公司资产处置 - 宏辉集团之间接全资附属公司Wealth Tool Limited作为卖方，于2026年2月4日订立协议，出售一项位于日本北海道俱知安町的服务式公寓物业 [1] - 出售物业的具体地址为Skye Niseko A707-708，总建筑面积约为127.56平方米 [1] - 物业出售代价为2.8亿日圆，约相当于1414万港币 [1] - 买方为Lee Kok Kwan及Rosemary Yvonne Fong [1]

政策环境与市场转型 - 全国住房城乡建设工作会议核心部署推动住房租赁市场从增量补充向存量主力与品质发展阶段转型 [2] - 中央及地方政策聚焦于政策指引、金融财税、存量盘活、权益保障等方面 以推动市场发展 [2] - 政策明确鼓励收购存量商品房用于保障性住房 地方如株洲、河南、湖南等同步推进存量收储 以快速扩大供给并去库存 [4] - 证监会推动REITs高质量发展支持租赁住房REITs发行 财政部延续公租房税收优惠 显著提升资产盈利空间 [4] - 上海等城市推动非住宅存量（如写字楼、酒店）改造为保租房 适配城市更新需求 [4] - 湖南、南京、东莞等地聚焦年轻人与人才群体 通过房票、租金优惠等政策优化居住保障 适配城市人才战略 [5] - 深圳、上海通过“十五五”规划强化保租房建设 上海规划坚持租购并举 增加保障性住房供给 [5] 行业格局与企业规模 - 已开业规模前20的样本企业合计开业量超115万套/间 头部效应与差异化发展并行 [5][7] - 万科泊寓和龙湖冠寓已开业房量分别达20.3万间和12.7万间 稳居第一梯队 [7] - 瓴寓国际开业规模增至95,352间 管理规模突破15万间 全年新增开业21,159间、新增签约26,477间 [7] - 服务式公寓领域 雅诗阁中国2025年签约31个新项目（占全球1/3） 新增约1.8万套房源 [8] - 地方国企如城投宽庭上海在管2.7万套 城发美寓投运7.2万套 成为区域市场重要补充 [8] - 万科泊寓在全国入驻29座城市 运营管理房源26.9万间 开业房源20.3万间 其中13.3万间纳入保障性租赁住房体系 占比近七成 [12] 商业模式与盈利分化 - 轻资产模式已成为住房租赁企业规模化发展的核心路径 包括委托管理、政企合作等多元化方式 [13] - 瓴寓国际已持续三年稳定盈利 复合增长率达214% [9] - 越秀住房租赁公司2025年板块整体盈利突破千万元 为成立以来首次年度盈利 [9] - 传统“二房东”模式承压退场 典型如深圳泊寓因“万村计划”成本倒挂 2025年1-11月净利润亏损8,881万元（2024年同期盈利3,194万元） [10][11] - 年内显著趋势是政企深度绑定 由国资平台提供房源/政策支持 品牌方输出运营能力 [13] - 万科泊寓与多地国资国企合作推出保租房与人才公寓项目 合作房量约9,300套 [13] - 瓴寓与宁波北仑城投成立合资平台 五年计划运营12,400套保租房 [13] 市场扩张与项目动态 - 报告期内样本企业录得20个租住项目新开业 较上个报告期有轻微增长 [14] - 新增项目覆盖白领公寓、人才公寓、服务式公寓、保租房等多元类型 [16] - 雅诗阁是本期开业最活跃品牌 累计开业5个项目 覆盖武汉、无锡、上海 涵盖三大产品线 [16] - 城市布局上 长三角区域落地新开业项目10个 占总项目数50% 其中上海以5个项目领跑 [16] - 珠三角区域落地4个项目 深圳、广州、汕尾各占1席 [16] - 北京、武汉、郑州、合肥等一线及新一线城市也是租赁企业布局重点 [17]

全球公寓市场发展动态 - 11月全球租赁市场呈现分化，美国市场受大量新房源入市影响租金持续下降，市场从“房东市场”向租客端转移，欧洲市场租金仍持续高位，亚太地区规模稳步扩张但租金在淡季延续下行 [2] - 美国11月前50主要城市0至2房型租金中位数约1,693美元，年减1%，已连续第28个月年减，全美租金中位数降至1,367美元，月减1.0%，年减1.1%，供给端是租金走弱关键驱动 [3] - 美国区域表现分化，供给扩张最快的阳光地带与西部内陆都会区降幅显著，11月年减幅居前的城市包括奥斯汀(-6.6%)、丹佛(-4.8%)、伯明罕(-4.6%)、杰克逊维尔(-4.2%)、凤凰城(-4.0%)等 [3] - 希腊租赁市场将迎来制度重塑，从2026年起租客支付房租将全面改为银行转账，现金付款退出，旨在遏制“黑租金”乱象 [4] - 荷兰租赁市场特点是投资者持续抛售出租房，导致租赁住房供应减少，尤其是小户型，而大户型更容易进入高租金的自由市场，新的租赁法规预计明年初实施 [5] 亚太租赁市场发展动态 - 澳大利亚维多利亚州从11月25日起实施新租赁法规，全面禁止“无过错驱逐”，房东要求租客搬离或上调租金需提前90天通知，并严格禁止租金竞价行为 [7] - 新加坡11月公寓单位租金微跌0.1%，其中核心中央区和其他中央区租金按月分别下跌0.4%和0.3%，中央区以外上涨0.2%，整体公寓单位租金年比上涨2.3% [8] - 新加坡11月有5295个单位出租，按月减少9.1%，年比增加5.6%，组屋市场租金月比上涨0.5%，年比上涨1.8% [8] - 韩国今年1~11月首尔公寓月租金上涨3.29%，创2015年以来最高涨幅，11月首尔公寓平均月租金为147万6000韩元，相当于全韩4口之家中位收入的24% [9] 中国租赁市场发展动态 - 11月中国重点监测TOP10城市租金环比9跌1涨，全国租金中位数为1700元/月，环比下跌5.45% [11] - TOP10城市中环比跌幅最大的为成都，跌幅6.93%，唯一上涨的城市为三亚，涨幅0.92% [11] - 具体城市平均单价及环比变化为：上海87.64元/月/㎡(-5.08%)、北京85.57元/月/㎡(-6.74%)、深圳81.01元/月/㎡(-4.23%)、杭州51.11元/月/㎡(-5.54%)、广州50.72元/月/㎡(-4.88%)、三亚43.22元/月/㎡(0.92%)、南京41.99元/月/㎡(-4.91%)、厦门40.70元/月/㎡(-0.77%)、成都36.25元/月/㎡(-6.93%)、林芝35.23元/月/㎡(-1.59%) [13] 租赁企业开业与项目动态 - 11月多家租赁企业有项目开业，合肥安居集团“承寓·臻境”租赁社区开业，提供49-101㎡多元户型，国企直租免中介费，集团累计房源超5.7万间 [14] - 合肥馨乐庭庐阳公寓酒店启幕，拥有182间客房，户型从35㎡单房公寓到90㎡两居室套房 [14] - 重庆两江新区龙盛xin智寓开业，首批推出465套精装房源，面积23-42平方米 [15] - 武汉光谷青年公寓之寓·云创开业，提供784套房源，总建筑面积4.3万平方米 [15] - 武汉城建汉悦公寓峯璟开业，首批推出60套一室一厅房源，面积51.17-57.51㎡ [15] - 上实城开阡·集创社区新增LOFT公寓楼，投放240套房源，面积37-51平米，月租优惠后2600-3150元 [16] - 越秀星寓首家上海门店开业，标志着其全国化布局首次落地长三角 [16] - 中建幸孚家公寓上海松江店开业，首批推出536套精品公寓，总建筑面积约1.86万平方米 [16] - 招商蛇口上海壹间公寓·泗泾9号公馆开业，规划租赁住房约900套，建筑面积约4.5万㎡ [17] - 魔方公寓11月在长三角及大湾区多地有新店开业，预计到2025年底在长三角房量总数将突破5万间 [17] - 西安安居集团推出首个市场化长租公寓品牌“乐漾公寓”，首发项目桃花潭乐漾公寓提供640套精装房源 [18] - 宁巢公寓九和路店开业，面向企业员工提供195间35-40㎡四人间，单铺月租390元起 [18] - 憬黎服务公寓签约广东中山首店 [18] - 城家签约北京朝阳大悦城及通州两大核心物业的瑞贝庭公寓酒店项目 [19] 保障性租赁住房与人才公寓入市动态 - 武汉湖北路桥大厦保租房项目预计2026年交付，将提供1368套高品质租赁房源，总建筑面积7.94万平方米 [28] - 泉州市区11月起陆续推出593套青年人才租赁住房，首批100套于11月15日上线 [28] - 济南柏然人才中心保租房项目交付，提供2729间公寓，总建筑面积约15.5万㎡ [29] - 深圳前海珑湾国际人才公寓启用，规划1028套高端人才住房，首批开放T2栋544套服务式公寓，月租统一155.9元/平方米 [29] - 泉州城建集团上线首批100套青年公寓，分布于乐居安达和乐居春华项目 [30] 行业榜单与指数分析 - 2025年11月ABN指数公寓品牌榜单TOP5为：雅诗阁(388.87)、万科泊寓(384.41)、自如租房(370.79)、短電(365.08)、华润置地有巢公寓(364.08) [34] - 11月公寓市场的搜索指数和新媒体指数基本保持平稳，监测均分分别达到58.02和88.61 [42] - 搜索热度TOP5品牌为雅诗阁、魔方公寓、壹间公寓、城家、万科泊寓，热度集中在新店开业签约等动态 [42] - 媒体指数得分TOP5品牌为万科泊寓、有巢、雅诗阁、宁巢公寓、憬黎 [42] - 新媒体指数主要得分平台为微信、抖音、小红书、B站、微博，内容集中在资本动向、签约收购、政企合作等方面 [42] - 11月公寓市场总体稳中有升，各大城市租金涨少跌多，投资人信心保持平稳，投资指数略有下降 [43] 行业资本与交易动态 - 租赁住房大宗交易市场活跃，黑石集团被传启动打包出售约9000套高级住宅单元 [44] - 中原投资以约3.35亿港元收购香港Bonham Residence，计划改装为约170–200床位的学生宿舍 [44] - 商改租盘活存量市场，昆明五华区拟收购改造中天龙泉湾广场C栋部分公寓，新增604套保租房，改造后总建筑面积约2.32万平方米 [46] - 深业集团深圳科技工业园大厦7-12层“非居改保”项目取得保障性租赁住房认定，改造面积1万平方米，提供216间精装公寓 [46] - 凯德集团以约当时楼面价30%的单价收购北京顺义商业独栋，计划改造为服务式公寓并引入“馨乐庭”品牌，预计NOI回报率达5-5.5% [47] 企业战略与模式演变 - 企业公寓成为大厂标配福利，美团推出骑手公寓，首批600人入住，租金低于市场价50%以上，小米武汉青年公寓计划2026年中竣工，以远低于市场价租金向员工开放 [49] - 高端服务式公寓全面入场，第一太平戴维斯报告指出11月香港住宅租赁市场全面活跃，高端板块吸引高净值租客 [51] - 广州城投集团与雅诗阁中国签署战略合作协议，将携手打造高端服务式公寓项目 [52] - 泛太平洋酒店集团扩大东南亚服务式公寓业务布局，将马尼拉湾PARKROYAL服务式公寓纳入旗下，提供169间服务式套房 [53] - 品牌公寓进入轻资产严选模式，行业进入第二次深度调整期，头部品牌如自如、魔方公寓凭借差异化模式占据重要地位，不再执迷于规模化而转向深耕优质好店 [56] - 轻资产托管成主流，万科泊寓向全行业招募加盟商，魔方公寓在完成D轮融资后宣布开启轻资产战略计划 [57]

文章核心观点 - 一种新兴的居住趋势正在兴起 陪读家庭 外派员工 跨城工作者及部分年轻租客等群体开始将酒店作为阶段性甚至长期的居所 而不仅仅是短暂住宿 这背后是人们对确定性 省心服务与打包成本的综合考量 而非单纯追求最低价格 [1][4][8] - 酒店行业正在从被动承接转向主动适应这一趋势 通过品牌战略调整 产品设计革新和运营模式优化来系统性地应对“中长住”需求 将其从边缘补充提升为重要的业务增长点 [10][11][12] - 随着中长住客群成为稳定客源 酒店行业面临从“过境空间”向“类居住节点”角色转变的现实挑战 需要在身份证明 安全管理 服务精准度及品牌分化等方面进行深度调整与适应 [13][14][15] 居住需求与成本分析 - 单亲母亲案例 为让孩子就近入学 选择周一至周五入住北京东城区学区旁五星级酒店 通过长期协议获得门市价六到七折 淡季每晚七八百元 旺季不超过一千元 三年实际入住约150天/年 总花费约25万元 平均每年八万多元 每月约9259元 [2] - 成本核算显示 酒店打包服务涵盖早餐 每日保洁 健身房 游泳池 停车位及水电网络等 估算三年节省了数十万元的市场价支出 同时节省了通勤 家务维修等时间精力成本 [3] - 比较优势 在北京 类似地段50平方米小两居月租金八千元 年租金十万元 加上额外生活成本后并不比酒店便宜 酒店提供了更高的安全感和稳定性 尤其对单亲家庭而言 [3] 多元客群与驱动因素 - 陪读与外派家庭 武汉光谷的全职妈妈因丈夫跨城工作 全家长期居住高星酒店 40平方米房型日均房费不到700元 月花费约2万元 服务全包 生活节奏更稳定 [4] 部分企业将外派人员酒店住宿纳入差旅体系 协议价下对公司成本不高于租房 且省去押金家具等麻烦 [5] - 主动选择的家庭与年轻人 河南一户八口之家在南阳工作期间 租用酒店套房与标间共约90平方米 日房费约1000元 连续入住229天 总花费约58万元 选择原因是酒店流程透明 服务打包 成本清晰 [6] 上海年轻人合租老旧酒店月租金4800元 分摊后每人2400元 与租房成本相近但免去了押金 高额电费及合租纠纷 [6] - 养老需求探索 部分90岁老人选择长住酒店 月花费约5000元 上海 浙江等地花园式酒店推出银发长住方案 每日99元到129元 包三餐及活动 部分康养酒店还推出“全国换住”旅居模式 [7] 行业战略与品牌布局 - 国际品牌布局 凯悦与如家合作将长住型品牌凯悦嘉迎引入中国 明确锚定“中高端 长周期”客群 计划未来数年落地不少于50家门店 [10] 温德姆旗下浩枫®温德姆品牌针对中国市场进行2.0升级 旨在适应长住旅居市场 [10] - 本土集团动作 华住在20周年大会上将“服务式公寓”作为独立业务板块正式亮相 锦江酒店（中国区）与雅诗阁中国成立合资公司 引入QUEST与憬黎TULIP LODJ品牌 并进行本土化改造以适配旅居长住趋势 [11] 产品设计与运营革新 - 产品设计迭代 为适应家庭 陪读等多人群长住需求 酒店开始改变标准化设计 例如洲际旗下假日酒店3.0增设双台盆 双行李架 亲子沙发床等设施 实现全客群友好设计 [11] - 运营模式调整 面对中长住客群 酒店运营从“高峰应对型”转向“稳定维护型” 减少不必要服务频次 并通过包月 包季 企业协议等方式锁定入住周期 [12] 在产业园区 总部经济区等长期需求稳定区域 酒店积极拓展工程师 研发人员 外派团队等客源 [12] 行业面临的挑战与角色转变 - 承担“类居住责任” 长住客群产生居住证明 临时地址登记 入学辅助等需求 酒店责任边界变得模糊 同时 更高频的访客往来 复杂作息及未成年人活动增加了安全管理的复杂性 [13][14] - 服务精准化要求 中长住客需要更克制精准的服务 对服务失误容忍度低 一次门禁失灵或清洁疏忽可能被放大 酒店需调整服务逻辑 降低不必要频次 提高响应质量与问题解决能力 [14][15] - 品牌体系分化加速 行业出现分化 一部分品牌向“长住友好型”演化 另一部分坚守高周转传统模型 还有一些处于中间地带不断试探 中长住模式对区位 团队成熟度及业主预期有更高要求 [15]

公司战略升级 - 华住集团在2025年伙伴大会上将服务式公寓升级为独立的业务板块和品牌矩阵，标志着其正式成为战略主赛道之一[1][8] - 该战略旨在将公司在酒店领域积累的效率与产品力系统性地投向更广阔的服务式公寓市场[1] - 服务式公寓板块由华住城家旗下的城家公寓、城家公寓酒店、瑞贝庭公寓酒店、欢阁服务公寓及城家奢华公寓共同构成品牌矩阵[8] 行业市场演变 - 中国服务式公寓市场正经历深刻蜕变，从过去面向外派高管的高端小众市场，转向更广泛的国民消费群体[2][3] - 客群结构发生显著变化，北上深三地超过一半业主反馈外籍住户占比下降超过20%，国内商旅人群、高净值人群及家庭休闲游客成为主力[3] - 市场布局从高度集中于一线城市向二三线城市扩展，头部国际品牌超半数新开业计划落于非一线城市，华住城家已实现全国40+城市布局[5] - 经营模式从纯长租转变为长短租结合，短租比例在30-50%之间，提升了业务弹性[6] 产品定位与需求缺口 - 服务式公寓的产品设计精准填补了传统酒店在“多人多日”住宿需求上的结构性空白，如家庭出游、中长期商旅等[9] - 产品配备简配厨房、洗烘一体机、大冰箱等居家功能，满足生活、工作、社交的完整空间需求，成为华住生态闭环中不可或缺的一环[10] - 华住城家突破性推出“两房一厅”等贴合中国国民生活方式的户型，并进行本土化细节设计，如隐形晾晒装置、适配身高的办公区等[18] 资产运营与投资模型 - 服务式公寓为破解150间及以上客房的大房量物业去化难题提供了解决方案，通过长短租结合实现稳定且弹性的收益平衡[11] - 上海苏河瑞贝庭服务公寓案例显示，353间客房通过该模式爬坡6个月出租率达85%+，平均RevPAR为419元[12] - 该业态能有效盘活空置商办资产，对非标物业兼容性强，案例显示其成功改造旧厂房和写字楼为服务式公寓[13] - 华住城家推出“轻量化改造”方案，北京三元桥项目以不到千元单房造价、20天极速改造实现出租率106%，RevPAR提升近三成[15] - 投资模型具有高确定性和低门槛特点，城家公寓酒店新店单房造价控制在8.3万元以内，瑞贝庭酒店单房造价在12万元以内，低于同档次酒店[20] - 加盟后项目出租率平均提升18.7%，RevPAR平均提升26.1%，瑞贝庭酒店能比同档次中高端酒店提前1.1年收回投资[20] 运营效率与系统支持 - 华住服务式公寓共享华住会2.88亿会员体系，中央预订平均占比达64.3%，构建了不依赖第三方OTA的私域流量护城河[21] - 城家CAS+华住PMS双系统能实时测算长短租收益平衡点，通过算法模型动态调整房价以实现收益最大化[21]

公司概况与资产 - 公司坐落于北京CBD燕莎商圈核心区域，毗邻使馆区，拥有立体交通与国际化资源 [1] - 公司总建筑面积约13万平方米，汇聚四星级饭店、服务式公寓、甲级智慧办公楼及大型会议中心 [1] - 公司持续推进智能化建设，赋能精细运营，并注重空间内容营造与社群活动策划 [1] 经营策略与业绩 - 公司围绕“经营增效、资产提效、项目见效、管理强效”的经营主线推行策略，优化品牌形象 [2] - 公司构建“传统旅行社渠道+数字化社交媒体”双轨销售体系，优化客源结构与客户体验 [2] - 公司捕捉年会商机，提供多元化服务，上半年实现预算收入与利润总额双超目标 [2] 市场活动与成效 - 公司结合古风设计，于“五一”期间推出“品翠雅美食，逛国风雅集”主题文娱活动，集吃、喝、玩、乐、购于一体 [1] - 活动吸引了多渠道宾客，期间酒店客房平均出租率较同期增长近20% [1] 未来发展规划 - 公司将持续优化文宣中心功能，丰富其内涵，使其成为连接过去与未来、企业与顾客、酒店与社会的桥梁 [2] - 此举旨在提升公司软实力，为实现可持续发展奠定坚实基础 [2]

市场总体格局 - 上海集中式公寓开业规模近41万间 持续领跑全国租赁市场 [2] - 租赁市场已从规模扩张进入结构优化时期 需求端呈现细分变化 [12] 户型需求变化 - 两房以上户型产品市占率达44.6% 较去年年初增长7.1个百分点 [3] - 两房户型占比增长5.1个百分点 三房户型增长1.8个百分点 [3][4] - 新开业项目中超55%配置两房及三房户型 其中三成项目以两房为主力产品 [5] - 一房户型占比下降6.8个百分点 多人间下降0.4个百分点 [4] 整租需求趋势 - 整租签约量持续攀升 2024年三季度达32.3%后稳定在32%-33%区间 [5] - 家庭型整租需求持续上扬 反映"以租代购"成为更多家庭选择 [1][8] - 租客居住理念从"经济性优先"转向"舒适性优先" 年轻租客追求整租体验 [8] 高端市场表现 - 服务式公寓占比5.54% 租金和出租率逆势上扬 [9] - 高净值客群对内环内服务式公寓需求稳定 更愿为个性化服务买单 [1][9] - 高端客户需求包括：高端装修、智能家居、24小时管家服务、商务配套及多元化居住体验 [9] 租金表现 - 个人房源租金坪效101.83元/㎡/月 同比下降11.78% [9] - 集中式公寓租金坪效148.5元/㎡/月 同比下降6.60% [9] - 保租房集中入市对租金平抑效果明显 中外环区域供需错配导致租金持续下滑 [9]

财务数据和关键指标变化 - 核心业务租赁业务仍下降3%，但有改善趋势 [7] - 受人民币贬值1.4%影响，整体收入先降后升，平均仍下降1.4%，内地租赁收入以人民币计下降1%，以港币计下降2%，香港下降4% [9] - 净负债率HLP为33.5%，较12月仅增长0.1% [35] - 融资成本毛额资本化前下降7%，平均借贷成本较去年全年下降约40个基点，较去年下半年下降50个基点 [36] - 超过70%的债务到期时间超过两年 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 内地租赁收入2025年上半年下降1%，较2024年的下降4%有所改善，零售业务持平，办公楼仍面临挑战，服务式公寓因改造数据不显著 [11] - 新租赁协议增加36%，首进城市品牌数量较2024年增加57% [17][18] - 整体续约和新租赁均增长12% [21] 物业销售业务 - 今年上半年香港售出19套Aperture和1套武汉住宅，去年同期售出120套Aperture和1套紫排屋 [34] - 内地上半年售出1套武汉住宅，未来两个月将推出无锡住宅项目 [35] 酒店业务 - 酒店业务和销售业务占比33%，整体业务占比6% [8] 各个市场数据和关键指标变化 内地市场 - 零售销售上半年平均下降4%，但二季度从下降7%改善至下降1% [13] - 多个商场销售有不同表现，部分商场受新竞争对手开业影响 [14] 香港市场 - 零售业务上半年均下降7%，但受特定交易影响，下半年有望改善，办公楼从下降8%显著改善至下降1%，住宅服务式公寓租金增长11%，整体业务从下降9%改善至下降4% [30][31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续通过活动、租户管理和客户关系管理升级内地零售业务组合，推出全国性项目提高效率和销售额 [16] - 关注项目的位置和协同效应，采用混合模式（如杭州项目）扩展零售业务，提升规模、可见性、可达性和收益率 [40][44][47] - 优化香港业务的优惠政策，保留客户并提高会员价值 [26] - 注重租户质量和差异化，吸引新租户，提高商场的竞争力 [18] - 推进可再生能源使用，实现80%的内地项目使用可再生能源，降低成本并支持可持续发展 [39] - 致力于实现净零排放，发布相关文件并持续推进 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 今年是具有挑战性的一年，但团队执行战略良好，市场对业绩反应积极，管理层持谨慎乐观态度，希望市场能有一定提升 [5][6] - 内地零售业务有望在下半年实现温和增长，全年或有一定增长 [62] - 香港市场情况复杂，仍需努力寻找最佳平衡点，但公司销售表现优于市场 [32][33] 其他重要信息 - 公司成立65周年，是一个重要的里程碑 [4] - 大部分商场提供退税服务，店铺数量较2024年增加78% [23] - 计划连接商场与杭州项目建筑，改善交通流量 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否会在已布局的城市采用类似杭州项目的模式扩展零售业务，以及如何看待内地租户销售的未来趋势？ - 公司会仅在有需求和协同效应的情况下采用该模式，下半年有望实现温和增长，全年或有一定增长 [60][62] 问题2: 二季度业绩改善的原因，7月零售销售情况，全年股息是否持平，以及对发行可转换债券的看法？ - 业绩改善得益于内部的入住率和客流量提升，以及外部的股市改善、房地产市场稳定和日本业务下滑等因素；7月情况好于去年，但未明确是否实现正增长；若情况不变，全年股息不打算削减；目前不考虑发行可转换债券 [66][67][71][73] 问题3: 沈阳、论坛66和武汉中心项目的转型进展及预期成果时间？ - 武汉项目需至少两年时间恢复正常，要重新调整租户组合，吸引客户；论坛项目需重新定位为生活方式商场，预计也需要两年时间 [74][76][77] 问题4: 关于纯现金股息的最新想法，奢侈品和非奢侈品分类的原因和对奢侈品租户保留的担忧，以及正向租金调整的驱动因素和前景？ - 西湖66商场预计明年上半年开业，之后可能停止以股代息安排；取消奢侈品和非奢侈品分类是为了更贴合客户行为，并非担心奢侈品租户离开，奢侈品销售有不同表现；正向租金调整取决于项目的领导地位、议价能力和业务势头，若销售回升，有望更乐观 [83][84][93] 问题5: 整体资本支出指导以及西湖60 6扩展项目是否会显著增加资本支出？ - 今年资本支出约49亿港元，明年降至约30亿港元并持续下降，资产优化项目的资本支出视具体情况而定 [101] 问题6: 若重置武汉项目，对即将开业的杭州项目有何改变或调整，以及对该项目的信心来源和意图？ - 杭州项目解决了武汉项目的交通和规模问题，市场环境良好，公司更有信心；项目既为满足租户需求，也为提升项目的竞争力 [108][111][113] 问题7: 对当前净负债率的舒适度，是否急于短期内降低，以及处置Summit的节奏和优先级？ - 公司可承受略高的负债率，但希望保持在35%以下；Summit将以合适的价格出售，不打算通过降价增加销售 [115][116]

财务数据和关键指标变化 - 核心业务租赁业务仍下降3%，预计下半年情况会好转 [8] - 因物业销售减少、酒店业务和销售业务占比33%，整体业务占比6%，核心租赁业务占比94%，HLP和HLG宣布相同股息 [9][10] - 人民币贬值1.4%，中国大陆租赁收入按人民币计算下降1%，按港币计算下降2%，香港下降4% [10] - HLP净负债率为33.5%，较12月仅增长0.1%；融资成本资本化前总融资成本下降7%，平均借款成本约3.9%，较去年全年下降约40个基点，较去年下半年下降50个基点 [35][36][37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 中国大陆租赁收入2025年上半年较2024年的-4%改善至-1%，零售业务持平（2024年为-3%），写字楼业务仍严峻，服务式公寓因项目调整数据不显著 [12] - 香港零售业务上半年均下降7%，写字楼业务从-8%显著改善至-1%，住宅及服务式公寓租赁增长11%，整体从-8%改善至-4% [30][31][32] - 新租赁协议增长36%，首进城市品牌数量较2024年增加57%，续约和新租约整体增长12% [18][19][22] 物业销售业务 - 香港上半年Aperture售出19套、武汉住宅1套，去年同期Aperture售出120套、紫排屋1套；中国大陆上半年武汉售出1套，未来两个月将推出无锡住宅项目 [34][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 中国大陆零售市场，销售情况逐步改善，从2024年的-18%改善至2025年上半年平均-4%，二季度从-7%改善至-1%；部分商场表现受新竞争对手开业等因素影响 [14][15] - 香港市场零售业务有待改善，写字楼和住宅及服务式公寓租赁有积极变化 [30][31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 持续升级中国大陆零售业务组合，通过活动、租户管理和客户关系管理提升竞争力，推出全国性计划 [17] - 优化香港业务优惠策略，注重客户忠诚度培养 [26][27] - 推进多个项目建设和运营，如西湖66、无锡项目、中心66二期等 [42][43][56] - 考虑采用混合模式拓展零售业务，寻找有需求和协同效应的机会 [64][65] 行业竞争 - 中国大陆零售市场竞争激烈，部分商场受新竞争对手开业、品牌调整等影响；公司通过提升商场差异化、引入新品牌、提供税务退款服务等提升竞争力 [15][17][23] - 香港市场面临写字楼供应充足、零售市场竞争等挑战，公司努力平衡各业务板块以提升业绩 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司业绩表现谨慎乐观，认为市场稳定性正在增强，希望后续能有一定提升 [5][6] - 中国大陆租赁业务有改善趋势，但仍需努力恢复正增长；香港市场情况复杂，需寻找最佳平衡点 [8][32][33] 其他重要信息 - 公司80%的中国大陆项目由可再生能源供电，原比例为50%，不仅实现可持续发展，还节省成本 [41] - 公司致力于净零排放，发布相关文件并持续推进该进程 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否会采用类似杭州项目的模式拓展上海和无锡等已有业务城市的零售业务，以及如何看待中国大陆租户销售趋势 - 公司会在有需求、有协同效应和整体优势的情况下采用该模式拓展业务；预计下半年租户销售有机会从-7%改善至-1%，三季度和四季度有望实现温和增长 [64][65][66] 问题2: 二季度业绩改善的原因，7月零售销售情况，全年股息是否持平，以及对发行可转换债券的看法 - 业绩改善原因包括公司自身努力（如 occupancy 和 traffic 改善）和外部因素（如股市改善、房地产市场情绪稳定、日本业务下滑导致部分消费回流等）；7月情况好于去年，但未明确是否实现正增长；若一切按计划进行，公司无意削减股息；目前CFO对发行可转换债券持谨慎态度 [70][71][77] 问题3: 沈阳、论坛66和武汉中心转型进展及预期成果时间 - 公司正在努力改善业务，如调整租户组合、提升 traffic 和 sales 等；预计至少需要两年时间恢复正常，团队会专注投入并提供支持，公司有成功扭转商场业绩的经验 [79][81][85] 问题4: 是否会恢复纯现金股息，取消奢侈品和非奢侈品分类的原因及对奢侈品租户留存的影响，以及租户愿意支付更高基础租金的驱动因素和对正向租金调整的预期 - 西湖66商场预计明年上半年开业，之后有可能停止股票股息安排；取消分类是为了更客观反映客户行为，不强调奢侈品和非奢侈品的二元分类，并非忽视奢侈品业务；10个商场中有7个实现正向租金调整，基础租金增加可抵消销售租金下降，若销售回升，正向租金调整前景更乐观 [88][90][101] 问题5: 整体资本支出指引，西湖66扩张是否会显著增加资本支出 - 今年整体资本支出约49亿港元，明年降至约30亿港元并持续下降；资产轻项目资本支出不显著，具体情况因项目而异 [108] 问题6: 武汉项目重置计划，杭州项目扩张的意图，对当前净负债率的看法，以及处置 Summit 的节奏和优先级 - 杭州项目扩张既因有信心且需要更多空间，也为提升项目的连通性、规模和竞争力；公司认为可承受略高的净负债率，目前会保持在35%以下；处置 Summit 会优先考虑利润率 [115][119][122]

业绩总结 - 恒隆地产2025年上半年总收入为49.68亿港元，同比下降19%[8] - 租金收入为46.78亿港元，同比下降3%[8] - 销售收入为1.61亿港元，同比下降87%[8] - 整体营业利润为32.55亿港元，同比下降5%[8] - 酒店收入为1.29亿港元，同比增长84%[8] 用户数据 - 2025年上半年在中国大陆的租金收入为29.41亿人民币（约合31.90亿港元），占总租金的68%[12] - 在香港的租金收入为14.88亿港元，占总租金的32%[12] - 零售租金收入为24.12亿人民币，同比持平[17] - 办公租金收入为5.28亿人民币，同比下降5%[62] 未来展望 - 截至2025年6月30日，净负债比率为33.5%，净债务增加至HK$47.9亿[77] - 71%的未偿还债务在2年后到期[84] - 43%的债务组合以人民币计价[83] 新产品和新技术研发 - 80%的总建筑面积已获得WELL或WELL健康与安全评级认证[141] - 80%以上的现有建筑获得LEED / BEAM Plus金级或以上的绿色建筑认证[134] 市场扩张和并购 - 截至2025年6月，零售物业的整体出租率为59%，办公物业为34%，住宅及服务公寓为7%[188] - 香港的整体租金收入为14.88亿港元[188] - 香港的零售物业出租率为94%[188] 负面信息 - 2025年上半年销售收入为HK$161百万，同比下降87%[67] - 香港租金收入同比下降4%[65] - 零售租金收入同比下降7%[65] - 办公租金收入同比下降1%[65] 其他新策略和有价值的信息 - 在中国大陆，零售物业的租户销售同比变化为：Plaza 66 -8%，Grand Gateway 66 +10%，Center 66 -4%，Spring City 66 -1%，Olympia 66 +13%[181] - 截至2025年6月，Plaza 66的办公出租率为82%，Spring City 66为84%，Forum 66为89%，Center 66为83%[183] - 截至2025年6月，Dalian的Olympia 66出租率为94%[181] - 截至2025年6月，Shenyang的Palace 66和Forum 66的出租率分别为96%和86%[181] - 截至2025年6月，Jinan的Parc 66出租率为94%[181]