核心观点 - 2025年11月法拍房市场整体走弱 供应规模延续低位 成交规模、成交率及溢价成交占比均环比下降并创年内新低 市场呈现量价齐缩态势 [2][3][4][5][30] - 市场呈现显著分化 核心优质豪宅资产凭借稀缺性仍受高净值人群追捧 可实现超高溢价成交 而普通法拍房源成交日益常态化 定价机制回归理性 平均成交价仅为评估价的72% [6][7][21][30] - 供求双方价格预期分歧加大 挂拍折价率与成交折价率出现背离 卖方变卖房源折价率收窄 被视为资产价格逐步接近卖方心理底线、趋于稳定的积极信号 [6][33] 供应规模 - 挂拍量延续低位 11月全国新增挂拍2.95万套 环比微增2% 但同比下降24% 为下半年以来第二低点 [2][3][11] - 挂拍总价创下半年新低 11月起拍总价257亿元 环比下降5% 同比下降24% [10][11] - 城市供应集中度较高 本月7个城市新增挂拍套数超过500套 合计供应5438套 占全国总量的18% 重庆以1432套继续位居各城市首位 [14] - 一线城市挂拍量保持低位 广州225套最多 其次为上海206套、深圳203套、北京172套 北京挂拍总价14.3亿元为全国最高 [14] - 出现高总价标的 本月共有12宗起拍价超亿元的挂拍标的 最高为重庆金科博翠未来项目一宗子地块 起拍总价2.98亿元 规划建筑面积7.4万平方米 [14] 成交量与热度 - 成交量如期回落 11月全国法拍房成交3770套 环比大幅下降27% 同比下降22% 成交金额46亿元 环比下降22% [2][4][19] - 市场竞拍热度下滑 溢价成交房源占比降至63% 中位出价次数为12次 竞拍次数达100次或更高的房源占比降至5.1% 三项数据均创年内新低 [19] - 城市成交表现分化 广州以151套成交套数居首 宁波150套、佛山141套紧随其后 深圳以5.2亿元成交金额位列第一 [21] - 核心豪宅受追捧 深圳香蜜湖水榭花都一套387.24平方米顶层大平层 经95轮竞价以7268.5万元成交 较起拍价溢价115.6% 成交单价18.77万元/平方米 高于该项目2025年15.6万元/平方米的二手房均价 [7][21] - 普通资产通过法拍渠道成交占比提升 本月约9.5%的成交房源为正常买卖的普通资产 较上月提高0.1个百分点 其中209套成交价达起拍价10倍以上 占成交总量的6% [7][22] 成交率 - 全国平均成交率大幅下滑 11月法拍房成交率降至13.4% 较上月下降5个百分点 创年内新低 [5][26] - 重点城市成交率显著高于全国平均 上海以46%的成交率跃居首位 杭州、深圳、南京、南昌、太原、宁波、福州等城市成交率也在30%以上 上海、杭州、南昌等城市成交率环比增幅超过10个百分点 [28] 成交溢价与折价 - 溢价成交占比创年内新低 11月仅62.5%的法拍房源为溢价成交 为年内最低水平 [30] - 平均成交价显著低于评估价 本月成交法拍房的平均成交价仅为评估价的72% 折价比例较上月扩大1.2个百分点 仅8%的成交房源价格超过评估价 [30] - 多数房源需深度折价成交 70%的成交房源需要折价超过二成才能顺利出让 [30] 起拍折价与市场预期 - 挂拍与成交折价率出现背离 11月成交法拍房平均折价率为33.2% 环比上升0.5个百分点 而挂牌法拍房平均起拍折价率为27.9% 环比下降1.1个百分点并创年内新低 两者差距达5.25个百分点 为下半年以来新高 [33] - 背离主因在于卖方变卖类房源折价率收窄 11月变卖类房源平均折价率为29.3% 较上月大幅下降3.4个百分点 反映资产价格正逐步贴近卖方心理底线 [33] 典型项目案例分析 - 重庆金科博翠未来项目子地块挂拍 起拍总价2.98亿元 按规划建筑面积计算平均起拍楼板价为4020元/平方米 仅为2020年项目拿地时平均楼板价6731元/平方米的60% 对比周边新房1.1-1.2万元/平方米的售价 盈利空间有限且截至截稿时尚未有出价记录 [14][15]