行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][79] 报告核心观点 - 房地产行业基本面仍处于左侧，市场趋势并未反转 [1][13] - 1-4月商品房销售量价同比跌幅收窄、4月单月销售均价同比转正，主要受部分城市政策发力后“小阳春”行情及核心城市“好房子”项目推动，但市场分化加剧，多数城市郊区及低能级城市表现疲软，房企拿地、开盘意愿持续低迷 [1][4][13] - 新房销售未在结构层面真正企稳，行业beta缺乏稳定性，但alpha逻辑依然存在 [5][79] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和极少量混合所有制及民企 [79] - 投资策略上，建议以标准配置/带底仓配置为优，反复试探和确认右侧是否真正来临 [79] 根据相关目录分别总结 一、1-4月房地产开发投资额同比-13.7%，施工和土地投资双双低迷 - 1-4月全国房地产开发投资额为23969亿元，同比减少13.7%，降幅较前值扩大2.5个百分点，4月单月投资额同比减少20.1% [2][14] - 分业态看，1-4月住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额同比分别为 -13.1%、-18.3%和-19.5%，降幅均较前值扩大 [2][21] - 分区域看，1-4月东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额同比降幅分别为 -14.0%、-14.0%、-11.5%和-28.1% [23] - 前端指标持续低迷：1-4月全国累计新开工面积13900万平方米，同比减少22.0%；4月单月新开工面积同比减少27.1% [3][27] - 1-4月全国累计竣工面积11886万平方米，同比减少24.0%，降幅较前值收窄1.0个百分点 [3][30] - 1-4月全国累计施工面积545116万平方米，同比减少12.1% [3][37] 二、1-4月商品房销售量价同比跌幅收窄，4月单月商品房销售均价同比转正破万 - 1-4月全国商品房销售金额23000亿元，同比减少14.6%，降幅较前值收窄2.1个百分点；销售面积25258万平方米，同比减少10.2%，降幅较前值收窄0.2个百分点 [4][40] - 4月单月商品房销售金额同比减少8.0%，销售面积同比减少10.3% [40] - 1-4月住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为 -15.7%、-1.2%和-15.9% [48] - 1-4月东部、中部、西部和东北地区累计销售金额同比分别为 -15.4%、-10.0%、-16.0%和-21.3%，跌幅均较前值收窄 [50] - 1-4月全国商品房销售均价为9106元/平方米，同比减少4.8%；4月单月销售均价为10009元/平方米，环比增长12.8%，同比增长2.6% [4][53] - 4月末商品房待售面积为77801万平方米，同比减少0.5% [53] 三、1-4月房企到位资金累计同比-18.4% - 1-4月房企到位资金累计值为26697亿元，同比减少18.4%，降幅较前值扩大1.1个百分点；4月单月到位资金同比减少21.5% [4][56] - 分资金来源看，1-4月国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计值同比分别为 -25.9%、-82.1%、-10.5%、-17.6%和-31.7% [4][56] 四、投资建议 - 未来板块内格局展望分为四个方向 [5][79][80] - **方向一：多元化经营企业**。借鉴美日经验，多元化经营企业穿越周期能力更强，国内仅商业运营派存活，龙头为华润置地、华润万象生活，建议首选华润置地 [5][79] - **方向二：偏轻资产运营企业**。分为两派：1）中介，首选贝壳-W，次选我爱我家；2）物业，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [5][80] - **方向三：开发为主的开发商**。需满足融资顺畅成本低、布局侧重重点城市主城区、历史包袱轻等条件。推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等 [5][80] - **方向四：类地方城投、地产转型股** [5][80] 未来预测 - 维持2026年度策略预测：预计2026年销售面积同比-7.7%，销售金额同比-9.3%；预计2026年新开工面积同比-10%，竣工面积同比-12%，施工面积同比-12.3%；预计2026年房地产开发投资额同比-10.9% [1][13]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][7][79] 报告核心观点 - 行业基本面仍处左侧，市场呈现结构性分化，不能将1-4月数据改善视为趋势反转依据 [1][13] - 新房市场修复主要依赖核心城市核心区域的“好房子”项目，多数城市郊区及低能级城市分化加剧 [1][13] - 房企拿地、开盘意愿持续低迷，前端开工、施工等指标维持较大同比降幅 [1][13] - 维持2026年度预测：销售面积同比-7.7%，销售金额同比-9.3%；新开工-10%，竣工-12%，施工-12.3%；房地产开发投资额-10.9% [1][13] 1-4月房地产开发投资 - 全国房地产开发投资额23969亿元，同比减少13.7%，降幅较前值扩大2.5个百分点；4月单月同比-20.1% [2][13][14] - 分业态看，住宅、办公楼、商业营业用房累计投资额分别为18464亿元、905亿元、1593亿元，同比分别为-13.1%、-18.3%、-19.5% [2][21] - 4月单月住宅、办公楼、商业营业用房投资额同比分别为-18.4%、-29.9%、-26.1% [21] - 分区域看，东部、中部、西部、东北地区累计投资额同比分别为-14.0%、-14.0%、-11.5%、-28.1% [23] 1-4月新开工、竣工、施工情况 - **新开工**：全国累计新开工面积13900万平方米，同比减少22.0%；4月单月同比-27.1% [3][27] - 分业态新开工面积同比：住宅-23.6%，办公楼-31.3%，商业营业用房-23.8% [3][27] - **竣工**：全国累计竣工面积11886万平方米，同比减少24.0%；4月单月同比-19.0% [3][30] - 分业态竣工面积同比：住宅-25.8%，办公楼-24.7%，商业营业用房-27.1% [3][30] - **施工**：全国累计施工面积545116万平方米，同比减少12.1% [3][37] - 分业态施工面积同比：住宅-12.5%，办公楼-10.4%，商业营业用房-12.2% [3][37] 1-4月商品房销售与价格 - **销售金额**：全国累计23000亿元，同比减少14.6%，跌幅较前值收窄2.1个百分点；4月单月同比-8.0% [4][40] - **销售面积**：全国累计25258万平方米，同比减少10.2%，跌幅较前值收窄0.2个百分点；4月单月同比-10.3% [4][40] - **销售均价**：1-4月累计均价9106元/平方米，同比减少4.8%；4月单月均价10009元/平方米，环比增长12.8%，同比增长2.6% [4][53] - 分业态销售金额同比：住宅-15.7%，办公楼-1.2%，商业营业用房-15.9% [48] - 分业态销售面积同比：住宅-12.2%，办公楼10.8%，商业营业用房-11.1% [48] - 分区域销售金额同比：东部-15.4%，中部-10.0%，西部-16.0%，东北-21.3% [50] 1-4月房企到位资金 - 房企到位资金累计值26697亿元，同比减少18.4%；4月单月同比-21.5% [4][56] - 各项资金来源累计值及同比： - 国内贷款4199亿元，同比-25.9% - 利用外资3亿元，同比-82.1% - 自筹资金9838亿元，同比-10.5% - 定金及预收款7975亿元，同比-17.6% - 个人按揭贷款3087亿元，同比-31.7% [4][56] 投资建议与选股逻辑 - 行业机会更多来自结构，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”组合 [79] - 建议以标准配置/带底仓配置为主，反复试探和确认右侧是否真正来临 [79] - 未来板块内格局与选股方向： 1. **多元化商业运营派**：穿越周期能力强，首选华润置地，华润万象生活亦属此列，龙湖集团、新城控股面临融资和现金流压力 [5][79] 2. **偏轻资产运营派**： - 中介派：首选贝壳-W，A股我爱我家为次选映射 [5][80] - 物业派：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [5][80] 3. **开发为主的开发商**：需满足融资顺畅成本低、布局侧重重点城市主城区、历史包袱轻等条件 [5][80] - 推荐H股：华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等 [5][80] - 推荐A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等 [5][80] 4. **类地方城投、地产转型股** [5][80]