核心观点 - 研报核心观点认为，REITs市场在2025年第四季度呈现顺周期板块边际改善、抗周期板块展现成长性的特征，次新项目业绩达成率超预期，存量项目业绩边际改善，一级市场定价趋于理性，叠加政策红利集中释放，看好2026年上半年市场表现，投资策略建议聚焦“抗周期”、“高景气”、“强扩募”三条主线 [1][2][4] 业绩表现综述 - 截至2025年底，共有78只REITs上市，其中77只披露了2025年四季报 [2] - 42只次新REITs在第四季度的业绩达成率总体超预期，其收入、EBITDA和可供分配金额三大指标的平均达成率分别为103.7%、92.4%、104.1% [1][2] - 存量REITs总体业绩呈现边际改善，三大指标（收入、EBITDA和可供分配金额）的同比平均变幅分别为5.2%、6.2%、17.2% [1][2] 各业态板块表现 - **顺周期板块边际改善**：产业园区经营边际企稳，仓储物流呈现结构性复苏 [1][2] - **抗周期板块展现成长性**：消费REITs租金普遍上涨，政策性保租房租金均有所提升 [1][2] - **产业园区**：同比业绩继续承压，但环比出租率有所改善，行业整体供需压力仍存，其中厂房类REITs在量价表现上优于研发办公类，展现出更强的客户粘性和业绩韧性 [3] - **仓储物流**：租赁量出现边际改善，但租金价格持续探底，整租及关联租约相对稳定 [3] - **保租房**：出租率维持在高位窄幅波动，政策性保租房租金稳中有升 [3] - **消费**：凭借强运营能力和季节性旺季，业绩持续表现亮眼，运营能力与项目定位驱动内部分化 [3] - **数据中心**：业绩持续表现稳定，大客户和长期协议是维持业绩稳定的关键 [3] - **交通基础设施**：次新项目表现较好，但路网结构与客货结构导致业绩分化延续，板块整体表现不及预期 [3] - **市政环保**：刚需支撑其稳健增长，但受季节因素影响波动较大，建议关注主动改善运营的项目 [3] - **能源**：资源禀赋与区域电力改革政策加速了板块内业绩分化 [3] 市场与投资策略 - 一级市场定价更加理性，打新及战略配售策略正从“普选”转向“精选” [1][4] - 政策红利集中释放，看好2026年上半年REITs市场的表现 [1][4] - 投资建议聚焦三条主线： 1. **抗周期**：分子端稳健、具备强抗周期属性的板块，包括消费基础设施、政策性保租房、市政环保等 [4] 2. **高景气**：符合国家战略方向的高景气度板块，如数据中心，以及景气度出现边际修复的部分标的，包括部分仓储物流及高速公路项目 [4] 3. **强扩募**：受益于政策导向，公募REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值凸显，原始权益人扩募诉求强烈且储备资产优质的相关标的 [4]