2025年房地产市场量价表现仍处于"止跌回稳"初期的"跌幅缓和"阶段。 自2024年9月中央政治局会议表态"促进房地产市场止跌回稳"后，市场在2024年4 季度至2025年1季度迎来本轮调整周期开启以来的第4次反弹，尽管期间年化总交易量的改善幅度未超过第1次（2023年初"小阳春"），但持续时间更长且 同样触发了房价的阶段性企稳。然而，伴随着政策实际效果及预期效应的逐步走弱，房地产市场量价表现自今年2季度起逐步走弱，3季度虽有北上深限购 政策边际调整，但影响范围有限、并未改变整体走势。我们估算2025年一、二手房总交易量同比跌幅较2024年（-8.0%）略收窄至-6.8%，二手房同质性价 格累计跌幅基本一致，新房均价跌幅受"好房子"带来的结构性因素影响有一定收窄；房地产市场整体处于"止跌回稳"初期的"跌幅缓和"阶段。 点击小程序查看报告原文 Abstract 摘要 2025年房地产市场量价表现处于"止跌回稳"初期的"跌幅缓和"阶段。 今年开年受"止跌回稳"预期影响房地产市场量价表现整体积极，但进入2季度后边际 持续走弱。我们估算2025年一、二手房总交易量同比跌幅较2024年略收窄，二手房同质性价格累计跌幅基 ...

行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [5] 核心观点 - 2025年10月房地产销售降幅显著扩大，市场进一步走弱，亟待进一步的“止跌回稳”政策出台 [1][5] - “好房子”政策被视为破局之道，有望引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道 [5] - 在货币宽松周期中，商业地产具备大类资产配置优势，优质商业地产价值重估已开始显现 [5] 2025年10月销售表现 - 10月单月销售大幅下滑：50家房企单月销售金额1,967亿元，同比下降41.5%，降幅较前值扩大31.5个百分点；销售面积1,000万方，同比下降42.1%，降幅较前值扩大17.2个百分点 [5] - 累计销售持续疲软：1-10月50家房企销售金额19,384亿元，同比下降20.4%，降幅较前值扩大3.3个百分点；销售面积9,980万方，同比下降26.4%，降幅较前值扩大1.7个百分点 [5] - 市场波动反复：2025年2月销售改善后，3-6月边际回落，7-9月降幅逐步收窄，但10月降幅再次扩大 [5] - 销售门槛降低：10月单月销售过百亿房企为9家，较2024年同期减少4家；前三名门槛从去年同期310亿元下降至154亿元 [1] 重点房企单月销售表现 - 头部房企普遍大幅下滑：保利发展单月销售210亿元（同比下降50%），中海地产186亿元（同比下降55%），招商蛇口154亿元（同比下降31%） [5] - 部分房企逆势增长：中国金茂单月销售120亿元（同比增长3%），绿地集团单月销售80亿元（同比增长67%） [5] - 多数房企负增长：华润置地、万科、龙湖集团、碧桂园等单月销售额同比降幅均超过30% [5] 重点房企累计销售表现 - 累计销售排名：保利发展（2,227亿元，同比下降22%）、中海地产（1,891亿元，同比下降21%）、华润置地（1,696亿元，同比下降17%）位列前三 [5] - 部分房企累计同比正增长：中国金茂（927亿元，同比增长24%）、建发房产（1,065亿元，同比增长2%）、越秀地产（921亿元，同比增长1%）、绿地集团（560亿元，同比增长5%） [5] 政策环境回顾 - 政策持续发力：2024年6月国常会要求更大力度推动止跌回稳；8月国常会要求加大力度巩固止跌回稳 [5] - 核心城市政策放松：北京、上海、深圳陆续出台放松限购政策 [5] - 高层定调：2025年10月，四中全会提出推动房地产高质量发展 [5] 投资建议与推荐标的 - 推荐“好房子”房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [5] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，并关注新城发展、大悦城、金地集团 [5] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [5] - 推荐物业管理公司：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [5]

行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”，且为维持评级 [1] 报告核心观点 - 房地产行业仍朝着止跌回稳方向迈进，但市场修复需要过程 [5] - 后续降息降成本以提升租金回报率吸引力、加速推进收储仍为实现止跌回稳关键举措 [5] - 在资本市场波动加大背景下，优质地产配置价值凸显 [5] 市场销售表现 - 9月全国商品房销售面积8531万平米，同比下降10.5%，降幅较8月收窄0.01个百分点 [5] - 9月全国商品房销售金额8025亿元，同比下降11.8%，降幅较8月收窄2.2个百分点 [5] - 1-9月全国商品房销售面积、销售金额累计同比下降5.5%、7.9%，降幅较1-8月扩大0.8个、0.6个百分点，但分别较2024年全年收窄7.4个、9.2个百分点 [5] - 9月末全国商品房待售面积7.6亿平米，连续7个月减少，去库存成效继续显现 [5] 投资与建设情况 - 9月全国房地产投资同比下降21.3%，降幅较8月扩大1.7个百分点 [5] - 9月新开工面积同比下降14.4%，降幅较8月收窄5.9个百分点 [5] - 9月竣工面积同比增长1.5%，增幅较8月提升22.9个百分点 [5] - 9月百城土地成交溢价率降至2.9%，其中一线城市土地成交溢价率为12.3%，仍维持一定热度 [5] 企业资金状况 - 9月房地产开发企业到位资金同比下降11%，降幅较8月收窄1.5个百分点 [5] - 国内贷款同比下降14.5%，降幅较8月扩大15.7个百分点 [5] - 定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点 [5] - 个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8.0个百分点 [5] 投资建议 - 从板块轮动及补涨角度关注中国海外发展、招商蛇口、绿城中国、越秀地产、贝壳-W、滨江集团 [5] - 中期受益“好房子”建设且股息率有吸引力的建发国际集团、华润置地 [5] - 持续看好华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等细分领域头部企业 [5]

市场供求 - 2025年新房市场整体运行平稳但二季度以来销售转弱，7-8月市场平淡，9月供应改善带动销售略有修复 [1] - 前三季度重点城市二手住宅成交套数累计同比保持增长，9月成交量同环比均回升 [1] - 二手房市场持续以价换量 [1] 房价表现 - 1-8月百城二手房价格累计下跌5.08%，二季度环比跌幅扩大，三季度跌幅维持低位 [1] - 1-8月百城新房价格累计上涨1.54%，主要受优质改善项目入市带动，但城市分化明显，三四线城市整体仍下跌 [1] 土地市场 - 前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13%，但成交面积下降约9% [2] - 土地市场热度集中于核心城市，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重达61% [2] - 三季度300城宅地成交面积及出让金同比分别下降约14%和9%，央国企仍是拿地主力 [2] 政策展望 - 四季度宏观政策加力必要性提升，为实现全年5%左右经济增长目标并推动十四五圆满收官 [2] - 国务院会议重申采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，释放积极信号 [2] - 二十届四中全会将研究制定十五五规划建议，为房地产未来五年发展指明方向 [2] 市场展望 - 四季度核心城市新增供应增加有望对新房销售形成支撑，好城市加好房子仍具市场机会，市场分化趋势或将延续 [3] - 四季度重点城市二手房交易活跃度预计温和回升，但以价换量态势短期难改 [3] - 销售波动调整叠加库存较高，预计开工投资将维持低位运行 [3]

房地产市场现状与政策影响 - 房地产市场处于深度调整与政策松绑的关键交汇点，正经历由"政策底"向"市场底"传导的渐进式软着陆 [1] - 政策组合已形成有效托底，核心城市预计在未来1-2个季度内率先显现企稳迹象，能级较低城市则需要更长时间化解库存压力 [2] - 不同能级城市分化态势明显，核心城市对政策反应更为敏锐，成交量已企稳回升，部分二线及三四线城市仍处于探底过程 [3] - 政策通过"需求激活—库存优化—预期引导"的递进路径支撑房价企稳，具体措施包括降低首付比例、下调房贷利率、放宽限购限售 [5][6] 行业面临的挑战与结构性矛盾 - 当前市场面临供给端风险与需求端基础减弱的双重挑战，房企债务重组推进中，部分企业仍面临流动性压力 [6] - 居民部门对未来收入预期偏谨慎，加杠杆意愿与能力减弱，政策刺激的边际效应呈现递减趋势 [6] - 市场主要矛盾已从总量短缺转向结构性过剩，部分城市库存去化周期较长，供需失衡问题难以迅速化解 [6] - 保障房对刚需商品房市场存在分流效应，城市更新项目周期长、资金需求大，对企业能力提出更高要求 [8] 房地产企业发展新模式与转型方向 - 政策推动行业从"增量扩张"迈向"存量提质"与"结构优化"，"保障轨"释放政策性住房需求，"市场轨"推动商品房回归居住属性 [7] - 企业需推动商业模式由"高杠杆开发"向"高效率运营"转变，塑造差异化竞争优势，如成为保障房供应商、精品开发商或资产运营服务商 [9] - 创新应聚焦产品力，服务于改善型、个性化需求，将绿色低碳、健康建筑与智能科技深度融合于住宅产品 [13][14] - 企业需向"开发、建设、运营、服务"一体化转型，构建与业主的长期信任关系，创造持续现金流 [14] REITs对行业融资与资产盘活的影响 - 基础设施公募REITs发行加速为行业提供多元化融资渠道，截至2025年9月末，77只REITs累计募集1966.19亿元，带动新增投资超过700亿元 [10] - REITs形成"建设→发展→REITs退出→再投资"的闭环，潜在市场规模达4万亿至12万亿元，资产范围从基础设施扩展至消费基础设施和保障性租赁住房 [12] - REITs提升资产周转效率，2022年20只REITs中14只可分配收入完成率超100%，最高达142%，为企业提供真权益融资，无偿债压力 [12] - REITs增强市场信心，2023年经营权类REITs中债估值IRR均值7.7%，产权类现金分派率4.2%，累计分红约60亿元 [13]

热点资讯 - 前8个月中国房地产市场有波动，但商品房销售和住宅价格同比降幅收窄，去库存有成效，市场朝着止跌回稳迈进，后续仍需努力促进止跌回稳 [2] - 当地时间14日，哈马斯暂停与以色列关于加沙地带停火与被扣押人员交换的谈判 [2] - 中方反对美方以“涉俄”为由对中国采取经贸限制措施，若利益受损将采取必要措施维护自身合法权益 [2] - 美国开启232条款下钢铁和铝的关税“纳入窗口”，准备对更多钢铁和铝衍生品征收关税 [2] - 15日消息，过去两天中美在西班牙马德里举行会谈，就TikTok等经贸问题进行了坦诚、深入、建设性沟通 [3] 重点关注 - 重点关注焦煤、焦炭、LPG、菜粕、沪金 [4] 夜盘表现 - 焦煤夜盘涨跌幅-1.00%，焦炭夜盘涨跌幅0.00%，LPG、菜粕、沪金夜盘涨跌幅未明确给出 [4] 板块表现 - 非金属建材板块涨跌幅2.66% [6] - 各板块资金占比情况为贵金属30.14%、油脂油料10.69%、有色21.15%、软商品2.28%、煤焦钢矿14.41%、能源2.91%、化工11.70%、谷物1.03%、农副产品3.02% [7] 大类资产表现 权益类 - 上证指数日涨跌幅-0.26%，月内涨跌幅0.07%，年内涨跌幅15.18% [8] - 上证50日涨跌幅-0.20%，月内涨跌幅-0.47%，年内涨跌幅10.35% [8] - 沪深300日涨跌幅0.24%，月内涨跌幅0.81%，年内涨跌幅15.20% [8] - 中证500日涨跌幅-0.15%，月内涨跌幅1.33%，年内涨跌幅24.65% [8] - 标普500日涨跌幅0.47%，月内涨跌幅2.40%，年内涨跌幅12.47% [8] - 恒生指数日涨跌幅0.22%，月内涨跌幅5.46%，年内涨跌幅31.84% [8] - 德国DAX日涨跌幅0.21%，月内涨跌幅-0.64%，年内涨跌幅19.29% [8] - 日经225日涨跌幅0.00%，月内涨跌幅4.80%，年内涨跌幅12.22% [9] - 英国富时100日涨跌幅-0.07%，月内涨跌幅0.98%，年内涨跌幅13.51% [9] 固收类 - 10年期国债期货日涨跌幅0.12%，月内涨跌幅-0.00%，年内涨跌幅-1.03% [9] - 5年期国债期货日涨跌幅0.07%，月内涨跌幅0.13%，年内涨跌幅-0.83% [9] - 2年期国债期货日涨跌幅0.01%，月内涨跌幅-0.04%，年内涨跌幅-0.58% [9] 商品类 - CRB商品指数日涨跌幅1.24%，月内涨跌幅1.03%，年内涨跌幅2.95% [9] - WTI原油日涨跌幅0.89%，月内涨跌幅-1.25%，年内涨跌幅-12.06% [9] - 伦敦现货金日涨跌幅1.00%，月内涨跌幅6.73%，年内涨跌幅40.19% [9] - LME铜日涨跌幅1.21%，月内涨跌幅2.90%，年内涨跌幅16.03% [9] - Wind商品指数日涨跌幅0.15%，月内涨跌幅7.25%，年内涨跌幅24.00% [9] 其他 - 美元指数日涨跌幅-0.27%，月内涨跌幅-0.50%，年内涨跌幅-10.25% [9] - CBOE波动率日涨跌幅0.00%，月内涨跌幅-3.91%，年内涨跌幅-14.93% [9]

全国房价整体走势 - 8月70个大中城市商品住宅销售价格环比全线下降 但同比降幅总体继续收窄 [1] - 1-8月全国房地产开发投资60309亿元 同比下降12.9% 其中住宅投资46382亿元下降11.9% [5] - 1-8月新建商品房销售面积57304万平方米同比下降4.7% 销售额55015亿元下降7.3% [6] 城市分化表现 - 上海新房价格环比上涨0.4% 同比上涨5.9%领跑70城 杭州宜昌同样环比上涨0.4% 南宁环比涨0.3% 沈阳合肥吉林环比涨0.2% [1] - 一线城市新房价格环比下降0.1% 降幅较上月收窄0.1个百分点 其中上海涨0.4% 北京广州深圳分别下降0.4%/0.2%/0.4% [2] - 长春成为70城中唯一二手房价格环比上涨城市 涨幅0.1% [4] 上海市场专项分析 - 高端住宅市场抗跌性显著 8月整体成交均价82653元/平方米 环比上涨2.38% 同比上涨5.37% [2] - "8.25新政"后单周供应量达20.81万平方米 占8月总量68% 出现4个"日光盘" 外环外来客来访量明显提升 [3] - 价格上涨主要源于核心区优质改善型房源集中入市和外环外限购放松政策激活需求 [2] 二手房市场状况 - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0% 二线下降0.6% 三线下降0.5% [4] - 全国百城二手房挂牌量达254.64万套 同比增长9.69% [4] - 市场呈现房源挂牌量多 房东降价难受 购房者期待降价的特征 [4] 政策与市场预期 - 国务院常务会议明确房地产"止跌回稳"政策目标 释放稳定市场强烈信号 [6] - 政策利好效应逐步显现 市场信心出现积极变化 经纪行业景气度与找房热度回升 [1] - 房企有望在"金九银十"旺季加快推盘节奏 新规项目入市将带动改善需求释放 [6]

房地产市场整体态势 - 前8月全国房地产市场呈现销售降幅收窄、新房价格环比上涨城市数量增加、同比降幅收窄等积极信号[1] - 1-8月全国新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%，降幅比去年同期收窄13.3个百分点[18] - 1-8月新建商品房销售额55015亿元，同比下降7.3%，降幅比去年同期收窄16.3个百分点[18] 新房价格表现 - 8月70个大中城市中，有9个城市新房价格环比上涨，数量较7月增加3个，上涨城市包括上海、杭州、沈阳、合肥、南宁、西宁、乌鲁木齐、吉林、宜昌[1][17] - 上海、杭州、宜昌新房价格环比领涨，涨幅均为0.4%；南宁环比上涨0.3%；沈阳、合肥、吉林环比上涨0.2%[5] - 一线城市新房价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中上海环比上涨0.4%，北京、广州、深圳分别下降0.4%、0.2%和0.4%[9][10][17] - 各线城市新房价格同比降幅收窄，一线城市同比下降0.9%，降幅收窄0.2个百分点；二线城市同比下降2.4%，降幅收窄0.4个百分点；三线城市同比下降3.7%，降幅收窄0.5个百分点[8][16] 二手房价格表现 - 8月70个大中城市中，二手房价格环比下降城市有69个，比上月增加1个[3] - 长春二手房价格环比上涨0.1%，为70城中唯一上涨城市；北京环比下降1.2%，西安环比下降1.1%，上海、青岛、常德环比下降1.0%[6][13] - 一线城市二手房价格环比下降1.0%，同比下降3.5%；二线城市环比下降0.6%，同比下降5.2%；三线城市环比下降0.5%，同比下降6.0%[9] 市场库存与资金状况 - 8月末商品房待售面积76169万平方米，比7月末减少317万平方米，连续6个月减少，其中住宅待售面积减少307万平方米[21] - 1-8月房地产开发企业到位资金同比下降8%，降幅比去年同期收窄12.2个百分点[22] 政策环境与市场展望 - 各地区、各部门因城施策稳定房地产市场，8月各地出台了24次公积金优化政策、13次补贴和税费优惠政策，北京、上海、深圳相继松绑限购[25] - 市场进入“金九”传统营销旺季，房企在核心城市有望加快推盘节奏，市场活跃度或将迎来阶段性回升[26] - 随着9、10月行业优质供应及营销力度加强，预计70城房价指数将延续向好局面，更多城市将迎来房价企稳信号[26]

行业投资评级 - 强于大市(维持) [1] 核心观点 - 融资环境延续宽松 国内贷款实现正增长 [6] - 去库存成效持续显现 待售面积连续6个月减少 [6] - 房地产仍朝着止跌回稳方向迈进 但市场修复需要过程 [6] - 短期看好板块轮动及补涨机会 中期维持拥抱受益行业发展趋势优质企业观点 [6] 行业数据表现 销售表现 - 8月全国商品房销售面积5744万平米 同比下降10.6% 降幅较7月扩大2.7个百分点 [6] - 8月销售金额5449亿元 同比下降14% 降幅较7月收窄0.1个百分点 [6] - 东部、东北地区8月销售金额同比降幅较7月分别收窄0.3个、7.1个百分点 [6] - 8月70个大中城市商品住宅价格同比下跌3% 跌幅较7月收窄0.4个百分点 [6] - 商品住宅价格环比下跌0.3% 跌幅与7月持平 [6] - 一、二线城市商品住宅价格环比分别下跌0.1%、0.3% 跌幅均较7月收窄0.1个百分点 [6] 库存情况 - 8月末全国商品房待售面积7.6亿平米 连续6个月减少 [6] 投资开发 - 8月全国房地产投资同比下降19.5% 降幅较7月扩大2.5个百分点 [6] - 新开工同比下降20.6% 降幅较7月扩大5.1个百分点 [6] - 竣工同比下降21.4% 降幅较7月收窄8个百分点 [6] 资金状况 - 8月房地产开发企业到位资金同比下降12.5% 降幅较7月收窄2.8个百分点 [6] - 国内贷款同比增长1.1% 增幅较7月提升5.1个百分点 [6] - 定金及预收款同比下降15.2% 降幅较7月收窄9个百分点 [6] - 个人按揭贷款同比下降19.5% 降幅较7月扩大26.4个百分点 [6] 投资建议关注公司 A股地产公司 - 招商蛇口 [6] - 保利发展 [6] 中报业绩稳定企业 - 建发国际集团 [5] - 华润置地 [5] - 滨江集团 [5] 低估值品质房企 - 绿城中国 [5] - 中国海外发展 [5] - 越秀地产 [5] 细分领域头部企业 - 华润万象生活 [5] - 保利物业 [5] - 招商积余 [5] - 中海物业 [5] - 绿城服务 [5] - 贝壳-W [5]

市场销售表现 - 1-8月全国新建商品房销售面积57304万平方米 同比下降4.7% 降幅比去年同期收窄13.3个百分点 比去年全年收窄8.2个百分点 [1][4] - 1-8月新建商品房销售额55015亿元 同比下降7.3% 降幅比去年同期收窄16.3个百分点 比去年全年收窄9.8个百分点 [1][4] - 相较1-7月 前8个月新建商品房销售面积同比降幅扩大0.7个百分点 销售额同比降幅扩大0.8个百分点 市场仍面临下行压力 [8] 新房价格变动 - 8月70个大中城市中 上海、杭州、沈阳、合肥、南宁、西宁、乌鲁木齐、吉林、宜昌等9个城市新房价格环比上涨 上涨城市数量较7月增加3个 [1][3] - 8月一线城市新房价格环比下降0.1% 降幅比上月收窄0.1个百分点 其中上海上涨0.4% 北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.2%和0.4% [3] - 8月二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅收窄0.1个百分点 [3] - 8月一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅比上月分别收窄0.2、0.4和0.5个百分点 [2] 二手房价格变动 - 8月二、三线城市二手住宅销售价格同比降幅均收窄0.4个百分点 [2] 库存与去化情况 - 8月末商品房待售面积76169万平方米 比7月末减少317万平方米 连续6个月减少 [8] - 8月末住宅待售面积比7月末减少307万平方米 [8] 企业资金状况 - 1-8月房地产开发企业到位资金同比下降8% 降幅比去年同期收窄12.2个百分点 比去年全年收窄9个百分点 [9] 政策环境 - 8月18日国务院第九次全体会议明确房地产"止跌回稳"政策目标 [11] - 8月以来各地出台24次公积金优化政策 13次补贴和税费优惠政策 [11] - 8月以来北京、上海、深圳相继松绑限购 加快置业需求入市节奏 [11] 市场展望 - 市场进入"金九"传统营销旺季 房企在核心城市有望加快推盘节奏 新规项目入市将带动改善需求释放 [12] - 随着9、10月行业优质供应及营销力度加强 预计70城房价指数将延续向好局面 更多城市房价指数将企稳 [12]