纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业、购物中心行业 - **公司**：华润置地、华润万象生活、龙湖、金茂、保利置业、贝壳找房、中原地产 纪要提到的核心观点和论据 房地产市场整体情况 - **市场走软**：4月起市场有趋稳迹象，一季度或为今年最佳季度（除非有新政策支持），降幅小于2024年 ；4月二手房价格环比跌1.5%（3月 - 0.5%），5月环比降幅1.1% ；专家预计一手房销售量同比降5 - 10%，二手房成交量稳定 [3][4][66][67] - **持续分化**：成都和上海核心区域量价稳定，核心区高端项目需求强、房价或小涨，非核心区仍承压，开发商不再大幅降价 [5][6] - **政策支持预期**：多数利益相关者认为会放宽政策托底，如投入购房补贴、降交易税、放宽一线城市购房限制等，但“大规模刺激”取决于数据 ；截至5月中旬170城宣布回购闲置土地约4000亿，或减1.3亿平建筑面积新增供应，降库存去化周期 [7][8][20][21] - **“好房子”提升新房竞争力**：部分城市推“第四代住宅”呼应“好房子”，建设成本负担未大增，成都和重庆部分新项目得房率超100%，降低实际房价，使新房更具竞争力 [9][10] - **“现房销售”逐步推行**：专家、中介和开发商预计政策逐步实施，或从试点开始，开发商要求更高利润率 [11][12] - **库存收购作用有限**：符合标准库存规模小，收购闲置土地更有效，可缓解资金流动性、满足市场需求，目前回购对象70%为地方国企 [20][21] 不同主体观点 - **秦虹女士**：房地产是经济“稳定器”，政府因供需变化不想制造泡沫，“止跌回稳”指关键指标降幅收窄，政府首要稳房价 ；库存收储效果有限，回购闲置土地作用大 ；政府或扩大已宣布政策力度，核心是解决就业和收入信心问题 ；三四线城市因人口外流短期疲软，现房销售政策实施由地方决定，中国与日本房地产下行周期有异同 [14][15][16][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28] - **中原地产研究总监**：一线城市高端住宅表现好，二手房市场份额从2021年38%升至2024年61% ；4月市场趋稳，政策放宽影响持久 ；政府可放宽一线城市限购、降交易税、扩大现金补偿规模，直接补贴比库存收购有效 ；若无政策支持一线城市房价或跌，预计2025年销售量同比降7 - 8% ；“现房销售”政策可先试点，逐步推进 [31][32][33][34][36][37][38][39] 重点城市情况 - **成都**：核心区市场比预期好，项目去化率超90%，价格稳定且高于二手房 ；土地供应年降约20%，供应控制好 ；二手房市场份额增加，2025年占66% ；预计2025年新房销量降10 - 20%、价格小涨，二手房销量稳定、价格平稳 ；库存收购仅惠及国企 [40][41][42][43][44][45][46][47] - **重庆**：核心区项目分化，黄金地段高端项目销售好、价格稳，非黄金地段中高端项目去化慢 ；供应过剩，实际库存去化周期约4年 ；二手房市场份额增加，销量约为新房两倍 ；预计2025年新房销量呈L形、价格稳定，二手房价格疲软 [49][50][51][52][53][54] - **上海**：核心区高端豪华项目销售好，首日去化率超90%，销售均价有竞争力 ；新房销售均价高于二手房，新房稳定或小涨，二手房走弱 ；得房率通常70 - 80% [56][57][58][59] 其他主体情况 - **开发商**：多数认为“现房销售”政策逐步实施，需更高利润率 ；部分国有开发商从退地/换地中受益 ；部分国有开发商因地价高近两月减少囤地 [61][62][63][64][65] - **贝壳找房**：4月二手房价格跌幅扩大，成交量环比降30%（季节性因素），5 - 6月或改善 ；认为房地产是宏观经济滞后指标，对行业持中立略偏乐观看法 ；预计2025年新房总交易额下降，二手房稳定 [66][67][68][69][70][71] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 购物中心4、5月租户同店销售额同比增5 - 10%，贸易战无实质影响，黄金和运动服装品类表现突出 [73][74] - 高端购物中心年初至今销售额负增长（大多同比降个位数），降幅与2024年四季度类似，一线城市压力大，非一线城市稳定且有正增长，客流量稳定或增加，部分运营商预计下半年正增长 [75][76]