报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级） [3] 报告的核心观点 - 截至7月18日，A股76家房企披露2025年中期业绩预告，合计预亏350.5 - 478.4亿元，29家盈利、47家亏损，行业盈利分化延续 [1][9] - 7月新房成交同比改善但增速下滑，二手房同比增速转弱，土地市场成交建面和总额同比上升，溢价率提高 [2] - 政策表态促进房地产止跌企稳，基本面拐点将近，建议关注不同类型房企及物管、中介企业 [3][14] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 多数房企25上半年业绩下滑，少数爬坡，个别逆势提升，不同类型房企业绩表现及原因各异 [1][9] 投资建议 - 政策推动下建议关注非国央企困境反转、龙头房企韧性、区域型企业市占率提升及二手中介机会，给出具体标的 [3][14] 成交概览 新房市场 - 7月12 - 18日，60城新房成交171万平，月度同比-13.17%，不同能级城市成交及同比增速有差异 [17] 二手房市场 - 7月12 - 18日，17城二手房成交171万平，月度同比-7.00%，不同能级城市成交及同比增速有变化 [25] 土地市场 - 7月7 - 13日，全国土地成交建面1373万平，金额201亿元，溢价率6.99%，不同能级城市表现不同 [35] 本周融资动态 - 7月13 - 19日，房企发行6只境内债，7月境内外债券净融资额均为负 [44] 行业与个股情况 A股市场 - 本周申万房地产指数-2.17%，跑输沪深300，给出涨幅和跌幅前五个股 [51][57] H股市场 - 本周Wind香港房地产指数-0.31%，克而瑞内房股领先指数-2.05%，跑输恒生指数，给出涨幅和跌幅前五个股 [58][64] 重要公告概览 - 多家房企发布业绩预告、地块收购、人事变动、增资等公告 [66]

贝壳称2025第一季度净收入为233亿元，同比增加42.4%。贝壳一季度归属于普通股股东的经调整净利 润为13.93亿元，上年同期为13.92亿元。 ...

报告行业投资评级 - 标配（维持） [1] 报告的核心观点 - 2024年上市房企业绩亏损扩大，营收近三年持续同比下降且2024年降幅扩大，净利润和归属净利润连续3年亏损且2024年亏损绝对值大幅增加，2025年Q1业绩仍承压 [5][13][14] - 毛利率和净利润率持续下降，2024年销售毛利率和净利率分别为14.6%和 - 8.31%，2025年Q1跌至历史底部，未来随着高溢价项目消化和市场回稳，利润率或修复 [5][19] - 销售下降使费用率上升，管理费用下降，财务费用2024年同比小幅回升，显示融资渠道改善，整体三费率上升 [5][23][24] - 上市房企存货进一步走低，2024年存货周转率和总资产周转率小幅下降，存货同比降18.4%，占总资产比例持续降低 [26] - 负债率持续下降，2024年末资产负债率降至75.26%，但现金流改善不明显，销售商品收现占营收比例回落 [28][31] - 房地产优化政策落地使行业销售和基本面逐步修复，但业绩仍在消化高溢价项目亏损，行业处于周期底部，未来盈利回升可期，建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业 [5][36] 根据相关目录总结 2024年上市房企业绩亏损进一步扩大 - 2024年上市房企营业总收入1.98万亿，同比降24.39%，营业利润首年转亏，净利润和归属净利润亏损大幅扩大 [13] - 行业营收2021年达峰值后近三年下降，2024年降幅扩大，绝对值接近2018年水平 [14] - 2025年Q1营业总收入3166.63亿，同比降12.17%，降幅收窄，营业利润、净利润和归属净利润首年Q1录得亏损 [15] 毛利率净利润率持续下降 - 2024年末房企资产合计9.6万亿，同比降14.42%，平均每家房企资产规模932亿，降9.44%，每股净资产下降 [18] - 2024年末房地产行业平均净资产收益率 - 14.47%，总资产净利率 - 1.62%，盈利排名倒数 [19] - 2024年销售毛利率14.6%，净利率 - 8.31%，2025年Q1跌至历史底部，未来利润率或修复 [19] 销售下降导致费用率上升 - 2024年销售费用549.16亿，降21.33%，管理费用581.53亿，降17.71%，财务费用806.73亿，升2.5% [23] - 2022 - 2024年三费同比下降，2024年融资改善使财务费用回升 [23] - 2024年销售、管理、财务费用占营收比例上升，整体三费率9.76%，2025Q1升至12% [24] 上市房企存货进一步走低 - 2024年行业存货周转率0.35次，总资产周转率0.2次，均小幅下降 [26] - 2024年上市房企存货4.45万亿，同比降18.4%，占总资产比例46.36%，持续走低 [26] 负债率持续下降，现金流改善情况仍不明显 - 2024年末资产负债率75.26%，降1.1个百分点，流动比和速动比小幅提升 [28] - 总负债占归属股东权益下降，带息债务及净债务占比上升 [28][30] - 2024年每股现金流量净额 - 0.47元，负值收窄，经营活动现金流净额下降，销售收现占营收比例回落 [31] 总结与投资建议 - 2024年上市房企业绩不佳，营收负增长且跌幅扩大，净利润和归属净利润连续三年亏损，2025年Q1仍探底 [35] - 盈利方面，毛利率下滑，净利润率下降，未来利润率或修复，销售低迷使费用率上升 [35] - 行业销售和基本面逐步修复，业绩消化亏损，处于周期底部，建议关注经营稳健的头部央国企及区域龙头企业 [36]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 今年一季度商品房成交在2024年低基数的情况下跌幅明显收窄，考虑到政策仍有发力空间，预计未来地产行业有望实现止跌回稳；不同城市之间的分化较为明显，一线城市以及部分二线城市修复趋势明显好于其他城市 [6][101] 根据相关目录分别进行总结 资产负债表 - 多数重点房企满足三道红线要求，2024年现金短债比、剔预资产负债率、净负债率下滑，反映行业缩表，部分房企短期有息负债占比提升以调整融资结构 [2][13][16][18] - 除中国金茂外，其他重点房企总存货下滑，竣工存货占比普遍上升，反映行业去库存，销售市场下行 [23][25] - 2024年除中国海外发展外，其他房企合同负债回落，多数房企合同负债占营收比例下滑，反映销售承压 [28][29] - 2024年除绿地控股、中国金茂、滨江集团外，其他重点房企资产减值损失扩大，多数房企该指标占净资产和净利润比例上涨 [33][34][38] 利润表 - 2024年多数重点房企营收下滑，14家中有9家同比下滑，央国企营收规模占比较高 [3][40] - 2024年除滨江集团外，其他重点房企归母净利润下滑，多数房企跌幅超30% [3][46][48] - 2024年多数房企毛利率和净利率下滑，仅中国金茂、建发国际集团毛利率逆势上涨，华润置地毛利率和净利率表现较好 [49][53] - 2024年14家重点房企中8家销管费率下滑，滨江集团销管费率处于行业领先地位，龙湖和万科销售费率提升高，金地集团管理费率下滑明显 [54][58][59] - 2024年多数重点公司少数股东权益下滑，少数股东损益占净利润比例提升，少数股东损益ROE下滑，中国海外发展相关指标表现较好 [63][64][66] 现金流量表 - 2024年多数重点房企经营性现金流正向流入，部分房企净额同比下滑，部分逆势上升，各房企紧抓回款保障现金流安全 [4][71][73] - 2024年央国企融资渠道畅通，部分房企融资困境改善，仅建发、金茂融资性现金流为净流入，部分房企呈缩表态势 [4][76] 经营端 - 2024年仅保利、中海销售额在3000亿以上，仅中海销售额同比增0.3%，部分改善型房企销售价格上升 [5][81][83] - 2024年多数房企投资额同比为负，仅金茂上升，投资强度普遍下降，央国企及改善型房企主导土地市场 [5][91][93] - 2024年房企土储建面下降，金地、龙湖等降幅大，土储去化周期能支撑未来3年及以上销售 [5][94][96] - 2024年开发商融资成本下降，招商、保利等央企融资成本领先，滨江集团优于部分国企 [5][99] 投资建议 - 首推重点布局深耕杭州，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如滨江集团、建发国际集团、绿城中国 [6][101] - 稳健选择头部央国企，如招商蛇口、中国海外发展、保利发展等 [6][101] - 建议关注地方政府化债，并购重组弹性标的 [6][103]