深圳市住房公积金提取新规核心内容 - 深圳市发布新版《深圳市住房公积金提取管理规定》，聚焦职工多元化住房消费需求，增设多项提取情形并放宽条件，旨在更好满足刚性和改善性住房需求，新规将于2025年12月15日起施行 [1] 购房相关提取政策优化 - **新增购房首付款提取**：职工及家庭成员在深圳市购买住房，在未支付或未全额支付购房首付款前，可提取住房公积金用于筹集首付款 [1] - 家庭名下有1套住房，可全额提取住房公积金账户余额 [1] - 家庭名下有2套住房，可提取账户余额的60% [1] - 上述提取额度均不超过尚未支付或未足额支付的购房首付款 [1] - 职工如同时满足购房提取和购房首付款提取条件，仅能选择其中一种方式申请提取 [1] - **实现“既提又贷”**：为筹集购房首付款提取的住房公积金，可计入其住房公积金账户余额，用于计算本套住房申请普通住房公积金贷款的可贷额度 [1] - 例如，职工家庭住房公积金账户余额为10万元，全额提取用于筹集购房首付款后，这10万元仍能用于可贷额度计算 [1] - **新增购房税款提取**：职工及家庭成员在深圳市购买首套或第二套住房，可申请提取住房公积金用于支付契税等购房税款，提取额度不超过实际缴纳税款金额 [2] - **新增异地购房还贷提取**：将购房还贷提取支持范围从深圳市扩展至全国，职工及家庭成员偿还全国范围内首套或第二套住房贷款本息时，可以申请购房还贷提取 [2] - **办理流程优化**：职工到线下柜台办理购房首付款提取时，可同步提交住房公积金贷款申请，实现“一次申请，并联办理” [2] 租房提取政策调整与支持 - **增设租房提取额度阶段性调整机制**：在保留租房提取常态化额度（每月不超过申请当月应缴存额的65%）基础上，增设阶段性调整机制 [3] - 根据《深圳市提振消费专项行动实施方案》，自2025年11月1日起两年内，深圳市无房职工提取该期间内住房公积金用于支付房租的，每月可提取额从申请当月应缴存额的65%阶段性提高至80% [3] - **扩大租房提取倾斜政策支持范围** - 针对有两个及以上子女的无房职工家庭租房，在继续支持其按月应缴存额的100%或实际月租金提取的基础上，取消了原“至少有一个未成年子女”的限制 [3] - 针对承租深圳市保障类住房职工，除继续支持承租深圳市公共租赁住房职工按实际月租金提取之外，新增支持承租深圳市保障性租赁住房的无房职工家庭，同样可按照实际月租金提取住房公积金 [3] 其他住房消费支持与行业趋势 - **加大对老旧住房更新改造的支持**：新增自筹资金更新改造老旧住房提取、既有住宅加装或更换老旧电梯提取、回迁增加面积住房提取3种提取业务 [4] - **行业政策趋势**：今年以来，多个城市继续调整住房公积金政策，优化方向主要包括提高额度、优化提取、延长还款期限、扩大提取适用范围等 [4] - 专家观点指出，公积金属地属性很强，地方自主权很高，加上低利率的特点，具有明显的本地刚需改善特征 [4] - 预计各地正在储备新的政策，包括继续调整公积金使用范围，并将在城市更新、房地产新模式方面出台更大力度的政策，这被视为房地产止跌回稳的长效举措 [4]

宏观经济展望 - 预计2026年实际GDP增速目标维持在5%左右[4][5] - 预计2026年CPI全年中枢温和回升至0.6%左右，PPI跌幅明显收窄至-1.1%[5][105][116] - 出口份额从2024年的14.9%提升至2025年7月的15.1%，预计2026年出口增速维持在4-5%区间[14][21] 消费趋势 - 预计2026年社会消费品零售总额增速维持在4%左右，最终消费支出增速有望达到5%以上[4][51] - 2025年前三季度最终消费支出对GDP增长的贡献率为53.5%，较2024年的44.5%回升[26] - 2023年中国最终消费率为56.8%，较全球中等收入国家低10.5个百分点，提升潜力较大[36] 投资展望 - 预计2026年基建投资增速有望明显回升，房地产投资跌幅预计从2025年的-15.7%收窄至-10.2%[4][6] - 2025年前10个月集成电路出口拉动达1.06个百分点，电工器材类产品拉动0.93个百分点[14] - 2025年三季度工业企业产能利用率为74.2%，营收利润率从7月的5.26%回升至9月的5.39%[78][82] 宏观政策 - 预计2026年财政狭义赤字率提升至4-4.3%，超长期特别国债安排约1.5万亿元，新增地方专项债规模5-5.5万亿元[4][127][128] - 预计2026年降息空间10-20bp，降准空间1次（25-50bp），时点最可能在一季度[4][132][137] - 2025年用于“防风险”的政府债券规模为4.56万亿元，较2024年增加1.18万亿元[119]

政策调整核心观点 - 多个城市持续调整住房公积金政策 被视为楼市政策利好的持续释放 [1] - 政策优化方向包括提高贷款额度 优化提取方式 延长还款期限 扩大提取适用范围等 [2] - 专家观点认为公积金政策调整是满足本地刚需改善的重要举措 预计将有更大力度的政策储备以推动市场止跌回稳 [3] 具体城市政策案例 - 郑州开通住房公积金个人住房贷款网上申请渠道 实现从人工受理向网上受理的数字化转型 贷款周期将大大缩短 [1] - 洛阳自11月10日起住房公积金个人住房贷款最高额度上浮10% 单职工家庭最高可贷77万元 双职工家庭最高可贷93.5万元 [1] - 驻马店提高住房公积金个人住房贷款额度 在原有基础上上浮10% 单缴存人最高额度从60万元上调至66万元 双缴存人最高额度从70万元上调至77万元 [1] - 重庆优化购买存量住房的公积金提取方式 放宽全款购房的公积金提取条件 提取办理时限由两年放宽至五年 [2] 政策出台频次与市场背景 - 10月以来各地出台楼市政策超过30条 其中涉及公积金政策超过16条 [2] - 在房价下跌和政策宽松背景下 购房者倾向于优先使用公积金和商业的组合贷 并希望公积金贷款额度能进一步提高且可直接提取用于购房首付 [2] 专家分析与展望 - 公积金政策具有强属地属性且利率低 明显满足本地刚需改善群体需求 [3] - 稳楼市政策正走向深水区 区域不断下沉 内容不断细化成为主要特征 [3] - 随着十五五规划建议公布 一些中长期的制度性建设将加快推出 [3] - 年末房企进入业绩冲刺阶段 重点城市供应或改善 对市场形成一定支撑 [3]

2025年房地产市场现状 - 2025年房地产市场处于"止跌回稳"初期的"跌幅缓和"阶段，总交易量同比跌幅预计为-6.8%，较2024年的-8.0%略有收窄 [3][7] - 新房销售面积预计同比下降9.8%，二手房销售面积预计同比下降2.9%，新房均价跌幅因"好房子"结构性因素影响有所收窄 [3][7] - 市场自2025年二季度起边际走弱，三季度北上深限购政策调整影响有限，未能改变整体下行趋势 [7] "止跌回稳"的三步走框架 - 行业迈向"止跌回稳"需经历"交易量-房价-房地产投资"三步走过程，当前处于第一步交易量"跌幅缓和"的磨底阶段 [3][8] - 人均一二手房交易套数较历史中枢调整约30%，已接近国际经验底部区间（30%-40%），交易量企稳后有望推动房价预期拐头向上，形成量价正循环 [8] - 供需结构调整政策的落地瓶颈（如存量土地收储难压有效库存、城中村改造成本收益平衡难）及衍生风险可能加速或拖慢"止跌回稳"进程 [3][9] 2026年市场前景预测（中性情景） - 中性情景下，2026年总住房交易量预计下降5.0%（2025年-6.8%），其中新房和二手房分别下跌6.9%和2.6% [4][10] - 新开工面积同比跌幅预计收窄至-16.1%（2025年-19.7%），施工面积和物理竣工面积预计同比下降9.3%和6.7%（2025年-9.7%和-15.2%） [5][12] - 房地产开发投资同比跌幅预计为-14.9%，与2025年（-15.2%）基本持平，建安投资和土地购置费分别预计下降16.5%和12.8% [5][12][13] 政策与风险情景分析 - 乐观情景需政策超预期发力（如城中村改造推进、存量住房收储加速、重点房企国有化），可能触发交易量环比回升，带动房价预期好转，市场进入"止跌回稳"第二步 [11] - 悲观情景下，若衍生风险发酵（如土地出让金萎缩、房贷被动违约、房企信用风险再现），可能引致房价加速下行，延长"止跌回稳"第一步所需时间 [11] - 新开工指标在不同情景下弹性最强，乐观情景下有望出现单月同比不跌，但全年仍有约一成下行空间 [12]

行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [5] 核心观点 - 2025年10月房地产销售降幅显著扩大，市场进一步走弱，亟待进一步的“止跌回稳”政策出台 [1][5] - “好房子”政策被视为破局之道，有望引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道 [5] - 在货币宽松周期中，商业地产具备大类资产配置优势，优质商业地产价值重估已开始显现 [5] 2025年10月销售表现 - 10月单月销售大幅下滑：50家房企单月销售金额1,967亿元，同比下降41.5%，降幅较前值扩大31.5个百分点；销售面积1,000万方，同比下降42.1%，降幅较前值扩大17.2个百分点 [5] - 累计销售持续疲软：1-10月50家房企销售金额19,384亿元，同比下降20.4%，降幅较前值扩大3.3个百分点；销售面积9,980万方，同比下降26.4%，降幅较前值扩大1.7个百分点 [5] - 市场波动反复：2025年2月销售改善后，3-6月边际回落，7-9月降幅逐步收窄，但10月降幅再次扩大 [5] - 销售门槛降低：10月单月销售过百亿房企为9家，较2024年同期减少4家；前三名门槛从去年同期310亿元下降至154亿元 [1] 重点房企单月销售表现 - 头部房企普遍大幅下滑：保利发展单月销售210亿元（同比下降50%），中海地产186亿元（同比下降55%），招商蛇口154亿元（同比下降31%） [5] - 部分房企逆势增长：中国金茂单月销售120亿元（同比增长3%），绿地集团单月销售80亿元（同比增长67%） [5] - 多数房企负增长：华润置地、万科、龙湖集团、碧桂园等单月销售额同比降幅均超过30% [5] 重点房企累计销售表现 - 累计销售排名：保利发展（2,227亿元，同比下降22%）、中海地产（1,891亿元，同比下降21%）、华润置地（1,696亿元，同比下降17%）位列前三 [5] - 部分房企累计同比正增长：中国金茂（927亿元，同比增长24%）、建发房产（1,065亿元，同比增长2%）、越秀地产（921亿元，同比增长1%）、绿地集团（560亿元，同比增长5%） [5] 政策环境回顾 - 政策持续发力：2024年6月国常会要求更大力度推动止跌回稳；8月国常会要求加大力度巩固止跌回稳 [5] - 核心城市政策放松：北京、上海、深圳陆续出台放松限购政策 [5] - 高层定调：2025年10月，四中全会提出推动房地产高质量发展 [5] 投资建议与推荐标的 - 推荐“好房子”房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [5] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，并关注新城发展、大悦城、金地集团 [5] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [5] - 推荐物业管理公司：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [5]

行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”，且为维持评级 [1] 报告核心观点 - 房地产行业仍朝着止跌回稳方向迈进，但市场修复需要过程 [5] - 后续降息降成本以提升租金回报率吸引力、加速推进收储仍为实现止跌回稳关键举措 [5] - 在资本市场波动加大背景下，优质地产配置价值凸显 [5] 市场销售表现 - 9月全国商品房销售面积8531万平米，同比下降10.5%，降幅较8月收窄0.01个百分点 [5] - 9月全国商品房销售金额8025亿元，同比下降11.8%，降幅较8月收窄2.2个百分点 [5] - 1-9月全国商品房销售面积、销售金额累计同比下降5.5%、7.9%，降幅较1-8月扩大0.8个、0.6个百分点，但分别较2024年全年收窄7.4个、9.2个百分点 [5] - 9月末全国商品房待售面积7.6亿平米，连续7个月减少，去库存成效继续显现 [5] 投资与建设情况 - 9月全国房地产投资同比下降21.3%，降幅较8月扩大1.7个百分点 [5] - 9月新开工面积同比下降14.4%，降幅较8月收窄5.9个百分点 [5] - 9月竣工面积同比增长1.5%，增幅较8月提升22.9个百分点 [5] - 9月百城土地成交溢价率降至2.9%，其中一线城市土地成交溢价率为12.3%，仍维持一定热度 [5] 企业资金状况 - 9月房地产开发企业到位资金同比下降11%，降幅较8月收窄1.5个百分点 [5] - 国内贷款同比下降14.5%，降幅较8月扩大15.7个百分点 [5] - 定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点 [5] - 个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8.0个百分点 [5] 投资建议 - 从板块轮动及补涨角度关注中国海外发展、招商蛇口、绿城中国、越秀地产、贝壳-W、滨江集团 [5] - 中期受益“好房子”建设且股息率有吸引力的建发国际集团、华润置地 [5] - 持续看好华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等细分领域头部企业 [5]

市场供求 - 2025年新房市场整体运行平稳但二季度以来销售转弱，7-8月市场平淡，9月供应改善带动销售略有修复 [1] - 前三季度重点城市二手住宅成交套数累计同比保持增长，9月成交量同环比均回升 [1] - 二手房市场持续以价换量 [1] 房价表现 - 1-8月百城二手房价格累计下跌5.08%，二季度环比跌幅扩大，三季度跌幅维持低位 [1] - 1-8月百城新房价格累计上涨1.54%，主要受优质改善项目入市带动，但城市分化明显，三四线城市整体仍下跌 [1] 土地市场 - 前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13%，但成交面积下降约9% [2] - 土地市场热度集中于核心城市，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重达61% [2] - 三季度300城宅地成交面积及出让金同比分别下降约14%和9%，央国企仍是拿地主力 [2] 政策展望 - 四季度宏观政策加力必要性提升，为实现全年5%左右经济增长目标并推动十四五圆满收官 [2] - 国务院会议重申采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，释放积极信号 [2] - 二十届四中全会将研究制定十五五规划建议，为房地产未来五年发展指明方向 [2] 市场展望 - 四季度核心城市新增供应增加有望对新房销售形成支撑，好城市加好房子仍具市场机会，市场分化趋势或将延续 [3] - 四季度重点城市二手房交易活跃度预计温和回升，但以价换量态势短期难改 [3] - 销售波动调整叠加库存较高，预计开工投资将维持低位运行 [3]

房地产市场现状与政策影响 - 房地产市场处于深度调整与政策松绑的关键交汇点，正经历由"政策底"向"市场底"传导的渐进式软着陆 [1] - 政策组合已形成有效托底，核心城市预计在未来1-2个季度内率先显现企稳迹象，能级较低城市则需要更长时间化解库存压力 [2] - 不同能级城市分化态势明显，核心城市对政策反应更为敏锐，成交量已企稳回升，部分二线及三四线城市仍处于探底过程 [3] - 政策通过"需求激活—库存优化—预期引导"的递进路径支撑房价企稳，具体措施包括降低首付比例、下调房贷利率、放宽限购限售 [5][6] 行业面临的挑战与结构性矛盾 - 当前市场面临供给端风险与需求端基础减弱的双重挑战，房企债务重组推进中，部分企业仍面临流动性压力 [6] - 居民部门对未来收入预期偏谨慎，加杠杆意愿与能力减弱，政策刺激的边际效应呈现递减趋势 [6] - 市场主要矛盾已从总量短缺转向结构性过剩，部分城市库存去化周期较长，供需失衡问题难以迅速化解 [6] - 保障房对刚需商品房市场存在分流效应，城市更新项目周期长、资金需求大，对企业能力提出更高要求 [8] 房地产企业发展新模式与转型方向 - 政策推动行业从"增量扩张"迈向"存量提质"与"结构优化"，"保障轨"释放政策性住房需求，"市场轨"推动商品房回归居住属性 [7] - 企业需推动商业模式由"高杠杆开发"向"高效率运营"转变，塑造差异化竞争优势，如成为保障房供应商、精品开发商或资产运营服务商 [9] - 创新应聚焦产品力，服务于改善型、个性化需求，将绿色低碳、健康建筑与智能科技深度融合于住宅产品 [13][14] - 企业需向"开发、建设、运营、服务"一体化转型，构建与业主的长期信任关系，创造持续现金流 [14] REITs对行业融资与资产盘活的影响 - 基础设施公募REITs发行加速为行业提供多元化融资渠道，截至2025年9月末，77只REITs累计募集1966.19亿元，带动新增投资超过700亿元 [10] - REITs形成"建设→发展→REITs退出→再投资"的闭环，潜在市场规模达4万亿至12万亿元，资产范围从基础设施扩展至消费基础设施和保障性租赁住房 [12] - REITs提升资产周转效率，2022年20只REITs中14只可分配收入完成率超100%，最高达142%，为企业提供真权益融资，无偿债压力 [12] - REITs增强市场信心，2023年经营权类REITs中债估值IRR均值7.7%，产权类现金分派率4.2%，累计分红约60亿元 [13]

热点资讯 - 前8个月中国房地产市场有波动，但商品房销售和住宅价格同比降幅收窄，去库存有成效，市场朝着止跌回稳迈进，后续仍需努力促进止跌回稳 [2] - 当地时间14日，哈马斯暂停与以色列关于加沙地带停火与被扣押人员交换的谈判 [2] - 中方反对美方以“涉俄”为由对中国采取经贸限制措施，若利益受损将采取必要措施维护自身合法权益 [2] - 美国开启232条款下钢铁和铝的关税“纳入窗口”，准备对更多钢铁和铝衍生品征收关税 [2] - 15日消息，过去两天中美在西班牙马德里举行会谈，就TikTok等经贸问题进行了坦诚、深入、建设性沟通 [3] 重点关注 - 重点关注焦煤、焦炭、LPG、菜粕、沪金 [4] 夜盘表现 - 焦煤夜盘涨跌幅-1.00%，焦炭夜盘涨跌幅0.00%，LPG、菜粕、沪金夜盘涨跌幅未明确给出 [4] 板块表现 - 非金属建材板块涨跌幅2.66% [6] - 各板块资金占比情况为贵金属30.14%、油脂油料10.69%、有色21.15%、软商品2.28%、煤焦钢矿14.41%、能源2.91%、化工11.70%、谷物1.03%、农副产品3.02% [7] 大类资产表现 权益类 - 上证指数日涨跌幅-0.26%，月内涨跌幅0.07%，年内涨跌幅15.18% [8] - 上证50日涨跌幅-0.20%，月内涨跌幅-0.47%，年内涨跌幅10.35% [8] - 沪深300日涨跌幅0.24%，月内涨跌幅0.81%，年内涨跌幅15.20% [8] - 中证500日涨跌幅-0.15%，月内涨跌幅1.33%，年内涨跌幅24.65% [8] - 标普500日涨跌幅0.47%，月内涨跌幅2.40%，年内涨跌幅12.47% [8] - 恒生指数日涨跌幅0.22%，月内涨跌幅5.46%，年内涨跌幅31.84% [8] - 德国DAX日涨跌幅0.21%，月内涨跌幅-0.64%，年内涨跌幅19.29% [8] - 日经225日涨跌幅0.00%，月内涨跌幅4.80%，年内涨跌幅12.22% [9] - 英国富时100日涨跌幅-0.07%，月内涨跌幅0.98%，年内涨跌幅13.51% [9] 固收类 - 10年期国债期货日涨跌幅0.12%，月内涨跌幅-0.00%，年内涨跌幅-1.03% [9] - 5年期国债期货日涨跌幅0.07%，月内涨跌幅0.13%，年内涨跌幅-0.83% [9] - 2年期国债期货日涨跌幅0.01%，月内涨跌幅-0.04%，年内涨跌幅-0.58% [9] 商品类 - CRB商品指数日涨跌幅1.24%，月内涨跌幅1.03%，年内涨跌幅2.95% [9] - WTI原油日涨跌幅0.89%，月内涨跌幅-1.25%，年内涨跌幅-12.06% [9] - 伦敦现货金日涨跌幅1.00%，月内涨跌幅6.73%，年内涨跌幅40.19% [9] - LME铜日涨跌幅1.21%，月内涨跌幅2.90%，年内涨跌幅16.03% [9] - Wind商品指数日涨跌幅0.15%，月内涨跌幅7.25%，年内涨跌幅24.00% [9] 其他 - 美元指数日涨跌幅-0.27%，月内涨跌幅-0.50%，年内涨跌幅-10.25% [9] - CBOE波动率日涨跌幅0.00%，月内涨跌幅-3.91%，年内涨跌幅-14.93% [9]

全国房价整体走势 - 8月70个大中城市商品住宅销售价格环比全线下降 但同比降幅总体继续收窄 [1] - 1-8月全国房地产开发投资60309亿元 同比下降12.9% 其中住宅投资46382亿元下降11.9% [5] - 1-8月新建商品房销售面积57304万平方米同比下降4.7% 销售额55015亿元下降7.3% [6] 城市分化表现 - 上海新房价格环比上涨0.4% 同比上涨5.9%领跑70城 杭州宜昌同样环比上涨0.4% 南宁环比涨0.3% 沈阳合肥吉林环比涨0.2% [1] - 一线城市新房价格环比下降0.1% 降幅较上月收窄0.1个百分点 其中上海涨0.4% 北京广州深圳分别下降0.4%/0.2%/0.4% [2] - 长春成为70城中唯一二手房价格环比上涨城市 涨幅0.1% [4] 上海市场专项分析 - 高端住宅市场抗跌性显著 8月整体成交均价82653元/平方米 环比上涨2.38% 同比上涨5.37% [2] - "8.25新政"后单周供应量达20.81万平方米 占8月总量68% 出现4个"日光盘" 外环外来客来访量明显提升 [3] - 价格上涨主要源于核心区优质改善型房源集中入市和外环外限购放松政策激活需求 [2] 二手房市场状况 - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0% 二线下降0.6% 三线下降0.5% [4] - 全国百城二手房挂牌量达254.64万套 同比增长9.69% [4] - 市场呈现房源挂牌量多 房东降价难受 购房者期待降价的特征 [4] 政策与市场预期 - 国务院常务会议明确房地产"止跌回稳"政策目标 释放稳定市场强烈信号 [6] - 政策利好效应逐步显现 市场信心出现积极变化 经纪行业景气度与找房热度回升 [1] - 房企有望在"金九银十"旺季加快推盘节奏 新规项目入市将带动改善需求释放 [6]