核心观点 - 报告对2026年房地产市场的核心研判是“存量崛起，开发磨底”，认为当前市场正经历“存量房承接刚需回暖，新房等待置换”的阶段 [5] - 2026年小阳春的核心特征是“二手房量稳价止跌、二手和新房结构分化”，二手房市场回暖的广度与韧性优于2025年，但回暖依赖低总价刚需，改善型置换链条尚未激活 [1][5] - 新房市场受低基数与推盘节奏扰动，呈现“环比亮眼、同比承压”的表象，实质复苏仍需观察 [2][5] - 投资节奏上，伴随美伊谈判带来的短期流动性恢复及二手房小阳春跨月延续，AH地产板块在4月中旬进入估值修复阶段 [6] - 投资建议优先关注存量房相关标的，其次是占据产业竞争高地的优质低估房企 [8] 2026年小阳春市场表现分析 - **二手房市场：广度与韧性更优** - 2026年小阳春二手房成交热度跨月延续，截至4月18日，部分二三线城市（如东莞、重庆、青岛、厦门）的实时成交套数已超过3月全月数据，月环比为正增长 [1] - 2026年2-3月26城二手房总成交套数为39万套，同比2025年同期降低约-8% [1] - 2025年小阳春仅持续3月一个月，4月26城月环比成交增速全部转负，而2026年4月预计成交套数月环比正增长的城市不在少数，呈现“多点开花”态势 [1] - **二手房价格：止跌信号显现** - 冰山百城房价指数低点在2026年3-4月陆续触底，14个城市较低点出现价格反弹 [2] - 2026年4月11日当周，重点跟踪的50城中有3个城市二手房月环比价格增速为正，而2025年同期无城市为正，显示2026年二手房价格止跌迹象更明显 [2] - **新房市场：受低基数与推盘节奏扰动** - 截至2026年4月18日，新房网签成交套数环比3月整月实现正增长的城市有10个，而2025年同期仅为4个 [2] - 2026年4月新房网签月环比大幅增长的城市包括北京、上海、深圳、苏州、青岛、成都等 [2] - 但2026年2月和3月新房成交套数同比降幅显著，部分城市4月的亮眼环比增长可能与低基数及开发商推货节奏有关 [2] 市场结构分化与房企表现 - **头部房企销售呈现“量缩价涨”** - 从七家头部房企2026年3月销售数据看，其中五家出现销售面积同比下降但销售均价同比上涨的现象，这与房企推出改善型产品维持结构性价格增长有关，但此类产品流速偏弱 [3] - 个别房企采取“以价换量”策略，销售均价下滑但销售面积同比增长，主要因2025年同期低基数和推货节奏问题 [3] - **成交结构以低总价刚需为主** - 2026年3-4月二手房成交结构显示，核心城市低总价房源是交易主体 [3] - 北京300万元以下二手房成交占比达66%，同比上升19.1个百分点；70㎡以下小户型成交占比39% [3] - 上海3月二手房成交中300万元以下房源占比高达72%，500万元以内占比近90% [3] - 4月初深圳500万以下房源成交仍占主导（超过60%） [3] - 新房市场方面，2026年3月12个重点城市首开/加推项目整体去化率仅34%，热销项目已从“改善和高端项目”转变为“刚需项目” [5] 市场研判与投资逻辑 - **看好核心城市二手房市场持续修复的原因** - 新房市场缺少低总价类产品，而二手房低总价房源选择多、竞争少 [7] - 部分二手房价格折价较为充分，租金收益比与贷款利率相比性价比更高 [7] - 核心城市产业潜力较强，对跨区资金更有吸引力 [7] - **板块投资节奏与估值修复** - 3月房地产板块受美伊战争带来的流动性冲击影响出现显著回调 [6] - 伴随美伊谈判带来短期流动性恢复及二手房小阳春跨月延续，4月中旬AH地产板块进入估值修复阶段 [6] - 港股（如华润置地）的修复从4月1日开始，领先于A股开发商（如招商蛇口从4月13日开始） [6] - 估值修复的持续性取决于新房市场能否获得政策支持以带动改善型需求释放，而核心城市二手房市场年内预计会持续修复 [6] 投资建议 - **总体策略** - 关于新房市场，建议关注Q2销售情况，若基本面持续走弱，则关注政策再释放带来的波段机会 [8] - 看好2026年存量房市场的持续修复，建议Q2重点关注存量房相关标的 [8] - **标的关注顺序** - 优先关注存量房相关标的：贝壳、美凯龙 [8] - 其次关注占据产业竞争高地的优质低估房企：建发股份、华润置地、建发国际、滨江集团等 [8]