行业与公司概述 * 行业：商业地产（集中式商业项目、购物中心、奥特莱斯等）[1][2] * 公司：万达、恒泰、新城、世纪金源、浙江恒泰等主导下沉市场的企业[7][38] 市场现状与趋势 项目数量与结构 * 全国集中式商业项目数量达9,201个（2025年），新增120个[2] * 购物中心总数7,315个（新增104个），独立百货1,599个（新增4个），奥特莱斯288个（新增12个）[2] * 轻资产运营和改造项目占比提升至18%（2022年为16%）[2][4] * 中小型项目占比提升（改造难度小、成本低），大型项目（20万㎡以上）稀缺[4] 消费者行为变化 * 消费理性主义盛行：物质消费选择平替，精神消费意愿强烈[5] * Z世代成为主力消费群体，偏好新兴事物和体验需求[5] * 奥特莱斯（平替业态）、潮玩、二次元、宠物等细分品类兴起[5][23] * 情绪消费成为主流（潮玩、宠物、运动、健康餐饮等）[3][27] 区域差异 * 高线城市：竞争激烈，人均商业面积高，依赖文旅/创新主题[7][9] * 下沉市场（三线以下城市）：占全国86%面积但仅40%商业份额，偏好中小型项目（占比超70%）[7][8][38] * 典型城市表现： - 增量前三：深圳、北京、广州[13] - 人均商业面积：上海首位，南京、苏州紧随[13] - 空置率高城市：成都、西安、天津（空置率超10.5%）[25] 经营数据与挑战 客流与销售 * 购物中心客流增速持续放缓：2023年10% → 2024年22.8% → 2025年14.1%[17] * 销售额增速放缓：2021年20.5% → 2022年-12.7% → 2023年8.5% → 2024年4.2% → 2025年3%-5%[18] * 业态分化： - 中档/中高档购物中心表现较好[18] - 高档购物中心客流增速下降，2025年销售额增长不足1%[18] - 二次元商场日均客流达6.2万人（普通商场2.4倍）[22] 租金与空置 * 首层租金持续下降：2022年565元/㎡ → 2025年515元/㎡（降10%）[26] * 平均空置率上升：2024年8.7% → 2025年10.5%[25] * 闲置项目：全国约600个（购物中心400+、独立百货100、奥莱30）[14] 业态表现与调整 增长品类 * 零售：3C数码、潮流玩具（环比增30%）、会员超市[44] * 餐饮：快餐（增4%）、茶饮/奶茶（增7%），整体餐饮增3.3%-5%[28] * 其他：IP主题店、户外用品、健康餐饮[27][29] 下滑品类 * 传统服装、男装、百货、箱包、大型综合超市[27][29] * 儿童亲子业态（少子化影响，仅儿童游乐场表现较好）[30] 业态调整方向 * 高档购物中心：上调餐饮/儿童亲子比例，拓宽非奢品类（如运动品牌）[33][34] * 中高端项目：增加潮玩、3C数码、运动户外等体验型业态[34] * 中档及以下项目：强化高性价比餐饮和文体娱[34] 企业策略与案例 * 地方型企业表现突出（深耕区域，项目5-10个）[11][12] * 京东奥莱下沉策略：1-3万㎡小型场地聚焦家电，优化坪效[41] * 万达出售资产：珠海万达商馆（运营520个商场）成未来重点[42][43] 风险与机遇 风险 * 客流增长拐点临近，转化能力减弱[16][17] * 空置率超30%的项目将陷入恶性循环[24] * 下沉市场奥莱业态难渗透（低线城市闲置率高）[14] 机遇 * 奥特莱斯业态景气（运动品牌、珠宝品牌加速布局）[23] * 中小城市中小型项目需求旺盛（投资风险低）[6][38] * 创新主题（文旅、二次元、新生活方式）吸引年轻客群[9][22] 其他关键数据 * 购物中心季节性规律：Q3为客流高峰（暑假+假期），Q1/Q4低谷[17] * 同店增长重要性提升（存量时代内生性增长关键）[20][21] * 宠物店扩张快但关店频繁（经营风险高）[32] * KTV转型AI型（结合情绪消费与社交）[31]

光谷商业发展概况 - 光谷成为武汉商业市场新阵地，汇聚大悦城控股、保利商业、首创奥莱、瑞安房地产、凯德投资、华润万象生活等商业巨头 [1] - 已开业存量商业项目23座，总商业面积171.3万平方米，其中购物中心14座（88.3万平方米），商业街7座，专业市场4座 [2] - 今明两年预计新增9个商业项目，带来超70万平方米商业增量，主要布局在光谷中心城 [3][4] 重点商业项目分析 已开业项目 - 世界城光谷步行街：存量面积40万平方米，客流峰值达100万人次/日 [3][13] - 武汉大悦城：商业体量13.6万平方米，2022年开业后成为光谷中心城商业高地 [3][16] - 创新天地商业公园KIC PARK：街区商业5.1万㎡+绿地公园1.3万㎡，计划2024年9月开业，引入悦活里TASTE、星巴克Green Store等品牌 [7][9] 在建/规划项目 - 光谷伟星星悦广场：商业体量12万方，计划引入200+品牌，填补佛祖岭片区大型商业空白 [5] - Good One壹为邻：商业面积5.4万平方米，定位一站式社区服务综合体 [6] - 武汉光谷万象天地：商业体量17.35万平方米，华润万象生活首进武汉项目 [4] 四大商圈格局演变 成熟商圈 - **光谷广场商圈**：存量面积32.3万㎡，日均客流24.3万人，但面临空铺率上升等挑战 [11][13] - **关山大道商圈**：总体量39.8万㎡，日均客流16万人，项目定位更精细化（如K11 Select主打艺术购物中心） [14] 新兴商圈 - **高新大道商圈**：依托光谷中心城发展，辐射范围涵盖左岭、花山等板块，未来将新增创新天地商业公园等项目 [15][16] - **佛祖岭商圈**：以邻里型商业为主，商业体量普遍小于10万方，受高新大道商圈虹吸效应明显 [18][19] 商业业态创新趋势 - 主题化定位：如K11 Select的艺术购物中心、北辰·光谷里的数字经济综合体 [14] - 公园式商业：创新天地商业公园融合绿地与商业空间，设置宠物公园等主题功能区 [7] - 社区服务导向：Good One壹为邻配置政务服务设施，光谷伟星星悦广场引入民生品牌 [5][6] 区域商业竞争态势 - 光谷中心城成为商业开发热点，2025年前将新增至少6个购物中心（合计体量超50万㎡） [4][9] - 成熟商圈通过改造升级应对分流（如鲁巷广场更名中商世界里），新兴商圈探索差异化路径 [13][19]

宁波中心大厦交付与杉杉商业集团入驻 - 宁波中心大厦作为浙江第一高楼（409米）正式交付，杉杉商业集团总部于5月10日乔迁入驻，标志着该地标从建筑图腾向产业聚合平台转型[1] - 大厦以"垂直城市"概念聚合全球资源，其企业入驻将推动宁波向世界级都会发展[1] - 杉杉商业的入驻被视为宁波中心大厦"垂直经济体"崛起的缩影，已吸引多家全球视野企业，业主企业年度总产值超百亿元[11] 杉杉商业集团发展现状 - 公司是中国奥特莱斯赛道领军者，布局19城，年销售额超200亿元，稳居行业头部[4] - 2024年底合肥项目开业后，在营奥莱达20个，成为国内数量第一；2025年将新增武汉、长沙项目[6] - 母公司唯品会（NYSE:VIPS）为纽交所上市公司，合作品牌超46000家，多次入选《财富》中国500强等榜单[4] 宁波中心大厦硬件与服务优势 - 建筑首层大堂面积约1200㎡，挑高13.7米，办公空间层高约4.5米，配备53部日立电梯（含双轿厢系统），酒店梯速度达10m/s（浙江最快）[17] - 采用VRV空调、自动窗帘、Green新风系统等智慧科技，仲量联行提供"至尊物业服务"，丽思卡尔顿专享礼遇同步赋能[17][19] - 连续两年蝉联宁波六区办公类销售金额TOP1，现推建面约1000㎡高区地标大平层[21] 宁波中心大厦区位与业态 - 位于东部新城CBD核心区，依托百万方TOD综合体，聚合宁波阪急（阪急百货海外唯一门店）、浙江首家丽思卡尔顿酒店等五大超级业态[13] - 作为甬商全球战略据点，整合智慧、资本与创新资源，有望成为长三角经济高质量发展新引擎[13][15] 杉杉商业战略布局 - 宁波作为公司诞生地始终是核心战略城市，全国首家奥莱（宁波杉井奥莱）运营14年，客流量与销售额长期领先[6] - 选择宁波中心大厦看重其全球视野与圈层势能，计划依托垂直经济生态加速资源整合，推动城市消费升级[7]

公司概况 - 国芳集团成立于1996年，2017年9月在上海证券交易所主板上市，是甘肃省首家A股商业零售企业 [2] - 公司从单一百货零售发展为涵盖百货购物中心、超市、奥特莱斯等多业态的甘青宁区域性商业连锁龙头 [2] 投资者活动 - 2025年5月9日，上交所指导多家机构联合开展"我是股东|走进沪市上市公司"活动，实地参观国芳集团总部及标杆项目兰州国芳百货东方红广场店 [2] - 投资者通过参观了解公司调改规划、品牌布局、精细化运营及数字化设施应用情况 [2] 公司运营与战略 - 在消费复苏背景下，公司通过优化业态组合、强化供应链管理提升盈利能力与核心竞争力 [3] - 公司认为区域零售企业凭借本地化优势和精细化运营在消费分级背景下具有独特投资价值 [3] 投资者反馈 - 投资者对国芳集团的精细化管理水平印象深刻，通过实地走访对公司运营细节有了更直观认识 [2] - 专题交流座谈会提振了投资者信心，使投资者对公司前景与发展有了更深入认识 [3] 公司表态 - 公司表示将积极听取市场声音，持续优化经营管理，以更好业绩回报投资者 [3] - 公司期待以此次活动为契机，与投资者建立更紧密联系，共同见证企业成长 [3]

公司背景与发展历程 - 国芳集团从1996年创立至今，已从单一的百货零售企业发展成为涵盖百货购物中心、超市、奥特莱斯等多业态的甘青宁区域性商业连锁龙头 [3] - 公司总部及旗下标杆商业项目兰州国芳百货东方红广场店向投资者展示了其运营细节和精细化管理水平 [3][5] 经营策略与业绩表现 - 在疫情后消费复苏的背景下，公司通过优化业态组合、强化供应链管理等措施，持续提升盈利能力与核心竞争力 [5] - 公司认为在消费分级的大背景下，区域零售企业凭借本地化优势和精细化运营，仍然具有独特的投资价值 [5] 投资者关系与市场反馈 - 公司董事会秘书马琳介绍了近年来的经营情况，并对投资者提出的战略规划、行业前景、竞争优势等问题做出详尽回复 [5] - 现场投资者对公司的前景与发展有了更深入的认识，信心增强 [5] - 公司表示将积极听取市场声音，持续优化经营管理，以更好的业绩回报投资者 [5] 行业活动与政策背景 - 此次活动是上海证券交易所"我是股东"投资者走进上市公司系列活动的一部分，旨在贯彻落实中央金融工作会议及新"国九条"要求，提升上市公司质量和投资价值 [3] - 活动由甘肃证券期货业协会、华龙证券投教基地、华龙证券研究所等多家机构联合开展 [1]

门店情况 - 2025年第一季度关闭3家门店，建筑面积18.2万平方米[1][3] - 期末运营77家门店，总建筑面积525.8万平方米[1][3] 业态营收 - 百货业态营收11.52亿元，毛利率31.93%，同比降13.93%[5] - 购物中心业态营收7.45亿元，毛利率38.47%，同比降6.61%[5] - 奥特莱斯业态营收5.98亿元，毛利率67.24%，同比增4.13%[5] - 专业店业态营收3.92亿元，毛利率12.75%，同比增3.91%[5] - 免税业态营收9973.32万元，毛利率21.95%，同比降17.83%[5] 地区营收 - 华北地区营收15.93亿元，毛利率36.95%，同比降10.08%[10] - 华中地区营收2.10亿元，毛利率49.40%，同比降14.07%[10] - 华南地区营收1.57亿元，毛利率6.85%，同比降8.09%[10] - 西南地区营收5.75亿元，毛利率36.36%，同比降13.77%[10]

业绩总结 - 2025年第一季度主营业务合计营收7592873215.97元，毛利率24.57%，营收降14.00%，毛利率降0.06%[5] - 各业态营收有增减，奥特莱斯营收增4.36%，购物中心降20.55%等[5] 市场扩张 - 2025年第一季度华东新开超市30家、便利店4家，关闭超市19家、便利店18家[2] - 2025年第一季度拟增多家不同地区不同面积门店[5]

财务表现 - 2025年一季度公司实现营收75.93亿元，利润总额增长25%至5.48亿元，归母净利润小幅增长至1.93亿元 [1] - 三大核心业态百货、购物中心、奥特莱斯营收分别实现4.20亿元、5.40亿元、4.30亿元 [1] 行业趋势 - 国内消费市场出现积极变化，2025年初社会消费品零售总额增速显著加快 [1] - 中国零售行业朝着创新、多元、提质的方向发展，消费结构持续升级 [1] 公司战略 - 公司推动深化产融协同赋能零售、核心商圈重点商业体建设、业态品牌升级创新拓展、探索时尚消费品产业发展 [1] - 以"商业零售为核心引擎的一体两翼战略"突围，强化资产运营与资本运营 [2] - 未来将持续深化"品牌化，数字化，专业化"创新战略，构建"数据驱动+组织驱动+资本驱动"的三轮驱动 [3] 品牌合作与营销 - 与21家品牌集团44个品牌签署首期"品牌联合生意计划"，以6大支撑与品牌合作伙伴形成深度共创共生关系 [1] - 联动旗下百货、购物中心及奥特莱斯三大业态，引入敦煌IP打造场景化春节营销 [2] - 旗下在沪成员企业近400家餐饮商户参与上海消费券活动，3月1日—2日餐饮销售同比增长逾10%，客流提升超两成，商场整体销售同比增长约6% [2] 商业活动与创新 - 第一八佰伴创意打造"春日絮语 妆点食光"私享沙龙，第一百货举办zào点市玩味LAB2.0市集，淮海755"花开好市"推动情绪消费体验 [3] - 聚焦核心商圈，积极推动全品类消费活力，塑造全新商业空间 [3]