行业现状与调整 - 房地产行业自2021年下半年以来已深度调整五年 [1] - 五年间新房市场的开工量、成交量均出现明显下滑 [1] - 行业调整幅度相当大 [1] 市场展望与信号 - 当前行业调整幅度已相当大，叠加政策层面持续释放稳定楼市的利好 [1] - 2025年市场整体跌幅有望大幅收窄，并实现“止跌回稳” [1] - 2025年一季度，热点城市的二手房成交量已出现回稳 [1] - 新房市场中位置优越的改善高端产品出现热销 [1] 公司策略与观察 - 公司认为二手房成交回暖将逐步传导至新房置换需求 [1] - 公司正在积极做好产品储备 [1]

报告投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4][5] 核心观点 - 通过复盘日美及中国香港经验，总结出“龙头股价底→核心城市房价底→全国房价底”的传导路径，核心城市房价因人口流入等因素将领先全国止跌回稳，龙头房企股价弹性十足，且能充分享受行业格局优化红利，在规模、盈利及估值上实现增长 [4][5][6] - 展望中国内地，居民资产负债率有望见顶，上海等核心城市积极因素（如人口、政策、供需关系改善）逐渐显现，预计将领先止跌，优质房企将率先受益 [4][5][6] - 当前房地产板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [4][5] 根据相关目录分别进行总结 1. 日本危机借鉴 - **行业复盘**：日本房地产危机后，行业指标深度调整。2009年新开工住宅户数低点较1990年高点下跌54% [13]。新建公寓供给套数在2009年低点较1994年高点下跌58% [15]。首都圈新建公寓销量在1991年低点较1989年高点下跌50%，近畿圈同期下跌71% [18] - **股价驱动**：龙头房企股价领先核心城市房价启动。三井不动产与三菱房地产股价在2003年4月见底，至2007年5月阶段高点，区间最大涨幅分别为509%和488% [24][27]。股价上涨启动领先东京房价（2004年1月见底）约9个月 [20][24]。股价上涨主要受估值（PB）驱动，三井不动产PB从2003年3月的0.7倍升至2007年3月的2.4倍，涨幅266% [29] - **房企格局**：危机后行业集中度提升，龙头房企通过轻资产转型谋变。Top10供给集中度从1973年的18%提升至2025年的38% [37][39]。头部房企如三井不动产通过处置资产、发行J-REITs实现轻资产转型 [41] 2. 美国危机借鉴 - **行业复盘**：美国房地产危机后指标大幅下滑。2009年新开工住宅户数低点较2005年高点下跌73% [50]。2011年新建住房销量低点较2005年高点下跌71% [52] - **股价驱动**：龙头房企股价领先核心城市房价启动。霍顿公司股价在2009年1月见底，至2010年4月阶段高点，涨幅151%；莱纳公司同期涨幅202% [67][70]。股价上涨启动领先旧金山房价（2009年5月见底）约3-4个月 [57][67]。股价上涨同样主要受估值（PB）驱动，霍顿公司PB从2009年1月的0.7倍升至2012年10月的1.9倍 [73] - **房企格局**：危机后行业通过收购兼并集中度大幅提升。1999年至2025年，TOP5房企销量集中度从10.8%提升至34.4%，TOP10从15.1%提升至42.3% [75][77]。龙头企业通过收购（如Lennar收购CalAtlantic）迅速扩大规模 [78] 3. 中国周期 - **日美经验总结**：核心城市因人口流入领先止跌。日本东京房价领先全国约5年见底，美国旧金山等6城领先全国约3年见底 [4][90]。龙头股价跟踪核心城市房价，日本龙头股价领先东京房价9个月，美国领先旧金山房价3-4个月 [4][91] - **中国香港案例**：多重利好推动复苏，龙头股价领先房价。新鸿基地产股价在2024年6月见底，至2026年2月底较低点上涨133%，领先中国香港房价（2025年5月见底）约11个月 [4][108]。房价复苏受人才政策（2024年上半年获批约14万宗）、股市财富效应（2025年IPO融资额2858亿港元，同比增逾2倍）等推动 [103][106][107] - **中国内地展望**： - **居民资产负债表**：居民资产负债率从2021年的10.7%升至2025年末的13.4%，但增速已放缓，有望见顶 [111][112] - **核心城市（上海）积极因素**：上海二手房房价较高点回撤37%，挂牌量自2025年4月高点至2026年2月下滑28%，供需关系改善 [118][120][122]。政策持续优化，如2026年2月上海放宽非沪籍居民购房社保年限要求 [123]。上海常住人口稳定，社零增速自2025年5月转正，2025年末累计同比4.6%，优于全国 [127] - **预期**：参考日美及中国香港经验，预计上海等核心城市将领先止跌，优质房企率先受益 [4][6] 4. 投资分析意见 - 维持“看好”评级，推荐四类标的：1）优质房企：如建发国际、滨江集团、绿城中国等；2）商业地产：如新城控股、华润置地等；3）二手房中介：如贝壳-W；4）物业管理：如华润万象、绿城服务等 [4][5]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出行业投资评级 [1][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24] 报告核心观点 * 2026年2月，百城二手房价格跌幅继续收窄，环比下跌0.54%，跌幅较上月收窄0.31个百分点，显示房价可能已结束急跌阶段[3] * 2026年前两月，百城二手住宅价格指数环比跌幅较2025年下半年明显收窄，市场仍处于调整过程，但下行态势有所减缓[4] * 随着春节假期因素消退，积压需求有望释放，核心城市在优质供给增加带动下，有望在3月开启“小阳春”温和复苏行情，但市场分化态势将延续[12][13] * 2026年是房地产止跌回稳的关键之年，开局表现对全年走势具有风向标意义[12] 市场数据总结 * **二手房市场**：2026年2月百城二手住宅均价为12835元/平方米，环比下跌0.54%，同比下跌8.78%[3] * **新房市场**：2026年2月百城新建住宅均价为17107元/平方米，环比微跌0.04%，同比上涨2.37%[3] * **租赁市场**：2026年2月50城住宅平均租金为33.96元/平方米/月，环比下跌0.11%，同比下跌3.79%[3] * **城市涨跌数量**：2月二手房市场仅5个城市环比上涨，95个城市环比下跌；新房市场15个城市环比上涨，84个城市环比下跌，1个城市持平[8] 分梯队市场表现 * **二手房价格**：2月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.42%、0.57%、0.54%，跌幅较上月分别收窄0.72、0.30、0.19个百分点[8] * **新房价格**：2月一线城市新建住宅价格环比下跌0.07%；二线城市环比上涨0.08%；三四线代表城市环比下跌0.23%[8] 政策环境 * **中央层面**：住建部与市场监管总局下发通知推动住宅老旧电梯更新；央行在货币政策报告中提出推动保障性住房再贷款落地，完善房地产金融基础性制度[10] * **地方层面**：上海调整限购及公积金政策，非户籍家庭购买外环内住房社保/个税要求降至满1年可购1套；首套房公积金贷款额度上限由160万元提高至240万元[11] * **地方层面**：福建、重庆等地优化公积金贷款政策；重庆、宁波、济南等地发放购房补贴；广东、浙江发行约204亿元专项债券用于收回收购闲置存量土地[11] 城市典型样本项目 * 报告从销售表现、项目品质、品牌实力等维度，选取了2026年1-2月主要城市的典型样本项目作为行业标杆[15] * 典型项目覆盖上海、北京、广州、深圳、杭州、成都、苏州、武汉、天津、厦门、三亚等核心及重点城市[16][18][19] * 项目开发商包括中海地产、保利发展、招商蛇口、绿城中国、华润置地、中建系、金茂、越秀地产等知名企业[16][18][19]

核心观点 - 报告认为，在房地产市场止跌回稳的积极因素不断积累的背景下，作为地产链重要环节的消费建材行业，正迎来由行业整体修复（β）和子行业自身优势（α）共同推动的修复良机 [3][9] 资金面：持仓与资金流向显现积极信号 - 主动权益基金对建筑材料行业的持仓占比（行业重仓持股市值占基金股票投资市值比）在25年第二季度、第三季度和第四季度逐渐抬升 [3][9][10] - 2026年1月下旬后，建筑材料ETF的申赎净流入资金出现明显增加 [3][9][10] - 在资金面支持下，建筑材料的估值有望逐步修复 [11] 基本面：子行业α优势显现的逻辑支撑 - 消费建材子行业的α优势在“竞争格局优化、反内卷涨价传导或更顺畅、商业模式的渠道变革、业绩与估值的双重修复”逻辑支持下显现 [3][9][14] 竞争格局优化 - 消费建材行业经过地产下行周期考验，竞争格局优化，供给侧结构改善 [17] - 以防水材料行业为例，防水涂料行业CR5从2023年的55%提升至2025年上半年的60% [17] - 据预测，防水材料行业CR5或将从2025年的35%进一步提升至2030年的45% [17] 反内卷涨价传导或更顺畅 - 2025年7月响应反内卷号召，众多建筑防水头部企业发布调价函 [19] - 2026年开年以来，科顺、三棵树相继在1月20日、21日发布产品调价函，上调部分产品价格 [19] - 行业竞争格局向头部集中后，破除内卷式竞争的动力趋强，行业对于通过调价应对成本压力、修复利润的共识上升 [19] 商业模式的渠道变革 - 随着地产下行和房企信用风险影响，以往以地产大客户为主的大B直销模式给企业应收账款和现金流量带来压力，相关信用减值损失侵蚀利润 [20] - 消费建材企业积极优化销售渠道，发力小B（工程经销商）和C端（零售） [25] - 小B和C端模式能分散大客户集中风险，企业议价能力更强，周转速度也将提升 [25] - 以东方雨虹和三棵树为例，二者前五大客户销售额占比明显下降，东方雨虹零售业务营收占比、三棵树经销渠道营收占比均有所提升 [25] - 渠道转型取得一定成效：截至2025年第三季度，东方雨虹营业收入与归母净利润累计同比降幅逐步收窄；三棵树2025年业绩预告预计增长明显 [25] 业绩与估值的双重修复 - 消费建材指数营业收入和归母净利润同比增长率的拐点或已出现 [42] - 目前消费建材指数PB估值在2020年以来所处分位数低于50% [42] - 行业有望同时享受业绩改善和估值修复 [42]

核心观点 - 摩根士丹利中国首席经济学家邢自强指出，当前核心任务是打破低物价循环，并针对消费不足问题进行两项重大改革与调整 [1][4] 消费提振的长效机制 - 消费中长期不能仅依赖短期补贴，需依靠社会保障体系完善和房地产市场止跌回稳两大支柱 [3][6] - 建议显著提升农民及农民工社保补贴水平，从当前每月200余元提升至2030年的1000元，以破解居民消费后顾之忧 [3][6] 房地产市场政策建议 - 从国际经验看，经历大起大落的房地产周期通常需要七年进入稳态，中国当前处于第五年，且大中城市仍有接近两年销售量的库存需要消化 [3][6] - 提出参考国际经验和中国国情的政策建议，包括收库存、保主体和贴按揭 [3][6] - 贴按揭政策可有效压低居民按揭成本，缩小其与租金回报率的差距，国际及中国香港经验显示，一旦按揭利率显著低于租金回报率，有望改善购房预期并启动市场正循环 [3][6] - 将贴按揭列为对2026年房地产政策的建议和期许 [3][6]

核心观点 - 摩根士丹利中国首席经济学家邢自强指出，当前核心任务是打破低物价循环，并针对消费不足问题提出两项关键改革：一是完善社会保障体系以释放消费潜力，二是推动房地产市场止跌回稳 [1][3] 消费与宏观经济 - 消费中长期增长不能仅依赖短期国家补贴，而需依靠结构性改革 [1][3] - 完善和夯实社会保障体系是解决居民消费后顾之忧、释放消费潜力的关键 [1][3] - 建议显著提升农民及农民工社保补贴水平，从当前每月200余元提升至2030年的1000元 [2][4] 房地产市场 - 房地产市场止跌回稳是支撑消费的另一项关键改革 [1][3] - 从国际经验看，经历大起大落的房地产周期通常需要七年进入稳态，中国当前处于第五年 [1][3] - 大中城市仍需消化库存，库存量接近两年左右的销售量 [1][3] - 政策建议包括收库存、保主体和贴按揭，其中贴按揭是2026年政策的重点建议 [1][3] - 贴按揭政策可有效压低居民按揭成本，缩小其与租金回报率之间的差距 [1][3] - 国际及中国香港经验显示，一旦按揭利率显著低于租金回报率，有望改善购房预期并启动市场正循环 [2][4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 上周五大盘连续八天震荡上涨，盘中跳水但量能放大至二万亿以上，连续处于60日均线之上 个股板块涨跌互现，市场情绪回落，短期或有震荡，但趋势不变，有望上攻前高 [13] - 股指自11月以来震荡消化，12月17号大盘大幅反弹后，震荡消化进入尾声 随着年底政策红利兑现以及“十五五”规划预期升温，12月至次年1月大概率进入跨年布局窗口期，大盘有望震荡攀升，建议布局做多股指春季行情 [13] - 利好因素主要是增量资金（两融和私募基金资金大幅增加）以及上市公司业绩企稳回升，中期看多股指方向不变 操作上中线多单持有，继续择机加仓；期权上，看涨期权持有 [13] 各部分总结 周度观点及策略 基本面观点 - 上周大盘继续回升，连续站上60日均线；四大指数全线上涨，中小盘指数涨幅居前 [8][18] - 风格指数多数上涨，成长和周期风格指数涨幅居前，仅消费风格指数下跌；申万行业多数上涨，有色、军工、电气设备和电子等板块领涨，旅游、银行、煤炭、食品饮料等板块跌幅靠前 [8][21] - 2025年11月制造业PMI为49.2%，较上月上升0.2个百分点；非制造业PMI为49.5%，较上月回落0.7个百分点 11月制造业PMI供需两端小幅回升，新出口订单回升1.7%幅度较大，与中美关税缓解有关；出厂价格和原材料购进价格回落二个月后再次回升 [8][36] - 中长期信贷增长率自2022年11月开始企稳回升，2023年5月达到高点后一直震荡回落，截至2025年11月，连续30个月回落至5.89%，继续下降 [8][47] - 政治局定调房地产止跌回稳，提振资本市场；国务院发布新国九条强调投资者回报；央行创设二大新型货币政策工具；推动中长期资金入市实施方案发布，每年有望为A股新增八千亿长期资金 [8] - 一季度A股业绩有企稳迹象，4月实施美国对等关系提高30%后，二季度业绩回落，表现反复，三季度业绩继续企稳回升，2025年三季度四大指数业绩再次回升 [8][73][77] - 上证指数估值为16.5341，上轨值为15.66，处于2010年以来的87.09分位数，估值处于相对高位，但业绩上升估值会下降；创业板估值相对低位 [10][90] - 融资融券方面，2024年净流入2748亿；截至2025年12月25日，2025年净流入6743亿，前五个交易日大幅净流入459亿 [11][97] - 私募证券投资基金规模今年增加17946亿，10月大幅增加10400.28亿，目前总规模为7.0076万亿；今年新备案规模3860亿 [11][101] - 2025年第三季度险资持有A股股票市值增加5524亿，市值环比增加18.00%，同期沪深300指数上涨17.90%；2025年前三季度险资持有A股股票市值增加11930亿，扣除规模增长后增加了7584亿 [11][103][104] - 截至9月30日，2025年新成立股票型基金份额3233亿，其中三季度份额有1370亿；新成立的混合型基金份额为1036亿，其中三季度份额为530亿 [11][117] - 2025年指数型基金净流入1049亿，主动权益型基金净流出4449亿，权益型基金净流出3400亿 [11] - 在2025 - 04 - 07到2025 - 12 - 19中，ETF规模增加1763亿元；上周ETF规模增加473亿；截至12月19日，今年ETF资金净流入793亿 [11] 策略观点与展望 - 短期股指或有震荡，但趋势不变，建议布局做多股指春季行情 中线多单持有，继续择机加仓；期权上，看涨期权持有 [13] 指数行业走势回顾 - 上周大盘继续回升，连续站上60日均线；四大指数全线上涨，中小盘指数涨幅居前 [18] - 风格指数多数上涨，成长和周期风格指数涨幅居前，仅消费风格指数下跌；申万行业多数上涨，有色、军工、电气设备和电子等板块领涨，旅游、银行、煤炭、食品饮料等板块跌幅靠前 [21] 主力合约和基差走势 - 四大指数继续回升，基差方面，季月主力开始，处于相对高位 [25] - 各主力合约套利方面，IC/IF、IC/IH震荡企稳，IH/IF企稳；IM/IF、IM/IH弱势震荡；IM/IC震荡回落 [30] 政策经济 经济 - 2025年11月制造业PMI为49.2%，较上月上升0.2个百分点；非制造业PMI为49.5%，较上月回落0.7个百分点 11月制造业PMI供需两端小幅回升，新出口订单回升1.7%幅度较大，与中美关税缓解有关；出厂价格和原材料购进价格回落二个月后再次回升 [36] - PPI2023年6月触底回升2个月后走弱平，2024年3月以来跌幅连续收窄，7月以来PPI跌幅再次扩大，11月以来再次收窄直至2025年3月连续五个月扩大，8月以来跌幅收窄，目前保持弱势 10月工业企业营收回落至1.8%，库存继续回升至3.7%，需求下降，被动补库 [39] - 中国11月社会融资规模24885亿元，同比多增1528亿，其中新增人民币贷款4053亿元，同比少增1170亿元，主要是居民贷款减少2063亿元，同比少增4763亿元；政府债券12041亿，同比少增1060亿 [42] - 中长期信贷增长率自2022年11月开始企稳回升，2023年5月达到高点后一直震荡回落，截至2025年11月，连续30个月回落至5.89%，继续下降 [47] 政策 - 新国九条：2024年4月发布，提高各板块上市标准，收紧退市指标加速劣质企业出清；强化对上市公司现金分红监管，推动上市公司注重回报股东 [51] - 推动中长期资金入市实施方案：明确稳步提高中长期资金投资A股规模和比例的安排，如公募基金持有A股流通市值未来三年每年至少增长10%，商业保险资金力争大型国有保险公司从2025年起每年新增保费的30%用于投资A股；延长考核周期；巩固形成落实增量政策的合力 [54] - 政治局定调：努力提振资本市场，引导中长期资金入市，打通资金入市堵点；支持上市公司并购重组，推进公募基金改革，出台保护中小投资者政策；加大财政货币政策逆周期调节力度；促进房地产市场止跌回稳 [55] - 央行创设新型货币政策工具：创设证券、基金、保险公司互换便利，首期操作规模5000亿元；创设股票回购增持再贷款，首期3000亿；开展中期借贷便利（MLF）操作；开展逆回购操作并下调利率 [58] - 化债举措：2024年公布，6万亿元地方债务限额全部安排为专项债务限额，分三年实施；2024年起连续五年，在新增地方专项债券中安排8000亿元用于补充政府性基金财力，累计置换隐性债务4万亿元；2029年及以后到期的棚户区改造隐性债务2万亿元仍按原合同偿还 [59] - 加快打造一流投资银行和投资机构：各证券公司从价格竞争转向价值竞争，对优质机构“松绑”，对中小券商、外资券商差异化监管，对问题券商从严监管 [60] - 十五五规划：2026年出台，是承前启后的关键五年，面临碳达峰、改革等战略目标收官；多极化贸易体系成型，中国话语权有望提升；中美博弈常态化、复杂化；供应链重构进入下半场；发展新质生产力与产业提质升级；推进反内卷、建设全国统一大市场；扩大内需与提振消费 [63] - 美国中期选举：2026年8月党内初选，9 - 11月选举高潮，11月3号投票；财政法案禁止特朗普政府裁掉联邦政府员工，预计中期选举财政会支持 [66] 各指数营收和净利润 - 影响中长期走势的重要因素是上市公司业绩企稳，目前一季度A股业绩有企稳迹象，4月实施美国对等关系提高30%后，二季度业绩回落，表现反复，三季度业绩继续企稳回升，2025年三季度四大指数业绩再次回升 [73][77] 估值 - 上证指数估值为16.5341，上轨值为15.66，处于2010年以来的87.09分位数，估值处于相对高位，但业绩上升估值会下降；创业板估值相对低位 [10][90] 资金面 - 融资融券方面，2024年净流入2748亿；截至2025年12月25日，2025年净流入6743亿，前五个交易日大幅净流入459亿 [11][97] - 私募证券投资基金规模今年增加17946亿，10月大幅增加10400.28亿，目前总规模为7.0076万亿；今年新备案规模3860亿 [11][101] - 2025年第三季度险资持有A股股票市值增加5524亿，市值环比增加18.00%，同期沪深300指数上涨17.90%；2025年前三季度险资持有A股股票市值增加11930亿，扣除规模增长后增加了7584亿 [11][103][104] - 三季度，国家队市值增加400亿，基本没变化，而同期沪深300指数上涨17.9% [106] - 第三季度中长期A股市值增加近9000亿，2025年前三季度中长期A股投资主体持有A股市值增加18145亿 [108] - 在2025 - 04 - 07到2025 - 12 - 19中，ETF规模增加2040亿元；上周ETF规模增加277亿；截至12月26日，今年ETF资金净流入1070亿 [111] - 截至9月30日，2025年新成立股票型基金份额3233亿，其中三季度份额有1370亿；新成立的混合型基金份额为1036亿，其中三季度份额为530亿 [117] - 2025年10月，非银金融机构存款再次增加1.8574万亿元，今年非银金融机构存款总增加了6.6688万亿，资金从银行体系向非银渠道转移 [121] - 截至上周末，2023年IPO融资3565亿；2024年IPO融资673亿； 2025年IPO融资1253亿 [129] - 上周二级市场重要股东净减持142亿，处于较高位置 [134] - 2026年上半年限售股解禁量较小 [138] 技术面 展示了上证50、中证500、沪深300、中证1000指数的日线走势图及行情图 [142][144][146][148]

深圳市住房公积金提取新规核心内容 - 深圳市发布新版《深圳市住房公积金提取管理规定》，聚焦职工多元化住房消费需求，增设多项提取情形并放宽条件，旨在更好满足刚性和改善性住房需求，新规将于2025年12月15日起施行 [1] 购房相关提取政策优化 - **新增购房首付款提取**：职工及家庭成员在深圳市购买住房，在未支付或未全额支付购房首付款前，可提取住房公积金用于筹集首付款 [1] - 家庭名下有1套住房，可全额提取住房公积金账户余额 [1] - 家庭名下有2套住房，可提取账户余额的60% [1] - 上述提取额度均不超过尚未支付或未足额支付的购房首付款 [1] - 职工如同时满足购房提取和购房首付款提取条件，仅能选择其中一种方式申请提取 [1] - **实现“既提又贷”**：为筹集购房首付款提取的住房公积金，可计入其住房公积金账户余额，用于计算本套住房申请普通住房公积金贷款的可贷额度 [1] - 例如，职工家庭住房公积金账户余额为10万元，全额提取用于筹集购房首付款后，这10万元仍能用于可贷额度计算 [1] - **新增购房税款提取**：职工及家庭成员在深圳市购买首套或第二套住房，可申请提取住房公积金用于支付契税等购房税款，提取额度不超过实际缴纳税款金额 [2] - **新增异地购房还贷提取**：将购房还贷提取支持范围从深圳市扩展至全国，职工及家庭成员偿还全国范围内首套或第二套住房贷款本息时，可以申请购房还贷提取 [2] - **办理流程优化**：职工到线下柜台办理购房首付款提取时，可同步提交住房公积金贷款申请，实现“一次申请，并联办理” [2] 租房提取政策调整与支持 - **增设租房提取额度阶段性调整机制**：在保留租房提取常态化额度（每月不超过申请当月应缴存额的65%）基础上，增设阶段性调整机制 [3] - 根据《深圳市提振消费专项行动实施方案》，自2025年11月1日起两年内，深圳市无房职工提取该期间内住房公积金用于支付房租的，每月可提取额从申请当月应缴存额的65%阶段性提高至80% [3] - **扩大租房提取倾斜政策支持范围** - 针对有两个及以上子女的无房职工家庭租房，在继续支持其按月应缴存额的100%或实际月租金提取的基础上，取消了原“至少有一个未成年子女”的限制 [3] - 针对承租深圳市保障类住房职工，除继续支持承租深圳市公共租赁住房职工按实际月租金提取之外，新增支持承租深圳市保障性租赁住房的无房职工家庭，同样可按照实际月租金提取住房公积金 [3] 其他住房消费支持与行业趋势 - **加大对老旧住房更新改造的支持**：新增自筹资金更新改造老旧住房提取、既有住宅加装或更换老旧电梯提取、回迁增加面积住房提取3种提取业务 [4] - **行业政策趋势**：今年以来，多个城市继续调整住房公积金政策，优化方向主要包括提高额度、优化提取、延长还款期限、扩大提取适用范围等 [4] - 专家观点指出，公积金属地属性很强，地方自主权很高，加上低利率的特点，具有明显的本地刚需改善特征 [4] - 预计各地正在储备新的政策，包括继续调整公积金使用范围，并将在城市更新、房地产新模式方面出台更大力度的政策，这被视为房地产止跌回稳的长效举措 [4]

宏观经济展望 - 预计2026年实际GDP增速目标维持在5%左右[4][5] - 预计2026年CPI全年中枢温和回升至0.6%左右，PPI跌幅明显收窄至-1.1%[5][105][116] - 出口份额从2024年的14.9%提升至2025年7月的15.1%，预计2026年出口增速维持在4-5%区间[14][21] 消费趋势 - 预计2026年社会消费品零售总额增速维持在4%左右，最终消费支出增速有望达到5%以上[4][51] - 2025年前三季度最终消费支出对GDP增长的贡献率为53.5%，较2024年的44.5%回升[26] - 2023年中国最终消费率为56.8%，较全球中等收入国家低10.5个百分点，提升潜力较大[36] 投资展望 - 预计2026年基建投资增速有望明显回升，房地产投资跌幅预计从2025年的-15.7%收窄至-10.2%[4][6] - 2025年前10个月集成电路出口拉动达1.06个百分点，电工器材类产品拉动0.93个百分点[14] - 2025年三季度工业企业产能利用率为74.2%，营收利润率从7月的5.26%回升至9月的5.39%[78][82] 宏观政策 - 预计2026年财政狭义赤字率提升至4-4.3%，超长期特别国债安排约1.5万亿元，新增地方专项债规模5-5.5万亿元[4][127][128] - 预计2026年降息空间10-20bp，降准空间1次（25-50bp），时点最可能在一季度[4][132][137] - 2025年用于“防风险”的政府债券规模为4.56万亿元，较2024年增加1.18万亿元[119]

2025年房地产市场现状 - 2025年房地产市场处于"止跌回稳"初期的"跌幅缓和"阶段，总交易量同比跌幅预计为-6.8%，较2024年的-8.0%略有收窄 [3][7] - 新房销售面积预计同比下降9.8%，二手房销售面积预计同比下降2.9%，新房均价跌幅因"好房子"结构性因素影响有所收窄 [3][7] - 市场自2025年二季度起边际走弱，三季度北上深限购政策调整影响有限，未能改变整体下行趋势 [7] "止跌回稳"的三步走框架 - 行业迈向"止跌回稳"需经历"交易量-房价-房地产投资"三步走过程，当前处于第一步交易量"跌幅缓和"的磨底阶段 [3][8] - 人均一二手房交易套数较历史中枢调整约30%，已接近国际经验底部区间（30%-40%），交易量企稳后有望推动房价预期拐头向上，形成量价正循环 [8] - 供需结构调整政策的落地瓶颈（如存量土地收储难压有效库存、城中村改造成本收益平衡难）及衍生风险可能加速或拖慢"止跌回稳"进程 [3][9] 2026年市场前景预测（中性情景） - 中性情景下，2026年总住房交易量预计下降5.0%（2025年-6.8%），其中新房和二手房分别下跌6.9%和2.6% [4][10] - 新开工面积同比跌幅预计收窄至-16.1%（2025年-19.7%），施工面积和物理竣工面积预计同比下降9.3%和6.7%（2025年-9.7%和-15.2%） [5][12] - 房地产开发投资同比跌幅预计为-14.9%，与2025年（-15.2%）基本持平，建安投资和土地购置费分别预计下降16.5%和12.8% [5][12][13] 政策与风险情景分析 - 乐观情景需政策超预期发力（如城中村改造推进、存量住房收储加速、重点房企国有化），可能触发交易量环比回升，带动房价预期好转，市场进入"止跌回稳"第二步 [11] - 悲观情景下，若衍生风险发酵（如土地出让金萎缩、房贷被动违约、房企信用风险再现），可能引致房价加速下行，延长"止跌回稳"第一步所需时间 [11] - 新开工指标在不同情景下弹性最强，乐观情景下有望出现单月同比不跌，但全年仍有约一成下行空间 [12]