核心观点 - 2026年5月京津冀商品住宅市场延续“政策托底、弱复苏、强分化”的运行基调，市场核心矛盾已从“总量下行”转向“结构分化” [2] - 土地市场呈现“总量承压、结构优化”特征，城投托底格局未改，市场化拿地进一步向核心城市核心板块收敛 [2][7] - 新建商品住宅市场供给收缩、成交同比修复，价格呈现“京稳津升”的分化格局 [4] - 存量商品住宅市场成交季节性回落但同比韧性凸显，市场已进入存量主导时代 [6][55] 土地市场 - **整体供求**：2026年5月京津冀区域（18城）涉宅用地供应总建筑面积约286.73万平方米，环比下降10%；成交总建筑面积约208.36万平方米，环比增长3%，同比下降20.6%；成交楼板价7943元/平方米，环比下降3.1%，同比增长55.4% [7] - **市场热度**：5月京津冀区域涉宅用地平均溢价率为7.73%，但底价成交地块占比仍高达73% [10] - **拿地主体**：超五成地块由地方城投、建投平台及其关联子公司竞得，市场化房企拿地意愿谨慎，资金向高能级城市核心优质地块集聚 [14] - **核心城市表现（北京）**：5月北京涉宅用地成交总建面23.57万平方米，环比下降41.5%，同比大幅增长195.8%；成交楼板价34963元/平方米，环比上涨8.4%；平均溢价率9.31% [3][17][19] - **核心城市表现（天津）**：5月天津涉宅用地成交总建面13.19万平方米，环比增长193.3%，同比下降41.9%；成交楼板价8544元/平方米，环比大幅上涨182.5%；平均溢价率6.22% [3][17][19] 新建商品住宅市场 - **整体供求**：5月京津两城新房新增供应65.88万平方米，环比同比下降；成交总面积114.48万平方米，同比延续正增长，环比小幅回落 [4][21] - **北京**：新增供应30万平方米，同比下降55.1%；成交面积47.54万平方米，同比增长23.9% [22][25] - **天津**：新增供应35.88万平方米，同比下降52.6%；成交面积66.94万平方米，同比增长6.3% [24][25] - **价格走势**：5月北京新房成交均价56685元/平方米，环比下降3.8%，同比下降2.1%；天津成交均价19709元/平方米，环比上涨8.4%，同比上涨9.7%，已连续多月回升 [4][5][26] - **成交结构**：北京市场70-130㎡产品成交占比约71.55%，130㎡以上产品合计占比达24.8%；天津市场90-130㎡产品成交占比近60%，其中110-130㎡产品占比从去年23.71%攀升至28.72% [27][29] - **库存去化**：截至5月末，北京商品住宅库存面积1203.54万平方米，去化周期32.3个月；天津库存面积1142.93万平方米，去化周期20.9个月，两城去化压力尚未根本缓解 [33] - **项目表现（北京）**：成交向头部集中，央国企主导格局固化；昌平区龍樾海序项目以5.3万平方米成交面积、28.9亿元成交金额居双榜首；西城区中海京华玖序项目成交均价达17.6万元/平方米 [38][41][42] - **项目表现（天津）**：环城板块走量、市区板块走价；红桥区首创禧瑞府项目以1.9万平方米成交面积、4.84亿元成交金额居双榜首；本土城投平台与品牌房企形成供给分层 [44][45] 存量商品住宅市场 - **运行特征**：5月京津两城二手住宅合计成交280.28万平方米，环比下降12.2%，同比增长11.9% [6][50] - **北京**：成交面积145.1万平方米，同比增长9.4%，环比下降9.3% [53] - **天津**：成交面积135.2万平方米，同比增长14.7%，环比下降15.1% [53] - **价格走势**：5月两城二手住宅整体成交均价17847元/平方米，环比微涨1%，同比下降12.8% - **北京**：成交均价26636元/平方米，环比微升0.7%，止跌企稳信号初步显现 [6][54] - **天津**：成交均价8411元/平方米，环比下降4.9%，“以价换量”格局未根本扭转 [6][54] - **市场格局**：5月二手住宅成交面积占住房交易总量（新建+二手）的比重达71%，存量房作为市场交易主体的格局进一步固化 [55] 后市展望 - **土地市场**：预计仍处于低位恢复阶段，“城投托底、房企聚焦核心”格局难改，核心地块溢价韧性有望持续 [61] - **新建商品住宅市场**：6-7月传统销售淡季成交规模预计边际放缓，但结构性复苏主线不变，产品力与地段价值为核心变量 [62] - **存量商品住宅市场**：北京二手房市场“量高位、价企稳”的韧性有望延续；天津二手房“以价换量”格局短期难改，但价格下行节奏有望放缓 [62]