文章核心观点 - 房地产市场经历深度调整后，未来将呈现“二八现象”，即仅有20%的核心城市房价有望再创新高，其余80%的城市可能长期阴跌 [2] - 判断未来房价上涨需关注三大核心信号，这些信号基于历史案例与数据分析，具有前瞻性 [3][14] 政策信号分析 - 第一大信号为政策定位从“放松”全面转向“鼓励”，这是房价上涨的核心前提 [4][5] - 政策转向的标志包括国家层面首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，表明楼市进入放松周期，各类限制性措施将陆续取消 [5] - 未来政策“组合拳”预计包括：全面松绑限购，预计一线城市外环将率先放开；房贷利率持续大幅下降，2025年三季度新发放商贷利率已降至3%的历史低位，较去年下降0.6个百分点；以及降低购房相关税费并加大对房企的资金支持 [7] - 历史经验表明，如2015年“3.30新政”通过降息降准、放开限购开启了行情，当一线城市核心区限购松动、利率持续下降、税费降低及政府收购存量房等信号出现时，往往是新一轮房价上涨的“预热信号” [8] 经济指标信号 - 第二大信号为经济拐点出现，领先指标回升，经济复苏带来的就业和收入增长是楼市需求的基础 [9] - 关键的领先指标是制造业PMI新订单指数，该指数在2015年8月触底回升后，一线城市房价启动上涨，2020年8月该指数突破52%后楼市迎来“小阳春” [9] - 可参考的辅助指标包括央行公布的城镇储户收入信心指数和就业预期指数，居民预期改善是房价上涨的领先指标，2016年楼市行情前这两项指数曾连续6个月上涨 [9] 市场供求信号 - 第三大信号为供求关系逆转，热点城市房价率先上涨，房价本质上是供求关系的结果 [12] - 土地市场显示供应收缩但优质地块受青睐，2024年全国住宅用地成交面积同比大幅下降18%，而2025年北京、上海等核心城市土拍出现溢价成交，表明市场长期看好核心区域 [12] - 人口长期流入是支撑核心城市房价的关键，“房地产长期看人口”，2020-2024年间，杭州年均增加17万人、成都年均增加13万人、深圳年均增加11万人，持续的人口流入带来购房需求 [12] - 投资应聚焦于核心城市、核心地段的好产品，才能实现资产的保值增值 [15]

核心观点 - 文章提出未来房价上涨的三大核心信号，并基于长期研究框架，预测未来楼市将呈现“二八现象”，即仅20%的核心城市房价有望再创新高，其余80%城市可能长期阴跌 [2][13] 政策环境与市场定位 - 房地产市场受政策影响显著，2024年国家首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，标志着政策从遏制投机（如“房住不炒”）全面转向鼓励和放松周期 [3] - 未来政策“组合拳”预计包括：全面松绑限购（目前仅北京、上海、深圳、海南保留）、持续大幅下调房贷利率（2025年三季度新发放商贷利率已降至3%的历史低位）、以及降低购房相关税费（如免征契税、“换房退税”） [6] - 政策是房价上涨的核心前提，历史案例（如2015年“3.30新政”）表明，当一线城市核心区限购松动、房贷利率下降、税费降低及政府收购存量房等信号出现时，往往是新一轮房价启动的预热 [4][6] 经济先行指标 - 经济拐点是楼市复苏的支撑，关键的领先指标是制造业PMI新订单指数，该指数反映企业新订单情况，是居民就业和收入的先行指标 [7] - 历史数据显示，当新订单指标触底回升（如2015年8月）或突破52%（如2020年8月）后，一线城市房价往往启动上涨或迎来小阳春 [7] - 此外，央行公布的城镇储户收入信心指数和就业预期指数也是重要领先指标，居民预期改善（如2016年曾连续6个月上涨）是房价上涨的前兆 [7] 市场供求与城市分化 - 房价由供求关系决定，热点城市因人口持续流入、土地供应减少而改善供求格局 [10] - 2024年全国住宅用地成交面积同比大幅下降18%，但核心城市优质地块受青睐，例如2025年上半年北京有9宗地块溢价成交，2025年10月上海徐汇滨江等地块也溢价成交，显示市场对核心区域的长期看好 [10] - 人口流动是长期关键，2020-2024年间，杭州年均增加17万人、成都年均增加13万人、深圳年均增加11万人，这些核心城市持续吸纳年轻人口，创造购房需求 [10] - 图表显示各能级城市去化周期存在差异，进一步印证了城市分化的趋势 [12] 行业长期趋势与投资策略 - 基于“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，并结合全球房地产历史，未来楼市将呈现显著分化 [2] - 长期投资应聚焦于核心城市、核心地段的好产品，以实现资产保值增值和穿越周期，这呼应了“楼市的二八现象” [2][13] - 自2021年以来，楼市已调整四五年，全国销售额较高点跌去一半，一二线城市房价下跌20%-30%，部分三四线城市房价腰斩，但资产不会永远下跌，需关注上述三大信号以把握时机 [2]

收入与就业状况 - 2025年第二季度收入感受指数为45.0%，环比下降1.2个百分点，其中10.2%居民认为收入增加，69.7%认为基本不变，20.1%认为减少 [1] - 收入信心指数为45.0%，环比下降0.6个百分点 [1] - 就业感受指数为28.5%，环比下降1.8个百分点，仅6.4%居民认为就业形势较好，53.7%认为就业形势严峻或看不准 [1] - 就业预期指数为41.7%，环比下降1.2个百分点 [1] 物价与房价预期 - 物价预期指数为56.4%，环比下降0.7个百分点，20.3%居民预期下季物价上升，60.1%预期基本不变，9.0%预期下降 [1] - 房价预期显示仅8.9%居民预期上涨，56.8%预期基本不变，21.7%预期下降，12.7%居民看不准 [2] 居民储蓄与投资倾向 - 倾向于更多储蓄的居民占比达63.8%，环比上升1.5个百分点，而更多消费和更多投资意愿分别降至23.3%和12.9% [2] - 居民前五大投资偏好为银行非保本理财(34.8%)、基金信托产品(24.7%)、股票(16.3%)、债券(15.3%)和非消费型保险(9.8%) [2] 消费支出重点领域 - 未来三个月居民支出前五大领域为旅游(32.1%)、教育(31.9%)、医疗保健(29.3%)、社交文化娱乐(24.0%)和大额商品(21.1%) [2]

收入感受与信心 - 本季收入感受指数为45 0% 较上季下降1 2个百分点 其中10 2%居民认为收入增加 69 7%认为基本不变 20 1%认为减少 [1][2] - 收入信心指数为45 0% 较上季下降0 6个百分点 [1][2] 就业市场状况 - 就业感受指数为28 5% 较上季下降1 8个百分点 仅6 4%居民认为就业容易 53 7%认为形势严峻或看不准 [4][10] - 就业预期指数为41 7% 较上季下降1 2个百分点 [4][10] 物价与房价预期 - 物价预期指数为56 4% 较上季降0 7个百分点 20 3%居民预期物价上升 60 1%预期基本不变 [6][7] - 房价预期中 8 9%居民预期上涨 56 8%预期基本不变 21 7%预期下降 [6] 居民财务行为 - 倾向于更多储蓄的居民占比63 8% 较上季增1 5个百分点 更多消费占比23 3% 更多投资占比12 9% [8][9] - 前五大投资方式为银行非保本理财(34 8%) 基金信托(24 7%) 股票(16 3%) 债券(15 3%) 非消费型保险(9 8%) [11] - 未来三个月支出重点为旅游(32 1%) 教育(31 9%) 医疗保健(29 3%) 社交娱乐(24 0%) 大额商品(21 1%) [13]