文章核心观点 - 上海“沪六条”楼市新政激活购房需求 新房和二手房成交均有明显增幅 外环外区域成为市场升温最突出亮点 [1][3] 新政对外环外市场的影响 - 外环外限购松绑是“沪六条”核心变化 对符合条件家庭在外环外购房不限套数 政策迅速点燃外环外市场 [3] - 中指研究院数据显示 新政后首月外环外新房成交占全市比重达73.45% 为年内新高 较年内平均水平高出12.29个百分点 [3] - 上海链家数据显示 新政后四周外环外新增挂牌量增长19% 客户咨询量增长18% 带看量增长4% 二手房成交量增长16% [5] - 二手房市场外环外成交比重在新政后第一、二周分别为49.5%和49.1% 明显高于44.3%的年内平均值 [4] - 保利发展上海公司周均成交量环比提升7% 其位于唐镇、大虹桥、闵行等外环外热点板块项目直接受益 [3] - 宝山区顾村板块某项目周度来访成交量同比增长50%以上 工作日日均来访50组 周末单日来访可突破180组 新政影响下成交客户占1/5左右 [3] 新房市场整体表现 - 新政落地后首周新房成交量环比提升超30% 近两周成交稳定在9万平方米以上 [8] - 外环外新盘表现抢眼 闵行梅陇保利·海上印168套房源当日售罄 均价8.18万元/平方米 宝山杨行金茂棠前160套房源同日“日光” 均价5.39万元/平方米 [7] - 青浦重固板块保利虹桥和颂首开销售4亿元 成为新政后大虹桥区域首个热销“红盘” [7] - 高端改善项目持续火热 嘉里金陵华庭二期120套房源开盘当日售罄 单日销售额近百亿 其中一套复式单位单价达32.68万元/平方米 刷新上海新房备案单价纪录 [7] 二手房市场整体表现 - 新政出台首周（8月25日至31日）二手房交易量环比增长8.5% 第二周环比回落9.3% 后续两周环比增幅分别达到5.2%和7.8% [6] - 9月单月二手房（含商业）已网签16677套 9月20日、21日双休日出现单日网签量破千套纪录 [6] - 市场处于“以价换量”阶段 房东可议价空间小幅回落但仍保持在16.5%以上 买卖双方价格博弈激烈 [6][8] - 新增客源中改善型客户占比显著提升 建发上海表示将加快改善型项目入市 [3] 开发商推盘策略与市场预期 - 开发商加紧推盘抢跑“金九银十” 中建东孚麓岛项目预计10月底首批入市 [8] - 近期9个新建商品住房项目取得预售许可证 合计推出824套房源 其中单价10万元/平方米以上高端项目占据4席 [8] - 政策效应正温和持续向消费端传导 需求端对政策的接受度已转化为持续购买力 各产品梯队均受益于政策红利 [8]