我有个朋友最近去看房，他跟我说了一个很有趣的现象。他到一个比较新的楼盘去看房，本来以为因为市场比较冷，应该人不会特别多。结果一到那边，他 惊讶地发现，整个售楼处里面全是人。有的人在看沙盘，有的人在咨询价格，有的人在填表格，还有的人在办理登记。摩肩接踵的，热闹得不行。他当时就 很纳闷，心想楼市不是在降温吗，怎么还有这么多人来买房？ 我朋友跟我讲了这个对话，我就觉得，这背后肯定有个很有意思的故事。楼市降温，这是个客观的事实。各种新闻里都在讲房价在调整，销售量在下降。但 为什么售楼处还是人满为患呢？这个问题值得仔细琢磨。 我的观察是，这背后有好几个原因。第一个原因就是，降温的楼市反而把一些观望的购房者吸引了出来。当房价在上升的时候，有些人会觉得，反正房子越 来越贵，还不如等等看。这样就产生了一种观望的心态。但当房价开始下降或者稳定的时候，这些人突然意识到，机会可能来了。他们开始出来看房，想看 看有没有更好的选择。 这就像一个心理的临界点。在上升的市场里，人们觉得房子会越来越贵，会更加犹豫。在下降的市场里，人们觉得房子越来越便宜，反而会更加积极。这种 心态的转变，导致了很多原来不看房的人，现在都出来看房了。 第二个原 ...

全国房地产市场整体表现 - 2025年11月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动显示房地产市场降温特征愈发凸显[1] - 1-11月全国新建商品房销售额为75130亿元同比下降11.1%销售面积为78702万平方米同比下降7.8%房价与成交双重走弱[4] - 1-11月全国住宅销售面积同比下降8.1%住宅销售额同比下降11.2%[6] 全国新房市场价格变动 - 11月70个大中城市中59城新建商品住宅价格环比下跌占比超八成仅8个城市环比上涨占比不足12%[2] - 环比上涨的8个城市为沈阳上海南京合肥重庆贵阳扬州襄阳其中合肥襄阳以0.3%涨幅领跑上海涨幅为0.1%[2] - 同比上涨城市仅5个上海以5.1%同比涨幅成为领头羊多数城市同比仍处于下跌区间[2] - 一线城市中北京广州深圳新房价格同比分别下降2.1%4.3%3.7%[3] - 环比上涨城市数量从10月的6个增至11月的8个持平城市数量增加3个下跌城市数量小幅回落但占比仍处高位[3] 全国二手房市场价格变动 - 11月全国70座城市二手房环比同比价格全部下跌无一城市上涨呈现全军覆没态势[4] 西安市新房市场表现 - 11月西安新建商品住宅价格环比指数为99.6同比指数为94.6自去年9月以来新房价格已连续下跌15个月[6] - 西安在售新房项目以价换量现象增多促销力度扩大但去化速度未有明显提升[7] - 90㎡及以下刚需产品环比指数99.8同比指数94.7价格跌幅相对收窄但促销力度最大[9] - 90-144㎡刚改产品环比指数99.4同比指数94.1供应集中市场信心不足去化压力突出[9] - 144㎡以上改善产品环比指数99.7同比指数95.9高净值人群置业节奏放缓去化速度大幅降低[10] 西安市二手房市场表现 - 11月西安二手住宅价格环比指数为98.4环比跌幅较10月扩大1.2个百分点同比指数为91.9[10] - 西安二手房挂牌量处于高位仅贝壳平台挂牌房源就突破17万套高库存下业主降价意愿持续增强价格持续承压[11] - 90㎡及以下二手房环比指数99同比指数92.4跌幅显著小于整体因新房市场小户型供应少需求转向二手房[12] - 90-144㎡刚改产品段环比指数98.8同比指数91.2新房市场供应主力分流客源导致二手房去化周期拉长价格下行压力大[12] - 144㎡以上大户型环比指数98.8同比指数92.5新房产品分流高端客群且二手房总价高流通性弱去化缓慢价格承压[12]

上海新房市场整体表现 - 10月份新建商品住宅成交面积39.8万平方米，环比减少27.0% [1] - 10月份新房市场供应42.3万平方米，环比减少33.0% [2] - 10月份整体成交均价为83955元/平方米，环比下跌6.4% [2] - 当期入市33个楼盘，仅14个楼盘单次推房源数量超过百套，显示房企推盘意愿不高 [2] 上海新房市场交易动态 - 受中秋国庆假期影响，10月上半月市场低开，最少一周成交量仅4万多平方米，约为平时三分之一 [1] - 假期后成交缓慢爬坡，但最后一周“翘尾”现象落空，交易总量不到10万平方米 [1] - 热销楼盘集中在区域核心地段优质产品，但同质化产品供应增多导致竞争压力凸显，客户决策周期延长 [3] 上海豪宅市场表现 - 10月份推盘重点聚焦中高端改善项目，单价10万+楼盘有9个 [2] - 高福云境项目均价约21万元/平方米，最高总价达1.6亿元，开盘当天25套大平层率先售罄 [2] - 成交前十榜单中单价“10万+”项目有3个，比9月份减少3个，豪宅成交热度回归正常 [2] 上海二手房市场表现 - 10月份二手房累计成交18483套（含车位、商业），环比9月20389套下滑9.83%，同比减少24.17% [4] - 成交量是今年3月以来最低值，市场呈现“以价换量”态势，房东议价空间有所减小 [4] - 全月仅3个交易日单日成交量破千套，前半月受长假影响日均成交仅418.93套 [4] 上海楼市月度对比 - 10月份上海楼市“银十”表现不如“金九” [4] - 9月份上海一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%，同比增加24% [4] - 9月份一手住房成交55万平方米，环比增加28%，二手住房成交1.8万套，环比增加3% [4]

二手房价下跌趋势分析 - 核心观点：福州各区域二手房价普遍下跌，不同类型房产跌幅差异显著，具有特定属性的房源（如学区房、安置房等）跌幅尤为明显 [1][16][33] 各区域典型楼盘表现 台江区 - 群升国际G区从5W+跌至3W+，跌幅约2W，主因学区溢价消退和升学率下滑 [2][3] - 富力中心B区SOHO产品跌幅达19260元，反映商业配套未达预期 [2][4] - 世茂茶亭臻园超高层豪宅从3W+跌至2.2W，跌幅超1W [9][11] - 新港苑安置房从2.5W跌至1.4W，跌幅达11358元 [12][13] 鼓楼区 - 学区房普遍下跌1-2W，如福州一中宿舍从64355元跌至41979元 [17] - 光复新村从44553元跌至25886元，反映学区热度减退 [17] - 省杯业厅宿舍从55789元跌至39881元，显示政策影响显著 [17] 晋安区 - 东二环次新房崩盘，泰禾金尊府从41824元跌至29277元 [21][22] - 融侨悦城从45189元跌至30118元，跌幅达15071元 [25] - 岳峰新城安置房从27364元跌至16056元 [21] 仓山区 - 金山小学学区房从3W+跌至2W以下，如金山大景城从41654元跌至18816元 [27][30] - 闽江世纪城从29912元跌至18198元，超级大盘劣势显现 [27] - 福湾新城安置房从18350元跌至10401元，接近腰斩 [31][32] 跌幅显著房产类型特征 - 安置房：维护差、设计缺陷，如新港苑跌幅达11358元 [12][13][33] - 学区房：政策调整导致溢价消失，如群升国际跌21762元 [2][17][33] - SOHO产品：商业配套未兑现，如富力中心跌19260元 [2][4][33] - 超高层住宅：居住体验差，如世茂茶亭臻园跌16622元 [9][12][33] - 超级大盘：供应过剩，如闽江世纪城跌11714元 [27][33] - 高价次新房：配套不匹配，如融侨悦城跌15071元 [25][33] 市场趋势总结 - 居住属性差的房产贬值更快，如筒子楼安置房和超高层 [12][16][33] - 学区政策变化直接影响房价，三年限制打击小户型学区房 [28][29][33] - 商业配套未达预期的项目风险高，如中央第五街从3W+跌至1W以下 [5][33] - 产品定位不清晰的改善盘面临挑战，如假大平层流通性差 [16][33]