报告投资评级 - 维持“买入”评级 [3] 报告核心观点 - 招商积余作为央企物业龙头，背靠招商局集团，聚焦物业与资产管理，规模稳步扩张，运营能力持续提升 [5] - 2025年公司营收稳步增长但净利润受一次性资产处置影响下滑，剔除该影响后归母净利润实际同比增长8.30% [4][5] - 公司物管规模稳步提升，第三方业务拓展成绩突出，资产管理业务运营稳健 [5] - 预计公司2026-2028年业绩将持续增长，每股收益（EPS）分别为0.92、1.04和1.14元 [3][5] 公司基本状况与业绩预测 - 公司总股本为1,053.72百万股，流通股本为1,053.72百万股，当前市价为9.93元，总市值约10,463.44百万元 [1] - 2025年公司实现营业收入192.7亿元（19,273百万元），同比增长12.2%；归母净利润6.5亿元（655百万元），同比下降22.1% [4][5] - 业绩下滑主因是处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，以及毛利率从2024年的11.96%微降至2025年的11.09% [5] - 剔除资产处置影响后，2025年归母净利润同比增长8.30% [5] - 盈利预测：预计2026-2028年营业收入分别为212.01亿元、231.30亿元、249.80亿元，同比增长率分别为10%、9%、8% [3] - 预计2026-2028年归母净利润分别为9.65亿元、10.93亿元、12.04亿元，同比增长率分别为47%、13%、10% [3] 业务运营与发展 - **物业管理规模**：截至2025年末，公司在管项目达2,473个，覆盖全国166个城市，管理面积达3.8亿平方米，同比增长3.3% [5] - **新签合同额**：2025年实现新签合同额44.8亿元，同比增长11.2% [5] - **第三方业务**：2025年实现第三方新签年度合同额41.7亿元，同比增长13% [5] - **非住宅业态拓展**：航空业态新签年度合同额1.9亿元，同比大幅增长85%；高校业态新签2.3亿元，同比增长25%；IFM（综合设施管理）业态新签3.7亿元，同比增长15% [5] - **住宅业态拓展**：实现新签年度合同额4.7亿元，同比增长60%，并落地标杆项目，提升了市场化住宅品牌影响力 [5] - **资产管理业务**：截至2025年末，在管商业项目73个，管理面积395万平方米，同比增长0.5% [5] - **商业运营表现**：2025年在管项目集中商业销售额同比增长8.4%，客流量同比增长16.7%，会员总数累计达822万，同比增长18% [5] 财务指标与估值 - **每股收益（EPS）**：2025年为0.62元，预计2026-2028年分别为0.92元、1.04元、1.14元 [3] - **净资产收益率（ROE）**：2025年为6%，预计2026-2028年分别为8%、9%、9% [3] - **市盈率（P/E）**：基于2026年4月1日收盘价，2025年对应16倍，预计2026-2028年分别为11倍、10倍、9倍 [3] - **市净率（P/B）**：2025年为1.0倍，预计2026-2028年分别为0.9倍、0.8倍、0.8倍 [3] - **毛利率**：2025年为11.1%，预计2026-2028年将小幅提升至11.4%-11.5% [6] - **净利率**：2025年为3.4%，预计2026-2028年将提升至4.6%-4.8% [6] - **资产负债率**：2025年为45.9%，预计将逐年下降至2028年的42.2% [6]