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房地产分析
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中金1月数说资产
中金点睛· 2026-01-20 07:36
宏观:经济分化中收官,内需偏弱外需有韧性 - 2025年四季度实际GDP同比增长4.5%,较三季度回落0.3个百分点,全年增长5.0%完成目标,但四季度GDP平减指数同比为-0.7%,连续11个季度为负,显示名义经济偏弱 [1][3][9] - 需求结构呈现“外需好于内需”态势,2025年全年最终消费支出、资本形成总额、净出口对经济增长的贡献率分别为52.0%、15.3%、32.7%,与2024年相比,投资贡献下降较多,消费和净出口贡献上升 [1][3] - 四季度工业产能利用率为74.9%,同比下降1.3个百分点,第二产业增速在高基数下回落至3.4%,但12月高技术制造业增加值同比达11.0%,医药、专用设备、电子等行业增速显著提升,主要受出口边际拉动 [3] - 12月社会消费品零售总额同比增长0.9%,为2023年以来首次低于1%,四季度居民人均可支配收入增速为3.9%,创2022年下半年以来新低,当季消费倾向为72.7%,同比下降0.5个百分点,内生需求偏弱 [4] - 2025年全年固定资产投资同比下降3.8%,其中建安投资累计下降8.4%,12月固定资产投资季调环比下降1.13%,反映建筑业偏弱,稳投资仍需政策发力 [4] - 2025年经济前高后低,上半年财政靠前发力支撑经济,下半年财政支撑减弱,消费、基建投资回落,叠加房地产市场趋弱,导致GDP增速放缓 [9] 房地产:量价投资均偏弱,处于“控增量”去库存阶段 - 12月新建商品房销售面积和金额同比降幅分别为-15.6%和-23.6%,较11月略有收窄,但高频数据显示新房销售面积同比下降46%,二手房成交亦走弱,估算2025年一二手房总销量同比录得高个位数降幅 [5][30] - 房地产投资持续低迷,12月开发投资同比降幅走阔至-35.8%,全年同比下降17.2%,降幅较2024年扩大6个百分点,施工面积同比降幅亦走阔至-10.0% [5][32] - 土地市场热度仍低,尽管12月300城土地成交面积和价款同比降幅收窄,但土地平均溢价率持续下行并处于年内低位,房企投资态度谨慎 [5] - 行业处于“控增量”阶段,投资端收缩对去库存、稳价格有重要意义,供给侧去库存进度仍需观察 [32] 基建与制造业投资:整体下行,结构分化 - 2025年全年广义基建投资同比下降1.5%,12月单月同比降幅扩大至-16.0%,其中水利环境和公共设施管理投资同比下降26.6%,偏公益类基建跌幅走扩 [6] - 制造业投资全年增速为0.6%,维持正增长但增速下降,其中设备工器具投资全年同比增长11.8%,大规模设备更新政策仍提供支撑 [6] - 分行业看,除化工外,已公布数据的制造业行业投资增速均边际下降,交运设备、金属制品、汽车等行业累计增速下降较多 [6] 金融:信贷需求分化,货币政策宽松可期 - 12月金融数据呈现“对公强、居民弱”格局,对公贷款新增1.1万亿元,同比多增5800亿元,居民贷款净减少920亿元,同比少增4420亿元,购房与消费信贷需求弱 [22][23] - 12月社会融资规模新增2.2万亿元,同比少增6460亿元,主要受政府债投放季节性错位拖累(同比少增1.1万亿元),但企业债与人民币贷款同比多增 [22][23] - 12月M1同比增速回落至3.8%,受高基数影响,随着定期存款到期重配置,M1增速有望见底回升,非银存款同比大增,显示存款搬家入市迹象 [24] - 央行发布会释放宽松信号,宣布下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点,并提及降准降息还有空间,预计全年降准0.5个百分点,降息10-20bp [24][25] 大宗商品:能源进口韧性足,金属面临供应约束与需求淡季 - **能源**:12月原油净进口达1321万桶/天,同比高增16.8%,全年进口量2.16亿吨,同比增长4.4%,表观消费量保持韧性,维持布伦特油价上半年合理区间60-70美元/桶判断 [12][20] - **煤炭**:12月原煤产量4.4亿吨,同比下降1.0%,进口5859.7万吨,同比增长11.9%,但动力煤价格因取暖季火电出力较弱而持续走弱 [13][20] - **黑色金属**:2025年粗钢产量累计96081万吨,同比下降4.4%,压减任务基本完成,12月钢材出口1130.1万吨,同比增长16.1%,高出口对热卷累库形成抑制 [14][20] - **有色金属**:铜铝供应面临约束,国内电解铝产能接近红线,但当前处于需求淡季,下游负反馈加强,铜、铝社会库存分别升至32.1万吨和73.6万吨,精铜杆开工率降至57.5% [16][17] - **农产品**:豆粕方面,12月进口大豆804.4万吨,全年累计进口1.11833亿吨,同比提高6.5%,供应充裕,库存高位,春节前备货需求或支撑价格重心小幅上移 [18] 消费零售:增速放缓,期待政策刺激结构性机会 - 2025年12月社零总额4.51万亿元,同比增长0.9%,增速环比放缓0.4个百分点,全年社零总额50.12万亿元,同比增长3.7% [35] - 线上渗透率持续提升,2025年1-12月实物商品网上零售额同比增长5.2%,线上渗透率达26.1%,线下便利店、超市业态表现相对较好 [35] - 品类表现分化,12月通讯器材、化妆品、体育娱乐用品等升级品类同比分别增长20.9%、8.8%、9.0%,表现较好,而家电、家具等地产后周期品类受高基数影响显著下滑 [36] - 新一轮消费品以旧换新政策已明确,涵盖汽车、家电、数码产品等,有望刺激消费市场释放更多结构性机会 [36]