公司：中国海外宏洋 财务稳健性 * 2025年收入369亿元，毛利润32亿元，毛利率8.7%，股东应占溢利3亿元[3] * 净借贷比例降至31.7%，剔除预收款后资产负债率61.4%，加权平均融资成本降至3.4%[2][3] * 三条红线维持绿档[2][3] * 经营业务所得现金净额22亿元，经营性现金流连续4年为正[2][3] * 现金及银行结余269亿元，销售回款率104%[3] * 总借款389亿元，未使用银行信贷额度129亿元[4] * 2025年派息率提升至36%[12] 销售与回款表现 * 2025年合约销售金额322亿元，权益合约销售金额280亿元[2][3] * 合约销售面积294万平方米，住宅合约销售均价每平方米119,309元[3] * 在21个有在售项目的城市中位列当地市场前三，其中7个城市排名第一，5个城市市占率超20%[3] * 全年18个首开项目贡献合约额115亿元，平均去化率50%[3] * 2022年及以后获取项目合约销售额占比从2023年32%、2024年46%提升至2025年60%[2][3] * 2026年前两个月销售额在市场平均下滑约30%的情况下实现约8%的增长[5] 土地投资与储备 * 2025年新增土地总金额117亿元，新增总楼面面积293万平方米，新增货值335亿元[2][3] * 新增货值中，合肥占比28%（95亿元），兰州占比（71亿元）[3] * 新增22宗土地中，15宗以接近底价获取，按楼面面积计算底价获取部分占全年新增总量73%[2][3] * 截至2025年末，总楼面面积1,199万平方米，土地权益比86%，其中省会城市面积占比30%[3] * 2025年新获取项目预计平均毛利率超20%[2] * 2025年新获取土地当年供货159亿元，实现合约额53.4亿元[8] * 2022年至2024年获取项目整体去化率已超81%[8] 产品交付与客户满意度 * 2025年交付面积473万平方米，交付套数2.58万套，平均交付周期24个月[4] * 客户满意度91%，客户忠诚度83%，交付满意度97%，均显著高于行业平均水平[4] * 截至2025年，已在12个城市落地超20个"好房子"项目，累计约320万平方米[4] 融资结构与债务管理 * 融资结构中，银行及其他贷款占87%，债券占13%；按币种划分，人民币贷款占96%[4] * 2025年5月和9月成功发行两期境内公司信用债，总额28亿元[4] * 在香港筹组31亿元俱乐部贷款，并于11月提前归还2026年2月到期的5亿美元公司债[4] * 2026年到期债务117亿元，截至2026年第一季度已完成54%（64亿元）的置换[2][11] * 境内三年期债券利率已低至2.4%左右水平[11] 存货与货值情况 * 截至2025年末总货值约1,100亿元[2] * 2026年初可售货量738亿元[2][7] * 在整体未售货值中，小镇文旅项目占192亿元；另有几个大型分期开发项目占约150亿元[7] * 2021年及以前获取项目的存量货值约为440亿元[7] * 2020年和2021年获取土地总货值约1,700亿元，已去化超1,300亿元[10] 发展战略与市场展望 * "十五五"期间战略定位"中而美"，以住宅主业为核心，商业运营和低碳科技创新业务为两翼[6] * 聚焦现有40个布局城市，目标将平均市占率从8%提升至10%左右，并逐步退出低能级城市[2][6] * 2025年主要布局城市市场规模约4,000亿元，公司市占率约8%[6] * 2026年市场预计总体基本企稳、结构持续分化，新房销售量已接近甚至低于每年约2%的自然更新需求水平[4][5] * 公司认为市场机会已大于风险，结构性分化带来更多机会[5] 盈利能力改善举措 * 2025年利润下降主因存量高价地拨备及结利面积下降[2][8] * 改善措施包括：持续推进"以新代旧"模式、坚持动态量价平衡策略、持续打造"好房子"产品竞争力、坚持财务稳健、强化精细化管理降本增效[8][9] * 2025年已通过将租赁写字楼置换为自有物业等方式压降管理费用[9] 投资策略与逻辑 * 2025年投资力度加强因投资能力增强（财务状况优质）、内在发展需求（存量货值快速去化）、项目操盘能力提升[9][10] * "十四五"期间资产负债率从82%降至68%，净负债率从49%降至32%[10] * 2025年已开盘的12至13幅土地，IRR达120%，成本利润率约96%[10] * 2026年拿地规模计划在2025年基础上保持稳定或略有增加，坚持聚焦高能级城市、中心地段、改善性产品[10] 商业与ESG表现 * 商业业务营收5.36亿元，同比增长7.4%[4] * 标普ESG评价跃升至内房企第一梯队，MSCI连续两年获A级评级[4] 2026年经营目标 * 销售目标不低于2025年并力争增长[2] * 预计2026年新增土地可贡献货量80至100亿元，可贡献销售额30至50亿元[8] * 若去化率与2025年38%至40%持平，考虑到货量结构优于2025年，希望创造更好销售业绩[8] * 现金流管控力争使经营性现金流维持正值[11] * 有息负债规模若投资稳中有增，目前390亿元左右规模比较合适[11]

行业整体评级与核心观点 - 报告未明确给出统一的行业投资评级，但指出2026年是中国房地产市场步入调整的第六个年头，政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，行业进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段 [3] - 报告核心观点认为，作为“十五五”开局之年，2026年政策靠前发力基调明确，预计市场筑底与分化态势仍将延续 [3] 成都市场观察 - 2026年春节期间，成都楼市延续传统淡季特征，市场节奏平缓，开发商未出现节前集中取证现象 [4] - 高净值客群（预算800万级以上）置业态度挑剔，“持币观望”现象突出，市场呈现“买方市场”特征，未来该级别高端住宅供应将突破6000套 [6] - 普通家庭（预算200-300万）对“5+2”区域新房市场关注度下降，倾向于在“5+2”区域二手房市场“淘房”，该区域新房套均面积已逼近140㎡，而二手房仍以90㎡左右产品为主 [8] - 开发商对成都市场整体保持谨慎乐观，2025年二手房成交套数为新房的2.5倍，“卖旧买新”链条通畅，为新房改善需求释放奠定基础 [9] - 布局策略分化，深耕非“5+2”区域的企业态度更为积极，预计3月市场将迎来一轮“小阳春”行情 [9] 重庆市场观察 - 2025年重庆中心城区商品住宅供应面积333万平方米，成交面积446万平方米，市场以消化存量为主，价格整体平稳但内部分化明显 [10][11] - 2025年重庆中心城区二手房成交套数11.1万套，成交面积1158万平方米，同比小幅增长，与新房形成有效互补 [11] - 2025年重庆中心城区住宅用地成交量同比大幅增加，核心区域优质地块受追捧，带动成交楼面价结构性上扬 [11] - 2026年重庆将实施“八大提振行动”，明确全年新开工“好房子”项目40个，新打造10个以上示范项目，产品力成为竞争核心 [12] 西安市场观察 - 2026年春节期间，西安楼市处于“低温修复”阶段，1月二手房网签超8000套，新房市场冷热不均 [14] - 2025年西安120-180㎡改善户型成交占比达53.8%，改善客群成为市场主力，其置业逻辑清晰，锚定主城核心区并注重产品力 [14] - 当前新房市场超半数项目为“第四代住宅”，但购房者正从“概念追捧”转向“理性甄别” [15] - 2025年西安二手房成交占比达66%，90-120㎡刚需段通过让价撬动需求，新房与二手房博弈加剧 [15] 武汉市场观察 - 2025年武汉新房市场成交近11万套，展现出较强韧性 [19] - “好房子”（“新规”产品）成为激活需求核心要素，其成交面积占比升至35%，推盘去化率达55%，显著高于旧规产品（20%） [19] - 2025年武汉土地市场“质升价稳”，10万方以下地块占比达77%，容积率2.5以下地块占比达73%，全年13宗地块溢价成交，最高溢价率达54% [18] - 2025年销售金额榜TOP10中国央企数量持续提升，头部房企聚焦改善市场，改善项目业绩贡献度明显提升 [20] 湖北天门市场观察 - 2025年天门市全年累计销售新建商品住房4953套，销售面积63.23万平方米，同比微降0.35%，市场表现相对稳定 [21] - 2025年12月底沪渝蓉高铁武宜段开通，天门进入武汉1小时通勤圈，随后举办的房产展销活动9天累计带动销售193套、金额1.25亿元，返乡置业效果明显 [21] - 当前市场新增购房群体以农业转移人群和返乡人群为主，公职人员购房占比逐年下降 [22] 湖北襄阳市场观察 - 2026年春节期间，襄阳城区新建商品住房来访量达2688组，同比增长90.23%；成交178套，同比增长10.56% [23] - 春节期间，东津世纪城成交30余套，襄投置业成交45套，市场信心稳步回升 [23] - 联投滨江商务区一线江景房在返乡置业期间接待来访客户超300组，成交金额超6000万元 [24][25] 南昌市场观察 - 2025年南昌红谷滩区、青云谱区、西湖区新房成交面积分别为39万㎡、31万㎡、22.4万㎡，合计市占率44% [26] - 红谷滩区新房成交量同比上涨13%，价格同比仅下跌3%；西湖区成交量同比上涨18.7%，核心区量价呈现企稳态势 [26] - 2025年南昌新房140㎡以上户型成交占比24%，近三年累计提升10个百分点，改善市场表现较好 [26] 郑州市场观察 - 2025年郑州三环以内商品住宅用地供应规划建筑面积占比30.2%，达到近10年最高水平；市内八区住宅供应占比首次超过八成 [28] - 2025年郑州房企销售业绩前五全部为金茂、中海、招商蛇口等央国企，“强者恒强”格局明显 [28] - 省内地市客群仍是郑州购房主力，2025年占比约50%，客户置业决策更趋理性，关注总价和月供压力 [29] - 2025年新规项目占据主流，得房率均值区间约为103%-124%，低容积率、高得房率项目去化率更高 [29] 河南洛阳市场观察 - 改善性需求是洛阳市市场成交主力，例如洛龙板块的格润华府项目2025年劲销3.68亿元 [30] - 购房者对于按揭购房心态保守，倾向于提高首付比例、缩短贷款年限以减少利息支出 [31] - 市场在售项目仍以传统旧规产品为主，较多项目进入现房销售状态，2026年有望迎来多个新规四代宅项目入市 [32] 河南焦作市场观察 - 春节期间焦作房企促销力度明显加码，普遍推出8–9折优惠，部分远郊楼盘、尾盘折扣低至7折 [33] - 市场主力客群已从本地刚需、返乡刚需及少量投资客，转变为本地改善（卖一买一）、返乡改善及少量刚需 [33][34] - 购房者倾向提高首付、减少贷款，对收入波动的敏感度高于利率波动 [34] 河南商丘市场观察 - 市场主力客群已从过去的投资客切换为返乡置业与农民进城，自住需求成为绝对主力 [35][36] - 购房者杠杆意愿趋于保守，提高首付比例、缩短贷款年限成为主流，全款买房占比在春节期间有所上升 [36] - 市场主体对2026年市场走势普遍形成共识：“再大跌不现实，大涨没动力，看稳成主流” [35]

住房与房地产开发 - 2026年力争新增住宅小区业主委员会或物业管理委员会1000个 [2] - 2026年力争落地建设“好房子”项目约50个及旅居地产项目约40个 [2] - 引导房地产开发企业向低负债、低杠杆、合理回报的经营模式转型 [3] - 推动合规房地产开发项目应进尽进“白名单”并确保金融机构应贷尽贷 [3] - 建立房地产开发重点项目库以优化新建商品住房供应结构 [3] - 发展旅居地产并建立项目与企业清单 计划在避暑季开展促销推广 [3] - 推动将缴存住房公积金纳入劳动合同 并将灵活就业人员等群体纳入制度范围以释放住房需求 [3] - 实施“四房联动”并研究收购商品房用作安置房的具体措施 [3] 产业融合发展 - 与工业融合：推广绿色建筑、装配式建筑及磷石膏建材 助推新能源电池及建材产业发展 [4] - 与工业融合：大力发展智能建造 鼓励建筑机器人应用以支持先进装备制造业 [4] - 与工业融合：扩大BIM技术全流程应用试点 并鼓励利用数智产品对地下管网进行检测评估 [4] - 与服务业融合：结合建材规模化应用培育产业链与供应链 助推批发业、金融业及现代物流业发展 [4] - 与服务业融合：融合智慧城市与智能建造需求 促进信息技术服务业及科学研究和技术服务业发展 [4] - 与新兴产业融合：拓展人工智能技术在智慧城市和施工图智能审查等场景的应用 [5] - 与新兴产业融合：在燃气安全、城市治理及物业服务等领域推进行业大模型应用 [5] - 与新兴产业融合：推动在有限空间作业等高危场景进行具身智能应用试点以实现“机器换人” [5]

文章核心观点 - 2026年春节 南通与成都两城的发展路径 分别代表了中国经济在稳楼市与促消费两个维度的不同答卷 南通展现了房地产市场筑底企稳与消费务实回暖的稳健底色 成都则体现了存量地产焕新与商业消费强势反弹的蓬勃活力 共同勾勒出中国经济企稳回升、内生动力增强的开局图景 [18] 一、南通：江海安居的精准赋能与惠民消费的热气腾腾 - **楼市政策与服务**：春节楼市以“政策精准化、服务便民化”为核心 全市74个楼盘联动开启惠民活动 覆盖全域板块 产品从刚需到改善型 精准匹配返乡置业、人才安居、养老宜居等多元需求 [4] - **商业消费活力**：以唐闸古镇为代表的商业街区春节活动丰富 正月初一初二两天景区接待游客突破6.6万人次 人流量较去年同期增长超50% [5] - **消费增长数据**：古镇内百家市集及年货大集的固有商户和市集摊位营业额较去年增长189% 周边民宿、小吃店、文创商店客流激增 [5] 二、成都：公园城市的品质焕新与商业地产的持续发力 - **房地产品质路径**：作为公园城市首提地 其“好房子”紧扣“宜居品质” 以麓湖生态社区为代表 该项目总占地面积8300亩 坐拥约2100亩人工生态湖 是复合型生态宜居新城 [8] - **商业地产创新**：商业地产以“场景创新”和“首店经济”为抓手 例如“骐骥织光福马迎春”主题活动融合走马灯装置与萌趣小马IP 超90家品牌推出马年限定 爱马仕、珑骧等旗舰店焕新升级 [14] - **消费场景与融合**：商业地标通过二次元西南首展、巨型灯笼阵、摇铃许愿墙等营造体验空间 荷花池“村糖会”联动七大市场三大商圈打造消费动线 文旅商跨界融合如武侯祠大庙会灯组规模创历年新高 [14] 城市发展对比与意义 - **南通定位**：立足江海门户 以政策托底和刚需为本 房地产市场筑底企稳回归理性 消费端惠民让利务实回暖 展现长三角制造业城市稳健扎实的发展底色 是中国楼市筑底、内需固本的典型代表 [18] - **成都定位**：坐拥西南核心 以存量焕新和活力驱动 房地产步入成熟存量时代 商业地产端文化赋能全域火爆 彰显新一线城市烟火升腾强势反弹的蓬勃生机 是中国消费升级、内需扩容的标杆样板 [18] - **共同影响**：两座城市一西一东、一稳一活 从安居到消费、从刚需到品质 共同勾勒出2026年中国经济企稳回升、内生动力持续增强的新春开局 [18]

文章核心观点 - 2026年春节南通与成都的房地产市场与商业消费呈现出“一稳一活”的差异化发展路径 共同勾勒出中国经济企稳回升、内生动力增强的开局态势 [11][22] - 南通楼市以政策精准化和服务便民化为核心 通过全市74个楼盘联动惠民活动筑底企稳 同时文旅商业消费表现强劲 展现出稳健扎实的发展底色 [11][22] - 成都房地产步入存量时代 以麓湖生态社区为代表的项目紧扣宜居品质 同时商业地产通过场景创新和首店经济成为全国消费顶流 彰显消费升级与内需扩容的活力 [11][22] 南通房地产市场 - 马年春节南通楼市以“政策精准化、服务便民化”为核心 奏响“新春置好家”安居乐章 [2][13] - 恰逢市房协成立40周年 全市74个楼盘联动开启惠民活动 覆盖崇川、海门、启东等全域板块 [2][13] - 活动精准匹配返乡置业、人才安居、养老宜居等多元需求 产品覆盖从刚需小户型到改善大平层 [2][13] 南通商业与文旅消费 - 以唐闸古镇为代表的商业街区春节活动丰富 包括新春灯会、大马戏、百家市集、文艺演出等 [3][14] - 正月初一、初二两天 景区接待游客突破6.6万人次 人流量较去年同期增长超50% [3][14] - 旺盛人流直接带动商业消费 固有商户和市集摊位的营业额较去年增长189% [3][14] - 百家市集、年货大集内汇聚100余家优质商户 周边民宿、小吃店、文创商店客流激增 [3][14] 成都房地产市场 - 作为公园城市首提地 成都“好房子”紧扣“宜居品质” 走出差异化路径 [7][18] - 以麓湖生态社区为标杆项目 位于天府新区核心 总占地面积8300亩 坐拥约2100亩人工生态湖 [7][18] - 项目配套主题公园、商业集群及高端文化设施 以共建共治社群文化为特色 拥有活跃社群上百个 是复合型生态宜居新城 [7][18] 成都商业地产 - 成都商业地产以“场景创新”和“首店经济”为抓手 成为全国消费“顶流” [9][20] - “骐骥织光 福马迎春”主题活动融合走马灯装置、萌趣小马IP 超90家品牌推出马年限定 爱马仕、珑骧等旗舰店焕新升级 [9][20] - 场景体验全面升级 二次元“棉花娃娃”西南首展吸引年轻社群 SM广场打造巨型灯笼阵等东方美学空间 荷花池“村糖会”联动七大市场、三大商圈打造消费动线 [9][20] - 文旅商跨界融合 武侯祠大庙会灯组规模创历年新高 宽窄巷子“光影荟”混搭国潮运动 世博园推出无人机表演、机甲VR体验 [9][20] 城市发展模式总结 - 南通立足江海门户 以政策托底、刚需为本 房地产市场筑底企稳、回归理性 消费端惠民让利、务实回暖 是长三角制造业城市稳健扎实发展的代表 [11][22] - 成都坐拥西南核心 以存量焕新、活力驱动 房地产步入成熟存量时代 商业地产端文化赋能、全域火爆 彰显新一线城市蓬勃生机 是中国消费升级的标杆样板 [11][22] - 两座城市一西一东、一稳一活 从安居到消费 从刚需到品质 共同反映出2026年中国经济企稳回升、内生动力持续增强的新春开局 [11][22]

公司战略与定位 - 保利发展控股作为国资央企，立足于不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务三大主业 [3] - 公司围绕好产品、好服务、好生活三大维度，系统性推进好房子建设 [3] - 公司致力于让好房子生长为美好生活场景，为房地产行业高质量发展提供可借鉴的实践范本 [3] “好房子”建设实践 - 公司从顶层设计到落地执行，构建了全链条品质闭环，以助力千家万户实现美好安居梦想 [3] - 公司与新华网携手策划专题报道，主线为“保利好房子，筑就好生活”，以全面展现建设实践成果 [3] - 专题报道从战略价值解读、标杆项目展示、精品视频鉴赏三大维度，深度解析打造好房子的底层逻辑与实践路径 [3] 行业背景与趋势 - 房地产行业正迈入高质量发展的新时期 [3] - 在新时代背景下，“好房子”已超越单纯的居住空间属性，成为人们对美好生活向往与品质追求的具象承载 [3]

2026年地方两会房地产工作部署核心观点 - 各地2026年房地产工作重点围绕“稳市场、去库存、强保障、促更新”四大方向展开，基调与“十五五”总体规划高度一致，旨在推动房地产市场筑底企稳与行业转型加速[3] 稳市场与去库存举措 - 稳市场是各地2026年房地产工作的首要任务，是对中央“着力稳定房地产市场”指示的贯彻[4][5] - 关键去库存举措包括鼓励收购存量商品房用于保障性住房，河南、云南、江苏、山东、辽宁、吉林等地均提出相关计划[3][5] - 其他盘活存量措施包括：广东提升存量房交易便利度；江苏推进房票安置、住房“以旧换新”；上海启动收购二手住房用于保租房；广东、重庆推动闲置商业办公用房盘活；重庆加大存量土地盘活；上海计划盘活处置低效产业用地20平方公里[5] 因地制宜的稳市场策略 - 天津强调稳定房地产投资[6] - 云南提出精准开展重点客源地宣介，稳步提高省外群体购房占比，并有序推进“好房子”建设和现房销售制[6] - 重庆强化“人房地钱”要素联动，加强中心城区房地产一体精准调度，“一区（县）一策”优化政策[6] - 沈阳将住房消费纳入全域促消费大局，持续释放住房消费潜力[6] 强化住房保障与“好房子”建设 - 房地产工作被纳入“加大保障和改善民生力度”章节，重点为新市民提供可负担的租赁住房[7] - 北京强调促进住房租赁市场健康发展，增加“一张床、一间房、一套房”产品供应[7] - 上海计划在2026年筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上[7] - “好房子”建设成为关键词：广东系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设；吉林提出打造20个以上“好房子”示范项目[7] 高质量推进城市更新 - 2026年城市更新工作告别大拆大建，转向存量提质增效，成为地方政府部署重点[8] - 各地更新工作围绕城中村改造、老旧管网和电梯改造等展开[8] - 具体量化目标包括：广州启动53个城中村改造项目；福州实施500个城市更新项目，建成1.2万套安置房；重庆新建改造供排水管网2400公里；广东新建改造地下管网管廊9000公里；贵州改造城镇地下管网4000公里以上[8] - 老旧小区改造持续推进：北京改造300个老旧小区、加装电梯800部；上海完成20万平方米旧住房成套改造；重庆完成老旧小区改造600个；吉林大范围实施既有住宅加装电梯；广州推动100个老旧小区改造新开工项目[9] 城市更新的模式创新与行业意义 - 多地探索引进多元化主体参与城市更新：天津创新央企、民企参与模式；贵州利用政策性金融工具、银行贷款、公募REITs等设立城市更新基金[9] - 城市更新是房地产市场企稳的重要支撑，全国2000年底以前建成的老旧小区约22万个，涉及近3900万户居民，2000年前建成房屋占比超35%，更新工作释放的持续需求有助于存量去化[10] - 城市更新推动房地产行业向“开发+运营”的新发展模式转型，如城中村改造同步配建养老设施等[10] 市场展望与转型路径 - 房地产市场历经四年下跌，当前销售规模和价格已开始探底，各地正通过盘活存量、城市更新、建设“好房子”等方式稳定市场信心和预期，激活需求[11] - 市场止跌企稳仍需政策积极支持，需有效控增量、去库存，并将楼市回稳与基本面修复结合，解决年轻人、新市民在安居、就业、育儿等方面的诉求，培育可持续的住房消费生态[11]

2026年地方两会房地产工作重点 - 各地房地产工作部署聚焦“稳市场、去库存、强保障、促更新”四大方向，基调与“十五五”总体规划高度一致 [1] - 预计随着各项政策落地见效，房地产市场有望筑底企稳，行业转型加速推进 [1] 稳市场与去库存 - 稳市场是2026年各地房地产工作的首要任务，是对中央“着力稳定房地产市场”指示的贯彻 [2] - 关键举措包括鼓励收购存量商品房用于保障性住房，河南、云南、江苏、山东、辽宁、吉林等地均有提及 [1][2] - 其他去库存与盘活举措包括：广东提升存量房交易便利度；江苏推进房票安置、住房“以旧换新”；上海启动收购二手住房用于保租房；广东、重庆推动闲置商办用房盘活；重庆加大存量土地盘活；上海计划盘活处置低效产业用地20平方公里 [2] 地方差异化稳市场举措 - 天津特别强调“稳定房地产投资” [3] - 云南提出精准开展重点客源地宣介，稳步提高省外群体购房占比，并有序推进“好房子”建设和现房销售制 [3] - 重庆强化“人房地钱”要素联动，加强中心城区房地产一体精准调度，“一区（县）一策”优化政策 [3] - 沈阳将住房消费纳入全域促消费大局，持续释放住房消费潜力 [3] 强化住房保障 - 加强保障房供应是盘活存量和保障民生的关键环节，相关工作被纳入“加大保障和改善民生力度”章节 [3] - 北京强调促进住房租赁市场健康发展，增加“一张床、一间房、一套房”产品供应，缓解青年人住房困难 [3] - 上海计划在2026年筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上，完善保租房供应管理和配套服务 [3] 推进“好房子”建设 - 满足居民持续升级的住房需求，“好房子”建设成为各地工作部署关键词 [4] - 广东系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 [4] - 吉林提出要打造20个以上“好房子”示范项目 [4] 城市更新：存量提质增效 - 城市更新告别大拆大建，转向存量提质增效，2025年底中央经济工作会议强调“高质量推进城市更新” [6] - 业内认为城市更新提供的增量空间是房地产市场企稳的重要支撑力量 [8] - 全国2000年底以前建成的老旧小区约22万个，涉及居民近3900万户，2000年前建成房屋占比超35%，城市更新释放的持续需求助力存量去化 [8] 城市更新具体项目与投资 - 广州提出年内启动53个城中村改造项目 [6] - 福州计划实施500个城市更新项目，建成1.2万套安置房 [6] - 重庆实施城市生命线工程提升行动，新建改造供排水管网2400公里 [6] - 广东新建改造地下管网管廊9000公里 [6] - 江西推进城镇排水管网建设质量整治，加快老化燃气管道更新改造 [6] - 贵州改造城镇地下管网4000公里以上 [6] - 北京推进507栋危旧楼排险、改造300个老旧小区、加装电梯800台 [7] - 上海完成20万平方米旧住房成套改造 [7] - 重庆完成老旧小区改造600个 [7] - 吉林大范围实施既有住宅加装电梯 [7] - 广州推动17个首批危旧房改造试点、100个老旧小区改造新开工、30个老旧厂区微改造试点 [7] 城市更新机制与融资创新 - 天津提及充分发挥市场主体作用，创新央企、民企参与模式，完善多元化投融资方式和市场化更新机制 [7] - 贵州用好新型政策性金融工具、银行贷款、公募REITs等，设立城市更新基金和专项引导资金 [7] 行业转型与市场展望 - 城市更新推动房地产行业向新发展模式转型，强调存量盘活与功能升级，为企业开辟“开发+运营”新路径 [8] - 房地产市场已历经四年下跌，当前市场已开始探底，各地正通过盘活存量、城市更新、建设“好房子”等方式稳定信心、激活需求，推动市场止跌回稳 [8] - 未来市场止跌企稳仍有赖于政策积极支持，有效实现控增量、去库存，并将楼市回稳与基本面修复结合起来 [9]

文章核心观点 - 行业政策方向明确为“推动房地产高质量发展”与“着力稳定房地产市场”，行业仍有较大发展潜力[1] - 行业调控将继续坚持因城施策、精准施策、一城一策，核心是控增量、去库存、优供给[1] - 行业高质量发展的关键在于加快转型升级，重点围绕“好房子”建设和构建房地产发展新模式两方面展开[2] 行业政策与市场环境 - 新型城镇化持续推进，城市存量优化调整有广阔空间，人民群众对高品质住房充满期待，房地产高质量发展仍有较大潜力[1] - 房地产市场是以城市为单元的市场，城市政府被赋予并应充分用好调控自主权[1] - 政策将继续发挥房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资需求，支持居民刚性和改善性住房需求[1] 行业转型升级重点：好房子建设 - 住房和城乡建设部将有序推动“好房子”建设，坚持政府、企业、社会多方协同[2] - 从标准、设计、材料、建造、运维等五个方面全链条推进“好房子”建设，这项工作已经起步成势[2] - 新版《住宅项目规范》已颁布实施，共有14项提升[2] - 近日印发的关于提升住房品质的意见对“好房子”建设作出全面部署，住房和城乡建设部将指导各地抓好落实[2] - 目标是把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子”，以此带动产业链升级[2] - 最终供给安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，以满足人民群众多样化住房需求[2] 行业转型升级重点：构建发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式，核心是牢牢抓住让人民群众安居这个基点，坚持政策支持和改革创新并举[2] - 推动建立“人、房、地、钱”要素联动机制，确保新旧模式转换平稳有序[2] - 下一步重点是有序搭建房地产开发、融资、销售等基础制度[2] - 在房地产开发上，做实项目公司制，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任[2] - 严禁企业总部在项目交付前违规抽挪项目公司资金、抽逃出资或提前分红，确保项目资金封闭管理、专款专用[2] - 在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行[3] - 项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求[3] - 在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险[3] - 继续实行预售的，将规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益[3]

新版《住宅项目规范》与“好房子”建设政策动向 - 新版强制性国家标准《住宅项目规范》已正式实施，提升了14项标准，对层高、隔音、防火和绿色节能等设立了硬性要求 [1] - 该规范旨在提升住房品质，为“好房子”建设提供指引 [1] 行业需求与现存问题 - 当前大量住宅存在漏水、串味、隔音差、管线维护维修难等基础问题 [1] - 千篇一律的户型设计难以满足不同家庭对生活空间的个性化、多样化需求 [1] - 群众对住房有更多期待，例如希望墙体更隔音、屋顶能隔热甚至发电 [2] 政策制定与建议反馈机制 - 住房城乡建设部积极吸纳代表委员建言，与代表委员就“好房子”内涵、技术路径和政策支持进行深入探讨并书面反馈 [2] - 部里召开专题研讨会，广泛听取各方意见并实地回访，让政策制定更“接地气” [2] - 建立了“办前联系、办中沟通、办后反馈”的闭环机制，2025年办理过程中与代表沟通互动达283人次 [4][5] - 2025年，住房城乡建设部共承办全国两会建议提案**679件**，其中建议**423件**、提案**256件** [4] 具体政策举措与项目部署 - 举办全国“好房子”设计大赛，覆盖新房子设计和老房子更新改造，并将获奖方案在“好房子科技展”中展出 [3] - 以“揭榜挂帅”等方式，推动**50多类**新型建材研发应用 [3] - 发挥行业领军企业作用，以“6633”（六不、六防、三省、三要）为着力点，构建“好房子”建造体系 [3] - 印发关于提升住房品质的意见，对“好房子”建设作出全面部署 [3] 科技创新与产业支撑 - 住房城乡建设部组建了**15个**科技创新平台，推动研发好产品、好材料、好设备 [2] - 组织实施“城镇可持续发展关键技术与装备”科技重点专项，部署**35个**科技攻关项目 [2] - 筹划设立“未来住宅关键技术、装备研究及产业化”重点专项，针对隔音差、渗漏、开裂等问题部署研发项目 [3] - 代表建议加快建设国家级“好材料”创新平台，统筹部署“十五五”时期“好房子”高品质建材重大专项 [2]