杭州7月土拍市场概况 - 7月杭州累计出让8宗涉宅地块，成交总金额约102亿元，较上半年1160亿元的宅地成交总金额明显下降 [3][10] - 土拍市场分化明显，核心区优质地块受追捧，非核心区持续低溢价成交 [3] - 民营房企成为拿地主力，共有5家民企成功竞得6宗地块，滨江集团独夺两宗 [4] - 7宗地块溢价成交，最高溢价率达29.65% [8][9] 重点地块成交情况 - 拱墅区石桥单元地块经过43轮竞价，由伟星房产以总价19.13亿元、楼面价19627元/平方米、溢价率28.13%竞得 [1] - 西湖区三墩单元地块被"华润置地 杭地发展 杭州地铁"联合体以底价26.85亿元竞得，楼面价13092元/平方米 [1][2] - 临平区星桥单元地块以总价4.37亿元成交，楼面价10622元/平方米，溢价率1.16% [2] - 滨江集团7月竞得两宗地块，包括余杭区西站新城单元地块(总价18.37亿元，溢价率2.80%)和良渚东单元地块(总价15.30亿元，溢价率29.65%) [7][8][9] 房企拿地策略分析 - 伟星房产表示此次拿地是其自2021年回归杭州市场以来的第7个住宅项目，体现深耕杭州市场的决心 [9] - 中德天诚建设集团以总价2.73亿元竞得临平副城星桥区块地块，溢价率10.07%，是今年在杭州成功拿地的第三家非杭州本地房企 [5][6] - 头部房企继续深耕核心区，中小房企转向非核心区甚至远郊 [3] 市场趋势与政策影响 - 杭州启动"好房子"试点地块出让，要求项目符合《杭州市住宅品质提升设计导则》要求 [11] - 住宅品质提升试点项目对层高、架空层、电梯等关键指标提出明确要求 [11] - "竞品质"规则试点或成常态，倒逼房企提升产品力 [11] - 当前处于主流房企巨量储备销售回款前期，整体拿地积极性较年初显著回落 [12]

上海第六批次集中土拍情况 - 虹口北外滩、浦东唐镇和徐汇衡复三宗地块均以高溢价成交，其中虹口北外滩和浦东唐镇宅地溢价率超过40%，徐汇衡复宅地成交楼板价超20万元/平方米，刷新全国宅地单价最高纪录 [1] - 虹口区北外滩hk315-11地块吸引七家头部房企参与，最终由绿城以总价64.72亿元、溢价率46.33%竞得，楼面价约12.66万元/平方米，装修标准6000元/平方米，刷新虹口区单价纪录 [1] - 浦东唐镇地块经过62轮竞拍，由招商与港中旅联合体以总价27.30亿元、溢价率40%竞得，楼板价5.24万元/平方米，装修标准从2500元/平方米涨到4500元/平方米 [2] 地块详情分析 - 虹口北外滩地块是2020年北外滩规划后首幅纯住宅地块，也是核心区唯一住宅地块，稀缺性导致激烈争夺 [1] - 唐镇地块为金城片区首发地块，周边新房保利天奕一期开盘2小时售罄，均价8.04万元/平方米，二批次计划均价8.07万元/平方米 [2] - 徐汇衡复地块面积4705平方米，容积率1.3，建筑面积6117平方米，限高15米，预期开发为风貌墅级产品 [3] 企业信息 - 徐汇衡复地块由上海祺祥旺宇置业有限公司以总价12.25亿元、溢价率22.4%竞得，成交楼面价20.03万元/平方米 [2] - 上海祺祥旺宇置业成立于2025年1月17日，注册资本15.5亿元，法定代表人叶舒祺，经营范围包括房地产开发经营、建设工程施工等 [5]

土地成交情况 - 2025年上半年郑州市累计成交15宗住宅地块 同比持平 [1] - 合计成交建面121万方 同比下降23 6% [1] - 成交溢价率达12 2% 为2023年以来新高 [1] - 溢价率提升得益于部分优质地块的高溢价出让 [1] 新房市场表现 - 2025年上半年网签套数为21317套 同比下降0 4% [1] - 新房市场需求量与去年基本持平 逐步企稳 [1]

北京土地市场动态 - 7月北京土地市场仅有两宗地块出让，分别是中建方程延庆地块和昌平新城"宅产配"组团地块，预计均以底价成交 [1] - 6月高质量地块集中拍出后，北京土地市场突然沉寂，8宗拟于6月下旬前出让的地块至今未上架 [1] - 北京规自委未按计划更新第六轮供地清单，当前仍停留在第五轮清单 [4] 2025年第五轮供地详情 - 第五轮供地包含8宗地块，其中中心城区3宗（海淀2宗、丰台1宗），平原多点地区5宗（昌平3宗、顺义2宗） [4] - 海淀区四季青镇两宗地块总用地规模8.62公顷，规划地上建面14.52万平方米，包含商业服务业用地和城镇住宅用地 [8] - 丰台区岳各庄地块为二类居住用地，用地规模2.26公顷，规划地上建面5.88万平方米 [9][11] - 昌平区东小口镇三宗地块总用地规模14.49公顷，规划地上建面39.8万平方米 [13] - 顺义区两宗地块总用地规模7.4公顷，规划地上建面11.44万平方米 [15][17] 2025年上半年土地成交情况 - 上半年累计成交22宗涉宅地块，成交总金额1005.56亿元，同比增长37.3% [18][19] - 住宅建面合计约217万㎡，与上年同期基本持平 [19] - 仅7宗地块溢价率超过10%，其中海淀树村地块溢价率最高达27.93% [18] - 13宗地块以底价成交，占比约59% [19] - 已有7个项目取得预售许可证，2个项目即将入市 [19] 重点成交地块 - 海淀朱房0029地块成交价91.52亿元，楼面价8.92万元/㎡ [18] - 海淀树村地块成交价75.02亿元，楼面价10.23万元/㎡ [18] - 朝阳平房+孙河组团地块成交价126亿元，为上半年最高 [18] - 北京城市副中心站地块成交价74.91亿元，规划建面23.7万㎡ [18]

土地出让推介会概况 - 2025年克拉玛依区拟出让土地推介会于7月4日举办 旨在推动土地资源合理配置和房地产市场稳健发展 [2] - 会议重点推介6宗住宅地块 总面积37.2公顷 吸引10余家疆内外房地产企业及商会代表参与 [2] 地块区位优势 - 6宗住宅地块具备交通路网发达 商圈成熟 教育医疗资源丰富 生活环境宜人 公共设施完备等突出优势 [2] - 部分地块毗邻新兴产业园区 临近生态景观带 具备升值潜力 [2] 房地产市场现状 - 克拉玛依区积极落实国家房地产调控政策 在消化存量与优化增量方面取得显著成果 [2] - 2022-2024年克拉玛依区房地产土地交易面积分别为45.62公顷 7.31公顷 17.61公顷 [3] - 城区房产销售价格平稳且小幅增长 商品住宅库存面积去化周期处于合理期间并呈减少趋势 [3] 供地模式创新 - 市自然资源局探索"带方案出让"供地新模式 起草《支持"好房子"多样化空间利用的规划管理试行措施》 [3] - 新模式提出在土地出让前预先编制规划设计方案 优化容积率支持政策 增加小区公共空间 提升得房率 [3] 企业参与情况 - 与会企业代表对克拉玛依区房地产市场未来发展充满信心 对6宗住宅地块表现出浓厚兴趣 [3] - 企业表示将积极参与地块竞拍 与克拉玛依区开展深入合作 助力土地市场活力提升 [3] - 参会企业包括克拉玛依市城投资产经营有限责任公司 克拉玛依融汇房地产开发有限责任公司等 [4]

土地市场热度 - 2025年上半年上海公开出让19幅商品住宅地块中15幅溢价成交，其中7幅溢价率超过30%，最高突破40% [1] - 土地出让楼面地价屡创新高，区域地王频出，溢价圈拓展到金山、奉贤、松江、青浦、嘉定等远郊新城 [1] - 上海土地市场热度持续时间长达一年半，在全国走出独立行情 [1] - 上半年上海一、二手住房累计成交1311万平方米，为2022年以来同期最高，同比增加17% [4] 供地策略与规划 - 供地逻辑紧扣城市发展战略，强调"一江一河"沿岸、中城地区、五个新城与传统内环内优质区位共同发力 [2] - 通过差异化供地+空间远近搭配策略适应市场多样化需求，打造优质社区和好房子 [3] - 年内已供应各类国有建设用地1265公顷，包括住房用地169公顷、产业用地238公顷 [2] - 土地投放采用"小步快跑"方式，每月一拍，平均每次4至5幅地块，维持市场热度 [3] 企业参与情况 - 全国百强房企上半年拿地总额同比增长33.3%，重点聚焦热点城市与核心板块 [5] - 上海土拍市场主体呈现多元化特征，包括大型央企、外地国企、民企和外企加速回归 [5] - 今年供应的19幅宅地中已有6幅全面启动建设，反映开发商超强执行力 [5] - 大宁"地王"项目从竞得地块到正式开工全程不到3个月，比原计划节约3个月时间 [6] 政策支持与营商环境 - 上海持续优化营商环境，政府部门审批流程迭代升级提速 [5] - 静安区首创"五证齐发"模式，企业中标后相关部门上门辅导审批，提前介入指导设计方案 [6] - 项目交地一月内可同时拿到五张证书，包括建设工程设计方案批复等关键证照 [6] 市场预期 - 土地市场热度传导对楼市产生积极信号，郊区市场暖意外延明显 [3] - 奉贤、松江、嘉定新城地块溢价率均突破10%，金山汇龙湖地块溢价率接近10% [3] - 第六批次地块将于7月24日竞拍，是今年地块最多、品质最优、货值最高的供应批次 [6]

土地成交概况 - 武汉市6月30日成功出让5宗涉住宅地块 成交总额28.997亿元 土地面积17.55万平方米 规划建筑面积35.23万平方米 [1] - 3宗地块底价成交 2宗溢价成交 其中江岸区新兴街049号住宅地块溢价率54.36% 武昌区傅家坡047号住宅地块溢价率22.42% [1][3][5] 江岸区新兴街049号地块 - 绿城中国旗下武汉旭尚房地产开发有限公司以6.645亿元竞得 楼板价27920元/平方米 创武汉住宅楼板价历史第二高 [1][3] - 地块占地面积18277平方米 计容面积23800平方米 容积率1.30 吸引中海 华润 保利等14家企业参与106轮竞价 [3] - 地处汉口历史风貌区和武汉天地商圈 紧邻优质教育资源及公园 配套成熟 为区域罕见优质地块 [3] 武昌区傅家坡047号地块 - 建发国际集团旗下黄石悦发房地产有限公司以12.202亿元竞得 吸引保利 华润等7家企业参与45轮竞价 [3][5] - 地块分拆出让住宅和商服部分 适应市场需求 地处中南商圈 临近黄鹤楼公园 配套成熟且交通便利 [5] 其他地块成交情况 - 长江新区P(2025)044号地块由武汉长江新区建誉置地以5.55亿元底价竞得 楼板价5405元/平方米 [5] - 长江新区P(2025)045号地块由同一公司以2.64亿元底价竞得 楼板价2815元/平方米 [5] - 汉阳区P(2025)046号地块由武汉市阳筑建设以1.96亿元底价竞得 楼板价3500元/平方米 [6] 市场趋势分析 - 核心区域优质地块受热捧 原因包括地段优势 规模适中 合理起拍价设置等 [6] - 武汉市通过优化供地条件和降低竞买门槛提振市场 上半年多宗地块溢价率超30% 显示土地市场回升态势 [6]

上海2025年上半年土拍市场表现 总体成交情况 - 2025年上半年上海共成交37幅住宅地块 总成交金额达1480亿元 [1] - 公开拍卖19幅地块 总成交634亿元 延续"量少价高"态势 [1] - 协议出让19幅地块 总成交846亿元 占比较2024年显著提升 [1][6] 溢价率创新高 - 浦东曹路地块溢价率41.68% 创五年新高 联发集团以21亿元竞得 [2] - 19宗公开出让地块中15宗溢价成交 平均溢价率19.3% 超2024年11.21% [5] - 超三分之一地块溢价率超30% 核心区与近郊板块同步升温 [5] 协议出让规模突破 - 协议出让总金额846亿元 达公开土拍金额1.3倍 创半年新高 [6] - 13宗协议地块位于城央 徐汇东安三地块贡献523亿元 占比超60% [6] - 黄浦老西门、浦东后滩等核心地段协议地块未来货值潜力大 [6][8] 市场特征与趋势 - 土拍市场呈现"稀缺性博弈+精细化落子"特征 地域价值重估明显 [9] - 六批次8宗地块即将入市 预计下半年延续高热度 [9] - 房企对近郊改善板块价值重估 形成多区域联动溢价现象 [2][5]

土地市场趋势 - 重点城市推出优质住宅地块 房企拿地热情提升 深圳宅地土拍加速 地块规模较小 容积率较低 楼市或进入"低密"时代 [1] - 深圳龙华区A817-0619宗地吸引8家房企竞拍 最终以12.12亿元成交 溢价率达46.6% 容积率为2.5 起始价8.27亿元 [3] - 深圳新增涉宅用地多位于核心板块 地块规模较小 容积率较低 例如龙华区A802-0309号宗地容积率≤2.8 前海居住用地容积率为3.1 [4] 政策与标准 - 国家标准《住宅项目规范》实施 要求住宅项目容积率不超过3.1 开发商将以"好房子"标准打造项目 [3] - 深圳宝安中心区A002-0060地块规划调整 容积率从5.7调整为3.7 主导功能由商业服务业、居住调整为居住、商业服务业 [4] 房企策略与市场反应 - 民营房企表示政府卖地思路变化 更多房企够得着门槛 容积率克制意味着地块可打造更高端产品 实现溢价 [7] - 购房者倾向于等待"低密度"新房 高容积率在售项目销售或更艰难 [8] 行业数据与趋势 - 克而瑞报告指出 地方政府供地策略呈现总量收缩 2025年宅地供应计划同比下降20% 结构优化加速 核心城市降低容积率 聚焦优质地块 [10] - 中指研究院数据 5月300城住宅地块成交规划建面2546万平方米 同比下降21% 土地出让金达1000亿元 同比增长9.6% [10] - 重点企业拿地集中在北京、杭州、上海、成都等核心城市 资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜 [11]

上海第五批次集中供地概况 - 上海第五批次集中供地共出让6宗涉宅地块 总起价192 5亿元[1] - 地块分布在浦东新区 杨浦区 闵行区 宝山区 青浦区和金山区[1] - 5宗地块于6月19日落槌 金山区地块将于6月20日揭晓结果[1] 已成交地块详情 - 保利发展以31 4亿元竞得闵行颛桥宅地 溢价率12 95% 成交楼板价38875元/平方米[1] - 大华集团以底价30 5亿元竞得青浦徐泾地块 楼板价26843元/平方米[1] - 中建八局以81 95亿元竞得宝山南大路地铁站东北侧6幅地块 溢价率1 16% 楼板价25487元/平方米[1] 闵行颛桥地块分析 - 地块临近地铁15号线双柏路站 步行距离700米 容积率2 0[2] - 周边有上海星河湾等高端住宅项目 配套完善[2] - 地块临河而建 有望开发低密度产品[2] 青浦徐泾地块分析 - 地块邻近地铁17号线徐泾北城站 出让面积4 94万平方米 容积率2 3 限高80米[2] - 徐泾板块曾创下年销售近万套新房记录 目前仅有少量尾盘在售[2] - 板块已一年多无新住宅地块供应 市场蓄积购买力[2] 宝山组合地块详情 - 地块包含5个住宅地块和1个商办地块 总建面约32 2万平方米[3] - 住宅部分建面约21万平方米 需配建保障房并限制中小户型比例[3] - 商办地块建面约11 2万平方米 将打造250米超高地标 要求100%自持商业和40%自持办公[3]