上海楼市新政核心内容 - 上海于8月25日放开外环外限购 并推出公积金利好政策 包括买新房可提取公积金作为首付及提升贷款额度 [1] 外环外二手房市场结构 - 截至8月 上海外环外二手房总挂牌量约6.5万套 其中次新房1.5万套 房龄较老的动迁房及老破小约3.6万套 新房库存量4.8万套 [6] - 外环外二手房市场以动迁房和老破小为主流 占比超50% [6][9] 二手房价格与成交情况 - 郊区老破小房价存在显著议价空间 部分房源挂牌价较真实成交价高出20% 例如两房挂220万 vs 去年成交价180万 三房挂320万 vs 去年260万 [9][11] - 链家隐藏外网二手历史成交价格 但客户仍可通过其他中介或数据平台获取真实成交价 信息透明度未受实质影响 [3][11] - 次新房价格出现倒挂现象 部分房源成交价低于业主当初新房买入价10% 如徐泾板块500万买入现450万成交 [12] 次新房面临的竞争压力 - 次新房产品竞争力不足 例如85平两房与周边90平三房新房总价相近 但户型设计落后 [16][17] - 外环外新房库存占全市近80% 去化周期超20个月 且未来两年将有大量限售次新房解禁入市 加剧竞争 [15][19][24] - 2026年大虹桥板块预计新增超4500套次新房供应 包括万科天空之城408套 招商虹桥公馆548套等 [15] 新房市场对新政的反应 - 新政后外环外新房咨询量上升 但热度分化明显：滞销老盘未获新增客户 热销盘如保利虹桥和颂认购量稳定提升 [24][26][30] - 保利虹桥和颂项目新政后认购客户达126人 较此前111人略有增长 但增量主要来自原有意向客户而非新增需求 [26] - 全市新房库存中 外环以外占比80.5%（48,238套/59,961套） 新政对整体去化效果有限 [29] 政策目标客群分析 - 新政主要利好非沪籍及沪籍单身人群：非沪籍单身可购外环内房 沪籍单身外环内购房名额从1套增至2套 [33] - 部分单身客群更倾向购买内环内资产而非外环外房产 如选择内环老破小用于家庭居住需求 [35]

政策杠杆撬动上海楼市。 8月25日，上海市住房城乡建设管理委、房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及住房限购、公积金、住房信 贷、住房税收等6项调整。 一天后，该政策落地生效。 新政出台后的第一个周末（8月30日至31日），上海楼市反应迅速。新京报贝壳财经记者实地走访青浦、徐泾等外环外热门板块发现，新房售楼处看房量 大增，二手房咨询回升明显，房东降价迎合市场。政策松绑释放的购房需求，正从咨询、带看逐步转化为实际成交。 9月1日，上海房贷利率新一轮调整正式开始。有上海房贷客户告诉贝壳财经记者，今早她已在银行手机App上完成了将存量房贷从二套房贷利率调整为当 前首套房贷利率的操作，利率已从以前的3.45%（LPR-5BP），下调至3.36%（LPR-14BP），降幅达到9个基点。 正在沙盘看房的李阿姨告诉贝壳财经记者，"我们原本住在内环内，房子属于'老破小'，现在我和老公都退休了，外环外的户型更好、总价更低，而且还 不用卖掉原来的房子。" 8月30日上午，上海青浦区保利虹桥和颂开盘现场。受访者供图 贝壳财经记者获悉，建设银行、北京银行等多家银行已经开启了存量房贷二套利率转首套利率 ...