中央政策动向 - 自然资源部等三部委发文，明确新建住宅项目须按规划标准同步配套养老服务设施，并鼓励利用闲置存量房屋改造为养老设施，五年内可不办土地用途变更[4] - 国务院办公厅鼓励地方结合消化存量房地产政策，盘活农村闲置土地和房屋以支持旅居服务项目建设[5] - 据报道，房企融资“三条红线”指标不再要求每月上报，监管转向由出险房企向地方专班组定期汇报[7] 地方政策与市场措施 - 广东、吉林、山东、重庆等多省市将商业用房（含商住两用房）贷款最低首付比例下调至30%[8][18][19] - 2026年1月全国共出台房地产相关政策51条，主要方向为城市更新与住房保障[13][14] - 南京计划全年盘活存量房产100万平方米以上，并推进既有住宅老旧电梯更新3000台以上[10][18] - 天津优化公积金政策，购买首套及第二套住房的贷款最高限额分别提高至120万元和100万元[11][18] - 多地公积金政策向人才及多孩家庭倾斜，如湘潭高层次人才最高可享280万元公积金贷款，南京无房多子女家庭租房提取限额提高20%[11][18] - 上海静安区国企试点收购总价400万元以内、70㎡以下的老公房，以帮助居民置换新房[17] - 成都规定保障性租赁住房租金不超过市场价的90%，且年涨幅不得超过5%[17][18] - 昆山对指定房源提供房屋成交总价5%的购房补贴，单笔最高不超过30万元[18]

核心观点 2026年中国经济将处于“修复式增长”阶段，结构转型深化，增长动力从房地产和传统基建转向消费升级、科技创新与新质生产力，通胀温和回升与名义GDP增速加快将改善企业盈利与居民收入，为股市和部分资源品带来结构性机遇 [1][13][25] 趋势一：经济增长与房地产 - 2026年经济预计保持5%左右的增长，处于“修复式增长”阶段，房地产是影响经济运行的关键变量 [2][13][26] - 房地产市场被界定为“L型”筑底，既不会深度下探也不易V型反转，正逐步进入稳定平台期 [2][13] - 2025年1-11月全国房地产开发投资同比下降15.9%，新开工面积下降20.5%，销售面积同比下滑7.8%，显示供给收缩与库存去化 [26] - 房地产对经济的拖累预计减弱，政策重心转向构建“新发展模式”，如保障性住房建设和城市更新，旨在稳定市场预期和房价 [2][13][27] 趋势二：物价与名义GDP - 物价将温和回升，PPI持续下降接近尾声，CPI有望在食品价格稳定和核心服务消费回升推动下温和上涨 [3][13] - 截至2025年9月，PPI累计跌幅接近10%，达到历史上主要下跌周期的中枢水平 [30] - 2025年11月CPI同比增长0.7%，核心CPI同比增速为1.2% [35] - 预计2026年名义GDP增速将从2025年的4%左右反弹至5%左右，有助于改善企业利润和居民收入 [3][13][38] 趋势三：财政政策 - 2026年将继续实施更加积极的财政政策，预计一般公共预算赤字率维持在4%不变 [4][13] - 财政支出方式从大规模刺激转向优化支出结构，重点支持民生、就业和科技，而非传统基建 [4][13] - 消费品“以旧换新”政策资金规模可能不会大幅增长，但会进行结构性优化，刺激效果转向“精准滴灌” [4][13] 趋势四：消费结构 - 消费增长动力正从商品消费向服务消费切换，居民消费率有望提升 [5][14] - 2025年家电、汽车等“以旧换新”商品是消费主力，但2026年政策效应递减，服务消费将接棒增长 [5] - 名义GDP回升带来的工资性收入改善，以及育儿补贴等转移性收入增加，将提升居民消费能力，利好餐饮、旅游、文化娱乐、医疗养老等服务行业 [5][14] 趋势五：固定资产投资 - 投资增速有望企稳回升，2025年1-11月固定资产投资负增长对经济形成拖累，但2026年情况或将转折 [6][14] - 预计2026年房地产开发投资下降10%，但跌幅显著收窄；制造业和基建投资均有望增长5%，推动整体固定资产投资增长2%左右 [14] - 支撑因素包括：一线城市楼市政策松绑、财政对投资支持力度回升（特别是“十五五”开局之年重大项目启动）、以及PPI回升降低企业实际贷款利率刺激投资意愿 [6][14] 趋势六：新旧动能转换 - 新旧动能加速转换，以人工智能和新质生产力为代表的“新经济”资本开支，正在替代地产和传统基建，成为投资主导线索 [7][14] - 宏观与微观数据显示，房地产企业资本开支趋势性下行，而科技领域龙头企业（尤其是全球AI浪潮中的企业）资本开支保持高速增长 [7][14] - 政策资源显著向“两新”（新设备、新消费品）和新质生产力倾斜 [7] 趋势七：货币政策与流动性 - 全球流动性环境预计保持宽松，若金融市场承压，美联储可能通过“准备金管理购买”等工具补充流动性 [8][15] - 中国央行为支持经济修复和物价回升，2026年预计还会进行一次降准和降息，7天逆回购操作利率可能下调0.1个百分点，存款准备金率可能下调0.25个百分点 [8][15] 趋势八：汇率 - 美元将维持强势，但人民币可能更强，呈现“不弱格局” [9][15][18] - 人民币升值动力来自中美贸易摩擦缓和、外贸企业预期改变后加速结汇增加市场需求，这不仅是短期现象，更是中国经济转向内需驱动、实现内外平衡的体现 [9][18] 趋势九：大类资产配置 - 在A股与债券之间，A股机会更具优势，“慢牛”基础依然稳固 [10][18] - 支撑因素包括：“十五五”开局之年政策环境友好、通胀回升利好企业盈利修复、债券收益率上行压力提升股票相对吸引力（居民存款可能向股市转移）、以及科技资产价值重估与再通胀预期引导基本面修复 [10][18] 趋势十：资源品 - 资源品，特别是贵金属和有色金属，战略价值持续提升，面临长期机遇 [11][18] - 黄金在宽货币、高债务及美元信用体系出现裂痕的背景下，作为储备资产的地位回归，价格易涨难跌 [11][18] - 有色金属受益于全球宽松流动性、AI革命及高端装备制造带来的新增需求，以及地缘政治不确定性带来的“安全溢价” [11][18]

文章核心观点 - 房地产行业在经历深度调整后，2026年政策基调明确转向“着力稳定房地产市场”，行业不再作为短期经济刺激工具，而是被纳入中长期结构转型框架 [2][3] - 行业调控关键词为“因城施策控增量、去库存、优供给”，政策通过结构性工具而非全面宽松来稳定预期和控制风险 [4][5][6] - 行业发展模式正从增量开发转向存量提质，城市更新成为主导路径，商业不动产公募REITs的推进将重塑行业经营逻辑和商业模式 [9][12] 政策环境与调控方向 - 2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，房地产开发投资降至8.28万亿元，行业规模收缩，但降幅较2024年收窄 [2] - 2025年5月，五年期以上LPR从3.6%降至3.5%，首套房商业贷款利率可低至3.05%，公积金贷款利率降至2.6%，以降低购房成本 [5] - 2025年专项债获准用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房，财政政策提供支持 [5] - 2026年调控核心是“控增量、去库存、优供给”，一线城市如北京计划2026年城乡建设用地净减量500公顷，存量建设用地供应占比目标达65%左右 [6] - 需求端政策预期聚焦于一线及核心城市继续调整限购、降低门槛，并运用金融工具进一步降低购房成本 [7] 市场趋势与结构转变 - 行业进入存量时代，城市更新由补充性政策转为主导性路径，目标是到2030年取得重要进展 [9] - 截至2024年底，全国实施城市更新项目超6万个，完成投资约2.9万亿元；2025年新开工改造城镇老旧小区2.7万个，超额完成计划 [10] - “好房子”供给增加将成为稳定市场的重要方面，同时需通过收储将部分低效供给转化为保障性住房 [8] - 城市更新项目对房企能力提出更高要求，需具备资金实力、政府协同及长期运营能力，盈利模式从销售转向长期运营收益 [10][11] 金融创新与资产盘活 - 公募REITs底层资产由基础设施向商业不动产延伸，2026年1月下旬证监会受理了8只商业不动产证券投资基金 [12][13] - 商业不动产REITs市场化特征更突出，现金流依赖租赁水平与运营效率，对经济周期敏感，监管强调收益可持续与信息透明 [13] - REITs为资产提供标准化退出通道，形成“开发—运营—证券化—再投资”闭环，有助于企业降低资产负债率，转向轻资本模式 [13] - 商业不动产REITs由证监会直接审批，无需发改委前置，为更多优质资产发行提供便利 [14] - REITs市场扩容吸引保险资金、养老金等中长期资金，市场分层将日益明显 [14]

行业现状与核心挑战 - 行业正处于新旧模式转换的关键节点 “十四五”是重要转折期 长期高速增长后进入调整阶段 传统发展模式难以为继 [2][3] - 当前行业发展第一要务是去风险 房地产风险与地方债务风险、金融风险交织 已成为当前经济风险的核心关切 [5][6] - 住房领域主要问题已从“总量短缺”转向“品质不均、结构不适配” 人口到顶、城镇化放缓、经济发展转轨和风险累积是“十五五”规划的起点 [8] “十五五”规划的发展路径与要求 - “十五五”规划为行业明确了“先化风险、再谋新路”的清晰路径 第一层次是处理风险 第二层次是指明新方向 [2][3] - 第一层次要求是提高防范化解重点领域风险能力 统筹推进房地产等风险有序化解 严防系统性风险 [3] - 第二层次要求包括加快构建房地产发展新模式 完善基础制度 优化保障性住房供给 因城施策增加改善性住房供给 建设“好房子” [3][4] 旧模式的特征与终结 - 旧有模式具有鲜明时代特征 符合过去快速城镇化需要 由旺盛需求、多元主体、“土地财政”和金融参与共同推动 [8] - 行业高速增长期已结束 人均城镇住宅建筑面积由1998年的18.7平方米上升到2023年的超过40平方米 房地产业占GDP比重由1998年的4.58%上升到2025年的5.92% [6][8] - 2022年“保交楼”问题凸显是旧模式难以为继的集中体现 过去“三高”模式盛行 依靠市场上行掩盖运营风险 [9] 构建房地产发展新模式 - 新模式必须建立在健全且能严格执行的规则体系之上 具体举措包括做实项目公司制、推行主办银行制和推进现房销售制 [9] - 新模式的核心是推动房地产真正回归居住本源 实现从规模扩张向质量提升的深刻转型 [2][15] - 推行“安全舒适绿色智慧的‘好房子’” 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 是对过去乱象的纠正和未来方向的指引 [11] 房地产在经济中的多元化新作用 - 实现“居者有其屋” 对于城镇困难家庭通过保障房满足基本需求 限制住房金融属性 对于有余力家庭通过市场满足改善性需求 [11] - 从“投资于物”转向“投资于人” 良好的居住条件能够激发和提升人力资本 [11] - 促进内需 尤其是释放消费潜力 我国有房居民占比超过90% 行业下行通过财富效应和就业影响与内需不足问题交织 [12] 稳住市场的关键举措 - 首要问题是稳住市场 需多策并举 争取在一两年时间内稳住房地产业 为行业和经济发展争取时间 [13] - 稳定首先要从高能级城市（尤其是一线核心城市）开始 作为经济发展主引擎和人口主要流入地 其房地产业仍有较大发展空间 [13] - 具体措施包括：完善保障性住房体系 收购闲置商业用房改建 缓解困难群体购房压力 进一步放开高档及中心城区普通住房交易限制 鼓励出租 [13] 财政与金融支持 - 需要中央财政支持 推行发行专项债弥补地方投资缺口 收购土地与闲置住房以稳定市场等行之有效的政策 [14] - “土地财政”已基本完成历史使命 可探索中央财政对多孩家庭的贷款贴息 在育儿补贴中根据人均住房面积差值加补住房补贴 必要时可发行特别国债 [14] - 继续扩大房地产金融产品试点 加快REITs、ABS等产品的发行与推广 满足行业对资金高速周转的需求 [14] 行业转型的新增长点 - 把握行业发展模式转变带来的新增长点 “十四五”期间发展起来的代建模式会随着租赁保障住房规模的扩张继续发展 [14] - 人工智能和智能家居的普及也在深刻影响房地产业发展 [14] - 绿色智慧住房的建设要求可能带来一批新的投资高潮 [14] 其他改革与长期制度建设 - 可进一步改革住房公积金制度 学习新加坡经验将公积金使用与涉房消费脱钩 使用范围拓展到医疗、照护等家庭必需消费 [12] - 大规模的旧城改造是改善居住质量的重要手段 也有助于拉动投资 [12] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 是应对我国即将来临的房屋大规模修缮、加固、更新的未雨绸缪之举 [12]

文章核心观点 2025年是房地产行业构建发展新模式制度框架的关键一年，市场止跌回稳趋势逐步确立，政策围绕“控增量、去库存、优供给”核心原则形成全方位支撑体系，行业正从规模扩张转向质效提升，为高质量发展奠定基础 [5][6][7][10] 2025年市场与政策总览 - 行业进入稳市场新周期，供给端持续收缩，前11月新开工面积5.3亿平方米，低于同期新建商品房销售面积7.9亿平方米，形成良性互动 [10] - 库存压力持续减轻，11月末商品房待售面积7.5亿平方米，已连续10个月下降 [10] - 政策体系从中央顶层设计到地方落地，全年地方共发布700余条稳市场新政，推动市场筑底企稳 [7][35] 2025年政策脉络与核心内容 - **一季度定调方向**：全国两会明确加力推进市场止跌回稳，将建设“好房子”作为产业转型核心方向；自然资源部通过专项债券优化土地储备；《住宅项目规范》于5月1日起实施，划定住房品质底线 [11][13] - **二季度协同发力**：中央政治局会议提出加大高品质住房供给；央行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，降低居民购房成本；国常会明确稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险四大着力点 [11][14] - **三季度盘活存量**：时隔十年再度召开中央城市工作会议，将城市更新摆在突出位置；国务院发布《住房租赁条例》，完善租房市场；完善增值税期末留抵退税政策，减轻企业新增投资税收负担；鼓励市场化方式盘活存量闲置土地 [12][14] - **四季度构建新模式**：住建部明确加快构建房地产发展新模式，重点发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”；二十届四中全会将推动房地产高质量发展纳入重要议程；中央经济工作会议明确因城施策控增量、去库存、优供给的核心原则 [12][13] “十五五”规划与行业高质量发展 - 二十届四中全会首次在“保障和改善民生”框架中明确提出“推动房地产高质量发展”，标志着行业定位发生深刻转变 [21][22] - “十五五”规划建议核心包括：推动房地产高质量发展并加快构建新模式；优化保障性住房供给；因城施策增加改善性住房供给；建设安全舒适、绿色智慧的“好房子”；提高重点领域风险化解能力 [25] - 住建部提出推动行业高质量发展的六大重点任务，包括优化保障性住房供给并建立轮候库制度、促进市场健康发展、改革完善开发融资销售制度（推进商品房现房销售）、实施房屋品质提升工程、实施物业服务质量提升行动、建立房屋全生命周期安全管理制度 [26][27] 城市更新的战略地位与作用 - 城市更新已成为房地产稳市场的核心抓手，兼顾短期市场提振与长期供需结构优化 [30] - 从需求侧看，紧密对接新型城镇化人口集聚需求（2024年末常住人口城镇化率67%，户籍人口城镇化率不足50%），匹配新市民刚需和存量居民改善性需求 [30] - 从供给侧看，通过存量用地盘活和设施升级，避免增量扩张的资源浪费，优化空间布局并为“好房子”建设提供优质用地 [30] - 政策支持力度大，例如2025年6月发改委完成下达800亿元城市更新专项投资，支持老旧小区、危旧房改造，惠及约1700万人 [33] - 城市更新政策站位高，已脱离传统民生与房地产范畴，单独成章纳入城乡融合发展大框架，其战略价值超越一般稳地产政策 [31][39] 地方政策实践与重点工具 - **优化公积金**：成为最常见稳市场抓手，134省市年内发布289条相关政策；2024年公积金个人住房贷款余额8.07万亿元，存款余额10.93万亿元，个贷率74%距离90%警戒线有较大空间，超过1万亿元的“可借贷”公积金存款可缓解需求侧资金压力 [35] - **保障安居**：75省市发布169条相关政策，涉及存量消化、民生保障等多领域，多地如珠海、佛山、合肥、杭州完成收购存量房用作保障房 [35][36] - **其他值得关注政策**：包括高能级城市放松限购（如北京、上海、深圳）；部分城市鼓励现房销售（如信阳、荆门）；以及放宽落户限制（如厦门、深圳）以释放居住需求 [36] 2026年行业展望与关键发力点 - 预计政策将持续锚定稳定市场与构建新模式两大核心任务，城市更新与“好房子”建设将成为两大关键发力点 [39] - **城市更新**：凭借更广泛的跨领域价值（覆盖民生、经济、城市高质量发展），政策优先级和推进确定性显著高于一般稳地产政策，将着力打通资金、要素等卡点堵点 [39][40] - **“好房子”建设**：精准契合行业转型与市场需求从“有房住”向“住好房”的转变，将全面覆盖新房开发与老房改造，带动全产业链升级并释放市场增量潜力 [40] - 两者将协同发力，城市更新奠定稳地产发展基础，“好房子”激活市场需求，共同推动市场平稳运行与行业高质量转型 [41]

行业政策与宏观方向 - 国家“十五五”规划建议提出优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求[2] - 全国常住人口城镇化率已超过67%，但户籍人口城镇化率不足50%，完善农业转移人口住房保障体系是城镇化“下半程”的重要任务[2] - 行业正在形成保障和市场两个体系定位清晰、功能互补的供应格局[2] 行业规模与历史成就 - “十四五”时期，行业累计建设筹集各类保障性住房及改造安置住房超过1100万套（间），惠及超过3000万名群众，建成了世界上规模最大的城市住房保障体系[2] - 2025年，北京市计划建设筹集保障性租赁住房约6.7万套（间），并持续增加“一张床”“一间房”的供应比例[2] - 北京市通州区金隅通和园等小区的青年人才公寓已迎来首批青年后备人才入住[2] 产品定位与发展重点 - 保障房建设需以“解危、解困”为出发点，优化配租型、配售型“两类保障房”供给，并稳步实施城中村、城市危旧房“两个改造”[2] - 保障性住房应建成“好房子”，需符合好标准，使用好设计、好材料、好建造、好运维，满足群众对安全、舒适、绿色、智慧住房的新期待[3] - 行业发展需适应新市民、青年人对职住平衡及工薪群体对价格可负担产权住房的分化需求，推动住房保障实现量的合理增长和质的有效提升[3] 具体实施模式与供给策略 - 行业将有序发展公租房，着力缩短轮候期并规范分配程序[3] - 加快发展保障性租赁住房，重点利用存量闲置土地和房屋进行建设，并加快房源竣工和分配入住[3] - 因地制宜发展配售型保障性住房，合理确定发展目标，健全定价和退出机制[3] - 推进收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，以多渠道盘活存量商品房[3] 运营管理与体系建设 - 行业需持续完善住房保障轮候库和信息系统建设，地级及以上城市将全面建成轮候库，建立需求动态摸底和项目供需匹配机制[4] - 需完善保障性住房申请、轮候、配售配租、退出等全流程管理制度，并健全居住社区管理机制[4] - 应引入专业机构开展保障性住房运营管理，提升小区治理效能，并对建成年代早、管线设施老化的公租房进行更新改造[4][5] - 应用信息化、智能化技术，完善公共服务设施，以实现“住有优居”[5]

保障房建设核心政策导向 - 保障房应建成符合“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”的“好房子”，满足住房困难群众对安全、舒适、绿色、智慧住房的新期待 [1][2] - 住房保障工作进入新阶段，需适应新市民、青年人、工薪群体等不同层次和分化的需求，优化供给结构，推动住房保障实现量的合理增长和质的有效提升 [3] 保障房供给体系与规模 - “十四五”时期，中国累计建设筹集各类保障性住房和改造安置住房超过1100万套（间），惠及超过3000万名群众，建成世界上规模最大的城市住房保障体系 [2] - 中国正在形成保障和市场两个体系定位清晰、功能互补的住房供应格局 [2] - 以北京市为例，2025年计划建设筹集保障性租赁住房约6.7万套（间），并持续增加“一张床”“一间房”供应比例 [1] 保障房具体发展路径与措施 - 有序发展公租房，着力缩短轮候期，规范分配程序 [3] - 加快发展保障性租赁住房，重点利用存量闲置土地和房屋建设，加快房源竣工和分配入住 [3] - 因地制宜发展配售型保障性住房，合理确定发展目标，健全完善定价机制和退出机制 [3] - 推进收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，以多渠道盘活存量商品房 [3] - 稳步实施城中村、城市危旧房“两个改造”，兜牢住房保障民生底线 [2] 保障房管理与运营优化 - 推进保障房建设应持续完善住房保障轮候库和信息系统建设，地级及以上城市将全面建成轮候库，建立需求动态摸底和项目供需匹配机制 [1][3] - 保障房应在运营上提质增效，完善申请、轮候、配售配租、退出等全流程管理制度 [4] - 应健全居住社区管理机制，引入专业机构开展运营管理，提升小区治理效能 [4] - 应更新改造建成年代早、管线设施老化的公租房，完善公共服务设施，应用信息化、智能化技术 [4] 住房保障的宏观背景与目标 - 当前中国常住人口城镇化率已超过67%，但户籍人口城镇化率不足50% [1] - 住房保障在城镇化“下半程”的重要任务是完善农业转移人口多元化住房保障体系，推动农业转移人口市民化 [1] - 优化保障性住房供给，旨在满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1]

2026年地方两会房地产工作部署核心观点 - 各地2026年房地产工作重点围绕“稳市场、去库存、强保障、促更新”四大方向展开，基调与“十五五”总体规划高度一致，旨在推动房地产市场筑底企稳与行业转型加速[3] 稳市场与去库存举措 - 稳市场是各地2026年房地产工作的首要任务，是对中央“着力稳定房地产市场”指示的贯彻[4][5] - 关键去库存举措包括鼓励收购存量商品房用于保障性住房，河南、云南、江苏、山东、辽宁、吉林等地均提出相关计划[3][5] - 其他盘活存量措施包括：广东提升存量房交易便利度；江苏推进房票安置、住房“以旧换新”；上海启动收购二手住房用于保租房；广东、重庆推动闲置商业办公用房盘活；重庆加大存量土地盘活；上海计划盘活处置低效产业用地20平方公里[5] 因地制宜的稳市场策略 - 天津强调稳定房地产投资[6] - 云南提出精准开展重点客源地宣介，稳步提高省外群体购房占比，并有序推进“好房子”建设和现房销售制[6] - 重庆强化“人房地钱”要素联动，加强中心城区房地产一体精准调度，“一区（县）一策”优化政策[6] - 沈阳将住房消费纳入全域促消费大局，持续释放住房消费潜力[6] 强化住房保障与“好房子”建设 - 房地产工作被纳入“加大保障和改善民生力度”章节，重点为新市民提供可负担的租赁住房[7] - 北京强调促进住房租赁市场健康发展，增加“一张床、一间房、一套房”产品供应[7] - 上海计划在2026年筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上[7] - “好房子”建设成为关键词：广东系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设；吉林提出打造20个以上“好房子”示范项目[7] 高质量推进城市更新 - 2026年城市更新工作告别大拆大建，转向存量提质增效，成为地方政府部署重点[8] - 各地更新工作围绕城中村改造、老旧管网和电梯改造等展开[8] - 具体量化目标包括：广州启动53个城中村改造项目；福州实施500个城市更新项目，建成1.2万套安置房；重庆新建改造供排水管网2400公里；广东新建改造地下管网管廊9000公里；贵州改造城镇地下管网4000公里以上[8] - 老旧小区改造持续推进：北京改造300个老旧小区、加装电梯800部；上海完成20万平方米旧住房成套改造；重庆完成老旧小区改造600个；吉林大范围实施既有住宅加装电梯；广州推动100个老旧小区改造新开工项目[9] 城市更新的模式创新与行业意义 - 多地探索引进多元化主体参与城市更新：天津创新央企、民企参与模式；贵州利用政策性金融工具、银行贷款、公募REITs等设立城市更新基金[9] - 城市更新是房地产市场企稳的重要支撑，全国2000年底以前建成的老旧小区约22万个，涉及近3900万户居民，2000年前建成房屋占比超35%，更新工作释放的持续需求有助于存量去化[10] - 城市更新推动房地产行业向“开发+运营”的新发展模式转型，如城中村改造同步配建养老设施等[10] 市场展望与转型路径 - 房地产市场历经四年下跌，当前销售规模和价格已开始探底，各地正通过盘活存量、城市更新、建设“好房子”等方式稳定市场信心和预期，激活需求[11] - 市场止跌企稳仍需政策积极支持，需有效控增量、去库存，并将楼市回稳与基本面修复结合，解决年轻人、新市民在安居、就业、育儿等方面的诉求，培育可持续的住房消费生态[11]

2026年地方两会房地产工作重点 - 各地房地产工作部署聚焦“稳市场、去库存、强保障、促更新”四大方向，基调与“十五五”总体规划高度一致 [1] - 预计随着各项政策落地见效，房地产市场有望筑底企稳，行业转型加速推进 [1] 稳市场与去库存 - 稳市场是2026年各地房地产工作的首要任务，是对中央“着力稳定房地产市场”指示的贯彻 [2] - 关键举措包括鼓励收购存量商品房用于保障性住房，河南、云南、江苏、山东、辽宁、吉林等地均有提及 [1][2] - 其他去库存与盘活举措包括：广东提升存量房交易便利度；江苏推进房票安置、住房“以旧换新”；上海启动收购二手住房用于保租房；广东、重庆推动闲置商办用房盘活；重庆加大存量土地盘活；上海计划盘活处置低效产业用地20平方公里 [2] 地方差异化稳市场举措 - 天津特别强调“稳定房地产投资” [3] - 云南提出精准开展重点客源地宣介，稳步提高省外群体购房占比，并有序推进“好房子”建设和现房销售制 [3] - 重庆强化“人房地钱”要素联动，加强中心城区房地产一体精准调度，“一区（县）一策”优化政策 [3] - 沈阳将住房消费纳入全域促消费大局，持续释放住房消费潜力 [3] 强化住房保障 - 加强保障房供应是盘活存量和保障民生的关键环节，相关工作被纳入“加大保障和改善民生力度”章节 [3] - 北京强调促进住房租赁市场健康发展，增加“一张床、一间房、一套房”产品供应，缓解青年人住房困难 [3] - 上海计划在2026年筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上，完善保租房供应管理和配套服务 [3] 推进“好房子”建设 - 满足居民持续升级的住房需求，“好房子”建设成为各地工作部署关键词 [4] - 广东系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 [4] - 吉林提出要打造20个以上“好房子”示范项目 [4] 城市更新：存量提质增效 - 城市更新告别大拆大建，转向存量提质增效，2025年底中央经济工作会议强调“高质量推进城市更新” [6] - 业内认为城市更新提供的增量空间是房地产市场企稳的重要支撑力量 [8] - 全国2000年底以前建成的老旧小区约22万个，涉及居民近3900万户，2000年前建成房屋占比超35%，城市更新释放的持续需求助力存量去化 [8] 城市更新具体项目与投资 - 广州提出年内启动53个城中村改造项目 [6] - 福州计划实施500个城市更新项目，建成1.2万套安置房 [6] - 重庆实施城市生命线工程提升行动，新建改造供排水管网2400公里 [6] - 广东新建改造地下管网管廊9000公里 [6] - 江西推进城镇排水管网建设质量整治，加快老化燃气管道更新改造 [6] - 贵州改造城镇地下管网4000公里以上 [6] - 北京推进507栋危旧楼排险、改造300个老旧小区、加装电梯800台 [7] - 上海完成20万平方米旧住房成套改造 [7] - 重庆完成老旧小区改造600个 [7] - 吉林大范围实施既有住宅加装电梯 [7] - 广州推动17个首批危旧房改造试点、100个老旧小区改造新开工、30个老旧厂区微改造试点 [7] 城市更新机制与融资创新 - 天津提及充分发挥市场主体作用，创新央企、民企参与模式，完善多元化投融资方式和市场化更新机制 [7] - 贵州用好新型政策性金融工具、银行贷款、公募REITs等，设立城市更新基金和专项引导资金 [7] 行业转型与市场展望 - 城市更新推动房地产行业向新发展模式转型，强调存量盘活与功能升级，为企业开辟“开发+运营”新路径 [8] - 房地产市场已历经四年下跌，当前市场已开始探底，各地正通过盘活存量、城市更新、建设“好房子”等方式稳定信心、激活需求，推动市场止跌回稳 [8] - 未来市场止跌企稳仍有赖于政策积极支持，有效实现控增量、去库存，并将楼市回稳与基本面修复结合起来 [9]

2026年地方房地产工作部署核心脉络 - 各地房地产工作呈现“稳字当头、存量优先、因城施策”的清晰脉络 化解相关风险与发展模式转型成为多地部署的重要内容 [1] 稳定市场与盘活存量 - “着力稳定房地产市场”成为多地政府工作报告高频表述关键词 与中央经济工作会议精神一脉相承 [2] - 存量房收储、住房“以旧换新”和住房公积金改革是稳定市场的主要亮点 [2] - 收购存量商品房用于保障性住房、安置房、人才房等成为多地共同选择 广东、江苏、山东、河南、甘肃、辽宁等地均作出明确部署 [2] - 重庆明确扩大收购存量商品房规模 辽宁将加大存量商品房收购力度、多措并举消化存量商品房 [2] - 广东提出鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [2] - 江苏推进房票安置、住房“以旧换新” 深化住房公积金制度改革 稳妥推进收购存量商品房重点用于保障性住房 [2] - 上海已启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作 多地开展存量房收储释放出去库存积极信号 [2] - 各地结合自身实际推出配套举措 如重庆强调“人房地钱”要素联动 云南提出提高省外群体购房占比 贵州明确推动传统房地产向全周期模式转型 [2] 化解地方债务风险 - 2026年是三年地方政府债务限额置换存量隐性债务期限的最后一年 各地围绕完善风险债务管理、化解地方债务风险作出重点安排 [3] - 陕西、河南等省份明确加快融资平台市场化转型与有序退出 陕西提出力争实现存量隐性债务清零 [3] - 青海将确保退出地方债务重点省份 贵州毕节等地强调扛牢主动化债责任、保障政府债务本息偿付 [3] - 各地普遍提出通过压减非必要开支、规范项目支出、盘活资金资产资源等方式集中财力兜牢“三保”底线 [3] - 贵州提出盘活“三资” 坚决遏制新增债务 [3] - 甘肃着力推动提前实现隐性债务清零 同步推进融资平台退出 [3] - 河南针对化债资金搭建全流程全链条管理体系 全方位筑牢债务风险防线 [3] 城市更新转向提质增效 - 城市更新仍是各地2026年工作重点 但多省下调相关项目数量 整体增量投资空间或相对有限 [4] - 各地城市更新工作围绕城中村、老旧小区改造 以及老旧供热、燃气、排水管网和电梯改造等民生领域展开 [4] - 北京计划改造完工老旧小区300个以上 [4] - 广东将新开工改造600个老旧小区 新建改造地下管网管廊9000公里 [4] - 山东计划开工改造老旧小区15万户 交付棚户区改造和城中村安置房18万套以上 [4] - 甘肃计划改造城镇老旧小区10万户 [4] - 从样本省份情况看 今年城中村及老旧小区改造可能很难出现明显增量 [5] - 浙江今年计划改造城中村1.4万户 去年计划实施6万户 降幅约77% [5] - 重庆今年计划全年完成改造0.5万户 去年实际完成1.57万户 目标较去年实际情况下滑68% [5] - 广州表述去年为“加力实施城中村和危旧房改造” 今年是“稳步推进城中村改造” [5] - 上海表述相对积极 明确提出“全面启动城中村整体改造项目” [6] - 城市更新重点转向注重内涵式发展 广泛强调更新改造老旧供热、燃气、排水管网等“城市生命线”工程 [6] - 贵州计划建设和改造地下管网4000公里以上 辽宁计划改造3500公里 体现从“大拆大建”向“提质增效”和安全保障的核心转变 [6] 探索行业发展新模式 - 探索房地产行业新发展模式成为各地2026年部署的重要方向 [6] - 天津、山东、广东、海南、重庆、贵州、辽宁、吉林、青海等省市均强调建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” 并将其作为构建房地产发展新模式重要内容 [6] - 在稳定市场的政策基调下 不同省份根据自身房地产市场发展状况和区域发展阶段提出各有侧重的工作安排 体现出明显的“因城施策”特征 [6] - 2026年地方两会为今年房地产行业定下基调 各地正通过大力盘活存量资源、筑牢发展安全底线、因城施策化解行业风险 推动房地产行业告别旧周期 探索新发展路径 [6]