报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态调整为“更大力度”，新一轮支持政策或出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房成交196.1万平米，环比+19.9%，一二线环比+24.5%，三四线环比 - 24.7%；7月34城一手房成交同比 - 13.6%，较6月 - 21.9pct，一二线同比 - 12.8%，三四线同比 - 23.4% [4][5][8] - 二手房成交量：上周13城二手房成交103.5万平米，环比 - 1.1%；7月截至上周累计成交同比 - 8.4%，较6月 - 7.1pct，年初累计至今成交同比上升8% [4][13] - 新房库存：上周15城推盘73万平米，成交74万平米，成交推盘比0.81倍；上周末15城住宅可售面积8940.8万平米，环比+0.2%；3个月移动平均去化月数20个月，环比+0.3个月 [4][21] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：7月LPR维持不变，房产税2618亿元（+12%），土地增值税2535亿元（ - 17.6%），国有土地使用权出让收入14271亿元（ - 6.5%）；多地出台政策，如成都“新政17条”、南京高淳区购房补贴等；多地土地市场有地块成交 [4][30][32] - 物管行业：中国物业管理协会培训中心8月20 - 22日在合肥举办物业安全风险防范与应急处置能力提升培训班 [35][36] 重点公司公告 - 地产公司：招商蛇口拟发行8亿元公司债券，中国金茂发行20亿元中期票据，城建发展发行5亿元中期票据；建发国际控股股东配售6460万股，所得净额约10.2亿港元 [35][36][37] - 物管公司：贝壳 - W耗资约1600万美元回购约249万股；我爱我家为子公司2800万贷款提供担保 [38][39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨4.07%，沪深300指数上涨1.69%，相对收益2.38%，排名第7；个股前5为大连友谊等，后5为渝开发等 [40] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.19%，沪深300指数上涨1.69%，相对收益1.5%；个股前5为彩生活等，后5为和泓服务等 [45] - 估值情况：主流AH房企25/26PE均值分别为14.8/13.2倍；物管25/26PE均值分别为13.8/12.3倍 [4][40][45]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续稳定近3年，但量价未进入正向循环，中央对房地产止跌回稳表态调整为“更大力度”，预计新一轮支持政策或将出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34个重点城市新房合计成交159.1万平米，环比-20.1%，7月一手房成交同比-18.0%，较6月-9.7pct；其中一二线环比-22.9%、同比-17.3%，三四线环比+24.8%、同比-21.9% [4][5][6] - 二手房成交量：上周13个重点城市二手房合计成交103.1万平米，环比-5.4%，7月截至上周累计成交同比-11.4%，较6月-1.8pct [4][13] - 新房库存：上周15个重点城市合计推盘73万平米，成交63万平米，成交推盘比为0.87倍；可售面积为8925.5万平米，环比+0.11%；3个月移动平均去化月数为19.8个月，环比上升0.18个月 [4][23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：中央城市工作会议强调以城市更新为重要抓手，国家统计局数据显示1 - 6月全国房地产开发投资同比下降11.2%，多地出台“以旧换新”补贴政策，福州发布非居住存量房屋改建细则，广东推动城中村和老旧小区改造，青岛调整公积金缴存基数 [32][33][34] - 物管行业：7月12日，海口市美兰区一社区成功引入信托制物业 [36][37] 重点公司公告 - 地产公司：华发股份上半年销售金额同比上升11%，华润置地同比下跌11.6%，龙湖集团上半年累计合同销售金额约350.1亿元；十余家房企发布半年度业绩预告，中华企业等扭亏为盈，滨江集团归母净利润同比增长40% - 70%；金地集团等为联营或子公司提供担保，中华企业调整募资方案，招商蛇口拟发债8亿元；城建发展选举齐占峰为董事长 [36][37][39] - 物管公司：7月14 - 18日，贝壳 - W共耗资约2000万美元回购股份约313.3万股 [42][43][44] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数下跌2.63%，沪深300指数上涨0.49%，相对收益为-3.12%，板块表现弱于大市；个股中，市北高新等涨幅居前，光大嘉宝等跌幅居前；主流AH房企25/26PE均值分别为14.7/12.6倍 [4][45][51] - 物管板块：物业管理板块个股平均下跌0.43%，沪深300指数上涨0.49%，相对收益为-0.92%，板块表现弱于大市；个股中，祈福生活服务等涨幅居前，荣万家等跌幅居前；板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [4][52][54]

核心观点 - 房地产行业后续政策方向将以实现"止跌回稳"为目标，需求侧合理引导需求，住房政策从量向质转型，供给侧挖掘存量机会，稳定优质蓝筹企业，守住行业基本盘 [1][2] - 三季度政策将集中在收储、城市更新等方面铺排，缓释基本面压力，力争实现止跌回稳目标 [1] - 2024年房地产竣工失速下滑，销售与竣工之间差值为2.36亿平，看好下半年的竣工修复 [1] 城市发展存量提质 - 我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段 [2] - 城市工作七大重点任务紧密围绕当前形势，呼应2015年城市工作会议针对"城市病"的顶层设计提法 [2] - 继续推进农业转移人口市民化，城市发展已步入成熟但尚有城镇化空间 [2] 收储与城市更新政策 - 高质量开展城市更新，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造 [3] - 房地产发展新模式主要体现为增量打造品质、存量收购更新 [3] - 2025年城中村改造项目将继续放量，关注后续开行PSL放量速度 [3] - 2025年上半年全国拟收储金额达到4759亿元，专项债发行仅为961亿元，仍有待各地加速发行 [3]

物价走势 - 上半年全国居民消费价格（CPI）同比下降0.1%，其中食品价格下降0.9%，能源价格下降3.2%，两者合计下拉CPI约0.4个百分点 [1] - 价格低位运行具有结构性和阶段性特点，与国内外宏观形势及发展阶段有关，新动能成长尚未对冲传统动能调整压力 [1] - 下半年价格预计低位温和回升，支撑因素包括经济稳定向好、总需求扩张、扩内需政策显效、假期效应促进服务类价格上行 [2] - 行业协会自律行动（光伏、水泥、汽车）将规范市场秩序，对相关领域价格产生积极影响 [2] - 技术性因素如翘尾效应减弱，有利于CPI和PPI回升 [2] 房地产市场 - 上半年商品房销售面积同比下降3.5%，降幅同比收窄15.5个百分点；销售额下降5.5%，降幅同比收窄19.5个百分点 [2] - 去库存成效显现，6月末商品房待售面积环比减少479万平方米，连续四个月下降；70城新房价格同比降幅收窄（一线、二线、三线分别收窄0.3、0.5、0.3个百分点） [3] - 房地产企业资金面改善，上半年到位资金降幅同比收窄16.4个百分点，较去年全年收窄10.8个百分点，受益于"白名单"政策及销售回暖 [3] - 政策推动下行业总体朝止跌回稳方向迈进，但销售面积与金额仍下降，筑底转型阶段指标波动属正常 [3]

房价走势 - 6月份70个大中城市商品住宅销售价格环比下降 同比降幅整体继续收窄 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.4% 降幅比5月份收窄0.3个百分点 [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.0% 降幅比5月份收窄0.5个百分点 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.6% 降幅比5月份收窄0.3个百分点 [1] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降3.0% 降幅比5月份收窄0.3个百分点 [1] - 二线城市二手住宅销售价格同比下降5.8% 降幅比5月份收窄0.3个百分点 [1] - 三线城市二手住宅销售价格同比下降6.7% 降幅比5月份收窄0.2个百分点 [1] 市场表现 - 上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5% 比去年同期收窄15.5个百分点 [2] - 上半年商品房销售金额下降5.5% 比去年同期收窄19.5个百分点 [2] - 上半年房地产开发企业到位资金降幅比去年同期收窄16.4个百分点 [2] - 上半年国内贷款同比增长0.6% 去年国内贷款下降6%左右 [2] - 6月末全国商品房待售面积比5月末减少479万平方米 连续四个月减少 [2] - 上半年房地产投资同比下降11.2% 降幅比前5个月扩大0.5个百分点 [3] 政策影响 - 各地区各部门按照党中央促进房地产止跌回稳的决策部署和要求 "因城施策"出台相关措施 [1] - 下半年政策力度会进一步增强 核心城市市场有望逐步企稳 [2] - 政策需精准匹配不同城市的发展阶段与市场需求 避免"一刀切"调控 [3] - 北京、上海优化限购 核心城市降低首付比例 专项债收购存量房等方面发力 [3] - 下半年房地产支持政策会进一步加码 重点是加大收购保障房力度 推进旧改和城中村改造 [3] - 房贷利率有望跟进政策利率下调 限购也将进一步放开 [3] 行业展望 - 一线城市连续两个月处于下行通道 核心区房价波动明显小于郊区 [2] - 二线、三线城市同比降幅持续收窄 显示长期市场仍在修复 [2] - 下半年尤其是7月份以后行业景气度将会迎来一波回升 [2] - 二线、三线城市仍需通过产业升级、人口导入等长期措施化解结构性矛盾 [2] - 房地产市场资金来源有所改善 在"白名单"政策以及销售回暖带动下 房企化债工作有序推进 [3] - 房地产筑底需要一个过程 在筑底和转型阶段相关指标有所起伏波动是正常的 [3]

房地产市场企稳情况 - 房地产总体朝着止跌回稳的方向迈进 [1] - 商品房销售降幅收窄 [1] - 一二三线城市商品房价格总体降幅有所收窄 [1] 房地产市场资金与库存 - 房地产市场资金来源有所改善 [1] - 房地产企业化债工作有序推进 [1] - 房地产库存连续四个月减少 [1] 当前市场表现与展望 - 房地产销售面积和价格同比仍在下降 [1] - 房地产筑底转型是一个过程 [1] - 需要更大力度推进房地产止跌回稳 [1]

房地产市场企稳情况 - 房地产总体朝着止跌回稳的方向迈进 [1] - 商品房销售降幅收窄 [1] - 一二三线城市商品房价格总体降幅有所收窄 [1] 房地产市场资金与库存 - 房地产市场资金来源有所改善 [1] - 房地产企业化债工作有序推进 [1] - 房地产库存连续四个月减少 [1] 当前市场表现与未来方向 - 房地产销售面积和价格同比仍在下降 [1] - 房地产筑底转型是一个过程 [1] - 需以更大力度推进房地产止跌回稳 [1]

宏观经济表现 - 上半年国内生产总值660536亿元，同比增长5.3%，增速比去年同期和全年均提升0.3个百分点 [1][2] - 分产业看，第一产业增加值31172亿元（+3.7%），第二产业增加值239050亿元（+5.3%），第三产业增加值390314亿元（+5.5%）[1] - 调查失业率维持在5.0%-5.4%区间波动，CPI在6月由负转正增长0.1%，外汇储备稳定在3.2万亿美元以上 [2] 消费市场分析 - 消费对经济增长贡献率达52%，社会消费品零售总额24.55万亿元（+5%），二季度增速5.4%较一季度加快0.8个百分点 [3] - 服务业消费增速（+5.3%）快于商品零售（+5.1%），体育用品类（+22.2%）和金银珠宝类（+11.3%）等升级消费显著增长 [3] - 假日消费拉动明显，"春节""五一""端午"外出人数创新高，新能源汽车和智能家电等绿色消费增长较快 [3] 房地产行业动态 - 商品房销售面积同比下降3.5%，降幅同比收窄15.5个百分点，销售金额下降5.5%但降幅同比收窄19.5个百分点 [4] - 70个大中城市新建商品住宅价格同比降幅收窄，房地产开发企业到位资金降幅同比收窄16.4个百分点 [4][5] - 行业处于筑底转型阶段，"白名单"政策推动房企化债，但市场仍需更大力度政策支持止跌回稳 [5]

房地产行业政策效果 - 市场交易量有所改善，全国新建商品房销售面积同比下降3 5%，比去年同期收窄15 5个百分点，比去年全年收窄9 4个百分点 商品房销售金额下降5 5%，比去年同期收窄19 5个百分点，比去年全年收窄11 6个百分点 二手房交易量同比增长 [1] - 市场价格降幅整体收窄，一二三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别比上月收窄0 3、0 5和0 3个百分点 部分城市房价有所上涨 [1] - 房地产开发企业到位资金降幅比去年同期收窄16 4个百分点，比去年全年收窄10 8个百分点 其中国内贷款同比增长0 6%，去年国内贷款下降6%左右 [2] 房地产市场运行情况 - 商品房待售面积连续四个月减少，6月末比5月末减少479万平方米 [2] - 房地产企业化债工作有序推进，在"白名单"政策及销售回暖带动下取得积极成效 [2] - 行业仍处于筑底和转型阶段，销售面积和金额虽下降但波动属于正常现象 [2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [6] 报告的核心观点 - 6月房企销售额单月同比 -27%、累计同比 -18%，销售热度持续回落，国内销售市场结构性分化明显，后续房地产市场呈“结构偏强 + 总量偏弱”格局，看好布局核心城市的优质房企销售表现 [6] - 预计后续需加大政策支持力度，新一轮支持政策或出台，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接 PB - ROE 向上突破 [6] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 6月30日克而瑞发布2025年6月房地产公司销售排行，中海单月销售排名第一，实现销售金额297亿元，保利、华润单月销售额分别为290、235亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期251亿元下降至235亿元，6月单月销售过百亿房企为9家，较2024年同期减少3家 [2] 点评 销售数据情况 - 6月房企销售额单月同比 -27%/累计同比 -18%，分别较前值 -13pct/-3pct，销售热度持续回落；2025年6月，50家房企单月销售金额2511亿元，同比 -27.2%、较前值 -13.0pct，销售面积为1167万方，同比 -32.9%、较前值 -6.5pct；2025年1 - 6月累计销售金额12322亿元，同比 -17.9%、较前值 -2.6pct，销售面积6237万方，同比 -25.2%、较前值 -1.8pct [6] - 24年9月底“止跌回稳”政策组合拳催化下，24Q4销售额同比降幅显著收窄，25年以来销售出现反复，2月改善后3 - 4月边际回落，5月低位改善6月再次热度回落 [6] 单月销售情况 - 6月单月销售中海、保利、华润排名前三，房企销售有所分化、整体热度下滑；中海297亿（YOY -36%）、保利290亿（YOY -31%）、华润235亿（YOY -27%）等，主流企业中销售同比排名靠前的房企为融创 +375%、建发房产 +28%、金茂 +17%、招蛇 -6%等 [6] 累计销售情况 - 1 - 6月累计销售保利、中海、华润排名前三，前6月优质房企销售跑赢行业、房企分化加大；保利1452亿（YOY -16%）、中海1201亿（YOY -19%）、华润1103亿（YOY -12%）等，主流企业中销售同比排名靠前的房企为金茂 +20%、华发 +11%、越秀 +11%等 [6] 投资分析意见 - 看好产品力和库存管理能力强的优质房企，推荐产品力房企如建发国际、滨江集团等，二手房中介如贝壳 - W等，物业管理如华润万象、招商积余等，低估值修复房企如新城控股、越秀地产等 [6]