行业宏观趋势 - 消费市场稳步扩大，2024年1-9月社会消费品零售总额达36.6万亿元，同比增长4.5%，增速较去年全年上升1.0个百分点 [2] - 消费对经济增长的主引擎作用明显，2024年上半年最终消费支出对GDP增长的贡献率达52%，较去年全年增加7.5个百分点 [2] - 线上消费对线下零售物业的冲击减小，2024年实物商品网上零售额比重为26.8%，较2023年下降0.8个百分点，2024年前8个月该比重为25.0%，较去年同期下降0.6个百分点 [3] - 新消费热度高涨，IP+消费模式能精准吸引客群并提升客单价，例如静安大悦城在国庆假期总客流突破80万人次，同比增长18%，全场销售超9210万元，同比增长35% [2] 集中式商业市场格局 - 集中式商业开业节奏放缓，2024年新开业项目数量为436个，2024年上半年为125个，而2015-2019年期间年均新开业数量达660个 [4] - 存量竞争加剧，目前存量集中式商业项目突破1万个，达到10051个，商业面积达7.08亿平方米 [4] - 一线城市平均租金下滑且空置率保持相对稳定，2024年四个一线城市平均空置率下降0.7个百分点，平均租金下滑0.5% [4] - 截至2024年6月底，北京、上海、广州、深圳的零售物业空置率分别为7.5%、8.6%、7.3%、4.1%，平均空置率相较年初上升0.2个百分点，平均租金相较年初下降0.2% [4] 头部商业地产商运营表现 - 头部公司运营表现优异，2024年华润置地购物中心租金收入达194亿元，零售额达1953亿元 [5] - 主要上市公司购物中心出租率均在95%以上，相较2022年和2023年有所提升 [5] - 2024年上半年，华润置地、新城控股、龙湖集团、大悦城等四家头部公司购物中心零售额合计达2239亿元，同比增长18%，增速较全国社零增速高13个百分点 [5] 高奢市场运营策略 - 高奢商场销售额在2024年第三季度扭转下行趋势，恒隆旗下商场销售额由Q2的同比下行转为Q3的同比增长10%，国庆黄金周前四天增速进一步提高至15% [6] - 通过话题性活动强力导流，例如兴业太古汇在路易威登主题地标开业后，7月初周末客流分别达7.9万和7.8万人次，同比激增107%和114%，销售额同比分别增长104%和91% [6] - 华润万象通过大会员体系实现多业态协同导流，会员体系覆盖住宅、商业等多业态，助力客流在多个万象商场之间流转 [7] - 增加餐饮与体验业态以减轻对零售的依赖，2024年高档商业中餐饮、生活服务业态的开关店比例大于1，而零售等业态小于1 [7] 高能级市场细分赛道 - 奥特莱斯表现亮眼，其特质迎合消费者对商品实用价值的看重，2025年二季度百家奥莱客流量同比增速为16.3%，销售额同比增速为12.8%，显著高于同期全国社零增速4.4% [8] - 二次元主题商业提供新增长点，2024年中国泛二次元用户规模达5.03亿人，市场规模达5977亿元，较2019年增长超一倍 [9] - 二次元相关品牌首店数量激增，2024年国内二次元相关品牌首店绝对数量较2022年上涨667.86%，占全部首店比例由0.7%涨至3.1% [9] - 大悦城是二次元主题商业领跑者，2024年其二次元业态总销售额突破11.1亿元，全国大悦城二次元门店总数达311个 [9] 下沉市场发展机遇 - 三四线城市消费增长表现优于一二线城市，新城控股旗下的吾悦广场近八成周边3公里内无直接购物中心竞品 [10] - 吾悦广场利用品牌资源为下沉市场引入首店品牌，2024年及2025年上半年客流量分别同比增长19%和16%，销售额分别同比增长19%和17% [11]