招商证券出售房产详情 - 招商证券通过上海联合产权交易所挂牌出售位于深圳的5处房产 合计出售价格约为1.48亿元 [2][3] - 挂牌时间为2026年2月11日至2026年3月17日 5处房产均位于深圳市 [3] - 其中一处资产为深圳市罗湖区笋岗东路宝安广场ABC栋2-B、2-C、2-D 整体转让底价为2813.94万元 [3] - 另一处为深圳市福田区佳和华强大厦A座的8层、9层、10层和11层 每层转让底价均为2984.51万元 [3] - 出售的房产建成年代较早 部分房产购于上世纪90年代 佳和华强大厦房产在1997年购买时产权人为招商证券前身国通证券有限责任公司 [2][3][4] 交易动机与财务影响 - 此举旨在盘活存量资产 属于企业正常的经营举措 并非为缓解业绩压力或“粉饰”报表 [2][5] - 从招商证券2025年业绩来看 此次出售对公司整体利润格局影响较小 [4] - 招商证券2025年度预计营业总收入为249亿元 归属于母公司股东的净利润为123亿元 分别同比增长19.19%和18.43% [4] - 在预计123亿元净利润的背景下 约1.48亿元的房产出售对业绩贡献实质上较小 [2][4] 证券行业资产盘活趋势 - 自2025年以来 包括红塔证券、华西证券、方正证券在内的多家券商均在密集处置或出租旗下房产 券商加速剥离老旧物业、盘活闲置资产的趋势明显 [2][5] - 红塔证券于2026年2月12日公告 通过北京产权交易所挂牌处置部分房产 挂牌价格合计2.63亿元 增值率高达802.17% [5] - 华西证券于2025年8月28日公告 申请处置河北涿州房产 此外在2025年7月3日已将总部办公楼B区项目对外出租 租赁期限12年 租金合计3.59亿元 [6] - 方正证券全资子公司方正承销保荐于2025年2月17日成功出售持有的郑州裕达国贸大楼 成交总价达7.30亿元 该资产为2021年底通过法院裁定方式取得的抵债资产 [6] - 行业普遍共识是剥离非核心资产、盘活存量 探索包括直接出售、长期出租、处置抵债资产在内的多元化资产盘活路径 [5][6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年在政策推动下，交易所市场不动产证券化领域发行量稳中有升，CMBS发行增长，类REITs发行下滑，机构间REITs扩容且主体多元；底层资产各有特点，优先级证券抵押率有差异；存续期项目整体表现偏弱，多数CMBS和经营权类类REITs现金流不及预期且估值下降，产权类类REITs相对均衡[5][50] 发行情况 CMBS - 2025年发行82单，规模1049.74亿元，同比分别增长43.86%和66.11%，发行主体主要为基础设施投融资公司[5][7] - 发行主体分布在16个省市，浙江、上海等为主，广西实现零突破；第三方担保项目增加，单一担保规模增大[11][13] 类REITs - 2025年发行52单，规模977.35亿元，同比分别下降16.13%和31.93%，发行主体主要为电力生产与供应公司和基础设施投融资公司[5][7] - 发行主体分布在13个省市，集中在北京、江苏等，北京和江苏发行数量降幅大[28] 机构间REITs - 2025年发行28单，规模532.48亿元，同比分别增长460.00%和402.48%，发行主体日趋多元[5][7] - 配套规则完善，建立扩募机制，有首单扩募产品落地[43] 底层资产方面 CMBS - 向低能级城市下沉，业态以办公、混合和零售为主，租赁住房类发行增加[15][17][19] 类REITs - 经营权类底层资产主要为电厂项目，产权类主要为产业园区，产权类资产城市能级较高但略有下沉[31][32] 机构间REITs - 底层资产类型丰富，经营权类和产权类分别发行16单和12单，产权类资产63.63%位于一线城市和新一线城市[47] 优先级证券抵押率方面 CMBS - 优先级证券抵押率大多介于65% - 70%，增信方主体信用等级多为AAA[21] 类REITs - 经营权类优先级抵押率70% - 80%，产权类主要集中在70% - 90%[35] 存续期表现 CMBS - 85.00%产品底层资产现金流不及预期，73.33%产品底层资产估值下降，下降幅度大多在10%以内[5][23] 类REITs - 产权类现金流涨跌基本持平，估值上升、下降和不变比例持平，下降幅度在5%以内；经营权类72.73%产品现金流不达预期，63.64%产品底层资产估值下降，下降幅度大多在10%以内[5][37][40]

腾讯减持中金公司H股 - 腾讯控股全资子公司Tencent Mobility Limited于2026年2月20日减持中金公司H股65万股，平均价格21.4688港元，套现1395.47万港元 [1] - 自2025年7月以来，腾讯已先后7次减持中金公司H股，合计套现5.29亿港元 [1] - 腾讯于2017年9月作为战略投资者入股中金公司，当时以每股13.8港元认购2.075亿股H股，耗资28.64亿港元，占发行后H股12.01%及总股本4.95% [1] - 2019年中金公司定增后，腾讯持股数增至2.16亿股，但持股比例降至总股本的4.48% [1] - 腾讯持续减持反映了其资产配置策略的调整与资金回笼需求，对中金公司股权结构影响可控 [2] 券商行业资产处置动态 - 招商证券拟以约1.48亿元的价格出售位于深圳的5处房产，部分房产购于20世纪90年代 [3] - 在招商证券2025年预计实现123亿元净利润的背景下，该交易对业绩实质贡献较小，旨在盘活存量资产 [3] - 自2025年以来，包括红塔证券、华西证券、方正证券在内的多家券商均在密集处置或出租旗下房产，甚至有房产挂牌增值率高达802.17% [3] - 券商行业加速剥离老旧物业、盘活闲置资产的趋势明显，有助于提升资产周转效率，优化资源配置 [3] 公募基金发行市场 - 今年以来新发基金规模快速突破2000亿元，显示场外资金入市意愿显著增强 [4] - 从产品募集规模看，“10亿基”渐成常态，多只基金发行规模超过50亿元 [4] - 权益类基金担当新发基金主角，当前有逾百只基金正在或即将发行，多位绩优基金经理参与 [4] - 增量资金将优先流向权益市场，为A股提供流动性支持，有助于夯实市场底部 [4]

招商证券出售房产详情 - 招商证券通过上海联合产权交易所挂牌出售位于深圳的5处房产，合计出售价格约为1.48亿元 [1][2] - 5处房产具体包括：罗湖区宝安广场ABC栋2-B、2-C、2-D，整体转让底价为2813.94万元；福田区佳和华强大厦A座的8、9、10、11层，每层转让底价均为2984.51万元 [3] - 挂牌出售的房产建成年代较早，部分房产（如佳和华强大厦）购于1997年，产权最初登记在招商证券前身国通证券有限责任公司名下 [4] 交易动机与财务影响 - 此次出售旨在盘活存量资产，属于公司正常的经营调整举措，而非为缓解业绩压力或“粉饰”报表 [1][5] - 出售房产对公司整体利润格局影响较小，公司2025年预计实现营业总收入249亿元，归属于母公司股东的净利润123亿元，同比分别增长19.19%和18.43% [4] 证券行业资产盘活趋势 - 自2025年以来，多家券商密集处置或出租旗下房产，形成行业趋势，涉及券商包括红塔证券、华西证券、方正证券等 [1][5] - 红塔证券于2026年2月12日公告，通过北京产权交易所挂牌处置部分房产，挂牌价格合计2.63亿元，资产增值率高达802.17% [5] - 华西证券在2025年采取多种方式盘活资产，包括申请处置河北涿州房产，以及将总部办公楼B区项目对外出租12年，租金合计3.59亿元 [6] - 方正证券全资子公司于2025年2月17日成功出售郑州裕达国贸大楼，成交总价7.30亿元，该资产为2021年底通过法院裁定取得的抵债资产 [6]

红塔证券房产处置核心信息 - 公司在北京产权交易所挂牌处置部分房产 挂牌价格合计2.63亿元[1] - 该资产处置计划最早可追溯至2024年初 经历评估报告过期后于2025年重新估值并进入实质性交易阶段[1] - 以2025年4月30日为评估基准日 房产账面净值仅为2912.89万元 评估价值达2.63亿元（含增值税） 增值率高达802.17%[3] - 若按评估价顺利交易 公司预计可实现利润总额1.87亿元[3] - 公司公告提示交易对手方不确定 存在交易失败或部分成交的风险[4] 红塔证券近期财务表现 - 2024年公司实现营业收入20.22亿元 同比增长68.36% 归母净利润为7.64亿元 同比激增144.66%[3] - 2025年上半年公司营业收入为11.89亿元 同比增长15.69% 归母净利润为6.70亿元 同比增长49.25%[4] - 根据2026年1月27日发布的业绩预告 预计2025年全年归母净利润为12.15亿元 同比增幅约59%[4] - 公司表示此次资产处置核心目的是盘活闲置资产、提升资产运营效率[4] 证券行业资产处置趋势 - 2025年以来 多家券商相继加入房产租售行列 包括华西证券、方正证券、国联民生证券、西南证券等[5] - 华西证券采取“处置+出租”复合路线 以12年租约、租金合计3.59亿元将总部办公楼B区出租 并审议通过处置河北涿州房产[5] - 方正证券全资子公司在2025年2月以7.30亿元成交价售出抵债资产郑州裕达国贸大楼[6] - 国联民生证券在2025年1月挂牌转让10套房产及2个车位 转让底价475.35万元 此前于2023年11月也曾挂牌转让19套商业房地产[6] - 本轮券商资产处置呈现“战略主动”特征 旨在优化存量资产结构、聚焦主责主业、提升资本回报率[6]

交易概述与监管问询背景 - 豫园股份拟以9,179万元出售宁波星健资产管理有限公司100%股权 交易对方为宁波塑料有限公司 一家主营塑料贸易的企业 [1] - 该标的公司系豫园股份于2018年以9,769万元从控股股东关联方收购的资产 七年后折价出售且交易对方与养老地产无协同 引发上海证券交易所问询 [1] - 交易所问询函特别关注出售前豫园股份对标的公司实施的1.26亿元债转股操作 [1] 标的公司历史与经营状况 - 标的公司在2018年被注入上市公司时定位为“健康蜂巢”核心资产 旨在帮助公司快速布局康养地产 [1] - 收购后标的公司持续亏损 2025年前10个月净亏损达8,718万元 [1] - 公司解释项目遇冷原因为2022年后房地产市场下行叠加养老会籍销售遇冷 导致“散售回款难覆盖经营成本” [1] 交易定价与资本结构调整 - 通过实施1.26亿元债转股 标的公司在评估基准日的净资产由-3,673万元转为8,934万元 [1] - 公司承认 若未实施债转股操作 标的公司的股东权益评估价值约为-3,700万元 [1] - 评估报告披露 标的公司146名客户可能退还会籍 涉及金额约8,900万元 该笔潜在负债未计入本次交易作价 [1] 交易对方与支付安排 - 交易对方宁波塑料有限公司主营业务为塑料贸易 与养老地产无业务协同 监管要求说明是否存在未披露利益安排 [1] - 公司否认存在关联关系 称交易对方资金来源于自有及银行贷款 且已支付1.5亿元交易款 [1] - 公司未对交易对方的跨行业运营能力进行评估 [1] 交易目的与潜在风险 - 公司解释出售目的为“盘活存量资产” 并聚焦高增长主业 [1] - 对于8,900万元的潜在退会负债 公司称若退会发生在2025年11月20日财务结算日后 责任由交易对方承担 [1] - 公司未排除因潜在退会引发的纠纷风险 [1]

核心事件 - 公司控股子公司中国武夷（肯尼亚）有限公司位于肯尼亚蒙巴萨基利菲郡的地块被政府部分征用，用于B8公路升级扩建工程 [1][2] 征用与赔偿详情 - 被征用地块总面积为191.3英亩，本次拟征收面积为3.3766公顷（折合8.34英亩）[2] - 肯尼亚国家土地委员会出具的赔偿总额为115,819,410肯先令，折合人民币约624.62万元 [2] - 子公司已于2026年2月4日出具《裁决补偿款接受声明》，同意该赔偿方案 [2] 对公司资产与财务的影响 - 被征用土地资产为公司长期闲置资产，此举可有效盘活公司存量资产并补充流动资金 [2] - 本次征用事项对公司生产经营及2026年度主要财务指标不会产生重大影响 [2] 事件性质评估 - 征用系因肯尼亚政府工程建设需要，赔偿方案合理，不存在损害公司及股东利益的行为 [2]

会议背景与目的 - 山东证监局指导举办“盘活存量资产服务企业发展”培训会 旨在提升相关主体利用债券市场盘活存量资产的能力[1] - 会议邀请中国证监会 沪深交易所专家授课 山东省委金融办 山东省国资委等相关部门及企业负责人约400人现场参会[1] 政策与市场动态 - 2025年年底中国证监会正式启动商业不动产REITs试点 被视为落实“盘活存量、做优增量” 提高直接融资比重决策的重要举措[1] - 商业不动产REITs试点是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段 对推动REITs市场健康发展 促进功能发挥具有重要意义[1] 山东辖区资产状况与机遇 - 山东辖区商业不动产 基础设施等资产规模大 分布广 形态多样 盘活存量资产潜力巨大[2] - 会议建议相关主体提高思想认识 深刻理解盘活存量的意义 准确把握REITs ABS等产品特点 选择合适盘活路径[2] - 会议建议抢抓政策机遇期 分类分步梳理存量资产 筛选核心区域运营能力强 现金流稳定的商业不动产项目 加快申报进度[2] 山东辖区资产证券化发展现状 - 山东证监局持续加大政策宣传 推动辖区资产证券化扩量提质 以服务实体经济高质量发展[2] - 2025年 山东辖区资产支持证券发行规模达399亿元 同比增长60% 年末存续规模达756亿元[2] - 目前山东辖区已有3只公募REITs上市 发行规模60余亿元[2]

活动概况 - 山东省烟台市蓬莱区与上海证券交易所联合举办“海韵潮生·聚势蓬莱”债券市场服务高质量发展暨盘活存量资产专场辅导会 [1] - 活动共有蓬莱区74家重点企业代表共计100余人参会 [1] - 活动创新采取“以训代会”形式，旨在推动产业与资本深度融合 [2] 实地调研与座谈交流 - 上交所专家团队在当天上午深入辖区重点企业开展实地调研，了解企业生产经营、产能布局、重点项目推进及存量资产盘活现状 [1] - 座谈交流环节，专家聚焦高端装备研发生产融资诉求、文旅资源整合路径、存量文旅资产激活等核心问题，进行针对性剖析与指导 [1] - 专家为企业量身定制兼具创新性与可操作性的融资解决方案，助力企业拓宽融资视野、破解发展瓶颈 [1] 专场辅导会内容 - 下午的辅导会采用“政策解读+案例剖析+互动交流”模式 [2] - 上交所债券业务中心专家系统解读了科创债、绿色债、低碳转型债、中小微支持债等各类创新债券品种的特点、业务规则与适用场景 [2] - 另有专家深入剖析资产证券化的实施路径，对公募REITs、机构间REITs、持有型不动产ABS以及类REITs、CMBS、收费收益权ABS进行细致拆解与对比分析 [2] 企业互动与答疑 - 互动答疑环节，参会企业代表踊跃发言，聚焦存量资产认定、底层资产筛选、REITs申报条件、政策适配性等实际难题提问 [2] - 上交所专家团队逐一解答，精准讲解政策要点、解读实操难点 [2] 活动目标与未来规划 - 活动旨在推动企业学习债券市场最新政策、熟悉各类融资产品，加快推动优质企业发行创新品种债券及贴标债券 [2] - 支持企业运用资产证券化工具盘活存量资产，将产业优势、资产优势转化为发展优势、竞争优势 [2] - 蓬莱区下一步将持续深化与上海证券交易所等核心平台的战略合作，聚焦企业发展全生命周期需求 [3] - 未来将着力优化金融服务供给、精准送达政策红利，盘活存量资产、拓宽融资渠道、优化融资结构、创新融资方式 [3]

核心观点 - 中国商业不动产公募REITs试点正式启动，标志着REITs市场从“基建单轮驱动”进入“基建+商产双轮驱动”的新阶段，旨在盘活存量商业地产、拓宽企业融资渠道并推动不动产行业向“投融管退”良性循环转型 [2][4][9] 政策背景与市场响应 - 中国证监会于2025年12月31日发布商业不动产REITs试点公告，不到一个月内，茂业商业即启动以成都茂业中心部分写字楼为底层资产的公募REITs申报，市场响应迅速 [4] - 新政被视为商业地产REITs从试点走向常态化的重要信号，旨在引导存量商业地产盘活，拓宽企业融资渠道 [4] 新政核心要点与优化 - **准入门槛优化**：收益率要求从基础设施REITs的3.8%下调至约3.3%，审核“实质重于形式”，对历史遗留问题允许风险揭示，放宽写字楼、酒店的等级限制 [5] - **流程效率提升**：申报路径直接对接交易所，4个月内可完成注册全流程，取消了询价区间限制 [5] - **信息披露强化**：对标科创板标准，强化透明化建设 [5] 对行业与企业的意义 - 助力房企降负债、防风险，推动其从“高杠杆、快周转”的开发商向“轻资产运营”的“投资商+运营商”转型 [4][5] - 在低利率环境中，有助于优质资产价值重估，为投资者提供新的投资渠道 [4] - 对于商业地产占比较高的企业（如绿地集团业务占比超60%）是重大利好，是盘活存量资产、回笼资金的创新金融工具 [5] 市场规模与前景预测 - 中短期内，1至2年内首批项目密集落地，叠加基建REITs扩容，公募REITs总市场规模将突破5000亿元人民币；3至5年内，随着民营房企参与度提升及资产扩围，市场规模将朝1万亿至2万亿元人民币迈进 [7] - “十五五”期间，中国REITs市场规模有望超过日本、新加坡，成为全球第二大市场 [5] - 2026年首批试点项目将集中于一线及核心二线城市的成熟物业，上半年有望实现首批上市 [8][9] 资产类型与投资关注点 - **核心赛道**：写字楼（核心城市甲级/优质乙级）将成为首批主力，随后酒店、商业综合体逐步跟进 [7][8] - **机构关注标的**：聚焦超大特大城市（如上海、北京、深圳）的超甲级/甲级写字楼，因其租户优质、租金稳定、空置率低 [9] - **发行规模**：首批写字楼REITs单项目发行规模预计在30亿元至50亿元人民币 [9] 市场生态与参与方角色 - 新政落地推动多元市场主体协同发力，包括政策端“扩容、提质、增效”、主体端“房企转型、投行赋能、管理人压实、研究指引”以及市场端“万亿空间、全球对标” [6][9] - 基金管理人角色从“卖方”转向“买方”，通过搭建专业团队、依托AI系统压实主动管理责任，并致力于参与完善“资产供给-价值挖掘-专业管理-趋势指引”的完整生态链 [6]