业绩表现 - 上半年物业销售收入同比大涨58.92%达到73.66亿港元但利润收益同比下降2.91%至17.68亿港元 [1] - 股东应占利润同比下降26.2%至63.02亿港元每股利润降至1.8港元中期股息保持0.39港元 [3] - 投资物业重估前利润为68.05亿港币同比上升1.6% [3] - 香港市场利润仅0.74亿港元同比暴跌92% [4] - 物业租金收入30.02亿港元同比微跌3.72%但利润达23.15亿港元高于物业销售 [6] 销售策略 - 通过大幅折扣促销内地项目如北京御翠园7折惠州泷珀花园6.6折中山项目5折 [1][3][4] - 内地销售额同比大涨117.32%至38.27亿港元海外销售额同比涨169.6%至7.36亿港元香港收入同比涨7.76%至28.03亿港元 [3][4] - 折扣策略导致物业销售利润率下降收入73.66亿港元仅带来17.68亿港元利润 [6] - 公司表示将继续坚持货如轮转策略和优惠定价以加速库存清理 [7] 市场动态 - 香港楼市2025年上半年私地买卖登记数量和金额较2024年下半年分别上升15%和7% [5] - 香港楼市平均价格从2021年9月高峰期至今已下跌近30% [4] - 公司通过折扣吸引港人北上购买粤港澳地区4个城市的项目 [4] 业务布局 - 主要土地储备位于内地达5800万平方呎(约538.82万平方米)占总储备86.6% [7] - 香港土地储备600万平方呎(约55.74万平方米)海外300万平方呎(约27.87万平方米) [7] - 公司表示有兴趣在香港投资更多商业和零售地块如果回报和价格具有吸引力 [7] 管理层动态 - 李泽钜首次未出席长实业绩会自接班长和系以来尚属首次 [2] - 港口业务出售交易预计2025年内不会完成需等待各国监管机构批准 [1] - 管理层预计未来几年经常性收入业务将保持强劲物业发展业务盈利贡献有限 [8]

核心观点 - 公司预计未来几年开发业务收益不会显著增长，主要因香港市场疲软及打折促销策略导致收益率下降 [1][3] - 公司采取"抢收"策略加速去库存，多地项目大幅降价销售，包括香港和内地市场 [1][2] - 公司经常性收入业务（物业出租、酒店及服务式公寓等）预计将保持强劲，支撑整体业绩 [5] 物业销售表现 - 上半年物业销售收入73.66亿港元，同比增长59%，其中内地贡献52%（38.27亿港元），香港贡献38%（28.03亿港元） [1] - 物业销售收益17.68亿港元，同比下降3%，香港市场收益从10.44亿港元大幅下滑至0.74亿港元 [1] - 收益率下降主因香港市场疲软及多项折扣优惠 [1] 打折促销策略 - 香港亲海駅II项目折实平均呎价14997港元，为2016年以来市区最低价新盘 [2] - 香港Blue Coast项目售价2.19万港元/平方呎，较成本价折让22% [2] - 北京御翠园项目两次降价促销，最新售价相当于7折 [2] - 推出"大湾区双居生活"计划，推介大湾区4个楼盘共400套房源，优惠力度高于往期 [2] 市场展望与策略 - 香港低息环境带动中小型单位成交量回升，但供应量高抑制价格上升动力 [3] - 公司将继续灵活定价策略加速去库存 [3] - 下半年香港、北京、新加坡项目将贡献利润，但Blue Coast亏损将部分抵消 [3] - 公司拥有可开发土地储备6700万平方呎（香港600万，内地5800万，海外300万） [3] 财务状况与投资计划 - 中期收入253.86亿港元（+15.35%），归母净利润63.02亿港元（-26.75%） [5] - 物业出租收入30.02亿港元（同比-3.7%），酒店及服务套房收入21.92亿港元（微增）但收益下滑3.52%至7.94亿港元 [5] - 公司强调有充裕现金资源，有意在香港投资商业与零售物业及参与土地竞投 [4]

核心观点 - 长实集团否认出售香港深水湾道79号豪宅的传闻 明确表示相关报道毫无事实依据 [1] - 公司近期在中国内地及大湾区加速资产处置 包括北京高端项目降价促销和大湾区多个项目清仓甩卖 [1][2] - 2024年长实集团营收与盈利出现双降 物业销售收入同比减少24.3% 管理层称这是早有规划的战略调整 [2] 资产处置动态 - 北京御翠园项目推出新批次房源 均价从9.8-10万元/平方米降至7万元/平方米 最低总价980万元 较去年降价近100万元 [1] - 大湾区集中推售400套房源 涵盖惠州/中山/广州/东莞四个项目 其中惠州泷珀花园推出300套 最低总价仅40万港元 [1][2] - 中山泷珀花园仅剩8套190平方米尾货 中介表示清货阶段优惠力度大幅增加 [2] 财务表现 - 2024年营收455.29亿港元 较上年472.43亿港元下降3.6% [2] - 股东应占溢利136.57亿港元 同比2023年下降20% [2] - 已确认物业销售收入99.62亿港元 较2023年131.53亿港元减少24.3% [2] 管理层表态 - 李泽钜在股东周年大会回应业绩下滑 称集团于地产行业高峰期的5-6年前就已减少购地 当前销售下降属于计划内安排 [2] - 强调深水湾道79号物业从未计划出售 该物业1963年以63万港元购入 2013年耗资数亿港元完成重建 [1]

公司声明与市场传闻 - 公司主席李泽钜公开否认出售香港深水湾道79号物业的传闻 称相关报道全属虚构且无事实根据 [2] - 市场传言称该豪宅报价50亿港元 但公司明确表示从未打算出售 [2] - 深水湾道79号物业于1963年以63万港元购入 2013年完成重建耗资数亿港元 [2] 资产处置动态 - 5月公司旗下北京御翠园项目推出新批次房源 均价9.8万-10万元/平方米 优惠后单价可降至7万元/平方米 [3] - 北京项目总价最低980万元 较去年开盘价下降近百万 公司对去年购房业主提供装修补偿或差价补偿方案 [3] - 8月公司在大湾区集中推售惠州泷珀花园等四个项目共400套房源 惠州项目推售规模达300套 [3] - 惠州项目一房最低总价约40万元 中山项目剩余8套190平方米尾货 优惠力度大幅增加 [3] 财务表现与战略规划 - 公司去年营收455.29亿港元 低于上年同期472.43亿港元 股东应占溢利136.57亿港元同比下降20% [4] - 已确认物业销售收入99.62亿港元 较2023年131.53亿港元减少24.2% [4] - 公司主席表示物业销售减少系主动规划 源于五六年前地产高峰时期减少购地 并非意外情况 [4]

李嘉诚商业策略分析 - 北京御翠园项目以7 6万元 平方米的"骨折价"出售 较备案价直降近2万元 50套特价房源在4小时内售罄 [1] - 公司商业逻辑强调风险与利益平衡 通过抛售美洲和欧洲港口分别规避中美贸易战风险和疫情冲击 累计套现228亿美元 [2] - 家族财富管理采用分层结构 实业继承与现金流业务分离 核心股权置于信托基金 现金储备达190亿美元 [2] 全球资产重组动态 - 巴拿马运河港口出售因国家安全审查受阻 启动分拆出售方案 北京豪宅抛售用于补充现金流 [5] - 2021年起陆续抛售英国配电公司(150亿英镑)和电信发射塔资产(100亿欧元) [5] - 科技领域投资占比提升至15% 重点布局以色列AI医药和新加坡生物芯片企业 [5] 房地产项目盈利模式 - 御翠园项目楼面价仅1750元 平方米 即使7 6万元 平方米出售仍实现超40倍利润 [6] - 类似策略应用于东莞(2014年五折清仓)和上海(2024年降价30%)项目 23年累计套现3500亿元 [6] 市场连锁反应 - 朝阳区华纺易城同类房源一周内总价暴跌87万元 东四环多个豪宅项目暂停开盘 [8] - 2025年Q1亚太商业地产交易量暴跌43% 黑石等国际资本撤离中国市场 [8] - SOHO中国自2021年挂牌至今因性价比不足未能成交 [8] 行业趋势警示 - 国际资本转向东南亚基建市场 越南经济增速达4 6% [10] - 中国商业地产市场出现30%跌幅 反映"房住不炒"政策持续影响 [10] - 御翠园7 6折销售事件引发对高杠杆资产和流动性风险的重新评估 [10]

项目背景与市场表现 - 御翠园由长江实业旗下和记黄埔开发，地块2001年以7亿元拿下，楼面价1750元/平方米，23年后升值超50倍[2][13] - 项目一期逸翠园2005年开盘成交均价9230元/平方米，是楼面价5.27倍[13] - 二期御翠园2023年开盘，拟售均价9.07万～9.97万元/平方米，批准销售473套[4] - 目前网签量仅90套，成交均价7.8万元/平方米[4] 价格策略与销售争议 - "五一"期间推出七折特价房最低7万元/平方米，较最高备案价降30%，但活动后取消[3][4] - 开发商承诺老业主84万～110万"装修礼包"但未兑现，后改为补偿3年物业费(140平3.2万/185平4.2万)[6][16] - 部分新业主以7万元/平方米价格未完成网签，开发商对退房者赔偿双倍定金(20万)[9][10] - 项目将重启销售，价格调整为8万～8.5万元/平方米[9] 产品与市场定位 - 项目为准现房，周边配套成熟，与二手房形成价格倒挂(周边二手房价7万～10万元/平方米)[13][14] - 户型设计过时(进深长、面宽窄)，毛坯交付增加装修成本[13] - 土地使用期限因开发周期长已大幅缩水[13] - 渠道中介已停止带客，市场信心受挫[15] 业主反应与开发商应对 - 业主质疑销售策略随意性，认为品牌信任受损[11] - 数十户业主提交拒收房函，主要诉求为兑现"装修礼包"[16] - 开发商解释降价是为6月底交付前清盘，但实际销售不及预期[7]

中国建筑地产业务扩张 - 中国建筑旗下地产业务近年来逆势扩张，中建一局地产业务去年大幅增长近180% [2] - 中建一局地产平台中建智地2021年开始深度布局北京市场，2023年在京拿地金额达133亿元，同比增长超过50% [2][8] - 2024年中建智地以联合体形式拿下朝阳组团地块，地价高达126亿元，刷新近两年朝阳宅地总价纪录 [3][5] 朝阳黄杉木店地块项目 - 黄杉木店地块位于东四环与五环之间，是朝青板块近十年唯一新增住宅地块，成交楼面价5.45万元/平方米 [5][6] - 地块由中建智地+金茂+越秀+朝阳城开联合体开发，中建智地持股48.5%，定位为140～300平方米的改善型产品 [5][6] - 地块周边配套成熟但城市界面相对杂乱，距离地铁站900米，周边二手房如星河湾挂牌价约9.5万元/平方米 [5][6] 北京新房市场竞争格局 - 黄杉木店地块5公里范围内多个竞品项目集中入市，包括保利+金茂开发的朝阳天珺(拟售单价8.84万～9.25万元/平方米)和金茂满曜(拟售单价8.2万～9.1万元/平方米) [6] - 和记黄埔开发的御翠园项目近期降价至7万～7.1万元/平方米，较备案价打七折，加剧区域竞争 [7] - 中海·万吉玖序项目成交均价达114652元/平方米，与黄杉木店地块客群存在部分重合 [6] 中建智地现有项目表现 - 北京宸园项目5个半月实现110亿元销售额，606套房源已网签517套，成交均价11万元/平方米(指导价12.5万元/平方米) [9][10] - 中建璞园PARK(二期)298套房源已网签224套，成交均价7.29万元/平方米，但144套房源半年仅网签44套 [10] - 中建璞园(一期)983套房源网签685套(去化率69%)，成交均价由7.1万元/平方米降至6.9万元/平方米，近期推出特价房源降价近100万元 [11][12] 中建智地战略布局 - 中建一局地产业务占总营收比例从2020年1.11%提升至2024年9.38%，2024年营收152.9亿元(同比增长179.6%) [8][9] - 2024年6月中建智地以112亿元竞得北京首宗"住宅+产业+配套"组合用地，后转为全资持有 [9] - 公司在北京昌平北七家地块开发国贤府二期，850套房源已网签213套，成交均价由5.4万元/平方米降至5.1万元/平方米 [12]

深圳楼市现状 - 龙华金茂府156平米房产流拍 单价仅7 1万 平米 较此前10-11万 平米均价大幅下跌 总价1410万购入 加上品质提升费和利息成本达1600多万 [1][3] - 深圳楼市去年10月快速成交涨价潮已消退 二手房和新房均陷入降价低谷 鸿荣源尚云新房备案均价半年降约6000元 平米 起价降约8000元 平米 [4] - 南山赤湾片区金众云山海去年开盘价800万左右 现周边楼盘开云府同面积房源总价降至680万 单价约5 5万 平米 较去年购房者短期损失至少100万 [4] 北京楼市现状 - 石景山中海寰宇天下天镜价格从7-8万 平米降至6万出头 朝阳御翠园 北熙区价格突降 [4] - 海淀西山观复更名为翠湖玖章 价格降至6 5万 平米 较开盘均价直降近万元 创2020年后海淀新盘价格新低 [4] 房地产行业趋势 - 4月新增贷款仅2800亿 不及去年同期的二分之一 反映房地产行业持续低迷 [7] - 去年10月抄底购房者被套牢 严重打击楼市核心抄底力量 削弱市场抄底信心 [8] - 央行持续放水但资金未流入楼市 居民资金流向提前还贷 谨慎消费或储蓄 房价阴跌导致资产信心崩溃 [10]

长实集团涉嫌行贿受贿事件 - 香港廉政公署公告显示长实集团旗下"港人首置盘"项目因涉嫌行贿受贿、偷工减料被逮捕十人[1] - 该项目为6栋大厦提供3000套房，按每户5口人计算将容纳1.5万人居住[3] - 施工问题包括植入钢筋不足和楼栋移位，公司通过行贿手段掩饰质量问题[3] 李嘉诚地产商业模式分析 - 商业模式核心在于囤地而非开发，通过土地增值获利而非房屋销售[5] - 典型案例包括成都项目因囤地被政府拉黑，北京御翠园地块2001年7亿购入2024年开售价达9万/平，增值超40倍[7][9] - 利用港商特殊身份实现融资渠道多元化，规避内地房企常见的开发时限要求[9] 与内地房企商业模式对比 - 内地房企采用高周转模式（当年拿地、当年开工、当年交房），恒大等企业通过该模式推动城镇化[5] - 内地房企需通过实际开发成果获取后续土地和银行贷款资源，无法复制囤地模式[9][10] - 长实集团通过延缓开发规避烂尾风险，但实质上未创造开发价值[11]

房地产市场现状 - 中国房地产市场持续低迷 关键房地产销售额下滑 库存住宅相当于年销量的5 4倍 [1][3][4] - 2024年住宅库存面积约44亿平方米 是年销售面积的5 4倍 [4] - 房地产百强企业4月销售额2846亿元 同比下降8 7% 连续两个月下滑 [4] - 恒生中国内地地产指数比2019年底下降80% 仍处低迷状态 [3] 政策支持与金融系统 - 2024年秋季决定财政支出以强化对房地产市场支持 金融系统危机担忧减退 [1][3] - 恒生中国内地银行指数呈明显上升趋势 银行股走势稳健 [1][3] - 2025年中央政治局会议提出防范化解风险 继续由政府收购房地产库存 [5] 企业债务与风险 - 中国恒大集团负债总额2 3882万亿元 2024年1月进入清算程序 [3][4] - 碧桂园控股债券违约总额达1881亿元 [4] - 房地产企业海外债务重组中投资者资金回收率仅0 6% [5] 价格与需求趋势 - 长江实业集团北京"御翠园"项目销售价格比去年下降约30% [3] - 25至34岁购房群体萎缩 实际需求减少程度难以预测 [4] - 房价持续下跌可能导致"负资产效应" 家庭资产中房地产占比约50% [4] 行业影响 - 房地产及相关产业占中国GDP约30% [3] - 海外资金出现撤离中国动向 因担忧债务问题引发系统性风险 [3] - 香港恒生指数比2018年最高点低30% 房地产市场仍处困境 [5]