行业核心观点 - 知名企业家在2018年抛售价值数百亿的房产和物业，认为市场风险已大于机遇，房价回调难以避免 [3][4] - 未来两三年国内楼市将延续三大走向：房价进入慢跌通道、抛售潮来临二手房市场承压、房产价值加速分化 [6] - 楼市的逻辑已彻底改变，需告别狂热回归理性 [22] 房价趋势 - 房价收入比严重失衡，一线城市高达40倍，二三线城市在20-25倍高位，远超国际合理水平 [6] - 市场呈现有价无市、量价齐跌，某热门城市7月新房成交量环比暴跌70%，房价同比下跌超过12% [8] - 预计到2027年，整体房价相较于高点将缓慢下降10%左右 [10] 二手房市场动态 - 从2024年开始出现无声的抛售潮，2025年各大城市二手房挂牌量持续激增至历史高位 [10][12] - 房主为尽快脱手不惜降价几十万，但买涨不买跌心态导致交易周期变长 [12] - 二手房市场的内卷将成为拉低整体房价均值的重要力量 [12] 房产供应与价值分化 - 全国现有房屋建筑总量达6亿栋，粗略估算可容纳超过30亿人口，存在严重供应过剩 [13] - 未来房产价值将出现剧烈分化，不再具备普涨潜力 [13] - 建造年代早、设计落后、配套设施老化的高层住宅将面临严峻挑战，可能陷入修不起、拆不动、卖不掉的困境 [14][16] 政策影响与市场动力 - 任何政策松绑如降低首付、下调利率仅能在短期内托底，无法扭转市场长期调整趋势 [18] - 政策带来的小阳春过后往往会是更深的沉寂，说明市场内生动力不足 [18]