资产不会永远下跌，需关注上述三大信号以把握时机 [2]

文章核心观点 - 房地产市场经历多年调整后，未来将呈现“二八现象”，即仅有20%的核心城市房价有望再创新高，其余80%的城市可能长期阴跌 [2] - 房价上涨需关注三大关键信号，这些信号有历史案例和数据支撑 [3] 政策信号分析 - 第一大信号是政策定位从“放松”全面转向“鼓励”，这是房价上涨的核心前提 [4] - 政策拐点已现，2024年国家首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，标志着楼市进入放松周期，限购限贷等措施将陆续取消 [5] - 未来政策“组合拳”预计包括：全面松绑限购（预计一线城市外环将放开，3年左右全域放开）、房贷利率持续大幅下降（2025年三季度新发放商贷利率已降至3%的历史低位）、以及降低税费并加强对房企的资金支持（如2024年设立地产“白名单”） [7] - 历史经验表明，如2015年“3.30新政”所示，当一线城市核心区限购松动、房贷利率下降、税费降低及政府收购存量房等信号出现时，往往是新一轮房价上涨的“预热信号” [8] 经济指标信号 - 第二大信号是经济拐点出现，领先指标回升，经济复苏为楼市提供支撑 [9] - 判断经济拐点的关键领先指标是制造业PMI新订单指数，该指标触底回升后往往引领房价上涨，例如2015年8月和2020年8月（新订单指标突破52%） [9] - 可参考的辅助指标是央行公布的城镇储户收入信心指数和就业预期指数，居民预期改善是房价的领先指标，2016年楼市行情前这两个指数曾连续6个月上涨 [9] 市场供求信号 - 第三大信号是供求关系逆转，热点城市房价率先上涨 [12] - 土地市场显示供求格局改善：2024年全国住宅用地成交面积同比大幅下降18%，但优质地块受青睐；2025年上半年北京土拍有9宗地块溢价成交，10月上海第八轮土拍中徐汇滨江等地块也溢价成交，表明市场长期看好核心城市及区域 [12] - 人口持续流入是核心城市房价的长期支撑：2020-2024年间，杭州年均增加17万人、成都年均增加13万人、深圳年均增加11万人，这些城市持续吸纳年轻人口，创造购房需求 [12] 总结与投资建议 - 未来房价上涨的三大核心信号总结为：政策转向鼓励、经济拐点出现、供求关系逆转 [14] - 长期投资应遵循“二八现象”，选择核心城市、核心地段的好产品以实现资产保值增值 [14]

文章核心观点 - 未来房地产市场将呈现二八现象，仅20%的核心城市房价有望再创新高，80%的城市将面临长期阴跌 [3] - 房价上涨需观察三大核心信号：政策转向鼓励、经济拐点出现、供求关系逆转 [14] 政策信号 - 政策定位从“房住不炒”转向“促进房地产市场止跌回稳”，标志着楼市进入放松周期 [4][5] - 未来政策组合拳包括：全面松绑限购、持续大幅下调房贷利率、降低购房相关税费 [7] - 新发放商业贷款利率在2024年三季度降至3%的历史低位，较去年下降0.6个百分点 [7] - 一线城市外环限购预计将全面放开，未来3年左右可能实现全域放开 [7] 经济指标信号 - 制造业PMI新订单指数是经济拐点的领先指标，其回升预示就业和居民收入改善，可激活购房需求 [8] - 央行公布的城镇储户收入信心指数和就业预期指数连续上涨，也是房价上涨的领先指标 [8] 市场供求信号 - 2024年全国住宅用地成交面积同比下降18%，但核心城市优质地块仍受青睐，地价上涨显示供求格局改善 [11] - 人口持续流入的核心城市，如杭州（年均增17万人）、成都（年均增13万人）、深圳（年均增11万人），将带来强劲购房需求 [11] - 热点城市人口流入与供地减少共同作用，将导致供求关系逆转，推动房价率先上涨 [11][14]

文章核心观点 - 房地产市场经历多年下跌后 当前已出现潜在的底部信号 未来房价存在上涨可能性 [1] - 政策全面转向鼓励 经济出现拐点 以及热点城市供求关系改善 是判断市场复苏和入场时机的三大关键信号 [1][2] 政策信号 - 政策定位发生重大转变 从放松全面转向鼓励 未来预计出台组合拳 [1] - 组合拳措施包括 限购全面松绑 预计一线城市外环限购将全面放开 3年左右实现全域放开 [1] - 组合拳措施包括 房贷利率持续大幅下降 [1] - 组合拳措施包括 降低税费以恢复市场信心 [1] 经济指标信号 - 经济拐点出现 领先指标回升是楼市复苏的基础 配合政策催化可激活购房需求 [1] - 制造业PMI新订单指数是居民就业和收入的先行指标 该指标触底回升后往往引领房价上涨 例如2015年8月和2020年8月 [1] - 央行公布的城镇储户收入信心指数和就业预期指数也可作为参考 例如2016年楼市行情中这两指数曾连续6个月上涨 [1] 市场供求信号 - 热点城市房价上涨由供求关系决定 人口流入 供地减少 地价上涨将改善供求格局 [2] - 土地市场表现显示对核心区域的长期看好 例如北京上半年9宗地块溢价成交 上海徐汇滨江土地溢价成交 [2] - 核心城市持续吸引年轻人口 带来购房需求 2020-2024年间杭州年均增17万人 成都年均增13万人 深圳年均增11万人 [2] 市场现状背景 - 楼市已下跌四五年 全国销售额较高点下跌一半 [1] - 一二线城市房价下跌20%-30% 部分三四线城市房价甚至腰斩 [1]