报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周各线城市二手房挂牌价涨势扩大，2月挂牌价涨势或受季节性修复驱动，价格趋势确立需观察后续成交量能及上涨持续性 [2][4] - 上海发布地产新政，精准松绑外环内限购，降低社保门槛、放宽购房套数上限，对改善型需求释放有拉动作用，后续其他一线城市核心城区限购政策有望优化 [5][6] 各部分总结 房价观察 - 二手房挂牌价普遍回升，二线城市领涨，2月16 - 22日一线、二线、三线城市环比分别上涨0.66%、0.74%和0.32%，同比分别下降7.88%、8.75%和6.64% [2] - 一线城市集体转涨，本周北上广深二手房挂牌价环比全面上涨，上海、北京、深圳、广州涨幅分别为1.09%、0.29%、1.93%和1.43%，除北京连续两周上涨，沪深广本周由跌转涨 [3] - 二线城市上涨面扩大，9个重点二线城市中本周7个城市挂牌价上涨，较上周增加1城，9城平均涨跌幅由上周的0.51%扩大至0.92%，天津、杭州、福州和青岛领涨，成都与武汉回调 [3] - 2月挂牌价涨势或受季节性修复驱动，复盘2016年以来历年2月一线城市二手房挂牌价环比表现，除2018年外，2016 - 2021年市场均有显著涨幅，2023年与2025年2月也有阶段性反弹 [4] - 2月底单周涨幅符合历史“小阳春”前奏特征，2022 - 2024年间，2月底一线城市二手房挂牌价有单周上涨0.1 - 0.8%的现象 [4] 政策跟踪 - 上海2026年2月25日发布地产新政，聚焦“外环内”非沪籍购房需求，社保或个税缴纳年限要求由3年缩短至1年，非沪籍在外环内缴满3年社保可购2套住房，涵盖新房与二手房市场 [5] - 2024年以来上海限购放松呈现“由外至内、由宽至严”特征，本次新政直指核心地段，对改善型需求和市场信心引导作用预计更强，实际成效需观察下周成交数据 [6] - 2026年上海针对内环政策的突破有风向标意义，预示后续其他一线城市核心城区限购政策有望优化 [6]

行业与公司 * 本次电话会议主题为春节假期房地产市场情况，由招商证券房地产分析师主持，邀请中指研究院专家进行分享 [2] * 会议主要涉及中国房地产行业，并详细讨论了多个重点城市（包括一线、二线及部分三线城市）的市场表现 [4][6][10][14][19][22][23] 核心观点与论据 **1 整体市场表现：基本持平，营销积极，刚需回暖** * 整体网签数据：监测的21个城市春节假期网签总量与去年春节假期相比，大概降了2%，基本持平 [6] * 房企营销力度：今年春节推盘和营销力度比节前大，房企积极性较高，主要通过特惠房、购房补贴、送车位等方式促销 [7][8] * 购房群体变化：市场分化依旧，但刚需盘表现回暖，尤其是在三四线城市，刚需群体有所增加 [8][9] * 原因分析：价格降到位、租售比划算、政策预期（如二手房收储作保障房）是推动刚需入市的主要原因 [43][44] **2 重点城市新房市场表现分化** * **一线城市**： * **上海**：表现较好，网签总量约1.36万方，与去年春节假期日均对比增长约300% [14] * **深圳**：表现尚可，咨询量提升，尤其前海和福田口岸沿线项目咨询量比节前提高约30%，网签日均对比增长约30% [11][14] * **广州**：体感不错，但网签数据因部分天数缺数，日均对比下降约43% [14] * **北京**：表现平稳，网签日均对比下降约7% [12][14] * **二线城市**： * **杭州**：库存健康（库存周转期在一年以内），房企（绿城、滨江等）营销力度较大，体感表现可以 [14][15] * **成都**：推盘力度一般，部分项目打烊，网签日均对比下降约23%，但返乡置业概念较强 [16][17] * **武汉**：刚需人多但库存大，网签日均对比下降约28%，市场企稳节奏可能慢于成都、杭州 [18] * **苏州**：网签数据同比上涨9%，主要靠工业园区等核心区优质盘带动 [19][21] * **西安**：新房表现一般，但二手房市场活跃，1月二手房成交约8600多套，创近一年单月新高 [20] * **天津**：库存大，以分销为主，学区（教育）需求支撑部分区域市场，二手房咨询量不错 [22][23] * **郑州**：表现超预期，房企促销积极，网签数据与去年春节假期基本持平 [23][24] **3 二手房市场：挂牌量减、价格降幅收窄，有望企稳** * 挂牌量：自去年12月起，许多城市二手房挂牌量开始减少，今年1月继续减少，2月预计维持减少趋势 [25][26] * 价格：二手房价格仍在下降，但降幅（环比）在收窄 [26] * 溢价空间：业主降价意愿减弱，挂牌价与成交价的溢价空间在收窄。监测的25个城市数据显示，溢价空间从去年10月的约14%，降至12月的约10%，今年1月进一步降至约9.5% [48][51] * 市场展望：随着挂牌量减少、价格降幅收窄，叠加传统“小阳春”，3月二手房市场表现值得期待 [26] **4 豪宅市场：需求存在但效应走弱，交易链条受阻** * 趋势判断：高端豪宅市场的需求天花板效应显现，豪宅效应整体在走弱，后续去化难度可能增加 [9][54] * 原因分析： * “好房子”政策可能分流部分高端改善需求 [55] * 豪宅买家多需“卖旧换新”，但总价高、楼龄较长的非核心区二手房源去化困难，交易链条难以打通 [55][56] * 市场信心问题依然存在 [57] * 结构变化：豪宅需求可能从集中走向“点状分布” [57] **5 土地市场与房企投资：审慎聚焦，央国企为主力** * 投资意愿：房企拿地投资态度仍然比较谨慎，坚持精准投资策略 [64] * 投资区域：高度聚焦于北京、上海、成都、深圳、杭州等表现较好的核心城市 [65] * 盈利标准：房企内部投资回报率门槛已从过去的8%-10%降至约4% [66] * 拿地主体：央国企仍是拿地主力，预计占比约50%（剔除城投），部分城市有本地民企或地方国资参与 [66][67] * 政策期待：激发民企投资激情需要财政端更有力的政策支持 [67] **6 市场展望：小阳春可期，但持续性与政策、供应挂钩** * 基本判断：今年房地产市场“小阳春”可以期待 [71] * 支撑因素： * 春节较晚导致节前累积需求可能在3月集中释放 [71] * 3月新房供应量将比1、2月好 [71][72] * 两会可能出台进一步利好需求的政策 [72] * 持续时间：若供应充足且政策有力，可能持续3个月；否则可能仅持续至3月及4月上半月 [72][73] 其他重要内容 **1 数据解读与口径提示** * 不同机构因统计口径（商品房/商品住宅）、城市数量、对比基准（假期日均/假期总量）不同，数据结果差异可能很大，建议理性参考 [4] * 同比数据因春节时间错位参考价值低，更建议使用春节假期期间数据做对比 [12] * 日均对比比总量对比更能客观反映假期市场变化 [12][13] **2 新房到访量与二手房咨询量** * **新房到访量**：春节假期整体到访量弱于去年（因旅游旺盛），但比去年国庆假期强约20% [28][35] * 一线城市：平均单盘到访量约40组，北京、上海在40-50组，深圳、广州略低且内部差异大 [28][29][30] * 二线城市：成都、杭州平均约30组，天津约20组，郑州约25组 [31] * **二手房咨询量**：虽然假期带看量低，但咨询量比节前高，且普遍高于新房到访量约10个百分点 [31][32] **3 学区房观点：需优中选优，整体偏谨慎** * 趋势判断：因人口下降等因素，对学区房整体趋势持谨慎态度 [46] * 购买建议：若考虑购买，应选择“优中选优”的顶级学区，避开学区属性不强的“杂毛”房源，并注意避开3月、6月等入学季前的购买高峰期 [46][47] **4 价格走势判断：量在价先，企稳需时** * 核心逻辑：二手房价格企稳的前提是成交量先企稳 [59][60] * 短期判断：百城二手房价格环比仍在下跌，但跌幅在收窄，上半年可能延续跌势 [59] * 长期展望：一线城市二手房价格直接回稳的迹象可能要到2027年才会出现 [60]

文章核心观点 家庭因孩子上学和居住空间问题需换房，在看房过程中遇到二手房局限性、房东惜售等问题，最终以332万购入一套复式房，但对价格谈判结果不满意，同时面临之前高价买入的房子降价难出手的困境 [1][5][7] 换房原因 - 家庭为孩子上学和改善居住条件需换房，因现有学区一般且居住空间局促，打算在小学报名前完成置换 [1] 二手房问题 - 二手房存在户型一般、公摊面积大、物业维护一般等问题，稀缺户型房东惜售，价格难谈 [3] - 十年前小区户型局限性显现，89平米户型得房率低，动静区混乱 [3] 选房过程 - 用排除法锁定两个小区，提高看房效率，但内心有倾向性选择 [3] - 看中一套110平米“飞机户型”，但房东价格谈不下来 [4] 购房成交 - 一套复式房挂牌价从369万降到339万，满足需求但因在一楼犹豫，谈判中主动权转到房东手中，最终取中间值以332万成交 [5] 价格对比 - 与去年1月成交价380万相比低了50万，与同小区同面积段（不带地下室）成交价280万左右相比，对谈判价格不满意 [6] - 3月中旬同小区相同户型成交价336万，心里稍平衡，回看2021年小区一楼房源要485万 [6] 其他情况 - Jaygo2019年市场上升期买二手房，2025年市场筑底时再次买二手房，认为此次买房节点“热”，谈价空间小 [7] - 2019年高价买入的房子挂牌中，看房客户减少且报价降低，犹豫割肉离场还是再等 [7]