二手房价下跌趋势分析 - 核心观点：福州各区域二手房价普遍下跌，不同类型房产跌幅差异显著，具有特定属性的房源（如学区房、安置房等）跌幅尤为明显 [1][16][33] 各区域典型楼盘表现 台江区 - 群升国际G区从5W+跌至3W+，跌幅约2W，主因学区溢价消退和升学率下滑 [2][3] - 富力中心B区SOHO产品跌幅达19260元，反映商业配套未达预期 [2][4] - 世茂茶亭臻园超高层豪宅从3W+跌至2.2W，跌幅超1W [9][11] - 新港苑安置房从2.5W跌至1.4W，跌幅达11358元 [12][13] 鼓楼区 - 学区房普遍下跌1-2W，如福州一中宿舍从64355元跌至41979元 [17] - 光复新村从44553元跌至25886元，反映学区热度减退 [17] - 省杯业厅宿舍从55789元跌至39881元，显示政策影响显著 [17] 晋安区 - 东二环次新房崩盘，泰禾金尊府从41824元跌至29277元 [21][22] - 融侨悦城从45189元跌至30118元，跌幅达15071元 [25] - 岳峰新城安置房从27364元跌至16056元 [21] 仓山区 - 金山小学学区房从3W+跌至2W以下，如金山大景城从41654元跌至18816元 [27][30] - 闽江世纪城从29912元跌至18198元，超级大盘劣势显现 [27] - 福湾新城安置房从18350元跌至10401元，接近腰斩 [31][32] 跌幅显著房产类型特征 - 安置房：维护差、设计缺陷，如新港苑跌幅达11358元 [12][13][33] - 学区房：政策调整导致溢价消失，如群升国际跌21762元 [2][17][33] - SOHO产品：商业配套未兑现，如富力中心跌19260元 [2][4][33] - 超高层住宅：居住体验差，如世茂茶亭臻园跌16622元 [9][12][33] - 超级大盘：供应过剩，如闽江世纪城跌11714元 [27][33] - 高价次新房：配套不匹配，如融侨悦城跌15071元 [25][33] 市场趋势总结 - 居住属性差的房产贬值更快，如筒子楼安置房和超高层 [12][16][33] - 学区政策变化直接影响房价，三年限制打击小户型学区房 [28][29][33] - 商业配套未达预期的项目风险高，如中央第五街从3W+跌至1W以下 [5][33] - 产品定位不清晰的改善盘面临挑战，如假大平层流通性差 [16][33]