北京御翠园项目降价促销 - 御翠园项目近期推售新一批房源，部分高层房源均价降至7万元/平方米，总价最低980万元起，较去年开盘价格下降近百万 [1] - 按照此前9.07万元至9.97万元/平方米的备案价，此次售价每平方米下降近2万元-2.9万元，相当于较备案价最高价格打了7折 [1] - 开发商为补偿去年高价购房的老业主，提供两种补偿方案，其中"补差价"方案按照不同户型给予80万到100万元价格不等的补贴 [1][4] 长实集团项目开发背景 - 御翠园项目开发周期超过20年，一期项目逸翠园2005年开盘，二期御翠园2024年才开盘入市 [2] - 项目地块由和记黄埔2001年以7亿元价格拿下，楼面价仅1750元/平方米 [2] - 当前销售备案价相比地价上涨了五十多倍，即使打7折利润率仍然丰厚 [2] 房地产行业现状 - 招商蛇口一季度毛利率为11.76%，同比下降2.74个百分点；保利发展毛利率16.12%，同比下降2.52个百分点；万科毛利率仅6.1% [3] - 朝阳区中建璞园项目也在五一期间推出特价房源，93平米三居室优惠后价格较原价便宜100万元左右 [3] - 中金公司认为"市场量价下行最快的时期可能已经过去"，高盛评价"中国房地产企稳反弹的大趋势不会改变" [3] 行业影响分析 - 房地产ETF(159768)走势明显弱于沪深300指数和科技板块 [4] - 御翠园的补偿方案被媒体称为"封口费"，可能对其他房企形成压力 [4] - 该补偿行为引发行业连锁反应：其他房企面临是否跟进降价及是否补偿老业主的两难选择 [4]