行业投资评级 - 投资评级：优于大市（维持）[1][2] 核心观点 - 地产基本面趋势下行，高基数影响逐渐显现，四季度楼市压力空前[1][4] - 虽然房价系统性止跌前地产板块很难出现明确的趋势性机会，但板块较强的波段属性值得把握[4][63] - 当前市场对基本面恶化和政策落空均已有预期，与去年9月“止跌回稳”前相似，是适合参与博弈的时间点[4][63] - 个股端推荐中国金茂、中国海外宏洋集团、贝壳-W、我爱我家[4][63] 地产销售表现 - 2025年1-10月全国商品房销售额69017亿元，累计同比下降9.6%，降幅较1-9月扩大1.7个百分点[3][5] - 2025年1-10月全国商品房销售面积71982万平方米，累计同比下降6.8%，降幅较1-9月扩大1.3个百分点[3][5] - 10月单月商品房销售额同比下降24.3%，降幅较9月扩大12.5个百分点；销售面积同比下降18.8%，降幅较9月扩大8.2个百分点[5] - 2025年10月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的46%和44%，处于历史较低水平[5] 房价表现 - 2025年1-10月新建商品房销售均价9588元/平方米，累计同比下降3.0%，降幅较1-9月扩大0.5个百分点[20] - 10月单月新建商品房销售均价9722元/平方米，同比下降6.9%，降幅较9月扩大5.4个百分点[20] - 2025年10月70城新建商品住宅销售价格同比下降2.6%，环比下降0.5%；二手住宅销售价格同比下降5.4%，环比下降0.7%[20] 开发投资与资金状况 - 2025年1-10月全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7%，降幅较1-9月扩大0.8个百分点[3][31] - 2025年1-10月房地产开发企业到位资金78853亿元，同比下降9.7%，降幅较1-9月扩大1.3个百分点[3][31] - 10月单月开发投资额同比下降23.0%，房企到位资金同比下降21.9%[31] - 2025年1-10月定金及预收款同比下降12.0%，个人按揭贷款同比下降12.8%[31] - 2025年10月房地产开发投资和房企到位资金分别相当于2019年同期的51%和45%，均继续创历史新低[31] 新开工与竣工情况 - 2025年1-10月房屋新开工面积49061万平方米，同比下降19.8%，降幅较1-9月扩大0.9个百分点[3][48] - 2025年1-10月房屋竣工面积34861万平方米，同比下降16.9%，降幅较1-9月扩大1.6个百分点[3][48] - 10月单月新开工面积同比下降29.5%，竣工面积同比下降28.2%[48] - 2025年10月新开工面积相当于2019年同期的18%，创历史新低；竣工面积相当于2019年同期的50%，回落至历史最低水平[48]

报告行业投资评级 - 看好 [4] 报告的核心观点 - 2025年4月新房销售与新开工面积降幅均有所扩大 建议短期关注政策增量落地带来的估值修复机会 中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业 推荐保利发展、新城控股 华润置地、龙湖集团等也有望受益 [1][3] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 2025年1 - 4月商品房累计销售面积同比增速为 - 2.8%、前值为 - 3% 累计销售金额同比增速为 - 3.2%、前值为 - 2.1% [1] - 4月商品房销售面积同比增速为 - 2.1%、前值为 - 0.9% 销售金额同比增速为 - 6.7%、前值为 - 1.6% 销售均价单月同比增速为 - 4.7%、单月环比增速为 3% [1] 开发投资情况 - 2025年1 - 4月房屋累计新开工面积同比增速为 - 23.8%、前值为 - 24.4% 房屋累计竣工面积同比增速为 - 16.9%、前值为 - 14.3% 开发投资累计金额同比增速为 - 10.3% 前值为 - 9.9% [2] - 4月单月新开工面积同比增速为 - 22.1% 前值为 - 18.1% 竣工面积同比增速为 - 27.9% 前值为 - 11.5% 开发投资金额同比增速为 - 11.3% 前值为 - 10% [2] 到位资金情况 - 2025年1 - 4月房地产开发企业累计到位资金同比增速为 - 4.1% 前值为 - 3.7% [3] - 4月单月到位资金同比增速为 - 5.3% 前值为 - 3.9% 其中 国内贷款同比增速为 14.5% 前值为 6.2% 自筹资金同比增速 - 9.6% 前值为 - 11.7% 定金及预收款同比增速为 - 8.5% 前值为 - 1.4% 个人按揭贷款同比增速为 - 12.7% 前值为 0.3% [3] 未来行业大事 - 2025年6月中旬 统计局公布5月房地产数据 [5] 行业基本资料 - 股票家数113 占比2.5% [5] - 行业市值11932.8亿元 占比1.24% [5] - 流通市值11120.44亿元 占比1.42% [5] - 行业平均市盈率 - 6.97 [5]