文章核心观点 - 行业政策方向明确为“推动房地产高质量发展”与“着力稳定房地产市场”，行业仍有较大发展潜力[1] - 行业调控将继续坚持因城施策、精准施策、一城一策，核心是控增量、去库存、优供给[1] - 行业高质量发展的关键在于加快转型升级，重点围绕“好房子”建设和构建房地产发展新模式两方面展开[2] 行业政策与市场环境 - 新型城镇化持续推进，城市存量优化调整有广阔空间，人民群众对高品质住房充满期待，房地产高质量发展仍有较大潜力[1] - 房地产市场是以城市为单元的市场，城市政府被赋予并应充分用好调控自主权[1] - 政策将继续发挥房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资需求，支持居民刚性和改善性住房需求[1] 行业转型升级重点：好房子建设 - 住房和城乡建设部将有序推动“好房子”建设，坚持政府、企业、社会多方协同[2] - 从标准、设计、材料、建造、运维等五个方面全链条推进“好房子”建设，这项工作已经起步成势[2] - 新版《住宅项目规范》已颁布实施，共有14项提升[2] - 近日印发的关于提升住房品质的意见对“好房子”建设作出全面部署，住房和城乡建设部将指导各地抓好落实[2] - 目标是把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子”，以此带动产业链升级[2] - 最终供给安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，以满足人民群众多样化住房需求[2] 行业转型升级重点：构建发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式，核心是牢牢抓住让人民群众安居这个基点，坚持政策支持和改革创新并举[2] - 推动建立“人、房、地、钱”要素联动机制，确保新旧模式转换平稳有序[2] - 下一步重点是有序搭建房地产开发、融资、销售等基础制度[2] - 在房地产开发上，做实项目公司制，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任[2] - 严禁企业总部在项目交付前违规抽挪项目公司资金、抽逃出资或提前分红，确保项目资金封闭管理、专款专用[2] - 在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行[3] - 项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求[3] - 在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险[3] - 继续实行预售的，将规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益[3]

新版《住宅项目规范》与“好房子”建设政策动向 - 新版强制性国家标准《住宅项目规范》已正式实施，提升了14项标准，对层高、隔音、防火和绿色节能等设立了硬性要求 [1] - 该规范旨在提升住房品质，为“好房子”建设提供指引 [1] 行业需求与现存问题 - 当前大量住宅存在漏水、串味、隔音差、管线维护维修难等基础问题 [1] - 千篇一律的户型设计难以满足不同家庭对生活空间的个性化、多样化需求 [1] - 群众对住房有更多期待，例如希望墙体更隔音、屋顶能隔热甚至发电 [2] 政策制定与建议反馈机制 - 住房城乡建设部积极吸纳代表委员建言，与代表委员就“好房子”内涵、技术路径和政策支持进行深入探讨并书面反馈 [2] - 部里召开专题研讨会，广泛听取各方意见并实地回访，让政策制定更“接地气” [2] - 建立了“办前联系、办中沟通、办后反馈”的闭环机制，2025年办理过程中与代表沟通互动达283人次 [4][5] - 2025年，住房城乡建设部共承办全国两会建议提案**679件**，其中建议**423件**、提案**256件** [4] 具体政策举措与项目部署 - 举办全国“好房子”设计大赛，覆盖新房子设计和老房子更新改造，并将获奖方案在“好房子科技展”中展出 [3] - 以“揭榜挂帅”等方式，推动**50多类**新型建材研发应用 [3] - 发挥行业领军企业作用，以“6633”（六不、六防、三省、三要）为着力点，构建“好房子”建造体系 [3] - 印发关于提升住房品质的意见，对“好房子”建设作出全面部署 [3] 科技创新与产业支撑 - 住房城乡建设部组建了**15个**科技创新平台，推动研发好产品、好材料、好设备 [2] - 组织实施“城镇可持续发展关键技术与装备”科技重点专项，部署**35个**科技攻关项目 [2] - 筹划设立“未来住宅关键技术、装备研究及产业化”重点专项，针对隔音差、渗漏、开裂等问题部署研发项目 [3] - 代表建议加快建设国家级“好材料”创新平台，统筹部署“十五五”时期“好房子”高品质建材重大专项 [2]

新版《住宅项目规范》与“好房子”建设 - 新版《住宅项目规范》作为强制性国家标准已正式实施，提升了包括层高、隔音、防火和绿色节能在内的14项标准，为提升住房品质提供了指引 [1] - 当前大量住宅存在漏水、串味、隔音差、管线维护维修难等基础问题，且户型设计千篇一律，难以满足个性化、多样化需求 [1] 政策制定与产业协同 - 住房城乡建设部通过建立顺畅的沟通机制，积极吸纳代表委员建议，将建议转化为具体的政策文件、技术标准和实践项目 [4] - 该部推动产业链供应链协同创新，并以“揭榜挂帅”等方式，推动50多类新型建材研发应用 [3] - 该部发挥行业领军企业作用，以“六不、六防、三省、三要”（“6633”）为着力点，构建“好房子”建造体系 [3] 科技创新与材料研发 - 住房城乡建设部组建了15个科技创新平台，以推动研发好产品、好材料、好设备 [2] - 该部组织实施“城镇可持续发展关键技术与装备”科技重点专项，部署了35个科技攻关项目 [2] - 该部筹划设立“未来住宅关键技术、装备研究及产业化”重点专项，针对隔音差、渗漏、开裂等突出问题，部署可提升住房品质的建材及制品研发项目 [3] - 有建议提出加快建设国家级“好材料”创新平台，并统筹部署“十五五”时期“好房子”高品质建材重大专项 [2] 设计引导与公众参与 - 住房城乡建设部举办了全国“好房子”设计大赛，覆盖新房子设计和老房子更新改造，并将获奖方案在“好房子科技展”中展出 [3] - 该部印发了关于提升住房品质的意见，对“好房子”建设作出全面部署 [3] 建议提案办理机制 - 2025年，住房城乡建设部共承办全国两会建议提案679件，其中建议423件、提案256件，涉及住房和房地产、城乡建设管理、建筑业等多个方面 [4][5] - 该部建立健全“办前联系、办中沟通、办后反馈”的闭环机制，在办理过程中通过电话沟通、上门走访、邀请调研等方式，与代表沟通互动283人次 [5] - 所有建议提案均按要求认真研究办理，确保件件有着落、有回音 [5]

行业政策与标准升级 - 新版强制性国家标准《住宅项目规范》已正式实施 该标准提升了14项标准 对层高、隔音、防火和绿色节能等设立了硬性指标 为提升住房品质和推动“好房子”建设提供了指引 [1] - 住房城乡建设部印发关于提升住房品质的意见 对“好房子”建设作出全面部署 [3] 市场需求与行业痛点 - 当前大量住宅存在漏水、串味、隔音差、管线维护维修难等基础质量问题 [1] - 人民群众的住房需求已从“有没有”转向“好不好” 千篇一律的户型设计难以满足不同家庭对生活空间的个性化、多样化需求 [1] 技术研发与产业创新 - 住房城乡建设部以“揭榜挂帅”等方式 推动50多类新型建材的研发与应用 [3] - 住房城乡建设部组建了15个科技创新平台 旨在推动研发好产品、好材料、好设备 [2] - 组织实施“城镇可持续发展关键技术与装备”科技重点专项 部署了35个科技攻关项目 [2] - 筹划设立“未来住宅关键技术、装备研究及产业化”重点专项 部署实施一批可提升住房品质的建材及制品研发项目 旨在突破隔音差、渗漏、开裂等关键技术 [3] 产品设计与行业引导 - 举办全国“好房子”设计大赛 覆盖新房子设计和老房子更新改造 并将获奖方案在“好房子科技展”中展出 [3] - 发挥行业领军企业作用 以“六不、六防、三省、三要”（6633）为着力点 构建“好房子”建造体系 [3] 政策制定与意见采纳 - 住房城乡建设部在2025年共承办全国两会建议提案679件 其中建议423件、提案256件 内容涉及住房和房地产、城乡建设管理、建筑业等多个方面 [4] - 在办理建议提案过程中 通过电话沟通、上门走访、邀请调研等方式 与代表沟通互动达283人次 [5] - 建立了“办前联系、办中沟通、办后反馈”的闭环办理机制 确保所有建议提案件件有着落、有回音 [5]

行业政策与标准动态 - 新版《住宅项目规范》作为强制性国家标准已正式实施，提升了层高、隔音、防火和绿色节能等14项标准，为提升住房品质提供指引 [1] - 住房城乡建设部印发关于提升住房品质的意见，对“好房子”建设作出全面部署 [3] 政府举措与项目部署 - 住房城乡建设部通过“揭榜挂帅”等方式，推动50多类新型建材研发应用 [3] - 部里组织实施“城镇可持续发展关键技术与装备”科技重点专项，部署35个科技攻关项目 [2] - 筹划设立“未来住宅关键技术、装备研究及产业化”重点专项，部署可提升住房品质的建材及制品研发项目 [3] - 组建15个科技创新平台，推动研发好产品、好材料、好设备 [2] - 举办全国“好房子”设计大赛，覆盖新房子设计和老房子更新改造，并将获奖方案在“好房子科技展”中展出 [3] 行业需求与产品方向 - 当前大量住宅存在漏水、串味、隔音差、管线维护维修难等基础问题 [1] - 人民群众的住房需求已从“有没有”转向“好不好”，千篇一律的户型设计难以满足个性化、多样化需求 [1] - 群众对住房有更多期待，例如墙体隔音、屋顶隔热及发电等功能 [2] - 行业需着力做好需求结构调研，引导建设个性化多样化住宅产品 [1] 产业链与技术创新 - 推动产业链供应链协同创新是建设“好房子”的关键建议之一 [1] - 加快建设国家级“好材料”创新平台，统筹部署“十五五”时期“好房子”高品质建材重大专项 [2] - 发挥行业领军企业作用，以“六不、六防、三省、三要”（6633）为着力点，构建“好房子”建造体系 [3] 建议提案办理与政企互动 - 2025年住房城乡建设部共承办全国两会建议提案679件，其中建议423件、提案256件，涉及住房和房地产、城乡建设管理、建筑业等多个方面 [5] - 办理过程中通过电话沟通、上门走访、邀请调研等方式，与代表沟通互动283人次 [5] - 建立“办前联系、办中沟通、办后反馈”的闭环机制，确保建议提案件件有着落、有回音 [5] - 代表委员的建议为政策制定提供了宝贵的实践视角和民意基础，许多真知灼见已转化为具体的政策文件、技术标准和实践项目 [4]

文章核心观点 2026年中国房地产市场的发展关键词是“转型”，行业将加快构建发展新模式，核心任务在于稳定市场、推进城市更新、建设“好房子”以及提升服务软实力，以满足人民对美好居住生活的需求，并在此过程中形成新的发展动能 [1][2][13] 着力稳定房地产市场 - 行业正经历深度调整，已从需求旺盛转变为结构性供大于求，新建住房需求无法回到过去高峰规模 [2] - 新型城镇化持续推进、城市存量优化空间广阔、对高品质住房的期待，意味着行业高质量发展仍有较大潜力，二手房交易占比上升将成为趋势 [2] - 稳定市场的政策方向包括：因城施策、控增量、去库存、优供给，例如严控过剩城市新增用地，推动收购存量商品房用作保障性住房等 [3] - 将发挥房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资，稳妥化解债务违约风险 [3] - 加快构建房地产发展新模式，制度性举措包括：做实项目公司制、推行主办银行制、推进现房销售制以防范交付风险 [4] - 新出让土地项目优先选择现房销售，继续实行预售的将规范资金监管 [4] - 建立人、房、地、钱要素联动机制，以匹配人口流动和产业发展，在积极因素影响下，2026年住房需求有望加快释放 [4] 高质量推进城市更新 - 目标是到2030年，城市更新行动取得重要进展，体制机制不断完善，开发建设方式转型初见成效 [5] - 城市体检评估是精准发现问题的重要手段，全国已有297个地级以上城市和150多个县级市全面开展此项工作 [5][6] - 城市更新将统筹实施三大类工程：民生工程（如老旧小区改造、完整社区建设、增加公园绿地）、发展工程（如“两重”“两新”项目、地下管网更新、历史文化街区保护）、安全工程（如排水防涝体系、基础设施生命线安全工程、房屋全生命周期安全管理） [7] - 为实施好这些工程，将着力构建三个政策体系：与更新相适应的政策制度体系、“专项规划—片区策划—项目实施方案”规划实施体系、可持续的投融资体系 [7] 以“好房子”开辟新赛道 - “好房子”建设已起步成势，目标是到2030年，房屋品质提升工程取得显著进展，形成支撑住房品质提升的四大体系（政策、标准、技术、产业） [8] - 建设“好房子”的具体路径包括：完善住房建设标准，如实施《住宅项目规范》强制性标准；提升建筑设计水平，开展精细化、集成化设计；推广应用隔声降噪、防水防反味等好材料；发展智能建造、绿色建造等新型建造方式，新建城镇住房将全面建成绿色建筑；提升运维服务水平，建立住房全生命周期安全管理长效机制 [8][9] - 老房子改造方面，将稳步推进城中村、危旧房、老旧小区改造，鼓励以旧换新、原拆原建等方式，并推广装配式装修 [10] - “好房子”建设是产业转型新赛道，将推动开发企业、工程企业向集成商转型，培育行业新质生产力，并带动涵盖建材、家居、家电等领域的产业集群发展 [11] 以好服务提升软实力 - “好房子”需要配套好服务，物业服务领域具有良好发展前景和低估的潜力 [12] - 将实施物业服务质量提升行动，重点提升设施维护、环境卫生、客服响应等方面的质量 [12] - 鼓励物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”，推动“物业服务进家庭” [12] - 在运维方面，将建立住房全生命周期安全管理长效机制，通过房屋体检、安全管理资金、房屋保险等制度保障使用安全 [13]

行业整体表现与市场压力 - 2025年全国房地产开发投资累计完成82788亿元，同比下降17.2%，其中住宅投资63514亿元，同比下降16.3% [3] - 2025年全国新建商品房销售面积达88101万平方米，同比下降8.7%，销售额83937亿元，同比下降12.6% [3] - 住宅销售面积同比下降9.2%，销售额同比下降13.0%，调整幅度略高于商品房整体水平 [3] - 2025年房地产行业仍在深度调整期，投资与销售同步下滑，多数企业发展策略偏谨慎 [2][6] 新发展模式与转型方向 - 城市更新被确立为房地产新发展模式的核心内容，是推动城市高质量发展、实现中国式现代化的重要战略抓手 [2][4] - 2026年1月，自然资源部与住建部联合印发支持城市更新的措施，旨在破解政策堵点，包括增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策等 [3][4] - 行业转型被视为一场涵盖理念、制度与技术的系统性变革 [4] - 审视房地产问题需跳出行业本身，政策制定应统筹考量出口、资本市场、科技、物价、外需等宏观经济变量 [2][4] 住宅市场的关键突围路径 - 住宅市场唯一的增量赛道和房企突围的关键方向是“好房子+现房销售+改善户型” [2][4] - 购房客户需求升级，要求宽厅、阳台、高得房率、全收纳、全生命周期户型及定制化，开发商需拿好地、做好产品、做现房销售才能打动客户 [6] - 基于市场趋势，现房销售的时代会越来越近 [2][6] 金融与政策支持建议 - 政策层面应加快出台“商业不动产土地续期”实施细则、推进公募REITs专项立法，着力降低资产估值折价 [4] - 建议允许单支REITs通过并购多个资产实现提质做强 [4] - 商业不动产、基于公募REITs的不动产金融新模式和相关的制度建设，被视为行业转型的关键抓手 [7] - 防范化解房地产金融风险的最佳策略是主动靠前、提前介入，通过总量性政策防范风险扩散，推动行业止跌回稳 [5] 市场分化与结构性机遇 - 中国不动产行业正呈现显著的结构性分化特征，但市场整体状况已有所改善，分化差距收窄，市场对一线城市持谨慎乐观态度 [6] - 部分区域市场展现韧性，例如东北区域在2025年的集团业绩中靠前 [6] - 2025下半年重点城市主要商业街商铺平均租金同比下跌0.81% [7] - 商业地产领域仍存在发展新机遇，存量改造、运营成熟后的REITs成为后续投资关注重点 [7] 企业战略与投资重点 - 部分企业投资策略极为谨慎，秉持“宁可不投，不要投错”的原则 [2][6] - 企业未来发展聚焦于投建一体（代建+小股投资）、商办定制（提前锁定产业方）、以及养老社区（医院+城市更新+养老住宅）等模式 [7] - 进一步释放和扩大投资需求潜力，需聚焦两大关键着力点：一是加快构建适配的城乡建设及房地产发展新模式，二是大力提振民间投资与外商投资活力 [3]

研究背景与目的 - 中国不动产行业正处于从增量扩张向存量提质增效深刻转型的关键阶段 行业逻辑发生转变 各方主体缺乏穿越完整周期的经验 新的认知体系仍在重构[5] - 系统性追踪并解读市场核心参与者的预期变化 对行业平稳发展和经济周期健康重塑具有重要现实意义与政策参考价值[5] - 《中国不动产首席展望2026》报告基于截至2025年底的行业头部机构决策层与管理层深度问卷调研数据 梳理市场预期在过去两年的演变 评估政策实施效果 寻找市场主体转型发展的可持续路径[5] 市场预期 - 截至2025年底 受访机构对2026年宏观经济与不动产行业预期倾向保守 宏观预期优于不动产行业[7] - 具体而言 受访机构对2026年宏观经济延续谨慎乐观预期 对2026年不动产行业的预期由相对乐观转为相对保守[7] - 2026年初《求是》刊发《改善和稳定房地产市场预期》特约评论员文章后 相较于2025年底调研时点 超四成受访机构对宏观经济与不动产行业的预期改善[7][9] 政策预期 - 针对2025年已出台政策在促进房地产市场止跌回稳方面的效果 受访机构的评估趋于中性 评估显示宏观财政及货币政策的效果优于行业供需端政策[10] - 对2026年住宅政策的期待集中于需求侧 重点推动全面放开限购 提高房贷利息抵扣个税幅度 实施房贷贴息等举措 以切实降低购房成本 释放合理需求[10] - 对2026年商业不动产的政策期待集中于土地政策优化 尤其需明确商业用地续期规则 并鼓励存量土地功能转换与用途调整 以提高市场流动性 盘活存量资产[11] 发展方向 - 房企2026年的业务发展方向聚焦于建设“好房子” 开展城市更新及盘活存量商业不动产 这反映了行业对回归居住本质 从增量开发向存量运营转型的普遍共识[15] - 金融机构2026年的投资方向聚焦于数据中心 租赁住房 仓储物流等资产类别 反映了行业对政策支持 需求旺盛并拥有稳定现金流的资产的青睐[15]

文章核心观点 - 行业正从解决“住有所居”向满足“住有宜居”需求升级，推动房地产从粗放发展向内涵式发展转型，核心任务是加大安全舒适绿色智慧的“好房子”供给 [1][2] - “好房子”建设是满足人民对美好生活向往、提高生活品质的重要举措，也是释放住房消费潜力、增强市场内生动力、带动上下游产业协同升级、推动经济质与量增长的关键 [2] - “好房子”建设是一项系统工程，需要从制度规范、科技赋能、示范引领、多方协同四个方面统筹推进、久久为功 [2] 行业发展趋势与需求转变 - 中国住房供给已从总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，居民住房需求正从“住有所居”向“住有宜居”转变 [2] - 行业需以新发展理念为指引，通过优化要素配置，促进标准、设计、建造、材料、运维等全链条升级，全面提升住房供给品质 [2] - 以“好房子”供给适配需求升级，是增进民生福祉、释放住房消费潜力、增强住房市场长效发展内生动力的重要途径 [2] 制度建设与标准规范 - 需加快建立与房地产发展新模式相适应的基础性制度，系统完善“好房子”建设的制度规范 [3] - 完善现房销售配套制度，推动房地产企业由单纯追求规模扩张转向注重产品品质和服务提升 [3] - 加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险制度，健全房屋全生命周期安全管理制度 [3] - 强化以国家标准引领“好房子”建设，严格执行《住宅项目规范》等工程建设强制性标准，并完善契合区域特点的地方标准或技术导则 [3] - 引导企业由被动达标向主动提质转变，让住房质量从“合格”向“高品质”升级，精准开发适配刚需和改善需求的不同产品 [3] - 地方实践案例如山东省青岛市发布的《青岛市“好房子”建设标准体系》，涵盖从设计到运维全流程的标准规范 [3] 科技创新与产业升级 - 在标准、设计、建造、材料、运维等方面强化科技赋能，是推动“好房子”从理念转化为现实的关键 [4] - 需加强企业主导的产学研深度融合，加强基础研究和关键核心技术攻关 [4] - 加快应用高性能混凝土、保温隔热材料、轻质隔音材料等新型绿色建材 [4] - 在更大范围推广装配式建造、装配式装修、智能建造等先进施工方式 [4] - 加强BIM（建筑信息模型）技术在建筑工程项目全生命周期中的应用 [4] - 推动超低能耗建筑规模化发展，推进建筑光伏一体化建设 [4] - 加快培育一批专精特新企业，提升建筑部品部件标准化和系列化水平，形成“好房子”领域的现代产业集群 [4] 示范引领与项目落地 - 打造示范样板是打通标准落地与科技转化“最后一公里”的关键着力点 [5] - 需集中打造一批科技引领、功能完善、布局合理、品质过硬、群众满意、适销对路的“好房子”示范样板，并将老房子改造纳入示范范围 [5] - 地方实践案例如福建省福州市、厦门市等地选取部分保障性住房项目作为“好房子”试点 [5] - 浙江省宁波市鄞州区创新应用装配式装修、环保建材等进行旧房装修改造，让整体工期较传统装修大幅缩短，碳排放大幅降低 [5] - 通过经验交流、现场观摩等方式，总结推广示范样板在结构安全提升、居住体验优化、低碳节能践行、智慧服务赋能等方面的可复制经验 [5] 多方协同与市场机制 - “好房子”建设需要政府、企业和社会力量共同参与，涉及政策、市场、社会、技术等多个领域 [6] - 通过建立优质优价市场机制、创新运用容积率奖励等政策工具、加强全过程监管，引导和监督企业提升产品质量，坚守安全底线与品质基线 [6] - 鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅，依靠各方力量把更多老房子改造成“好房子” [6] - 需因地制宜配建和完善社区养老、托育等“一老一小”公共服务供给以及停车、充电等市政配套设施 [6] - 实施物业服务质量提升行动，推动物业服务企业提供优质服务，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式 [6][7]

行业政策与发展阶段 - 安徽省住房发展已从“有没有”转向“好不好”的阶段 将通过标准引领、科技赋能、分类推进来提升居住品质 [1] - 当前安徽城镇人均住房建筑面积已达42.4平方米 住房供应规模持续扩大 民众对住房功能、质量的期待不断提升 [1] “好房子”核心定义与特征 - “好房子”核心具备安全、舒适、绿色、智慧四大特征 不等同于“大房子”或“贵房子” [1] - 行业聚焦“好房子”建设要点 破解居住痛点 推动新技术、新材料、新工艺融入住房建设全链条 [1] 新建住房建设举措 - 在新建住房方面 编制相关技术导则并开展建设试点 [1] - 依托中国建造(安徽)互联网平台 推动“像造汽车一样造房子” 引导房企打造高性价比产品 [1] 既有住房改造举措 - 大力推进城中村、危旧房和老旧小区改造 [1] - 深化“皖美红色物业”建设 完成大量屋面渗漏维修和老旧电梯更新改造 [1] 保障性住房建设举措 - 在保障性住房方面 出台建设标准 强化核心指标管控 [1] 行业总体目标与方向 - 行业将主动顺应民众对优质住房的新期待 全链条提升住房设计、建造、服务水平 [2] - 目标是持续发力打造高品质居住生活空间 让“好房子”惠及更多家庭 [2]