市场规模与增长 - 中国公募REITs市场自2021年5月首批9只产品获批以来，截至2025年5月17日已发行66只产品，募集规模接近1800亿元，二级市场总市值接近2000亿元 [1][2] - 市场从"首发"阶段进入"首发+扩募"双轮驱动阶段，首批4只REITs成功扩募标志着市场成熟度提升 [2] - 未来2～3年市场规模有望突破5000亿元，发行数量和规模将稳定增长 [7] 资产类别与创新 - 底层资产从最初的交通、仓储物流扩展至消费基础设施、保租房、清洁能源等9大类，未来还将涵盖数据中心、热电联产、养老基础设施、旅游景区等更多领域 [2] - 资产创新呈现"百花齐放"态势，形成覆盖数字基建、消费服务、社会公益的多元化资产矩阵 [7] - 未来REITs将以"新基建、新能源、新民生"为三大核心方向加速扩容 [7] 投资者结构演变 - 投资者结构从银行理财、券商、保险等机构为主，发展为私募基金、国有控股投资公司、实体企业等多类型机构共同参与 [1][3] - 保险资金通过设立专项投资基金加速布局，社保基金、养老金等长期稳定资金持续入市增强市场流动性 [3] - 个人投资者参与度仍不足5%，机构投资者占绝对主导但类型分散化程度提升 [3] 投融资模式创新 - 公募REITs为基础设施项目提供市场化融资手段，降低对政府和银行贷款的依赖 [4] - 通过"投资—运营—退出—再投资"的良性循环提升融资效率，加速存量资产变现 [4][5] - 权益融资替代传统债务融资显著降低企业杠杆率，如保租房REITs帮助地方政府在不增加负债的情况下扩大供给 [5] 市场功能与定位 - 公募REITs深度融入"双碳"目标、民生保障、区域协调及科技创新等国家战略布局 [5] - 为投资者提供流动性更高、门槛更低的不动产投资选择，资产与其他金融资产相关性较低且具有高比例分红机制 [6] - 打破传统基建融资"重负债、轻退出"困局，推动基础设施投融资从"债务驱动"向"权益创新"转型 [5] 发展挑战与建议 - 行业面临立法层级不足、二级市场流动性待提升、参与主体协同不足等挑战 [7][8] - 建议加快推进REITs专项立法、拓宽试点资产范围、优化审核流程、完善扩募机制 [8][9] - 需构建资产方、管理人与投资者良性生态，加强信息披露和投资者保护 [8][9]