上海楼市“沪六条”新政市场影响 - 上海“沪六条”新政落地满月后，外环外新房楼盘日均成交较8月增加约40%，二手房单月成交1.8万套，交易量占全市57% [1] - 新政核心内容包括取消外环外限购、调整沪籍及非沪籍家庭购房套数、公积金支持“又提又贷”以及提供人均60平方米免税面积等 [1] - 位于外环外的金茂棠前项目在新政实行首日开盘，推出160套房源，单价4.94万元/平方米，认购率达164%，实现“日光” [1] 中国金茂上海项目销售表现 - 金茂棠前项目为金茂与宝冶联合开发，地块总价31.15亿元，楼板价约9058元/平方米，容积率2.3，是唯一0溢价宅地 [2] - 位于虹口内环的改善性项目金茂璞元首批99套房源于8月24日开盘，均价16.6万元/平方米，认购率达153%，最终清盘，项目总计规划493套房源，后续尚有394套待售 [2][3] - 金茂棠前项目周边二手房项目万科四季都会晓风来挂牌价约5.7万元/平方米，略高于金茂棠前新房价格 [2] 项目利润空间与市场竞争 - 金茂璞元项目地块楼板价为11.74万元/平方米，对比同区域外滩瑞府项目楼板价9.29万元/平方米，存在近2万元/平方米价差 [4] - 金茂璞元首批房源以16.6万元/平方米销售，而外滩瑞府二期过会均价为14.83万元/平方米，市场普遍预期金茂璞元后续批次价格需涨至17万元/平方米以上以维持盈利 [4] - 2025年9月上海二手房挂牌价环比下跌0.74%，每平方米下降389元，金茂璞元周边300米的瑞虹新城二手房成交单价集中在9万-10万元/平方米，对新房价格形成竞争 [5] 公司组织架构与人事调整 - 公司于2025年3月进行组织架构调整，从“总部-区域-城市”三级管理变为“总部-地区”两级管理，取消区域平台，总部直接管理14个城市公司及6个事业部，旨在缩短决策链条 [5][6] - 原公司主席张增根辞任，由深耕华东市场多年的陶天海接任董事长，陶天海曾负责的华东区中上海、苏州、环沪签约金额均破百亿 [6] - 公司新任命两位具备华东背景的副总裁，关翀分管华东各城市经营，吴进分管华北各城市经营，高级副总裁刘光华也曾主导上海项目运营，形成以华东经验为核心的高管决策层 [7][8] 华东区域战略布局与土地储备 - 公司将华东区域“分解”为多个独立城市公司和事业部，使其能直接向最高管理层汇报，凸显华东市场在公司整体战略中的核心地位 [6][8] - 2025年2月，公司通过金茂庆隆联合体以89.64亿元价格、38.2%溢价率摘得上海虹口区地块，用于开发金茂璞元项目 [8] - 2025年6月，公司在杭州以11.57亿元总价、55.91%溢价率竞得一地块，成交楼面价4.12万元/平方米，持续加码华东区域土地储备 [9]

项目销售表现 - 嘉里金陵华庭二期项目首批120套豪宅开盘即售罄，单日销售额达98.43亿元[3] - 项目内一套865.49平米的复式房源单价达到32.68万元/平方米，总价高达2.83亿元，创下上海新房备案单价新纪录[4] - 227组符合限购政策的客户缴纳的认购金总额至少18亿元，相当于上海郊区一个普通刚需小区全年总销售额[5][6] - 上海壹号院五批次66套房源开盘1小时售罄，单日收金48亿元，其中最大1115平米户型总价接近2.2亿元[19] - 金陵华庭一期158套房子3小时售罄，1.5亿大平层引来4至5组客户争抢，有客户当场加价500万试图插队[21] 全球价格对标 - 英国梅菲尔地区平均房价为365万英镑（约合3250万人民币），骑士桥平均房价达2140万英镑（约合1.9亿人民币），核心地段单价普遍超过50万元人民币[10] - 日本森大厦ResidenceB项目一套163平方米房源售价18亿日元（约合8756万人民币），单价达53.7万元人民币[10] - 上海金陵华庭358平米主力户型单价20.5万元/平方米，总价8200万元，相比伦敦、东京同级别地段房产单价低一半以上，户型空间更大[11][12] - 上海外滩板块豪宅在全球顶级城市坐标系中处于价格洼地，吸引全球资本抄底[8] 市场需求分化 - 豪宅市场呈现供需两旺，闵行保利·海上印、宝山金茂棠等项目均实现日光[23] - 上海新房成交均价约6.5万元/平方米，二手房均价多在4-5万元/平方米，去化速度明显放缓[24] - 闵行区某刚需楼盘89平米三居室均价8.18万元/平方米，总价700余万元，开盘3个月去化率不足60%，比去年同期去化速度慢近2个月[27] - 宝山区某刚需盘部分楼层不佳户型挂牌半年未能售出[27] 买家群体特征 - 豪宅买家包括国内企业家、金融高管以及携带海外资产证明的买家，甚至有海外华人专程飞回选房[5] - 2024年上海新房认购人群中非沪籍占比突破60%，包括长三角制造业老板、外资公司高管和海外华人[43] - 买家看重上海作为中国金融中心的地位，将外滩板块房产视为中国核心资产入场券，既能抗通胀又能享受城市发展红利[15] - 高净值人群将核心地段豪宅视为资产保险箱，过去10年上海外滩板块房价年涨幅稳定在5%-8%[41] 项目核心优势 - 项目位于黄浦区外滩街道，是上海唯一全境划入中央活动区的行政区，拥有步行5分钟达双地铁、5分钟车程至陆家嘴、10分钟步行至南京东路商圈的区位优势[35] - 周边汇聚上海音乐厅、和平饭店、外滩金融中心等顶级配套，以及外滩万国建筑群百年历史地标和上海唯一现存骑楼遗址[35][37] - 开发商采用留皮换胆方式保留骑楼外观，内部改造为现代化商业休闲空间，形成历史文脉与现代功能的独特组合[37] - 项目复式户型层高3.5米，配备私人电梯厅、空中花园、独立保姆房，支持定制装修风格，满足全球富豪对私密性和舒适度要求[47] 政策环境影响 - 2025年8月上海出台沪六条，从限购、信贷、税收等方面优化政策，包括二套房首付比例下调、公积金贷款额度提高[45] - 政策释放稳定信号，增强豪宅买家入市信心，虽然资金不是该群体最大问题[45] - 上海同时发力保障住房建设，临港新片区2025年建成5000套人才公寓，租金为周边商品房60%[50] - 松江新城共有产权房个人产权比例最高达80%，总价控制在200万元以内，已帮助上千户普通家庭实现安居[50]

文章核心观点 - 上海“沪六条”楼市新政激活购房需求 新房和二手房成交均有明显增幅 外环外区域成为市场升温最突出亮点 [1][3] 新政对外环外市场的影响 - 外环外限购松绑是“沪六条”核心变化 对符合条件家庭在外环外购房不限套数 政策迅速点燃外环外市场 [3] - 中指研究院数据显示 新政后首月外环外新房成交占全市比重达73.45% 为年内新高 较年内平均水平高出12.29个百分点 [3] - 上海链家数据显示 新政后四周外环外新增挂牌量增长19% 客户咨询量增长18% 带看量增长4% 二手房成交量增长16% [5] - 二手房市场外环外成交比重在新政后第一、二周分别为49.5%和49.1% 明显高于44.3%的年内平均值 [4] - 保利发展上海公司周均成交量环比提升7% 其位于唐镇、大虹桥、闵行等外环外热点板块项目直接受益 [3] - 宝山区顾村板块某项目周度来访成交量同比增长50%以上 工作日日均来访50组 周末单日来访可突破180组 新政影响下成交客户占1/5左右 [3] 新房市场整体表现 - 新政落地后首周新房成交量环比提升超30% 近两周成交稳定在9万平方米以上 [8] - 外环外新盘表现抢眼 闵行梅陇保利·海上印168套房源当日售罄 均价8.18万元/平方米 宝山杨行金茂棠前160套房源同日“日光” 均价5.39万元/平方米 [7] - 青浦重固板块保利虹桥和颂首开销售4亿元 成为新政后大虹桥区域首个热销“红盘” [7] - 高端改善项目持续火热 嘉里金陵华庭二期120套房源开盘当日售罄 单日销售额近百亿 其中一套复式单位单价达32.68万元/平方米 刷新上海新房备案单价纪录 [7] 二手房市场整体表现 - 新政出台首周（8月25日至31日）二手房交易量环比增长8.5% 第二周环比回落9.3% 后续两周环比增幅分别达到5.2%和7.8% [6] - 9月单月二手房（含商业）已网签16677套 9月20日、21日双休日出现单日网签量破千套纪录 [6] - 市场处于“以价换量”阶段 房东可议价空间小幅回落但仍保持在16.5%以上 买卖双方价格博弈激烈 [6][8] - 新增客源中改善型客户占比显著提升 建发上海表示将加快改善型项目入市 [3] 开发商推盘策略与市场预期 - 开发商加紧推盘抢跑“金九银十” 中建东孚麓岛项目预计10月底首批入市 [8] - 近期9个新建商品住房项目取得预售许可证 合计推出824套房源 其中单价10万元/平方米以上高端项目占据4席 [8] - 政策效应正温和持续向消费端传导 需求端对政策的接受度已转化为持续购买力 各产品梯队均受益于政策红利 [8]

新政效果初步显现 - 上海"沪六条"新政激活购房需求 新房和二手房成交均有明显增幅 外环外区域成为突出亮点 [1] - 新政实施以来政策效果初步显现 新房市场短期成交量明显回升 二手房市场在预期博弈中有所修复 [1] - 外环外限购松绑即对符合住房购买条件的居民家庭在外环外购房不限套数 成年单身按照居民家庭执行住房限购政策 [1] 外环外市场显著升温 - 外环外新房成交占全市比重达73.45% 较年内平均水平高出12.29个百分点 达到年内新高 [1] - 新政后首月外环外二手房成交比重分别为49.5%和49.1% 明显高于44.3%的年内平均值 [2] - 上海链家数据显示新政后四周外环外新增挂牌量增长19% 客户咨询量增长18% 带看量增长4% 成交量增长16% [2] 项目层面具体表现 - 宝山区顾村板块山水雅境项目周度来访成交量同比增长50%以上 工作日日均来访50组 周末单日突破180组 新政影响下成交客户占1/5左右 [1] - 保利发展上海公司周均成交量环比提升7% 在唐镇、大虹桥、闵行等热点板块项目直接受益 [1] - 闵行梅陇保利·海上印项目8月26日开盘均价8.18万元/平方米 168套房源当日售罄 宝山杨行金茂棠项目均价5.39万元/平方米 160套房源同日"日光" [5] 二手房市场整体回暖 - 9月单月二手房网签16677套 9月20日和21日单日网签量突破千套 [3] - 新政出台首周二手房交易量环比增长8.5% 后续两周环比增幅分别达到5.2%和7.8% [3][4] - 新政后首周房东可议价空间小幅回落但仍保持在16.5%以上 市场整体处于"以价换量"阶段 [4] 高端市场持续火热 - 嘉里金陵华庭二期120套房源开盘当日销售额近百亿 其中复式单位以32.68万元/平方米刷新上海新房备案单价纪录 [5] - 上海新政落地后首周新房成交量环比提升超30% 近两周成交稳定在9万平方米以上 [6] - 9月21日上海有9个新建商品住房项目取得预售许可证 合计推出824套房源 其中单价10万元/平方米以上高端项目占据4席 [6] 开发商积极应对 - 建发上海表示将加快改善型项目入市 如上海保利建发印象青城和上海建发朗玥陆续加推产品 [1] - 中建东孚位于上海中环南大智慧城核心区的麓岛项目将于国庆期间公开示范区及样板房 预计10月底首批入市 [6] - 保利虹桥和颂项目首开销售4亿元 成为新政后大虹桥区域首个热销"红盘" [5]

新政核心调整要点 - 非沪籍人士购房社保门槛从连续缴纳3年降至1年 [3] - 非沪籍人士购买外环外住房取消限购套数限制，外环内限购1套 [3] - 沪籍单身人士购房资格由限购1套调整为视同家庭，外环外不限购，外环内限购2套 [3] - 沪籍多子女家庭在外环内限购3套，外环外不限购 [3] 新政后市场热度变化 - 新政后外环外房产中介门店新增客户量环比增长19% [6] - 外环外新盘来访量从新政前日均30组增至日均80-100组，增幅达167%至233% [28] - 新房成交面积从新政前8.47万平方米增至11.34万平方米，涨幅35% [28] 板块带看与挂牌热度 - 春申板块带看量510组，新增挂牌165套，带看/挂牌比达3.1，为各板块最高 [7] - 上大板块带看量751组，新增挂牌271套，带看/挂牌比为2.8 [7] - 三林板块带看量1026组，新增挂牌404套，带看/挂牌比为2.5 [7] 板块成交量变化 - 桃浦板块新政当周成交量17套，较新政前一周13套增长30.77%，新政后一周成交量22套，增长69.23% [9] - 唐镇板块新政当周成交量20套，较新政前一周13套增长53.85% [9] - 杨行板块新政当周成交量38套，较新政前一周28套增长35.71% [9] - 江桥板块新政后一周成交量46套，较新政前一周48套下降4.17% [9] 板块成交价变化 - 川沙板块新政后一周成交均价39091元/平方米，较新政前一周34650元/平方米上涨12.82% [12] - 华泾板块新政后一周成交均价68788元/平方米，较新政前一周61497元/平方米上涨11.86% [12] - 桃浦板块新政后一周成交均价36796元/平方米，较新政前一周33632元/平方米上涨9.41% [12] - 唐镇板块新政后一周成交均价49221元/平方米，较新政前一周51675元/平方米下降4.75% [12] 特定楼盘市场表现 - 江桥板块绿地新江桥城新政当周成交量同比上涨约30%，成交价小幅上涨0.84% [14] - 华泾板块漓江花园三期新政后成交均价7.8万元/平方米，较8月上半月7.5万元/平方米上涨4%，新政后一周成交量超过8月前三周总和 [14] - 曹路板块金海新城新政后半个月成交量上涨约50%，成交价提高2% [14] 二手房挂牌量变化 - 截至8月底上海二手住宅挂牌量达10.22万套 [15] - 曹路板块新政当周挂牌量986套，较新政前一周993套减少7套 [16] - 航华板块新政当周挂牌量422套，较新政前一周428套减少6套 [16] - 七宝板块新政当周挂牌量1081套，较新政前一周1050套增加31套，增幅约3% [16] 房东心态与议价空间 - 华泾板块8月涨价房源占比6.74%，较7月0.97%提升5.78个百分点 [18] - 上海二手房整体议价空间为-15.3%，即500万房产可降价76.5万 [19] - 曹路板块议价空间从新政前约9.5%收窄至新政当周6.6% [22] 板块表现分化因素 - 唐镇板块因靠近张江产业园，新政后成交量增长53.85% [24] - 杨行板块周边有宝山工业园区等产业支撑，新政后成交量增长46.43% [24] - 淞宝板块因房龄老旧，新政后成交价格持续下跌 [24] 新房市场表现 - 奉贤板块龙湖奉贤御湖境新政后销售量170套 [29] - 梅陇板块保利海上印新政后销售量150套 [29] - 杨行板块金茂棠前新政后销售量91套 [29] - 浦东三林招商臻境新政后带看量增长30%，销售量从25套增至40套，涨幅60% [30]

金陵华庭二期项目销售表现 - 项目二期首批120套房源于9月21日开盘当日全部售罄，单日销售额达98.43亿元 [1] - 项目户型面积约358平方米至865平方米，销售均价为20.5万元/平方米，套均总价约8200万元 [1] - 其中一套865.49平方米复式房源单价约32.68万元/平方米，总价高达2.83亿元，创上海新房备案单价最高纪录 [1] - 项目认购期间吸引228组意向客户，227组符合规定，认购率达190%，认购金至少18亿元 [1] - 项目首期于今年3月22日推出158套房源，均价近19万元/平方米，总价段4000万元至1.7亿元，同样实现"日光"，单日收金92.34亿元 [1] 上海核心区域豪宅市场趋势 - 上海豪宅项目表现持续优异，"售罄"、"日光"成为常态，黄浦区等老牌核心区域因区位优势不可替代，市场关注度高 [2] - 核心区域项目具备保值增值属性，市场表现好，能带动周边豪宅及改善型楼盘销售，为"金九银十"市场注入信心 [2] - 市场存在大量购买力，优质项目去化表现突出，将吸引房企积极在核心区域拿地，打造优质产品 [2] - 上海壹号院五批次于8月23日开盘，66套房源1小时内售罄，均价19.8万元/平方米，套均总价7358万元，单日销售48亿元 [2] - 上海壹号院累计开盘五次多批次连续"日光"，394套房源累计销售金额超240亿元 [2] 政策优化与市场广泛热度 - 上海"沪六条"新政于8月25日落地，从住房限购、公积金、信贷、税收等6方面优化调整房地产政策 [3] - 新政后多个新房项目实现"日光"，例如闵行梅陇的保利·海上印三批次168套房源当日售罄，均价约8.18万元/平方米 [3] - 宝山杨行的金茂棠前160套房源当日实现日光，均价约5.39万元/平方米，上述两项目均实现"三开三罄" [3] - 浦东新杨思板块的翡云悦府于8月28日推出80套房源当日全部售罄，其中64套平层仅用18分钟售罄，复式公寓备案均价13.75万元/平方米，平层备案均价10.98万元/平方米 [4] - 嘉定的招商·林屿湖畔于8月30日首次开盘，130套房源实现"日光"，备案均价约5.27万元/平方米，单日销售约9.2亿元 [4]

市场供应 - 9月上海开发商集中推盘，市场供应量明显抬升，最新一批过会楼盘共11个、1099套房源 [1] - 9月首批领取预售证的商品房项目总供应面积达13.9万平方米，总货值约83.1亿元 [3] - 9月1日至7日，上海市商品住宅新增供应5.16万平方米 [8] 政策影响 - “8·25新政”落地后，上海外环以外区域不再限购住房套数，且可提取公积金支付新房首付款，刺激购房需求 [1] - 政策积极效应稳定释放，外环外项目来访量持续攀升，一线城市楼市政策同频共振 [8] - 新政后第二周，上海二手房成交4416套，较新政前一周增加81套，上涨1.87% [8] 价格走势 - 内环豪宅市场表现坚挺，黄浦区金陵华庭最新房源备案单价最高达32.68万元/㎡，刷新纪录 [1] - 9月首批入市新项目中，部分外环外楼盘备案价较上一批次有所下调，如保利西郊和煦均价从56306元/㎡微降至55576元/㎡ [6] - 9月1日至7日，上海商品住宅成交均价约74914元/平方米，新房成交价格整体仍将处于较高水平 [8][9] - 外环以外区域二手房挂牌数量增加，但挂牌单价下调，成交周期较长 [8] 市场活动与促销 - 奉贤奉发集团推出“金秋换新·好房节”活动，提供“一口价”优惠房源及50000元安家置业卡抵扣 [3] - 闵行区推出“春申美好生活季”活动，区内10余个在售房产项目参与 [4] - 大华静安年华项目入市均价约13万元/㎡，公司集中人力和物料加大市场推广力度以领先竞品 [5] 区域成交表现 - 9月第一周奉贤区商品住宅成交面积最大，为2.69万平方米，占总量25.18% [8] - 静安区同期成交总价最高，为20.76亿元，占全市总价25.97% [8] 市场预期 - 有预计称9月上海豪宅成交量将环比提升20%至30% [2] - 上海房地产市场有望在政策推动下逐步企稳向好，新建商品住宅成交预计企稳回升 [9]

行业政策调整 - 上海新房项目自9月1日起回收折扣1个百分点并缩短付款周期 特殊政策原因为配合8月底新政并冲刺利润 [1][3] - 北京上海8月出台限购松绑等宽松政策 但政策效果尚未完全体现在成交数据上 [3] 房企销售表现 - TOP100房企1-8月销售总额23270.5亿元 同比下降13.3% 降幅与1-7月持平 [1] - 33%百强房企8月单月业绩环比增长 其中21家环比增幅超30% 包括绿城中国、中海地产等企业 [2] - 千亿房企阵营减少至5家 较去年同期减少1家 销售额均值1508.7亿元 [2] - 保利发展以1812亿元销售额领跑 绿城中国1563亿元和中海地产1503亿元分列二三位 [2] 区域市场分化 - 一线城市8月成交量125万平方米 环比下降20%同比下降26% 但前8个月累计同比增长4% [3] - 上海新房成交量同环比分别下跌45%和27% 但局部出现"日光盘"现象如保利海上印项目 [3] - 二三线城市合计成交628万平方米 环比下降11%同比下降16% [4] - 杭州武汉合肥等核心城市成交量同环比齐增 成都青岛等单月成交量超40万平方米支撑市场 [4] 企业战略动向 - 部分房企如绿城中国、滨江集团8月销售表现强劲 在传统淡季实现逆势增长 [2] - 销售额百亿元以上房企数量为53家 其中100-300亿元阵营企业减少8家至35家 [2]

新政核心内容 - 上海外环外区域符合条件的居民家庭不限购 [1] - 提升公积金贷款额度 [1] - 商业贷款利率不再区分首套与二套 [1] 新房市场表现 - 外环外新盘售楼处人气爆棚 单日成交量较新政前翻倍 [1] - 金茂棠前项目开盘推出160套房源 均价5.39万元/平米 有效认筹率162.5% 实现"日光" [2] - 保利海上印项目开盘推出168套房源 备案均价81846元/平米 认筹286组 认购率170% [2] - 招商时代潮派项目单日成交量从6套增至12套 增幅100% [1][3] - 保利虹桥和著项目来访量及成交量相比前一周翻倍 [3] - 保利西郊和煦领墅项目周度来访量提升近40% 二批次开盘当日完成九成销售 [3] - 上周新建商品住宅成交面积11.34万平米 环比增加35.25% [7] 二手房市场表现 - 中介门店咨询量带看量直线上升 [5] - 链家平台新政实施日二手房浏览量环比上涨17% 同比上涨22% [5] - 链家咨询量环比上涨14% 同比上涨26% [5] - 新政一周二手房线上浏览量增长11% 咨询量增长15% [5] - 太平洋房屋外环以外门店新增带看同比增长42.6% 环比增长5.1% [5] - 链家经纪人日均带看量达十几组客户 咨询量达此前3倍 [6] 市场预期与展望 - 业内预计新政效应将持续释放 推动市场活跃度稳步回升 [1] - 金九银十传统销售旺季预计带来积极拉动作用 [1][7][8] - 金茂棠前项目预计新政将带来20%以上增量客户 [7] - 上海中原地产认为政策有助于稳定预期 成交有望看高一线 [7] - 太平洋房屋预测成交体量有上升趋势 价格走势维持平稳 [8] 市场分化现象 - 部分项目认筹率较低 如象屿天宸雅颂认筹率仅51.6% [9] - 建议房企优化推盘和定价策略 深入落实去库存战略 [9]

2025年1-8月中国房企销售排名 - 保利发展以1428亿元销售金额位列榜首 [1] - 中海地产以1382.8亿元位居第二 [1] - 销售金额超千亿房企仅3家，第三名在海量地915.7亿元 [1] 梯队门槛值分化 - TOP10房企门槛值705.3亿元，同比增长8% [8] - TOP30房企门槛值164亿元，同比下降10% [8] - TOP100房企门槛值28.2亿元，较TOP50门槛值86.2亿元（同比下降18%）呈现显著梯度分化 [8] 限购政策调整效果有限 - 北京取消五环外住房限购，上海取消外环外限购，但未对楼市形成明显影响 [10][14] - 政策调整后上海出现两个"日光盘"：保利海上印认筹率超170%，金茂棠前认筹率超164% [11] - 同期其他外环项目去化率参差：保利西郊和煦领墅61套房仅40组客户选房，招商序96套房仅47组客户选房 [13] 土地规划调整案例 - 深圳宝安地块经调规后由招商蛇口&华润置地联合体以86.4亿元竞得，溢价率34.81%，成为年度总价地王 [17] - 宁波江北地块经指标调整后由宁波城宏置业以19.3亿元底价竞得，较2022年成交价30.3亿元下降36% [18] - 广州南沙两宗商业用地调整为商住用地，上海、武汉、长沙等多城出现类似调规案例 [18] 行业政策转向 - 房地产政策重点从"增量扩张"转向"存量提质" [16] - 土地调规通过降低容积率（如深圳地块从5.7降至3.4）、调整用地性质等方式提升开发价值 [17][18] - 政策松动为改善型客户提供购房条件，但行业仍需更大力度政策支持 [14][15]