纪要涉及的行业或公司 * 行业：房地产行业、银行业、非银行业（保险与券商）[1] * 公司：提及的房地产公司包括建发、滨江、华润系、绿城[8][10] 提及的银行包括宁波银行、江苏银行、招行、工行、浦发银行、南京银行、杭州银行、齐鲁银行、青岛银行等[15][18][20][21] 核心观点与论据 **房地产市场** * 房地产市场已进入调整下半场，特点是跌幅逐步收窄，对政策更加敏感[1][6] * 房价见底的关键在于总需求扩张带来的就业和收入改善，当前静态持有房产的回报与利率相比仍存在倒挂[1][5][6] * 地产股定价应采用“两分法”：在手项目隐含净利润流 + 未来持续拿地补货隐含利润贴现，该方法更贴近DCF模型，能有效反映长期价值[1][7] * 地产公司盈利能力取决于房价下跌幅度、速度及库存结构，即便在下行周期，若库存结构轻且减值充分，公司仍能通过合理周转赚取加工费[1][8] * 股市底部通常领先于楼市底部，当前优秀龙头地产公司的股价底部已相对明确[1][9] * 未来三年内，若房价跌幅趋缓，优秀房地产公司的股价具有上涨空间，对房价持保守态度但对地产股不悲观[1][10] **非银行业（保险与券商）** * 当前非银行业股票上涨的核心逻辑是资本市场“慢牛”趋势，其重要特征是逆周期调节机制降低了市场整体波动率[1][11] * 保险行业通过增配权益资产以应对低利率周期，已在2024-2025年实现远超预期的结果[1][11] 其估值修复至1倍以上具有较强概率[14] * 券商行业受益于业务集中度提升和资本市场慢牛带来的盈利能力提升，估值上行空间确定性极大[1][12][14] * 建议投资者在慢牛假设下，跟随监管逆周期调节对保险和券商进行标配甚至超配[1][14] **银行业** * 近期银行板块调整主要受资金面影响，包括公募基金及专户卖出、ETF及指数基金流出等因素，导致银行板块跌幅居市场之首[13] * 中期维度看，权益市场上行方向及银行基本面稳定性不变，优质银行股估值已超跌，配置时点临近[1][13] * 银行股PB估值全面破净，在超跌阶段，PB估值与ROE的匹配度会实现强劲反弹[1][17] * 尽管红利板块交易风格不占优，但以大型险资为代表的配置盘对高股息资产的需求未变，多数国有大行股息率已回升至4%以上，H股超5.5%[18] * 市场目前聚焦2026年业绩展望，坚定看好优质城商行，重点推荐江浙、山东、川渝地区头部城商行[2][21] 其他重要内容 **房产定价逻辑** * 从资产视角看，房产是收租金的实物资产，持有回报需综合考量租金回报、年化折旧、交易税费及租金涨幅，不能简单与利率静态对比[3] * 不同城市房产价值结构影响隐含折旧率，核心城市土地价值占比高，内涵折旧率较低（如上海租售比约2%，减去年化1%综合折旧及税费后，静态回报不足1%）[4] **银行业绩表现** * 2025年业绩快报显示，多数上市银行营收增速较三季报回升，主要得益于净息差企稳及利净收入增速回升[2][19] * 南京银行在2025年四季度高基数下，全年营收实现双位数增长领跑，其与杭州银行四季度利息收入增速分别高达38%和21%[20] * 浦发银行全年不良率下降10个基点，改善幅度最明显[20] * 预计2026年息差降幅收窄后，利息净收入将成为拉动银行营收增长的核心因素[19]