可参考的是，2025年前三季度，全国新建商品房销售面积6.58亿平方米，销售金额6.30万亿元，分别同 比下降5.5%和7.9%；全国房地产开发投资6.77万亿元，同比下降13.9%；全国房屋新开工面积4.54亿平 方米，同比下降18.9%；竣工面积3.11亿平方米，同比下降15.3%。 从季度数据纵向分析，保利发展前三季度业绩下滑主要由第三季度拖累。 具体来看，保利发展前两个季度虽然也是增收不增利，但下滑幅度并不高。其中，2025年第一季度，保 利发展实现营业收入542.72亿元，同比增长9.09%；净利润33.68亿元，同比下降15.43%；归属于上市公 司股东的净利润19.51亿元，同比下降12.27%。 第二季度保利发展净利润下滑幅度虽有所增长但仍在两位数以内。数据显示，2025年第二季度，保利发 展实现营业收入625.85亿元，同比减少30.07%；归母净利润7.60亿元，同比下降85.38%。 但到了三季度，保利发展利润由盈转亏，同比减少299.19%。 数据显示，2025年第三季度，保利发展实现营业收入568.65亿元，同比增长30.65%；实现归属于上市公 司股东的净利润-7.82亿元，同比减 ...

文章核心观点 - 上海“沪六条”楼市新政激活购房需求 新房和二手房成交均有明显增幅 外环外区域成为市场升温最突出亮点 [1][3] 新政对外环外市场的影响 - 外环外限购松绑是“沪六条”核心变化 对符合条件家庭在外环外购房不限套数 政策迅速点燃外环外市场 [3] - 中指研究院数据显示 新政后首月外环外新房成交占全市比重达73.45% 为年内新高 较年内平均水平高出12.29个百分点 [3] - 上海链家数据显示 新政后四周外环外新增挂牌量增长19% 客户咨询量增长18% 带看量增长4% 二手房成交量增长16% [5] - 二手房市场外环外成交比重在新政后第一、二周分别为49.5%和49.1% 明显高于44.3%的年内平均值 [4] - 保利发展上海公司周均成交量环比提升7% 其位于唐镇、大虹桥、闵行等外环外热点板块项目直接受益 [3] - 宝山区顾村板块某项目周度来访成交量同比增长50%以上 工作日日均来访50组 周末单日来访可突破180组 新政影响下成交客户占1/5左右 [3] 新房市场整体表现 - 新政落地后首周新房成交量环比提升超30% 近两周成交稳定在9万平方米以上 [8] - 外环外新盘表现抢眼 闵行梅陇保利·海上印168套房源当日售罄 均价8.18万元/平方米 宝山杨行金茂棠前160套房源同日“日光” 均价5.39万元/平方米 [7] - 青浦重固板块保利虹桥和颂首开销售4亿元 成为新政后大虹桥区域首个热销“红盘” [7] - 高端改善项目持续火热 嘉里金陵华庭二期120套房源开盘当日售罄 单日销售额近百亿 其中一套复式单位单价达32.68万元/平方米 刷新上海新房备案单价纪录 [7] 二手房市场整体表现 - 新政出台首周（8月25日至31日）二手房交易量环比增长8.5% 第二周环比回落9.3% 后续两周环比增幅分别达到5.2%和7.8% [6] - 9月单月二手房（含商业）已网签16677套 9月20日、21日双休日出现单日网签量破千套纪录 [6] - 市场处于“以价换量”阶段 房东可议价空间小幅回落但仍保持在16.5%以上 买卖双方价格博弈激烈 [6][8] - 新增客源中改善型客户占比显著提升 建发上海表示将加快改善型项目入市 [3] 开发商推盘策略与市场预期 - 开发商加紧推盘抢跑“金九银十” 中建东孚麓岛项目预计10月底首批入市 [8] - 近期9个新建商品住房项目取得预售许可证 合计推出824套房源 其中单价10万元/平方米以上高端项目占据4席 [8] - 政策效应正温和持续向消费端传导 需求端对政策的接受度已转化为持续购买力 各产品梯队均受益于政策红利 [8]

新政效果初步显现 - 上海"沪六条"新政激活购房需求 新房和二手房成交均有明显增幅 外环外区域成为突出亮点 [1] - 新政实施以来政策效果初步显现 新房市场短期成交量明显回升 二手房市场在预期博弈中有所修复 [1] - 外环外限购松绑即对符合住房购买条件的居民家庭在外环外购房不限套数 成年单身按照居民家庭执行住房限购政策 [1] 外环外市场显著升温 - 外环外新房成交占全市比重达73.45% 较年内平均水平高出12.29个百分点 达到年内新高 [1] - 新政后首月外环外二手房成交比重分别为49.5%和49.1% 明显高于44.3%的年内平均值 [2] - 上海链家数据显示新政后四周外环外新增挂牌量增长19% 客户咨询量增长18% 带看量增长4% 成交量增长16% [2] 项目层面具体表现 - 宝山区顾村板块山水雅境项目周度来访成交量同比增长50%以上 工作日日均来访50组 周末单日突破180组 新政影响下成交客户占1/5左右 [1] - 保利发展上海公司周均成交量环比提升7% 在唐镇、大虹桥、闵行等热点板块项目直接受益 [1] - 闵行梅陇保利·海上印项目8月26日开盘均价8.18万元/平方米 168套房源当日售罄 宝山杨行金茂棠项目均价5.39万元/平方米 160套房源同日"日光" [5] 二手房市场整体回暖 - 9月单月二手房网签16677套 9月20日和21日单日网签量突破千套 [3] - 新政出台首周二手房交易量环比增长8.5% 后续两周环比增幅分别达到5.2%和7.8% [3][4] - 新政后首周房东可议价空间小幅回落但仍保持在16.5%以上 市场整体处于"以价换量"阶段 [4] 高端市场持续火热 - 嘉里金陵华庭二期120套房源开盘当日销售额近百亿 其中复式单位以32.68万元/平方米刷新上海新房备案单价纪录 [5] - 上海新政落地后首周新房成交量环比提升超30% 近两周成交稳定在9万平方米以上 [6] - 9月21日上海有9个新建商品住房项目取得预售许可证 合计推出824套房源 其中单价10万元/平方米以上高端项目占据4席 [6] 开发商积极应对 - 建发上海表示将加快改善型项目入市 如上海保利建发印象青城和上海建发朗玥陆续加推产品 [1] - 中建东孚位于上海中环南大智慧城核心区的麓岛项目将于国庆期间公开示范区及样板房 预计10月底首批入市 [6] - 保利虹桥和颂项目首开销售4亿元 成为新政后大虹桥区域首个热销"红盘" [5]

上海楼市新政核心内容 - 上海于8月25日放开外环外限购 并推出公积金利好政策 包括买新房可提取公积金作为首付及提升贷款额度 [1] 外环外二手房市场结构 - 截至8月 上海外环外二手房总挂牌量约6.5万套 其中次新房1.5万套 房龄较老的动迁房及老破小约3.6万套 新房库存量4.8万套 [6] - 外环外二手房市场以动迁房和老破小为主流 占比超50% [6][9] 二手房价格与成交情况 - 郊区老破小房价存在显著议价空间 部分房源挂牌价较真实成交价高出20% 例如两房挂220万 vs 去年成交价180万 三房挂320万 vs 去年260万 [9][11] - 链家隐藏外网二手历史成交价格 但客户仍可通过其他中介或数据平台获取真实成交价 信息透明度未受实质影响 [3][11] - 次新房价格出现倒挂现象 部分房源成交价低于业主当初新房买入价10% 如徐泾板块500万买入现450万成交 [12] 次新房面临的竞争压力 - 次新房产品竞争力不足 例如85平两房与周边90平三房新房总价相近 但户型设计落后 [16][17] - 外环外新房库存占全市近80% 去化周期超20个月 且未来两年将有大量限售次新房解禁入市 加剧竞争 [15][19][24] - 2026年大虹桥板块预计新增超4500套次新房供应 包括万科天空之城408套 招商虹桥公馆548套等 [15] 新房市场对新政的反应 - 新政后外环外新房咨询量上升 但热度分化明显：滞销老盘未获新增客户 热销盘如保利虹桥和颂认购量稳定提升 [24][26][30] - 保利虹桥和颂项目新政后认购客户达126人 较此前111人略有增长 但增量主要来自原有意向客户而非新增需求 [26] - 全市新房库存中 外环以外占比80.5%（48,238套/59,961套） 新政对整体去化效果有限 [29] 政策目标客群分析 - 新政主要利好非沪籍及沪籍单身人群：非沪籍单身可购外环内房 沪籍单身外环内购房名额从1套增至2套 [33] - 部分单身客群更倾向购买内环内资产而非外环外房产 如选择内环老破小用于家庭居住需求 [35]

政策调整内容 - 上海六部门联合发布房地产政策调整通知 涉及住房限购 公积金 住房信贷 住房税收等6项措施 [1] - 政策于8月26日正式落地生效 [1] - 符合条件的家庭在外环外购房不限套数 并将单身人士视同家庭 [4] - 非沪籍家庭社保满1年后可购买改善型住房 [4] - 新政允许使用公积金支付首付 [4] 市场反应表现 - 新政后首个周末新房售楼处看房量大增 二手房咨询回升明显 [1] - 青浦区保利虹桥和颂项目三期开盘当日好的楼层基本售罄 [2] - 徐泾镇虹桥灿耀星城项目新政次日电话咨询量暴涨 市区有房无购房资格客户占比超60% [5] - 浦东新区三林板块翡云悦府项目在新政后加推 看房客户中约20%由新政触发 [5] - 链家大虹桥别墅旗舰店周末带看量环比增加20% [7] - 松江区房地产交易中心出现多组客户办理过户现象 [7] 利率调整情况 - 上海房贷利率于9月1日正式调整 [1] - 有客户存量房贷利率从3.45%下调至3.36% 降幅达9个基点 [1] - 建设银行 北京银行等多家银行已开启存量房贷二套利率转首套利率流程 [1] - 首套房贷最低利率为3.05% 二套房贷最大降幅达36个基点 [7] 购房者行为变化 - 非沪籍刚需购房者表示新政对其非常友好 [4] - 有购房者因公积金支付首付政策减少首付压力近20万元 [4] - 本地退休人员选择外环外置业而不必出售原有房产 [4] - 二手房成交周期明显缩短 从平均犹豫2个月变为当场谈价 [7] - 房东主动降价3%-5%迎合市场 此前降价10%无人问津的房源咨询量增加 [7] 机构应对措施 - 青浦区房地产交易中心加派工作人员并增设办理窗口应对交易量回升 [8] - 部分楼盘推出"通宵不熄灯"服务并循环播放政策解读短视频 [5] - 交易中心预判9月份新政作用将更加明显 [8] 专家观点分析 - 新政通过放宽限购和金融支持双管齐下 短期内释放积压需求 [8] - 非沪籍家庭和改善型需求可能推动外环外去库存提速 [8] - 外环外"不限购"政策将引导人口向新城疏散 [8] - 热销楼盘集中在虹桥商务区等产业集聚区 偏远板块仍需警惕局部风险 [8] - 政策更多是结构性调整 需求释放可持续性需观察后续经济基本面和房价走势 [10]