上海第五批次土拍概况 - 本轮土拍共推出6宗地块 总起拍价192 5亿元 总出让建筑面积31 36万平方米 最终成交总地价212 57亿元 整体溢价率10 44% [1] - 6宗地块中5宗溢价成交 1宗底价成交 内环内与外环外核心板块竞争激烈 房企对去化顺畅的优质地块表现出坚定买入意愿 [2] - 参拍房企以央国企为主 包括保利发展 招商蛇口 中海地产 越秀地产 象屿地产 联发房产 国贸地产 安高及大华集团 [1] 重点地块成交情况 - 浦东曹路地块经历72轮竞价 联发房产以21 004亿元竞得 楼板价33957元/平方米 溢价率41 68% 创集中供地以来溢价率新高 [3] - 保利发展成为本轮土拍最大赢家 以总价近66亿元拿下杨浦 闵行颛桥两宗地块 [5] - 中建豪掷81 95亿元拿下宝山南大总价地王 项目周边有华润中环置地中心望云 中建铂樾等在售项目 [5] 房企战略布局分析 - 联发房产高价拿地与其在上海增加土储的战略性需求有关 建发股份有意整合地产业务平台 联发集团持续亏损 2024年对公司整体贡献为-17 7亿元 [3] - 保利发展重仓上海迹象明显 具备一定区域定价权 头部房企重点竞争中心区域地块 二线开发商扎堆竞争外围区域 [5] - 建发股份近期在上海投资动作频繁 6月6日耗资123 5亿拿下虹口北外滩及新江湾地块 本轮土拍又通过建发房产和联发房产拿下两宗地 [5] 土拍市场特征 - 上海土拍热度全国领先 六幅地块中五幅有溢价 体现上海楼市较高的投资安全边界和价值 [7] - 房企注重结构性机会 区域深耕成为重要方向 前期项目成功树立区域品牌影响力 有利于新项目去化 [7] - 参拍主流仍为央国企 联合竞拍常态化 民企参拍积极性较低 部分地块取消配建保障房要求 有利于外围打造高品质住宅 [7]

上海第四批宅地出让分析 核心观点 - 上海第四批宅地成交总价97.09亿元，两宗底价成交，两宗溢价率超20%，杨浦地块楼面价创定海区域新高 [1] - 差异化供地成为上海宅地供应新特征，迎合城市发展和市场需求变化 [1][2] - 房企以央企和国企为主，拿地积极性提高，市场信心受积极数据和金融利好提振 [5][6] 差异化供地特征 - **新兴产业区职住平衡**：杨浦地块溢价26.3%，楼面价8.02万元/平方米，松江地块溢价20.42%，楼面价2.53万元/平方米，区域价值受"一江一河"和五个新城规划带动 [2] - **创新产品设计**：虹口四川北路地块鼓励开发商创新设计，补充多元住宅产品，与周边高端住宅形成差异化供给 [3] - **捆绑出让模式**：虹口地块商业文化占比28.4%，联动住宅开发平衡成本，推动历史文化街区保护性开发 [4] 房企表现与市场信心 - 中铁建连续在松江拿地，显示对区域市场潜力的认可，新建住宅销售流速高 [6] - 上海4月新房二手房交易数据亮眼，二手房连续7个月超1.5万套，叠加央行降准降息，房企融资成本降低，拿地积极性提高 [6] 区域发展潜力 - 杨浦滨江和松江新城受益于新兴产业聚集，高品质住宅需求旺盛，优质地块供应持续加大 [2] - 虹口四川北路地块通过捆绑开发焕活片区功能，聚焦历史文化街区保护与产业升级 [4]