例如，安徽蚌埠市人民政府发布消息，12月11日起，首批通过收购存量商品房转化的保障性租赁住房在 和煦幸福城小区正式启动配租申请，标志着该市第一批"收存转保"房源正式投入使用。截至目前，蚌埠 全市已累计收购和煦幸福城、大禹家园、水岸花都等项目存量商品房660套，实现销售面积7.7万平方 米，销售投资2.95亿元。 中指研究院有关负责人表示，鼓励收购存量商品房将成为消化库存的重点举措。强调用于保障性住房等 合理用途，在用途上也给了一定灵活性，扩大用途范围将有助于激发市场主体的参与积极性。 "保障性住房系列工作重心有所调整，即更多倾向于商品房去库存工作；存量商品房的工作也要发生重 心变化，即重点用于支持保障性住房等。"上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，除了聚焦消化房 企的商品房库存外，二手房挂牌量难消化的问题也不能忽视。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，目前，新市民、人才群体对保障性租赁住房的需求 增加，初创人群对租住和办公融合的空间需求增加，但相关供给不足，迫切需要盘活存量来解决，过去 囿于资金来源、资金平衡、对象选择等，落地项目比较少，预计2026年有望在资金上有所突破，落地项 目会明显增加。 ...

广州加大存量商品房收购力度 - 广州安居集团发布通告，面向社会持续公开征集符合条件的存量商品房房源，以加大收购用作保障性住房的力度 [3] - 收购实施主体为广州安居集团有限公司或其下属各级子公司 [3] - 征集条件包括：房源项目需交通便利、配套齐全；资产负债和法律关系清晰；已竣工或主体封顶、剩余工程量不大的在建未售房；房屋建筑面积原则上在90平方米以下；权属清晰可交易；优先选取整栋或独立单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目 [3] - 集中报名征集时间截至2025年11月25日，同时接受常态化报名 [3][4] - 这是广州安居集团第二次发布此类征集通告，首次在2024年11月18日 [5] - 根据广东省住建厅7月末数据，今年以来广州、深圳、佛山、珠海4个城市已完成4个项目共1377套存量商品房收购用作保障性住房 [5] 多地引入专项债支持收购 - 据中指研究院不完全统计，自今年5月以来，四川、浙江、山东、湖南相继落地发行专项债券用于收购存量商品房用作保障性住房，目前累计发行约37亿元相关专项债券 [2][8] - 其中，浙江省财政厅6月披露的专项债发行规模中，有16.53亿元专项用于收购存量商品房 [8] - 专项债券的引入为收购提供了长期低成本资金，有助于加速商品房库存去化，助力供需恢复平衡 [8] - 多地收购存量商品房项目落地对库存有一定去化效果，例如广西截至9月初累计收购存量住房2.9万套 [7] - 山东于9月8日召开推动会，安排部署利用地方政府专项债券、再贷款等资金收购存量商品房的工作 [7] 保障性住房筹集方式多样化 - 近期多地提出将存量商办用房转换为保障性住房，作为筹集保障房的补充方式 [8] - 深圳于11月5日发布通知，支持将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房 [8] - 佛山于11月19日发布楼市新政，提出探索存量合法商办用房按现状临时转换用于保障性住房、医疗、养老等公共服务或经营性用途 [8]

百城新建住宅价格 - 4月百城新建住宅均价为16764元/平方米 环比结构性上涨0.14% 同比上涨2.50% [1] - 一线城市新房价格环比上涨0.37% 其中上海环比上涨0.61%居百城第二位 杭州环比上涨0.95%居百城首位 [1] - 二线城市新房价格环比上涨0.10% 三四线城市环比下跌0.11% [1] 百城二手住宅价格 - 4月百城二手住宅均价为13892元/平方米 环比下跌0.69% 同比下跌7.23% [1] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.36% 上海跌幅收窄至0.32% [2] - 二线城市环比下跌0.77% 三四线城市环比下跌0.73% 其中12个城市跌幅超1% [2] 政策与市场趋势 - 高层会议强调持续巩固房地产市场稳定态势 预计未来将出台更多楼市利好政策 [2] - 城市更新将成为重要引擎 城中村和危旧房改造有望提速 更多城市或降低购房门槛和加大补贴力度 [2] - 存量商品房收购政策支持力度有望加大 加快存量盘活 并加大"白名单"措施落实 [2] - 5月核心城市市场有望保持修复 但分化格局仍将延续 [3]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][52] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计超2008、2014年且尚在推进中 [4][52] - 地产作为早周期指标，配置地产相当于配置经济风向标 [4][52] - 行业竞争格局改善，拿地和销售表现优异的是头部国央企等，品质房企更受益 [4][52] - 看好一线+2/3二线+极少量三线城市 [4][52] - 供给侧政策有新变化，一二线更受益，2025年板块以政策为核心主导 [4][52] 根据相关目录分别进行总结 地产收储作为宏观调控工具首次写入政治局会议通稿 - 4月25日政治局会议要求实施积极宏观政策，适时降准降息，地产政策保持定力，“商品房收购政策”首次写入通稿，政府收储重要性提升 [1][10] - 会议在需求端强调加力实施城市更新行动，预计在住建部新增100万套基础上扩大规模；供给端提出优化存量商品房收购政策，预计后续优化，加速推进专项债支持收地，加大高品质住房供给利好品质房企 [1][2][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为 -1.3%，落后沪深300指数1.69个百分点，在31个申万一级行业排名第30名 [2][13] - 本周上涨个股62支较上周减少28支，下跌股数47支；重点48家A/H房企中上涨15支较上周减少18支 [13] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - 本周30个城市新房成交面积168.0万平方米，环比提升11.5%，同比下降18.3%；一线城市成交面积46.9万方，环比 +6.4%，同比 -26.0%；二线城市83.4万方，环比 +17.6%，同比 -13.3%；三线城市37.8万方，环比 +5.6%，同比 -18.2% [3][23] - 4月累计新房成交面积，样本30城557.0万方，同比 -9.2%；一线城市156.5万方，同比 -6.4%；二线城市273.3万方，同比 -10.5%；三线城市127.2万方，同比 -9.7% [27] - 今年累计17周新房成交面积同比，样本30城3254.4万方，同比7.4%；一线城市825.5万方，同比15.7%；二线城市1560.3万方，同比2.1%；三线城市868.6万方，同比10.4% [27] 二手房成交（商品住宅口径） - 本周14个样本城市二手房成交面积合计244.7万方，环比增长0.4%，同比增长22.6%；一线城市95.1万方，环比 -3.6%；二线城市118.0万方，环比 +3.3%；三线城市31.6万方，环比 +2.3% [3][32] - 年初至今累计二手房成交面积3541.8万方，同比增长35.7%；一线城市1465.8万方，同比 +46.0%；二线城市1656.1万方，同比 +32.7%；三线城市419.9万方，同比 +17.4% [32] 重点公司境内信用债情况 - 本周（4.21 - 4.27）共发行房企信用债19只，环比增加8只；发行规模167.68亿元，环比增加74.17亿元，总偿还量224.93亿元，环比增加45.85亿元，净融资额为 -57.25亿元，环比增加28.32亿元 [44] - 主体评级以AAA（88.7%）为主；债券类型以一般中期票据、私募债（39.5%、33.7%）为主；债券期限以3 - 5年（48.3%）为主 [44] - 本周发行利率有所下降，如25北辰F2 2年期公司债利率较之前同类型同期限可比债券利率下降60bp [46] 本周政策回顾 中央政策及消息 - 4月政治局会议要求实施积极宏观政策，降准降息支持实体经济，防范化解风险，推进城市更新，巩固房地产市场稳定态势，完善政策工具箱 [50] 地方性政策及消息 - 河南郑州拟调整公积金贷款年龄上限 [51] - 广东强调推动房地产市场止跌回稳，加强“好房子”建设，推进城市更新和城中村改造 [51] - 福建厦门优化住宅房屋征收房票补偿安置政策 [51] 投资建议 - 维持行业“增持”评级，配置方向可选基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介、边际催化、物业跟涨等类型公司 [4][52]