核心观点 - 2025年11月法拍房市场整体走弱 供应规模延续低位 成交规模、成交率及溢价成交占比均环比下降并创年内新低 市场呈现量价齐缩态势 [2][3][4][5][30] - 市场呈现显著分化 核心优质豪宅资产凭借稀缺性仍受高净值人群追捧 可实现超高溢价成交 而普通法拍房源成交日益常态化 定价机制回归理性 平均成交价仅为评估价的72% [6][7][21][30] - 供求双方价格预期分歧加大 挂拍折价率与成交折价率出现背离 卖方变卖房源折价率收窄 被视为资产价格逐步接近卖方心理底线、趋于稳定的积极信号 [6][33] 供应规模 - 挂拍量延续低位 11月全国新增挂拍2.95万套 环比微增2% 但同比下降24% 为下半年以来第二低点 [2][3][11] - 挂拍总价创下半年新低 11月起拍总价257亿元 环比下降5% 同比下降24% [10][11] - 城市供应集中度较高 本月7个城市新增挂拍套数超过500套 合计供应5438套 占全国总量的18% 重庆以1432套继续位居各城市首位 [14] - 一线城市挂拍量保持低位 广州225套最多 其次为上海206套、深圳203套、北京172套 北京挂拍总价14.3亿元为全国最高 [14] - 出现高总价标的 本月共有12宗起拍价超亿元的挂拍标的 最高为重庆金科博翠未来项目一宗子地块 起拍总价2.98亿元 规划建筑面积7.4万平方米 [14] 成交量与热度 - 成交量如期回落 11月全国法拍房成交3770套 环比大幅下降27% 同比下降22% 成交金额46亿元 环比下降22% [2][4][19] - 市场竞拍热度下滑 溢价成交房源占比降至63% 中位出价次数为12次 竞拍次数达100次或更高的房源占比降至5.1% 三项数据均创年内新低 [19] - 城市成交表现分化 广州以151套成交套数居首 宁波150套、佛山141套紧随其后 深圳以5.2亿元成交金额位列第一 [21] - 核心豪宅受追捧 深圳香蜜湖水榭花都一套387.24平方米顶层大平层 经95轮竞价以7268.5万元成交 较起拍价溢价115.6% 成交单价18.77万元/平方米 高于该项目2025年15.6万元/平方米的二手房均价 [7][21] - 普通资产通过法拍渠道成交占比提升 本月约9.5%的成交房源为正常买卖的普通资产 较上月提高0.1个百分点 其中209套成交价达起拍价10倍以上 占成交总量的6% [7][22] 成交率 - 全国平均成交率大幅下滑 11月法拍房成交率降至13.4% 较上月下降5个百分点 创年内新低 [5][26] - 重点城市成交率显著高于全国平均 上海以46%的成交率跃居首位 杭州、深圳、南京、南昌、太原、宁波、福州等城市成交率也在30%以上 上海、杭州、南昌等城市成交率环比增幅超过10个百分点 [28] 成交溢价与折价 - 溢价成交占比创年内新低 11月仅62.5%的法拍房源为溢价成交 为年内最低水平 [30] - 平均成交价显著低于评估价 本月成交法拍房的平均成交价仅为评估价的72% 折价比例较上月扩大1.2个百分点 仅8%的成交房源价格超过评估价 [30] - 多数房源需深度折价成交 70%的成交房源需要折价超过二成才能顺利出让 [30] 起拍折价与市场预期 - 挂拍与成交折价率出现背离 11月成交法拍房平均折价率为33.2% 环比上升0.5个百分点 而挂牌法拍房平均起拍折价率为27.9% 环比下降1.1个百分点并创年内新低 两者差距达5.25个百分点 为下半年以来新高 [33] - 背离主因在于卖方变卖类房源折价率收窄 11月变卖类房源平均折价率为29.3% 较上月大幅下降3.4个百分点 反映资产价格正逐步贴近卖方心理底线 [33] 典型项目案例分析 - 重庆金科博翠未来项目子地块挂拍 起拍总价2.98亿元 按规划建筑面积计算平均起拍楼板价为4020元/平方米 仅为2020年项目拿地时平均楼板价6731元/平方米的60% 对比周边新房1.1-1.2万元/平方米的售价 盈利空间有限且截至截稿时尚未有出价记录 [14][15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 《提振消费专项行动方案》是较全面的提振消费方案，从多维度发力，多部门协力推出消费补贴计划，提升了提振消费在宏观政策中的站位 政策落地对消费的提振效果可能在2季度较明显，尤其对新增品类拉动明显 政策执行效果取决于居民收入增长和未来收入预期改善[2] 根据相关目录分别进行总结 政策内容及效果 - 以旧换新政策增量扩围有望拉动社零年化增速1个百分点左右 今年补贴总额拟增至3000亿，1月初已下达810亿 估算补贴扩大至3000亿时，带动社零年化增速0.9 - 1.2个百分点 新增手机等数码产品、扩展汽车报废范围、增加家电品类等[4] - 适时降低住房公积金贷款利率、消费贷款贴息等政策或改善居民收入现金流 调降房贷利率每20bp有望每年减少居民房贷支出约450 - 500亿元，占居民房贷总支出约1.5%，占城镇居民可支配收入和年度社零比例约0.1%[4] - 稳定房市股市等资产价格，拓宽居民财产性收入渠道，有望提振居民未来收入预期 方案提及推动房地产市场止跌回稳、稳住股市，扩大住房公积金使用范围方案在研究中[4] - 保障民生及促消费结合，加大生育养育、就业、医保等保障力度 生育补贴政策在加紧制定，各地有不同补贴标准 2025年就业补助资金预算667.4亿元，城乡居民医保财政补助提高至700元/人，医疗救助资金296.5亿元[4] - 《方案》强调高质量供给激发有效需求，创新优化消费场景 包括优化服务消费供给、加快新型消费发展、改善消费环境等[5] 国新办新闻发布会主要内容 - 城乡居民增收促进行动：促进工资性收入合理增长，从强化减负稳岗、扩岗激励、创业支持、人岗匹配、就业优先政策等方面发力[8] - 消费能力保障支持行动：提高医疗养老保障能力，包括提高基本养老和医疗保障水平、基本公共卫生服务水平、重点保障教育投入等[8] - 服务消费提质惠民行动：促进生活服务消费，健全服务消费政策体系，开展消费场景创新等；稳步推进服务业扩大开放[8] - 大宗消费更新升级行动：加大消费品以旧换新支持力度，增加补贴品类和范围 截至3月16日，汽车、家电、数码产品以旧换新申请量可观 延伸汽车消费链条[8] - 消费品质提升行动：支持新型消费加快发展，开展消费场景创新工程等[8] - 消费环境改善提升行动：营造放心消费环境，推动经营者诚信经营，开展监管执法，提升服务业标准化水平[8] - 限制措施清理优化行动：有序减少消费限制，优化营商环境，构建全国统一大市场[8] - 完善支持政策：加强促消费政策协同联动，发挥财政政策引导带动作用，强化信贷支持 今年1月初已下达首批资金810亿，中央财政将安排奖补资金支持重点城市试点等[8]