报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周各线城市二手房挂牌价涨势扩大，2月挂牌价涨势或受季节性修复驱动，价格趋势确立需观察后续成交量能及上涨持续性 [2][4] - 上海发布地产新政，精准松绑外环内限购，降低社保门槛、放宽购房套数上限，对改善型需求释放有拉动作用，后续其他一线城市核心城区限购政策有望优化 [5][6] 各部分总结 房价观察 - 二手房挂牌价普遍回升，二线城市领涨，2月16 - 22日一线、二线、三线城市环比分别上涨0.66%、0.74%和0.32%，同比分别下降7.88%、8.75%和6.64% [2] - 一线城市集体转涨，本周北上广深二手房挂牌价环比全面上涨，上海、北京、深圳、广州涨幅分别为1.09%、0.29%、1.93%和1.43%，除北京连续两周上涨，沪深广本周由跌转涨 [3] - 二线城市上涨面扩大，9个重点二线城市中本周7个城市挂牌价上涨，较上周增加1城，9城平均涨跌幅由上周的0.51%扩大至0.92%，天津、杭州、福州和青岛领涨，成都与武汉回调 [3] - 2月挂牌价涨势或受季节性修复驱动，复盘2016年以来历年2月一线城市二手房挂牌价环比表现，除2018年外，2016 - 2021年市场均有显著涨幅，2023年与2025年2月也有阶段性反弹 [4] - 2月底单周涨幅符合历史“小阳春”前奏特征，2022 - 2024年间，2月底一线城市二手房挂牌价有单周上涨0.1 - 0.8%的现象 [4] 政策跟踪 - 上海2026年2月25日发布地产新政，聚焦“外环内”非沪籍购房需求，社保或个税缴纳年限要求由3年缩短至1年，非沪籍在外环内缴满3年社保可购2套住房，涵盖新房与二手房市场 [5] - 2024年以来上海限购放松呈现“由外至内、由宽至严”特征，本次新政直指核心地段，对改善型需求和市场信心引导作用预计更强，实际成效需观察下周成交数据 [6] - 2026年上海针对内环政策的突破有风向标意义，预示后续其他一线城市核心城区限购政策有望优化 [6]