行业投资评级 - 投资评级为“看好”，并予以“维持” [13] 报告核心观点 - 房地产行业周期反转仍需时间，但重点城市中心区域新房市场存在结构性机会 [3] - 品牌辨识度和投资精准度是房企在结构性市场中胜出的关键 [3][11] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区域和优质产品具备结构性亮点 [7] - 当前优质地产股股价位置较历史底部溢价不大，且市场整体估值抬升提供了补涨空间 [7] - 建议重视具备轻库存、好区域和强产品力的龙头房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [7] 市场表现总结 - 本周（截至2025年10月12日）长江房地产指数下跌0.04%，相对沪深300指数取得0.48%的超额收益，行业排名第19位（共32个行业） [8][17] - 年初至今长江房地产指数累计上涨16.04%，相对沪深300指数的超额收益为-1.29%，行业排名第17位 [8][17] - 本周房地产板块表现一般，开发类和物管类公司股价有涨有跌，收租类以下跌为主 [8] 政策动态总结 - 中央层面：“十四五”期间全国累计销售新建商品住宅约50亿平方米，建设筹集保障性住房及改造安置住房1100多万套（间），实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房230多万套，全国750多万套已售难交付住房实现交付 [9][19] - 地方层面：成都将房屋附属空间水平投影面积上限由计容建筑面积的20%提升至30%，深圳规定高度超80米住宅项目须在土地供应和消防审查环节征求消防救援部门意见 [9][19] 销售数据总结 - 本周受高基数影响，样本城市新房及二手房备案同比大幅回落 [10] - 37个样本城市新房成交面积四周滚动同比下降20.5%，较上周降幅扩大12.3个百分点 [10] - 17个样本城市二手房成交面积四周滚动同比上升8.0%，较上周增幅收窄17.8个百分点 [10] - 年初至今，37城新房成交面积累计同比下降7.4%，17城二手房成交面积累计同比上升14.1% [10] - 10月截至10日，37城新房成交面积当月同比下降40.0%，17城二手房成交面积当月同比下降22.6%，12城新房及二手房合计成交面积当月同比下降35.0% [10] 房企投资逻辑与标的 - 采用“二分法”结构化视角对房企进行定价：一是老货占比小、减值计提充分，则未来预亏额越小；二是新拿地强度高、兑现度高，则新货销售和盈利能力更有保障 [3][11] - 在老货拖累低、新货贡献大的“双优”品种中，首选建发国际集团 [3][11] - 在老货有一定拖累、但新货贡献显著的“边际”品种中，首选绿城中国，认为其市值潜在弹性较大 [3][11] - 华润置地因商业板块稳健增长而具备长期配置价值 [3][11]