2025年房地产市场回顾 - 2025年房地产市场先扬后抑，多项核心指标降幅有所收窄，出现逐步企稳迹象，但市场预期偏弱和库存压力导致市场总体仍然偏弱 [1][8] - 2025年一、二手房总交易量同比跌幅较2024年略收窄，新房均价跌幅受“好房子”结构性因素影响有所收窄，二手房同质性价格累计跌幅基本一致 [4] - 2025年新房聚焦产品力提升推动价格结构性提振，二手房“以价换量”占比持续提升，土地市场成交额有望实现增长，核心地块受追捧，去化周期首度改善 [2][10] - 需求端受房价及收入预期影响，居民加杠杆意愿不强，供给端开工未售去化周期仍处于高位 [2] - 政策保持宽松，限购放宽、公积金利率下调、购房优惠力度加大以及“好房子”新规等措施接踵而至，刺激销售回稳 [8] 2026年市场整体展望 - 多数机构认为2026年房地产市场将整体趋稳，核心城市优质资产有望在政策优化与需求支撑下率先企稳，低能级城市仍面临去化压力 [1] - 行业基本面将大概率实现企稳或探底回稳，但市场修复需要时间，全国房地产投资及销售仍将承压 [1][3][8] - 行业发展逻辑从“增量扩张”转向“存量优化”，保障性住房、城市更新、“好房子”建设等领域成为重要发展方向 [1] - “十五五”规划提出构建房地产新模式，优化保障房供给，建设绿色智慧“好房子”，推动行业高质量发展 [8] - 真正有效促进供需平衡的方式仍是城市人口净增长或人均居住面积的提升，核心变量在于促进农民工市民化 [15] 政策环境预期 - 预计2026年政策呵护仍将延续，需求端政策保持宽松，供给端“白名单”制度常态化 [2][7] - 政策关注重心由“增量”转向“存量”，导向或由“刺激”转向“托底”，目标是房地产不再对GDP形成负向拖累 [12] - 为加速市场从“跌幅缓和”走向“止跌回稳”，需进一步加快推进收储及城改，下调商贷/公积金利率，改善楼市供需关系 [2][4] - 一线部分城市尚有松绑空间，包括放松限购、提升得房率等，多数二三线城市或将继续加码需求端刺激政策 [8] - 各类供需结构调整政策在落地层面的瓶颈仍待突破，如存量土地收储难以压降有效库存，城中村改造和存量住房收储因成本收益平衡要求进展缓慢 [4] 核心指标预测 - 中性假设下，预计2026年全国房地产投资、销售面积分别下滑8.5%、6% [3] - 中性情景下，预计2026年总住房交易量下降5.0%（2025预测值为-6.8%），其中新房和二手房分别下跌6.9%和2.6%（2025预测值为-9.8%和-2.9%） [5] - 中性情景下，预计2026年房地产投资跌幅基本走平为-14.9%（2025年预测值为-15.2%），新开工面积同比跌幅略收窄至-16.1% [5][6] - 预计2026年全国商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积的同比增速分别为-5.2%、-9.8%、-13.6%、-10.5% [9] - 预计2025年商品房销售面积8亿~9亿平方米，住宅销售面积7亿~8亿平方米，目前处于降幅收窄、逐步触底的过程 [13] 市场结构性分化 - “核心区+好房子”将率先企稳，核心城市主城区库存可控，部分三四线城市逐步止跌 [3] - 新房价格持续上涨，带动成交价出现内部结构性上涨，二手房价格跌幅将收敛，成交量降幅或小幅收窄 [10][11] - 随着首付比例、房贷利率下行，居民置业压力减轻，同时租金回报率高于十年期国债利率，购房相对吸引力增强 [3] - 行业投资逻辑已从“活下去”转向“再出发”，各赛道优质企业有望取得先发优势 [9] - 中心城区好房好价定向激活购买力，郊远环线缩量控供、价差挤出，引导刚需流入存量与郊区，二手房成为平价替代 [13] 行业与企业层面变化 - 房企债务违约高峰已过，出险房企债务重组出现积极进展，债务端压力减轻，现金流压力大幅缓解 [9][12] - 房企或将重心转移到产品竞争力、运营能力提升和风险管理上来 [7] - 随着“保交楼”任务在2025年大致完成，大部分企业可腾出更多财务资源并加大对土地市场的投资力度 [7] - 房企正通过大面积计提存货减值甩掉历史包袱，预计2026年行业存货减值峰值已过，部分蓝筹有望实现坏账基本出清 [14] - 开发赛道看好土储集中于核心城市、产品力强的企业，商业赛道看好持有优质商业地产、运营能力强的企业，物管赛道看好数智化程度高、成本管控能力优秀的企业 [9] 潜在风险与挑战 - 市场仍面临新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济拖累等挑战 [15] - 政策端须重视并前置防控房企尾部信用风险、房贷被动违约压力、土地出让金萎缩等衍生风险 [4] - 考虑市场信心修复需要时间，除宏观政策发力稳定经济及收入预期外，仍需进一步改善楼市供需关系 [2]