南沙区收购商品房用于安置房 - 广州市南沙区拟投入2.9亿元，采购2万平方米存量商品房现房作为安置房源，以解决万顷沙镇居民安置房供应问题[1] - 收购模式被视为“双赢”，既能帮助市场“去库存”，又能提高安置效率[1] - 南沙区已大规模试点“存量商品房安置”模式，博筑花园、凤筑水岸、新筑花园、首筑花园等项目将用于政府统征安置[1][3] 收购房源的具体要求 - 收购单价不得高于1.45万元/平方米，房源为南沙区内带全屋装修的一手商品楼现房[2] - 户型要求至少一室一卫一厨，单套房屋建筑面积在60平方米至180平方米之间[2] - 房源权属需清晰，土地性质为国有出让，用途限于住宅或商住[2] - 市场认为最可能被纳入收购的是南沙开建旗下的珺筑水岸项目[2] 南沙区的相关实践与数据 - 南沙开建数据显示，首期约2100套优质商品房作为安置房，实现“签约即收楼，最快16天拿证”[3] - 南沙区2025年已发放财政资金房票9900万元、外单位委托征收项目房票1.1亿元，后续7个城中村改造项目将继续扩大房票发放规模[2] 广州市的政策与行动 - 广州在收购存量商品房用于保障房和安置房方面走在全国前列，住建局表示将继续推进以加快去库存[4] - 广州安居集团时隔一年再度发布收购公告，且此次收购房源条件已有所降低[4][5] 其他城市的实践 - 海口市住建局于1月22日发布公告，拟公开征集存量商品住房用作保障性租赁住房房源，由相关国有企业收购[6] - 杭州安居集团于去年11月11日发布通告，持续推进收购存量商品房用作保障性住房，优先考虑中心城区已建成项目[6] 行业观点与模式评价 - 收购存量商品房最终多用于保障性住房储备，是“去库存”与提升居住水平的“双赢”模式[6] - 当前模式存在规模较小、范围较窄的桎梏，有房企人士希望未来能扩大收购范围至更多开发商的项目[7] - 分析认为，存量盘活是去库存和惠民生的最佳结合点，建议2026年重点用于保障性住房，并需在资金、规划、政策上做出突破[7]

政策与资金支持 - 收购存量商品房已成为优化住房供给、稳定房地产市场的重要手段[1] - 多地利用保障性住房再贷款、地方政府专项债券等资金支持收购项目落地[1] - 2025年5月以来，浙江、四川、山东、湖南已发行合计约37亿元专项债券用于收购存量商品房[1] - 山东省在济南、青岛、滨州合计发放5笔住房租赁团体购房贷款8.6亿元，支持收购存量商品房2500套、16.5万平方米[1] - 青岛出现山东省首个“专项债+银行贷款”协同收购项目，在1.6亿元专项债基础上，获得8100万元银团贷款，支持收购373套商品房[2] 项目落地与进展 - 辽宁有4个收购存量商品房用作保障性住房项目通过审核，涉及房源1323套，总投资5.66亿元，其中专项债券资金需求1.23亿元[1] - 安徽蚌埠首批通过收购转化的保障性租赁住房已正式启动配租申请，标志着该市第一批“收存转保”房源投入使用[3] - 蚌埠全市已累计收购存量商品房660套，实现销售面积7.7万平方米，销售投资2.95亿元[3] - 青岛的协同收购项目经装修改造后可提供保障性租赁住房800多套[2] 行业趋势与市场观点 - 鼓励收购存量商品房将成为消化库存的重点举措[3] - 政策强调收购房源用于保障性住房等合理用途，并给予一定灵活性，扩大用途范围有助于激发市场主体参与积极性[3] - 保障性住房工作重心有所调整，更多倾向于商品房去库存工作[3] - 存量商品房工作的重心也将变化，重点用于支持保障性住房等[3] - 除了消化房企的新房库存，二手房挂牌量难消化的问题也不能忽视[3] - 新市民、人才群体对保障性租赁住房需求增加，初创人群对租住办公融合空间需求增加，但相关供给不足[4] - 过去囿于资金来源、资金平衡、对象选择等问题，落地项目较少[4] - 预计2026年有望在资金上有所突破，落地项目会明显增加[4]

广州加大存量商品房收购力度 - 广州安居集团发布通告，面向社会持续公开征集符合条件的存量商品房房源，以加大收购用作保障性住房的力度 [3] - 收购实施主体为广州安居集团有限公司或其下属各级子公司 [3] - 征集条件包括：房源项目需交通便利、配套齐全；资产负债和法律关系清晰；已竣工或主体封顶、剩余工程量不大的在建未售房；房屋建筑面积原则上在90平方米以下；权属清晰可交易；优先选取整栋或独立单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目 [3] - 集中报名征集时间截至2025年11月25日，同时接受常态化报名 [3][4] - 这是广州安居集团第二次发布此类征集通告，首次在2024年11月18日 [5] - 根据广东省住建厅7月末数据，今年以来广州、深圳、佛山、珠海4个城市已完成4个项目共1377套存量商品房收购用作保障性住房 [5] 多地引入专项债支持收购 - 据中指研究院不完全统计，自今年5月以来，四川、浙江、山东、湖南相继落地发行专项债券用于收购存量商品房用作保障性住房，目前累计发行约37亿元相关专项债券 [2][8] - 其中，浙江省财政厅6月披露的专项债发行规模中，有16.53亿元专项用于收购存量商品房 [8] - 专项债券的引入为收购提供了长期低成本资金，有助于加速商品房库存去化，助力供需恢复平衡 [8] - 多地收购存量商品房项目落地对库存有一定去化效果，例如广西截至9月初累计收购存量住房2.9万套 [7] - 山东于9月8日召开推动会，安排部署利用地方政府专项债券、再贷款等资金收购存量商品房的工作 [7] 保障性住房筹集方式多样化 - 近期多地提出将存量商办用房转换为保障性住房，作为筹集保障房的补充方式 [8] - 深圳于11月5日发布通知，支持将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房 [8] - 佛山于11月19日发布楼市新政，提出探索存量合法商办用房按现状临时转换用于保障性住房、医疗、养老等公共服务或经营性用途 [8]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][52] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计超2008、2014年且尚在推进中 [4][52] - 地产作为早周期指标，配置地产相当于配置经济风向标 [4][52] - 行业竞争格局改善，拿地和销售表现优异的是头部国央企等，品质房企更受益 [4][52] - 看好一线+2/3二线+极少量三线城市 [4][52] - 供给侧政策有新变化，一二线更受益，2025年板块以政策为核心主导 [4][52] 根据相关目录分别进行总结 地产收储作为宏观调控工具首次写入政治局会议通稿 - 4月25日政治局会议要求实施积极宏观政策，适时降准降息，地产政策保持定力，“商品房收购政策”首次写入通稿，政府收储重要性提升 [1][10] - 会议在需求端强调加力实施城市更新行动，预计在住建部新增100万套基础上扩大规模；供给端提出优化存量商品房收购政策，预计后续优化，加速推进专项债支持收地，加大高品质住房供给利好品质房企 [1][2][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为 -1.3%，落后沪深300指数1.69个百分点，在31个申万一级行业排名第30名 [2][13] - 本周上涨个股62支较上周减少28支，下跌股数47支；重点48家A/H房企中上涨15支较上周减少18支 [13] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - 本周30个城市新房成交面积168.0万平方米，环比提升11.5%，同比下降18.3%；一线城市成交面积46.9万方，环比 +6.4%，同比 -26.0%；二线城市83.4万方，环比 +17.6%，同比 -13.3%；三线城市37.8万方，环比 +5.6%，同比 -18.2% [3][23] - 4月累计新房成交面积，样本30城557.0万方，同比 -9.2%；一线城市156.5万方，同比 -6.4%；二线城市273.3万方，同比 -10.5%；三线城市127.2万方，同比 -9.7% [27] - 今年累计17周新房成交面积同比，样本30城3254.4万方，同比7.4%；一线城市825.5万方，同比15.7%；二线城市1560.3万方，同比2.1%；三线城市868.6万方，同比10.4% [27] 二手房成交（商品住宅口径） - 本周14个样本城市二手房成交面积合计244.7万方，环比增长0.4%，同比增长22.6%；一线城市95.1万方，环比 -3.6%；二线城市118.0万方，环比 +3.3%；三线城市31.6万方，环比 +2.3% [3][32] - 年初至今累计二手房成交面积3541.8万方，同比增长35.7%；一线城市1465.8万方，同比 +46.0%；二线城市1656.1万方，同比 +32.7%；三线城市419.9万方，同比 +17.4% [32] 重点公司境内信用债情况 - 本周（4.21 - 4.27）共发行房企信用债19只，环比增加8只；发行规模167.68亿元，环比增加74.17亿元，总偿还量224.93亿元，环比增加45.85亿元，净融资额为 -57.25亿元，环比增加28.32亿元 [44] - 主体评级以AAA（88.7%）为主；债券类型以一般中期票据、私募债（39.5%、33.7%）为主；债券期限以3 - 5年（48.3%）为主 [44] - 本周发行利率有所下降，如25北辰F2 2年期公司债利率较之前同类型同期限可比债券利率下降60bp [46] 本周政策回顾 中央政策及消息 - 4月政治局会议要求实施积极宏观政策，降准降息支持实体经济，防范化解风险，推进城市更新，巩固房地产市场稳定态势，完善政策工具箱 [50] 地方性政策及消息 - 河南郑州拟调整公积金贷款年龄上限 [51] - 广东强调推动房地产市场止跌回稳，加强“好房子”建设，推进城市更新和城中村改造 [51] - 福建厦门优化住宅房屋征收房票补偿安置政策 [51] 投资建议 - 维持行业“增持”评级，配置方向可选基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介、边际催化、物业跟涨等类型公司 [4][52]