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企稳中谋转型
华泰证券· 2025-06-03 12:22
报告核心观点 2025 年房地产“止跌回稳”取得一定进展,政策进入效果检验期,市场表现分化,居民购房负担处于近二十年低点,投资机遇上商业地产、物管行业潜力突出,推荐“三好”地产股及业绩稳健的物管公司,后续需关注增量稳市政策推出[1] 我国房地产“止跌回稳”进展 本轮房价调整情况 - 调整时间及幅度相对充分,始于 2021 年 9 月,截至 2025 年 4 月近 4 年,新房和二手房价格回撤幅度达 10.1%/17.4% [15] - 房价同比跌幅收窄,2025 年 4 月 70 城新房和二手房价格指数同比跌幅较 2024 年 9 月收窄,核心城市止跌效果更显著 [18] - 核心城市住宅成交密集区成房价“心理支撑位”,部分核心城市二手房价格在成交密集区附近获初步支撑 [23] 未来“止跌回稳”积极因素 - 居民购房负担处近二十年来最低点,全国和各线城市房价收入比 2024 年末大多创历史新低 [28] - 需要观察库存去化进展,房价企稳回升往往建立在库存回落至“合意区间”基础上,我国需关注库存去化效果、销售恢复情况及收储等政策优化 [34] 政策情况 政治局会议表态 - 提出“持续巩固房地产市场稳定态势”,举措集中在城中村改造、高品质住房、存量房收储等方面 [39] 政策落地情况 - 公积金贷款利率调整落地,下调 0.25pct,预计每年节省居民公积金贷款利息支出超 200 亿元,商贷利率下调空间有望打开 [41] - 土地收储专项债券收储加速落地,规范文件出台给予地方政府操作指引,已有 171 个城市发布收储计划,对应收储金额达 3918 亿元 [43] - 城市更新框架正式出台,明确主要目标、任务和支撑保障,后续需关注具体规模、资金配套等情况 [45] - 现房销售实践持续深入,但不必过度担忧对行业冲击,预计以试点形式推进、新老划断并配套政策 [47] 市场情况 新房市场 - 整体延续弱复苏趋势,2025 年 1 - 4 月全国商品房销售金额累计同比 -3.2%,4 月受季节性调整因素影响销售下滑 [51] - 大部分城市去化率回升,2025 年 1 - 4 月 13 个样本城市新开盘项目平均去化率为 52%,较 2024 年全年提高 14pct [57] - 库存有所下降,截至 2025 年 4 月末,80 城新房库存面积较 2024 年末下降 1.7%,一线城市降幅明显 [62] 二手房市场 - 成交表现优于新房,2025 年前 5 月 22 城二手房累计成交面积同比 +23.7%,“以价换量”趋势延续 [70] 土地市场 - 全国优质地块入市引领整体热度温和回升,2025 年 1 - 4 月全国涉宅用地成交金额同比 +28%,成交均价同比 +29% [79] - 城市集中度再度上升,成交金额 TOP10 的城市总土地出让金占 356 个城市比例超半数 [87] - 2025 年以来“地王”频现,与 2016 年周期“地王”不同,有特定特征、成因及盈利空间 [95] 2025 年核心判断 - 预计销售面积同比 -4.1%,房地产投资同比 -8.0%,新开工面积/竣工面积同比分别 -20.0%/-18.0% [104][105] 企业情况 销售情况 - 百强房企销售表现较 2024 年显著改善,但仍跑输行业,部分头部房企实现累计同比回正 [109] 企业投资情况 - 头部央国企显著发力,拿地集中度升至近年高位,央国企是拿地主力 [109] 融资情况 - 融资现金流延续改善,化债路径逐步清晰 [4] 投资策略 行业机遇 - 商业地产有政策催化 + REITs 赋能 + 集中度提升 + 低估值四重逻辑 [5] - 物业管理兼具改善空间和红利价值 [5] 投资建议 - 机构 25Q1 地产持仓再创新低 [11] - 看好“三好”地产股及业绩稳健的物管公司,重点推荐多家 A 股、港股开发企业及物管公司 [5][10]