核心观点 - 报告认为，在房地产市场止跌回稳的积极因素不断积累的背景下，作为地产链重要环节的消费建材行业，正迎来由行业整体修复（β）和子行业自身优势（α）共同推动的修复良机 [3][9] 资金面：持仓与资金流向显现积极信号 - 主动权益基金对建筑材料行业的持仓占比（行业重仓持股市值占基金股票投资市值比）在25年第二季度、第三季度和第四季度逐渐抬升 [3][9][10] - 2026年1月下旬后，建筑材料ETF的申赎净流入资金出现明显增加 [3][9][10] - 在资金面支持下，建筑材料的估值有望逐步修复 [11] 基本面：子行业α优势显现的逻辑支撑 - 消费建材子行业的α优势在“竞争格局优化、反内卷涨价传导或更顺畅、商业模式的渠道变革、业绩与估值的双重修复”逻辑支持下显现 [3][9][14] 竞争格局优化 - 消费建材行业经过地产下行周期考验，竞争格局优化，供给侧结构改善 [17] - 以防水材料行业为例，防水涂料行业CR5从2023年的55%提升至2025年上半年的60% [17] - 据预测，防水材料行业CR5或将从2025年的35%进一步提升至2030年的45% [17] 反内卷涨价传导或更顺畅 - 2025年7月响应反内卷号召，众多建筑防水头部企业发布调价函 [19] - 2026年开年以来，科顺、三棵树相继在1月20日、21日发布产品调价函，上调部分产品价格 [19] - 行业竞争格局向头部集中后，破除内卷式竞争的动力趋强，行业对于通过调价应对成本压力、修复利润的共识上升 [19] 商业模式的渠道变革 - 随着地产下行和房企信用风险影响，以往以地产大客户为主的大B直销模式给企业应收账款和现金流量带来压力，相关信用减值损失侵蚀利润 [20] - 消费建材企业积极优化销售渠道，发力小B（工程经销商）和C端（零售） [25] - 小B和C端模式能分散大客户集中风险，企业议价能力更强，周转速度也将提升 [25] - 以东方雨虹和三棵树为例，二者前五大客户销售额占比明显下降，东方雨虹零售业务营收占比、三棵树经销渠道营收占比均有所提升 [25] - 渠道转型取得一定成效：截至2025年第三季度，东方雨虹营业收入与归母净利润累计同比降幅逐步收窄；三棵树2025年业绩预告预计增长明显 [25] 业绩与估值的双重修复 - 消费建材指数营业收入和归母净利润同比增长率的拐点或已出现 [42] - 目前消费建材指数PB估值在2020年以来所处分位数低于50% [42] - 行业有望同时享受业绩改善和估值修复 [42]

核心观点 - 摩根士丹利中国首席经济学家邢自强指出，当前核心任务是打破低物价循环，并针对消费不足问题进行两项重大改革与调整 [1][4] 消费提振的长效机制 - 消费中长期不能仅依赖短期补贴，需依靠社会保障体系完善和房地产市场止跌回稳两大支柱 [3][6] - 建议显著提升农民及农民工社保补贴水平，从当前每月200余元提升至2030年的1000元，以破解居民消费后顾之忧 [3][6] 房地产市场政策建议 - 从国际经验看，经历大起大落的房地产周期通常需要七年进入稳态，中国当前处于第五年，且大中城市仍有接近两年销售量的库存需要消化 [3][6] - 提出参考国际经验和中国国情的政策建议，包括收库存、保主体和贴按揭 [3][6] - 贴按揭政策可有效压低居民按揭成本，缩小其与租金回报率的差距，国际及中国香港经验显示，一旦按揭利率显著低于租金回报率，有望改善购房预期并启动市场正循环 [3][6] - 将贴按揭列为对2026年房地产政策的建议和期许 [3][6]

核心观点 - 摩根士丹利中国首席经济学家邢自强指出，当前核心任务是打破低物价循环，并针对消费不足问题提出两项关键改革：一是完善社会保障体系以释放消费潜力，二是推动房地产市场止跌回稳 [1][3] 消费与宏观经济 - 消费中长期增长不能仅依赖短期国家补贴，而需依靠结构性改革 [1][3] - 完善和夯实社会保障体系是解决居民消费后顾之忧、释放消费潜力的关键 [1][3] - 建议显著提升农民及农民工社保补贴水平，从当前每月200余元提升至2030年的1000元 [2][4] 房地产市场 - 房地产市场止跌回稳是支撑消费的另一项关键改革 [1][3] - 从国际经验看，经历大起大落的房地产周期通常需要七年进入稳态，中国当前处于第五年 [1][3] - 大中城市仍需消化库存，库存量接近两年左右的销售量 [1][3] - 政策建议包括收库存、保主体和贴按揭，其中贴按揭是2026年政策的重点建议 [1][3] - 贴按揭政策可有效压低居民按揭成本，缩小其与租金回报率之间的差距 [1][3] - 国际及中国香港经验显示，一旦按揭利率显著低于租金回报率，有望改善购房预期并启动市场正循环 [2][4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 上周五大盘连续八天震荡上涨，盘中跳水但量能放大至二万亿以上，连续处于60日均线之上 个股板块涨跌互现，市场情绪回落，短期或有震荡，但趋势不变，有望上攻前高 [13] - 股指自11月以来震荡消化，12月17号大盘大幅反弹后，震荡消化进入尾声 随着年底政策红利兑现以及“十五五”规划预期升温，12月至次年1月大概率进入跨年布局窗口期，大盘有望震荡攀升，建议布局做多股指春季行情 [13] - 利好因素主要是增量资金（两融和私募基金资金大幅增加）以及上市公司业绩企稳回升，中期看多股指方向不变 操作上中线多单持有，继续择机加仓；期权上，看涨期权持有 [13] 各部分总结 周度观点及策略 基本面观点 - 上周大盘继续回升，连续站上60日均线；四大指数全线上涨，中小盘指数涨幅居前 [8][18] - 风格指数多数上涨，成长和周期风格指数涨幅居前，仅消费风格指数下跌；申万行业多数上涨，有色、军工、电气设备和电子等板块领涨，旅游、银行、煤炭、食品饮料等板块跌幅靠前 [8][21] - 2025年11月制造业PMI为49.2%，较上月上升0.2个百分点；非制造业PMI为49.5%，较上月回落0.7个百分点 11月制造业PMI供需两端小幅回升，新出口订单回升1.7%幅度较大，与中美关税缓解有关；出厂价格和原材料购进价格回落二个月后再次回升 [8][36] - 中长期信贷增长率自2022年11月开始企稳回升，2023年5月达到高点后一直震荡回落，截至2025年11月，连续30个月回落至5.89%，继续下降 [8][47] - 政治局定调房地产止跌回稳，提振资本市场；国务院发布新国九条强调投资者回报；央行创设二大新型货币政策工具；推动中长期资金入市实施方案发布，每年有望为A股新增八千亿长期资金 [8] - 一季度A股业绩有企稳迹象，4月实施美国对等关系提高30%后，二季度业绩回落，表现反复，三季度业绩继续企稳回升，2025年三季度四大指数业绩再次回升 [8][73][77] - 上证指数估值为16.5341，上轨值为15.66，处于2010年以来的87.09分位数，估值处于相对高位，但业绩上升估值会下降；创业板估值相对低位 [10][90] - 融资融券方面，2024年净流入2748亿；截至2025年12月25日，2025年净流入6743亿，前五个交易日大幅净流入459亿 [11][97] - 私募证券投资基金规模今年增加17946亿，10月大幅增加10400.28亿，目前总规模为7.0076万亿；今年新备案规模3860亿 [11][101] - 2025年第三季度险资持有A股股票市值增加5524亿，市值环比增加18.00%，同期沪深300指数上涨17.90%；2025年前三季度险资持有A股股票市值增加11930亿，扣除规模增长后增加了7584亿 [11][103][104] - 截至9月30日，2025年新成立股票型基金份额3233亿，其中三季度份额有1370亿；新成立的混合型基金份额为1036亿，其中三季度份额为530亿 [11][117] - 2025年指数型基金净流入1049亿，主动权益型基金净流出4449亿，权益型基金净流出3400亿 [11] - 在2025 - 04 - 07到2025 - 12 - 19中，ETF规模增加1763亿元；上周ETF规模增加473亿；截至12月19日，今年ETF资金净流入793亿 [11] 策略观点与展望 - 短期股指或有震荡，但趋势不变，建议布局做多股指春季行情 中线多单持有，继续择机加仓；期权上，看涨期权持有 [13] 指数行业走势回顾 - 上周大盘继续回升，连续站上60日均线；四大指数全线上涨，中小盘指数涨幅居前 [18] - 风格指数多数上涨，成长和周期风格指数涨幅居前，仅消费风格指数下跌；申万行业多数上涨，有色、军工、电气设备和电子等板块领涨，旅游、银行、煤炭、食品饮料等板块跌幅靠前 [21] 主力合约和基差走势 - 四大指数继续回升，基差方面，季月主力开始，处于相对高位 [25] - 各主力合约套利方面，IC/IF、IC/IH震荡企稳，IH/IF企稳；IM/IF、IM/IH弱势震荡；IM/IC震荡回落 [30] 政策经济 经济 - 2025年11月制造业PMI为49.2%，较上月上升0.2个百分点；非制造业PMI为49.5%，较上月回落0.7个百分点 11月制造业PMI供需两端小幅回升，新出口订单回升1.7%幅度较大，与中美关税缓解有关；出厂价格和原材料购进价格回落二个月后再次回升 [36] - PPI2023年6月触底回升2个月后走弱平，2024年3月以来跌幅连续收窄，7月以来PPI跌幅再次扩大，11月以来再次收窄直至2025年3月连续五个月扩大，8月以来跌幅收窄，目前保持弱势 10月工业企业营收回落至1.8%，库存继续回升至3.7%，需求下降，被动补库 [39] - 中国11月社会融资规模24885亿元，同比多增1528亿，其中新增人民币贷款4053亿元，同比少增1170亿元，主要是居民贷款减少2063亿元，同比少增4763亿元；政府债券12041亿，同比少增1060亿 [42] - 中长期信贷增长率自2022年11月开始企稳回升，2023年5月达到高点后一直震荡回落，截至2025年11月，连续30个月回落至5.89%，继续下降 [47] 政策 - 新国九条：2024年4月发布，提高各板块上市标准，收紧退市指标加速劣质企业出清；强化对上市公司现金分红监管，推动上市公司注重回报股东 [51] - 推动中长期资金入市实施方案：明确稳步提高中长期资金投资A股规模和比例的安排，如公募基金持有A股流通市值未来三年每年至少增长10%，商业保险资金力争大型国有保险公司从2025年起每年新增保费的30%用于投资A股；延长考核周期；巩固形成落实增量政策的合力 [54] - 政治局定调：努力提振资本市场，引导中长期资金入市，打通资金入市堵点；支持上市公司并购重组，推进公募基金改革，出台保护中小投资者政策；加大财政货币政策逆周期调节力度；促进房地产市场止跌回稳 [55] - 央行创设新型货币政策工具：创设证券、基金、保险公司互换便利，首期操作规模5000亿元；创设股票回购增持再贷款，首期3000亿；开展中期借贷便利（MLF）操作；开展逆回购操作并下调利率 [58] - 化债举措：2024年公布，6万亿元地方债务限额全部安排为专项债务限额，分三年实施；2024年起连续五年，在新增地方专项债券中安排8000亿元用于补充政府性基金财力，累计置换隐性债务4万亿元；2029年及以后到期的棚户区改造隐性债务2万亿元仍按原合同偿还 [59] - 加快打造一流投资银行和投资机构：各证券公司从价格竞争转向价值竞争，对优质机构“松绑”，对中小券商、外资券商差异化监管，对问题券商从严监管 [60] - 十五五规划：2026年出台，是承前启后的关键五年，面临碳达峰、改革等战略目标收官；多极化贸易体系成型，中国话语权有望提升；中美博弈常态化、复杂化；供应链重构进入下半场；发展新质生产力与产业提质升级；推进反内卷、建设全国统一大市场；扩大内需与提振消费 [63] - 美国中期选举：2026年8月党内初选，9 - 11月选举高潮，11月3号投票；财政法案禁止特朗普政府裁掉联邦政府员工，预计中期选举财政会支持 [66] 各指数营收和净利润 - 影响中长期走势的重要因素是上市公司业绩企稳，目前一季度A股业绩有企稳迹象，4月实施美国对等关系提高30%后，二季度业绩回落，表现反复，三季度业绩继续企稳回升，2025年三季度四大指数业绩再次回升 [73][77] 估值 - 上证指数估值为16.5341，上轨值为15.66，处于2010年以来的87.09分位数，估值处于相对高位，但业绩上升估值会下降；创业板估值相对低位 [10][90] 资金面 - 融资融券方面，2024年净流入2748亿；截至2025年12月25日，2025年净流入6743亿，前五个交易日大幅净流入459亿 [11][97] - 私募证券投资基金规模今年增加17946亿，10月大幅增加10400.28亿，目前总规模为7.0076万亿；今年新备案规模3860亿 [11][101] - 2025年第三季度险资持有A股股票市值增加5524亿，市值环比增加18.00%，同期沪深300指数上涨17.90%；2025年前三季度险资持有A股股票市值增加11930亿，扣除规模增长后增加了7584亿 [11][103][104] - 三季度，国家队市值增加400亿，基本没变化，而同期沪深300指数上涨17.9% [106] - 第三季度中长期A股市值增加近9000亿，2025年前三季度中长期A股投资主体持有A股市值增加18145亿 [108] - 在2025 - 04 - 07到2025 - 12 - 19中，ETF规模增加2040亿元；上周ETF规模增加277亿；截至12月26日，今年ETF资金净流入1070亿 [111] - 截至9月30日，2025年新成立股票型基金份额3233亿，其中三季度份额有1370亿；新成立的混合型基金份额为1036亿，其中三季度份额为530亿 [117] - 2025年10月，非银金融机构存款再次增加1.8574万亿元，今年非银金融机构存款总增加了6.6688万亿，资金从银行体系向非银渠道转移 [121] - 截至上周末，2023年IPO融资3565亿；2024年IPO融资673亿； 2025年IPO融资1253亿 [129] - 上周二级市场重要股东净减持142亿，处于较高位置 [134] - 2026年上半年限售股解禁量较小 [138] 技术面 展示了上证50、中证500、沪深300、中证1000指数的日线走势图及行情图 [142][144][146][148]

深圳市住房公积金提取新规核心内容 - 深圳市发布新版《深圳市住房公积金提取管理规定》，聚焦职工多元化住房消费需求，增设多项提取情形并放宽条件，旨在更好满足刚性和改善性住房需求，新规将于2025年12月15日起施行 [1] 购房相关提取政策优化 - **新增购房首付款提取**：职工及家庭成员在深圳市购买住房，在未支付或未全额支付购房首付款前，可提取住房公积金用于筹集首付款 [1] - 家庭名下有1套住房，可全额提取住房公积金账户余额 [1] - 家庭名下有2套住房，可提取账户余额的60% [1] - 上述提取额度均不超过尚未支付或未足额支付的购房首付款 [1] - 职工如同时满足购房提取和购房首付款提取条件，仅能选择其中一种方式申请提取 [1] - **实现“既提又贷”**：为筹集购房首付款提取的住房公积金，可计入其住房公积金账户余额，用于计算本套住房申请普通住房公积金贷款的可贷额度 [1] - 例如，职工家庭住房公积金账户余额为10万元，全额提取用于筹集购房首付款后，这10万元仍能用于可贷额度计算 [1] - **新增购房税款提取**：职工及家庭成员在深圳市购买首套或第二套住房，可申请提取住房公积金用于支付契税等购房税款，提取额度不超过实际缴纳税款金额 [2] - **新增异地购房还贷提取**：将购房还贷提取支持范围从深圳市扩展至全国，职工及家庭成员偿还全国范围内首套或第二套住房贷款本息时，可以申请购房还贷提取 [2] - **办理流程优化**：职工到线下柜台办理购房首付款提取时，可同步提交住房公积金贷款申请，实现“一次申请，并联办理” [2] 租房提取政策调整与支持 - **增设租房提取额度阶段性调整机制**：在保留租房提取常态化额度（每月不超过申请当月应缴存额的65%）基础上，增设阶段性调整机制 [3] - 根据《深圳市提振消费专项行动实施方案》，自2025年11月1日起两年内，深圳市无房职工提取该期间内住房公积金用于支付房租的，每月可提取额从申请当月应缴存额的65%阶段性提高至80% [3] - **扩大租房提取倾斜政策支持范围** - 针对有两个及以上子女的无房职工家庭租房，在继续支持其按月应缴存额的100%或实际月租金提取的基础上，取消了原“至少有一个未成年子女”的限制 [3] - 针对承租深圳市保障类住房职工，除继续支持承租深圳市公共租赁住房职工按实际月租金提取之外，新增支持承租深圳市保障性租赁住房的无房职工家庭，同样可按照实际月租金提取住房公积金 [3] 其他住房消费支持与行业趋势 - **加大对老旧住房更新改造的支持**：新增自筹资金更新改造老旧住房提取、既有住宅加装或更换老旧电梯提取、回迁增加面积住房提取3种提取业务 [4] - **行业政策趋势**：今年以来，多个城市继续调整住房公积金政策，优化方向主要包括提高额度、优化提取、延长还款期限、扩大提取适用范围等 [4] - 专家观点指出，公积金属地属性很强，地方自主权很高，加上低利率的特点，具有明显的本地刚需改善特征 [4] - 预计各地正在储备新的政策，包括继续调整公积金使用范围，并将在城市更新、房地产新模式方面出台更大力度的政策，这被视为房地产止跌回稳的长效举措 [4]

宏观经济展望 - 预计2026年实际GDP增速目标维持在5%左右[4][5] - 预计2026年CPI全年中枢温和回升至0.6%左右，PPI跌幅明显收窄至-1.1%[5][105][116] - 出口份额从2024年的14.9%提升至2025年7月的15.1%，预计2026年出口增速维持在4-5%区间[14][21] 消费趋势 - 预计2026年社会消费品零售总额增速维持在4%左右，最终消费支出增速有望达到5%以上[4][51] - 2025年前三季度最终消费支出对GDP增长的贡献率为53.5%，较2024年的44.5%回升[26] - 2023年中国最终消费率为56.8%，较全球中等收入国家低10.5个百分点，提升潜力较大[36] 投资展望 - 预计2026年基建投资增速有望明显回升，房地产投资跌幅预计从2025年的-15.7%收窄至-10.2%[4][6] - 2025年前10个月集成电路出口拉动达1.06个百分点，电工器材类产品拉动0.93个百分点[14] - 2025年三季度工业企业产能利用率为74.2%，营收利润率从7月的5.26%回升至9月的5.39%[78][82] 宏观政策 - 预计2026年财政狭义赤字率提升至4-4.3%，超长期特别国债安排约1.5万亿元，新增地方专项债规模5-5.5万亿元[4][127][128] - 预计2026年降息空间10-20bp，降准空间1次（25-50bp），时点最可能在一季度[4][132][137] - 2025年用于“防风险”的政府债券规模为4.56万亿元，较2024年增加1.18万亿元[119]

2025年房地产市场现状 - 2025年房地产市场处于"止跌回稳"初期的"跌幅缓和"阶段，总交易量同比跌幅预计为-6.8%，较2024年的-8.0%略有收窄 [3][7] - 新房销售面积预计同比下降9.8%，二手房销售面积预计同比下降2.9%，新房均价跌幅因"好房子"结构性因素影响有所收窄 [3][7] - 市场自2025年二季度起边际走弱，三季度北上深限购政策调整影响有限，未能改变整体下行趋势 [7] "止跌回稳"的三步走框架 - 行业迈向"止跌回稳"需经历"交易量-房价-房地产投资"三步走过程，当前处于第一步交易量"跌幅缓和"的磨底阶段 [3][8] - 人均一二手房交易套数较历史中枢调整约30%，已接近国际经验底部区间（30%-40%），交易量企稳后有望推动房价预期拐头向上，形成量价正循环 [8] - 供需结构调整政策的落地瓶颈（如存量土地收储难压有效库存、城中村改造成本收益平衡难）及衍生风险可能加速或拖慢"止跌回稳"进程 [3][9] 2026年市场前景预测（中性情景） - 中性情景下，2026年总住房交易量预计下降5.0%（2025年-6.8%），其中新房和二手房分别下跌6.9%和2.6% [4][10] - 新开工面积同比跌幅预计收窄至-16.1%（2025年-19.7%），施工面积和物理竣工面积预计同比下降9.3%和6.7%（2025年-9.7%和-15.2%） [5][12] - 房地产开发投资同比跌幅预计为-14.9%，与2025年（-15.2%）基本持平，建安投资和土地购置费分别预计下降16.5%和12.8% [5][12][13] 政策与风险情景分析 - 乐观情景需政策超预期发力（如城中村改造推进、存量住房收储加速、重点房企国有化），可能触发交易量环比回升，带动房价预期好转，市场进入"止跌回稳"第二步 [11] - 悲观情景下，若衍生风险发酵（如土地出让金萎缩、房贷被动违约、房企信用风险再现），可能引致房价加速下行，延长"止跌回稳"第一步所需时间 [11] - 新开工指标在不同情景下弹性最强，乐观情景下有望出现单月同比不跌，但全年仍有约一成下行空间 [12]

行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [5] 核心观点 - 2025年10月房地产销售降幅显著扩大，市场进一步走弱，亟待进一步的“止跌回稳”政策出台 [1][5] - “好房子”政策被视为破局之道，有望引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道 [5] - 在货币宽松周期中，商业地产具备大类资产配置优势，优质商业地产价值重估已开始显现 [5] 2025年10月销售表现 - 10月单月销售大幅下滑：50家房企单月销售金额1,967亿元，同比下降41.5%，降幅较前值扩大31.5个百分点；销售面积1,000万方，同比下降42.1%，降幅较前值扩大17.2个百分点 [5] - 累计销售持续疲软：1-10月50家房企销售金额19,384亿元，同比下降20.4%，降幅较前值扩大3.3个百分点；销售面积9,980万方，同比下降26.4%，降幅较前值扩大1.7个百分点 [5] - 市场波动反复：2025年2月销售改善后，3-6月边际回落，7-9月降幅逐步收窄，但10月降幅再次扩大 [5] - 销售门槛降低：10月单月销售过百亿房企为9家，较2024年同期减少4家；前三名门槛从去年同期310亿元下降至154亿元 [1] 重点房企单月销售表现 - 头部房企普遍大幅下滑：保利发展单月销售210亿元（同比下降50%），中海地产186亿元（同比下降55%），招商蛇口154亿元（同比下降31%） [5] - 部分房企逆势增长：中国金茂单月销售120亿元（同比增长3%），绿地集团单月销售80亿元（同比增长67%） [5] - 多数房企负增长：华润置地、万科、龙湖集团、碧桂园等单月销售额同比降幅均超过30% [5] 重点房企累计销售表现 - 累计销售排名：保利发展（2,227亿元，同比下降22%）、中海地产（1,891亿元，同比下降21%）、华润置地（1,696亿元，同比下降17%）位列前三 [5] - 部分房企累计同比正增长：中国金茂（927亿元，同比增长24%）、建发房产（1,065亿元，同比增长2%）、越秀地产（921亿元，同比增长1%）、绿地集团（560亿元，同比增长5%） [5] 政策环境回顾 - 政策持续发力：2024年6月国常会要求更大力度推动止跌回稳；8月国常会要求加大力度巩固止跌回稳 [5] - 核心城市政策放松：北京、上海、深圳陆续出台放松限购政策 [5] - 高层定调：2025年10月，四中全会提出推动房地产高质量发展 [5] 投资建议与推荐标的 - 推荐“好房子”房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [5] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，并关注新城发展、大悦城、金地集团 [5] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [5] - 推荐物业管理公司：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [5]

行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”，且为维持评级 [1] 报告核心观点 - 房地产行业仍朝着止跌回稳方向迈进，但市场修复需要过程 [5] - 后续降息降成本以提升租金回报率吸引力、加速推进收储仍为实现止跌回稳关键举措 [5] - 在资本市场波动加大背景下，优质地产配置价值凸显 [5] 市场销售表现 - 9月全国商品房销售面积8531万平米，同比下降10.5%，降幅较8月收窄0.01个百分点 [5] - 9月全国商品房销售金额8025亿元，同比下降11.8%，降幅较8月收窄2.2个百分点 [5] - 1-9月全国商品房销售面积、销售金额累计同比下降5.5%、7.9%，降幅较1-8月扩大0.8个、0.6个百分点，但分别较2024年全年收窄7.4个、9.2个百分点 [5] - 9月末全国商品房待售面积7.6亿平米，连续7个月减少，去库存成效继续显现 [5] 投资与建设情况 - 9月全国房地产投资同比下降21.3%，降幅较8月扩大1.7个百分点 [5] - 9月新开工面积同比下降14.4%，降幅较8月收窄5.9个百分点 [5] - 9月竣工面积同比增长1.5%，增幅较8月提升22.9个百分点 [5] - 9月百城土地成交溢价率降至2.9%，其中一线城市土地成交溢价率为12.3%，仍维持一定热度 [5] 企业资金状况 - 9月房地产开发企业到位资金同比下降11%，降幅较8月收窄1.5个百分点 [5] - 国内贷款同比下降14.5%，降幅较8月扩大15.7个百分点 [5] - 定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点 [5] - 个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8.0个百分点 [5] 投资建议 - 从板块轮动及补涨角度关注中国海外发展、招商蛇口、绿城中国、越秀地产、贝壳-W、滨江集团 [5] - 中期受益“好房子”建设且股息率有吸引力的建发国际集团、华润置地 [5] - 持续看好华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等细分领域头部企业 [5]

市场供求 - 2025年新房市场整体运行平稳但二季度以来销售转弱，7-8月市场平淡，9月供应改善带动销售略有修复 [1] - 前三季度重点城市二手住宅成交套数累计同比保持增长，9月成交量同环比均回升 [1] - 二手房市场持续以价换量 [1] 房价表现 - 1-8月百城二手房价格累计下跌5.08%，二季度环比跌幅扩大，三季度跌幅维持低位 [1] - 1-8月百城新房价格累计上涨1.54%，主要受优质改善项目入市带动，但城市分化明显，三四线城市整体仍下跌 [1] 土地市场 - 前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13%，但成交面积下降约9% [2] - 土地市场热度集中于核心城市，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重达61% [2] - 三季度300城宅地成交面积及出让金同比分别下降约14%和9%，央国企仍是拿地主力 [2] 政策展望 - 四季度宏观政策加力必要性提升，为实现全年5%左右经济增长目标并推动十四五圆满收官 [2] - 国务院会议重申采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，释放积极信号 [2] - 二十届四中全会将研究制定十五五规划建议，为房地产未来五年发展指明方向 [2] 市场展望 - 四季度核心城市新增供应增加有望对新房销售形成支撑，好城市加好房子仍具市场机会，市场分化趋势或将延续 [3] - 四季度重点城市二手房交易活跃度预计温和回升，但以价换量态势短期难改 [3] - 销售波动调整叠加库存较高，预计开工投资将维持低位运行 [3]