市场总体格局 - 上海集中式公寓开业规模近41万间 持续领跑全国租赁市场 [2] - 租赁市场已从规模扩张进入结构优化时期 需求端呈现细分变化 [12] 户型需求变化 - 两房以上户型产品市占率达44.6% 较去年年初增长7.1个百分点 [3] - 两房户型占比增长5.1个百分点 三房户型增长1.8个百分点 [3][4] - 新开业项目中超55%配置两房及三房户型 其中三成项目以两房为主力产品 [5] - 一房户型占比下降6.8个百分点 多人间下降0.4个百分点 [4] 整租需求趋势 - 整租签约量持续攀升 2024年三季度达32.3%后稳定在32%-33%区间 [5] - 家庭型整租需求持续上扬 反映"以租代购"成为更多家庭选择 [1][8] - 租客居住理念从"经济性优先"转向"舒适性优先" 年轻租客追求整租体验 [8] 高端市场表现 - 服务式公寓占比5.54% 租金和出租率逆势上扬 [9] - 高净值客群对内环内服务式公寓需求稳定 更愿为个性化服务买单 [1][9] - 高端客户需求包括：高端装修、智能家居、24小时管家服务、商务配套及多元化居住体验 [9] 租金表现 - 个人房源租金坪效101.83元/㎡/月 同比下降11.78% [9] - 集中式公寓租金坪效148.5元/㎡/月 同比下降6.60% [9] - 保租房集中入市对租金平抑效果明显 中外环区域供需错配导致租金持续下滑 [9]