文章核心观点 中国房地产行业正处于从传统“高负债、高杠杆、高周转”的规模扩张旧模式，向以居住为本、质量提升为核心的高质量发展新模式转型的关键节点 “十五五”规划为行业明确了“先化风险、再谋新路”的清晰路径 当前阶段的核心任务是稳住市场、构建新模式并提升居住品质，通过分层供给、因城施策、财政协同、金融支持等多维度措施，推动行业回归居住本源，实现深刻转型[1][2][23] 行业现状与核心风险 - 行业已结束高速增长期，当前风险是资产负债表衰退在房地产领域的集中显现，并非简单的周期性波动[4] - 传统“高负债-高增长”模式导致资产端（房价、地价）下行与负债端（银行贷款、债券）刚性形成错配，直接损害了微观主体的资产负债表，使其经营目标从“利润最大化”转向“风险最小化”[5] - 需警惕“合成谬误”，即房企个体为偿债而折价抛售资产和收缩投资的理性行为，若在宏观上形成共振，将导致资产价格大幅下跌和流动性枯竭的恶性循环[6] - 房地产风险已与地方债务风险、金融风险高度交织，成为当前经济风险的核心关切 “十五五”规划首要任务即是统筹化解这些关联领域风险，严防系统性风险[6] 构建房地产发展新模式的具体举措 - **做实项目公司制**：旨在切断风险传导链条，确保单个项目资金优先用于自身开发建设，防止集团总部挪用[10] - **推行主办银行制**：一个项目确定一家主办银行，实现资金封闭运行、风险共担 截至2025年9月底，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元，支持近2000万套住房建设交付[11] - **推进现房销售制**：从根本上防范交付风险 现房销售面积占比从2020年的12.7%提升至2025年的35.9%，6年提升23.2个百分点 2025年全国商品住宅现房销售面积达3.16亿平方米，较2024年增长6.4%[11] - **发展代建模式**：作为轻资产转型重要方向，2024年代建企业新签约规划建筑面积预计为16500万平方米 全国已有超100家房企涉足，销售额前100的房企中八成已参与[12] 优化住房供给体系 - **补齐保障房短板**：当前保障性住房（不含棚改）占存量住房面积比例仅8.0%，城镇家庭户中租赁或购买保障房的比例合计7.2%[13] - **扩大保障房覆盖面**：政策要求各地每年新增保障性住房面积占新增住宅总量的30%[13] - **借鉴国际经验**：如新加坡组屋制度覆盖80%以上居民，形成阶梯化供应体系，我国在覆盖范围、资金来源等方面仍有差距[13] - **建立梯度供给格局**：目标形成“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房供应体系[12] 房地产经济功能的拓展与转型 - **从经济支柱到多元载体**：行业需从单一依赖投资拉动，转向协同发挥居住保障、人力资本积累、消费释放等多维价值[15] - **满足多层次居住需求**：通过保障房满足基本需求，共有产权房降低低收入群体购房门槛，市场满足改善性需求[15] - **投资重点从“物”转向“人”**：建设“安全舒适绿色智慧”的“好房子”，提升居住品质以促进人力资本积累[16] - **通过城市更新拉动投资**：“十五五”期间若每年改造5万个老旧小区，可拉动投资超万亿元，同时改善数千万家庭居住条件[16] - **释放消费潜力**：截至2024年底，住房公积金缴存余额10.93万亿元，使用效率偏低 若适度放宽使用范围至医疗、养老等领域，每年可释放数千亿元消费潜力[17] - **降低居住成本以刺激消费**：通过增加保障性租赁住房和市场化长租房供给，将租金回报率稳定在3%~4%合理区间，可使租房家庭释放30%~40%的住房支出用于其他消费[17] - **协同住房与生育政策**：若“十五五”期间每年支持100万个三孩家庭改善住房，按每户补贴20万元计算，需财政资金2000亿元，但可带动住房消费超1万亿元[18] 稳住市场的关键措施 - **行业下行压力显著**：2025年，新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%[20] - **稳住高能级城市市场**：作为关键支点，一线城市已梯度放松限购政策（如上海放宽外环外、深圳放开非深籍购房限制），以精准释放改善型需求[20] - **落实“好房子”理念**：市场下行为提升建设质量腾出资金空间，“好房子”成为打破市场观望情绪的关键抓手[21] - **中央财政与金融创新支持**： - 中央财政可通过发行特别国债，支持地方政府收购闲置土地与存量商品房转化为保障性租赁住房，以缓解房企现金流压力并加速价格底部形成[22] - 应加快REITs和ABS等金融产品发行，将存量资产转化为流动金融产品，降低开发商资产负债率并提供社会投资渠道[22]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出整体行业的投资评级 [1][2][4][5][6][7] 报告的核心观点 * 当前房地产行业收储去库存处于关键期 政策支持力度持续加大 通过收购存量商品房和闲置土地来盘活存量资源 稳定市场并保障民生 预计2026年各地将继续加大收储力度 [6][67] * 收购存量商品房主要用于保障性住房 并探索用于学生宿舍等新用途 是“去库存、优供给”的关键举措 [4][8][21] * 专项债是盘活存量闲置土地的重要资金来源 但区域分化明显 已进入实质性推进阶段 [5][46][61] 根据相关目录分别进行总结 1、收储存量房进展 * **政策脉络**：自2024年以来中央多次提及支持收购存量商品房 2026年《政府工作报告》首次明确“探索多渠道盘活存量商品房 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房” [4][8][10] * **两种模式**：模式一为国企收储开发商未售新房 模式二为国企收购居民旧房（常与“以旧换新”结合）用于保障房等 [12][14] * **城市推进**：截至2026年2月中旬 全国已有36个重点城市发布明确收储公告 超80个城市表态支持区属国企收购存量住房 [4][15] * **具体案例**： * 多地开展“以旧换新” 例如郑州2024年计划完成10000套 武汉2025年计划收购3000套 [16] * 广州安居集团常态化征集房源收购 2025年征集条件较2024年有所放宽 [17][18] * 2025年以来 广东广州、深圳、佛山、珠海4城完成收购1377套存量商品房 金额14.43亿元 广西累计收购2.92万套 [20] * 部分高校收购存量商品房用作学生宿舍 如湖北大学以1.98亿元收购352套 合肥工业大学以1.18亿元收购一栋楼 [21][22] * **资金支持**：2025年以来浙江、四川等省市发行超43亿元专项债券用于收购存量商品房作保障房 整体进展较慢 [20] 2、收储存量房——以上海为例 * **试点启动**：2026年2月2日 上海在浦东、静安、徐汇三区启动首批二手住房收购用于保障性租赁住房项目 进入实质性阶段 [4][33] * **操作模式**：普遍采取“政府专班统筹+国企平台实施+金融机构支持”模式 中国建设银行提供一揽子金融服务 [33][34] * **规模预估**：据上海市政协委员提及 未来可能有7个区加入 全年收购总规模预计在1万套左右 [34] * **市场基础**：2025年上海二手房成交占比达83% 其中总价400万元以下且面积70平方米以下的二手房成交7.9万套 占全市总量的36% 三试点区该比例均高于全市水平（浦东34.9%、徐汇36.8%、静安46.6%） 基础房源较多 [35] * **新房结构**：静安和徐汇区新房成交总价偏高 2025年总价1000万元以上房源占比约98% 而浦东新区1000万元以下房源占比超60% 置换难度有差异 [38] * **保租房现状**：截至2025年末上海保租房累计达61万套（间） 2025年新增7.4万套（间） 但截至2026年3月26日 徐汇和静安区的保租房数量相对较低 [43] * **政策影响**：有助于降低购房者置业成本 打通“卖旧买新”通道 填补中心城区保租房空白 同时助力新房去化和改善房企现金流 [44] 3、专项债收储存量闲置土地进展 * **政策支持**：2024年以来多项政策明确支持使用专项债收回收购存量闲置土地 2026年拟安排地方政府专项债券4.4万亿元 重点用途包括土地收储 [45] * **拟收储规模**：2025年全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超5500宗 总用地面积近3亿平方米 总金额超7500亿元 [5][46] * **区域分布**：31省市中26个有公示 浙江省公示拟收储金额超900亿元居首 广东省超890亿元次之 一二线城市拟收储金额超2700亿元 占比36% [46][47] * **地块特征**：已公示地块中以住宅用地为主 宗数占比66% 约47%的地块拟收储价格与原始成交单价比值在0.8-1.0之间 [52] * **收购对象**：被收购方以地方国企为主 按收储金额计占比近88% 民企占比约10% [53] * **发行落实**：据Wind数据 截至2026年3月26日 2025年至今全国已发行用于收购存量闲置土地的专项债总金额为5415.6亿元 其中广东省发行738.3亿元居首 浙江省647.7亿元次之 [5][61][62] * **发行节奏**：2025年各季度发行量分别为340.4亿元、1368.4亿元、1096.0亿元、2000.2亿元 发行速度在去年四季度加快 [63] 4、投资建议 * 报告预计2026年各地将继续加大存量商品房和存量闲置土地的收储力度 [6][67] * 建议关注相关地方国企及开发商 [6][67]

房地产行业研究纪要关键要点总结 一、 行业与公司概述 * 纪要主要涉及中国房地产行业，特别是“十五五”规划纲要下的新发展模式[1][2] * 行业正从过去粗放、快速的发展模式转向“高质量发展”阶段[2] * 行业配置价值凸显，尤其看好具备低融资成本、核心区拿地能力强及高市占率的头部房企[1][12] 二、 核心政策与制度变革 * 住房制度转向“双轨并行”，由单一商品房供应向“市场化商品房+政府主导保障房”转型[1][2] * 首提“项目公司制”与“融资主办银行制”，融资重心从房企主体信用下沉至具体项目，实现风险精细化隔离与扁平化管理[1][6][7] * 供应逻辑由“地-房-人-钱”逆转为“人-房-地”，基于人口变动研判需求并精准匹配土地供应[1][7] * 取消“7,090”等限制性政策，以市场化方式供地，更好匹配改善性需求[1][9] 三、 住房保障体系 * 保障房体系按需分类：廉租房对接低收入家庭，经适房/安居房对接工薪族，保租房/公租房对接新市民及青年人[1][3][4] * 保障性住房可兼具租赁和销售两种性质，实现灵活转换[4] * 加强保障性住房全流程管理，覆盖使用前、中、后各个环节[4] 四、 公积金与金融支持 * 公积金制度改革加速，用途拓展至老旧小区改造与物业费[1][5][6] * 贷款额度上限大幅提升，如上海家庭公积金贷款额度上限从160万元升至240万元，叠加政策最高可达324万元[1][6] * 5年期以上公积金贷款利率从3.25%降至2.6%，累计下降65个基点[6] * 政策支持满足房地产合理融资需求，有序推进现房销售[6] 五、 市场现状与库存压力 * 商品房去化周期约30个月（测算为29.97个月），处于相对高位[1][8] * 商业办公现房去化压力更大，去化周期长达59.97个月[1][8] * 政策支持将闲置商办改造为租赁住房或酒店，上海已有试点将写字楼改造为租赁住房[1][8] 六、 需求结构变化与“好房子”建设 * 住房需求从以刚性需求为主转向刚需、改善性需求等多元化并存[2] * “更高水平的住有所居”与“好房子”建设理念关联度高，旨在提升地段、空间、户型、环境以释放改善性需求[9] * 改善性需求尤为重要，住房保障和购房政策将向多子女家庭倾斜[9] 七、 租赁市场发展 * 全国租房人口规模巨大，接近2.6亿人[9] * 租赁市场交易周期短、置换周期短（通常1-3年），契合人口流动性增强背景[9] * 当前市场以个人房源为主，机构化长租公寓占比较小[10] * 规划纲要强调“租购并举”，培育市场化、专业化租赁企业以推动行业规范发展[10] 八、 存量房管理与挑战 * 存量房规模持续扩大，建成年份在2010年以前的城镇居民住房占比远超一半，房龄超过15年的房屋数量庞大[11] * 房屋交付后的全生命周期安全管理挑战日益突出，涉及物业维护、家装、租赁经纪等多个并行复杂环节[11] * 交付后维护阶段的管理难度和复杂性远超开发阶段[11] 九、 投资价值与市场展望 * 2026年政策支持节奏加快、连贯性强，包括收购二手房试点、需求刺激新政、公积金放松等[12] * 房地产板块PB估值处于相对较低水平，配置价值凸显[1][12] * 随着行业步入高质量发展阶段，整体估值有望迎来修复[12] * 具备优势的头部房企有望在行业估值修复中实现Beta收益[12]

报告行业投资评级 - 行业评级：优于大势 [6] 报告核心观点 - 2026年房地产政策核心为“控增量、去库存、优供给”，调控基调从“推动止跌回稳”优化为“着力稳定市场”，强调企稳修复与预期管理 [1][14][15] - 需求端政策将更趋精准化，重点支持新婚、首置、多子女家庭，并与生育政策协同，地方已有贴息试点 [1][14] - 供给端核心是推进去库存，重点探索地方政府收购存量房（尤其是二手房）用作保障房，并盘活闲置土地，专项债和低利率提供资金支持 [1][16] - 优化保障房供给，强调以需定建/定购，加快危旧房改造（货币化/房票安置），并首次在政府工作报告中提出深化公积金制度改革 [1][17] 按目录总结 1. 本周观点：控增量、去库存、优供给 - 2026年政府工作报告以180余字明确房地产政策基调，释放“稳字当头、因城施策、长效转型”信号 [14] - 政策在民生保障与风险防范中具有双重定位，支持政策有望加力，同时坚守风险底线 [15] - 去库存方面，上海已有三个区试点收购二手房作保租房，预计更多城市跟进；资金支持上，2025年多省已发行超43亿元相关专项债，保租房再贷款利率降至1.25% [16] - 截至2026年2月末，全国28个省市计划用专项债收购闲置土地，计划总金额超7700亿元，实际已发行超3350亿元 [16] 2. 股票市场与信用债 - **A股地产**：本周（0302-0306）A股房地产板块涨跌幅为-4.09%，跑输大盘（沪深300）3.03个百分点，在31个行业中排名第26 [2][20] - **港股地产**：本周港股地产建筑板块涨跌幅为-4.15%，跑输大盘（恒生指数）0.87个百分点，在12个行业中排名第7 [2][33] - **信用债**：本周地产信用债发行174.70亿元，净融资额105.44亿元；年初至3月6日累计发行682.00亿元，净融资额为-123.63亿元，去年同期为90.78亿元 [2][39] 3. REITs市场 - **指数表现**：本周REITs指数收于117.11点，涨跌幅为-0.82%；产权型REITs指数跌1.19%，特许经营权型REITs指数跌0.38% [3][40][41] - **成交与换手**：本周REITs成交额10.40亿元，环比增长46.60%；换手率为0.31%，环比上升0.06个百分点 [3][40] 4. 楼市成交 - **新房市场**：本周45城新房成交面积滚动四周同比-39.29%，累计同比-32.98%；一、二、三四线城市滚动四周同比分别为-49.78%、-37.55%、-41.91% [5][71] - **二手房市场**：本周14城二手房成交面积滚动四周同比-46.49%，累计同比-15.96%；一、二、三四线城市滚动四周同比分别为-51.25%、-46.52%、-3.43% [5][80] 5. 土地市场 - **百城整体**：本周土地供应建面环比+6.46%，成交建面环比-1.51%，溢价率17.62% [4][90][91] - **一线城市**：供应建面环比-63.53%，成交建面环比+122.46%，溢价率23.80% [4][90][101] - **二线城市**：供应建面环比+11.99%，成交建面环比+1.67%，溢价率1.15% [4][90][110] - **三四线城市**：供应建面环比+14.02%，成交建面环比-11.65%，溢价率1.26% [4][90][120] 6. 投资建议 - 建议关注存量地产三大方向：①商业地产（新城控股、华润万象生活）；②二手经纪（我爱我家、贝壳）；③物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商（中国金茂） [5][17]

行业投资评级 - 看好（维持） [6] 报告核心观点 - 2026年政府工作报告对房地产的表述延续了去年底中央经济工作会议精神，无新增变化，重申了政策思路的一贯性，即防风险、保民生和去金融化 [6] - 尽管两会表述未超预期，但前瞻指标显示今年楼市“小阳春”行情确定性较高，且4月政治局会议仍有政策预期，因此行业脉冲行情短期或仍可持续 [3] - 中期维度，若“小阳春”后景气度下行，在周期未满背景下，建议把握三条结构性主线：1) 受益于香港楼市触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出及利率下行的商业地产运营商；3) 产品力强、去化与盈利能力优的“好房子”企业 [3] 政策分析总结 - 政策思路核心是“保民生”和“防风险”，且“保民生”重要性提升，相关表述在政府工作报告中的任务位置由去年的第十位提至第八位，措辞由“加大力度”调整为“更大力度” [6] - 需求端政策趋向精细化，未来或更多与生育政策结合，如加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求 [6] - 供给端政策是主要着力点，强调因城施策控增量、去库存、优供给，并探索多渠道盘活存量商品房用于保障性住房等 [6] - 公积金制度改革或是今年地产宽松重要着力点，调整方向可能包括提高贷款额度、扩大使用范围和缴存群体覆盖范围等 [6] - 再次强调“好房子”建设，政策端和需求端对产品力的重视程度均在提升 [6] - 城市更新战略地位提升，但更可能的方向是修缮改建、提质增效，而非大规模拆建 [6] 市场展望总结 - 节前地产板块走势强于大市，动力来自政策宽松预期、核心城市楼市改善、市场风格切换至低估值板块以及通胀修复预期和流动性充裕 [3] - 由于过去5年量价深度调整，参考国际经验，国内多数基本面指标已回归均衡区间，因此即便没有超常规政策刺激，房地产市场也有望在1-2年内止跌回稳 [6] - 下一阶段政策重心可能围绕城市更新和保障房展开，部分高能级城市的购房门槛（如社保年限、落户资格）可能进一步松动 [6] - 市场对深度降息、大规模收储等政策不宜期待过高，存量商品房收储工作仍将以地方政府为主导 [6]

中央政策动向 - 自然资源部等三部委发文，明确新建住宅项目须按规划标准同步配套养老服务设施，并鼓励利用闲置存量房屋改造为养老设施，五年内可不办土地用途变更[4] - 国务院办公厅鼓励地方结合消化存量房地产政策，盘活农村闲置土地和房屋以支持旅居服务项目建设[5] - 据报道，房企融资“三条红线”指标不再要求每月上报，监管转向由出险房企向地方专班组定期汇报[7] 地方政策与市场措施 - 广东、吉林、山东、重庆等多省市将商业用房（含商住两用房）贷款最低首付比例下调至30%[8][18][19] - 2026年1月全国共出台房地产相关政策51条，主要方向为城市更新与住房保障[13][14] - 南京计划全年盘活存量房产100万平方米以上，并推进既有住宅老旧电梯更新3000台以上[10][18] - 天津优化公积金政策，购买首套及第二套住房的贷款最高限额分别提高至120万元和100万元[11][18] - 多地公积金政策向人才及多孩家庭倾斜，如湘潭高层次人才最高可享280万元公积金贷款，南京无房多子女家庭租房提取限额提高20%[11][18] - 上海静安区国企试点收购总价400万元以内、70㎡以下的老公房，以帮助居民置换新房[17] - 成都规定保障性租赁住房租金不超过市场价的90%，且年涨幅不得超过5%[17][18] - 昆山对指定房源提供房屋成交总价5%的购房补贴，单笔最高不超过30万元[18]

核心观点 2026年中国经济将处于“修复式增长”阶段，结构转型深化，增长动力从房地产和传统基建转向消费升级、科技创新与新质生产力，通胀温和回升与名义GDP增速加快将改善企业盈利与居民收入，为股市和部分资源品带来结构性机遇 [1][13][25] 趋势一：经济增长与房地产 - 2026年经济预计保持5%左右的增长，处于“修复式增长”阶段，房地产是影响经济运行的关键变量 [2][13][26] - 房地产市场被界定为“L型”筑底，既不会深度下探也不易V型反转，正逐步进入稳定平台期 [2][13] - 2025年1-11月全国房地产开发投资同比下降15.9%，新开工面积下降20.5%，销售面积同比下滑7.8%，显示供给收缩与库存去化 [26] - 房地产对经济的拖累预计减弱，政策重心转向构建“新发展模式”，如保障性住房建设和城市更新，旨在稳定市场预期和房价 [2][13][27] 趋势二：物价与名义GDP - 物价将温和回升，PPI持续下降接近尾声，CPI有望在食品价格稳定和核心服务消费回升推动下温和上涨 [3][13] - 截至2025年9月，PPI累计跌幅接近10%，达到历史上主要下跌周期的中枢水平 [30] - 2025年11月CPI同比增长0.7%，核心CPI同比增速为1.2% [35] - 预计2026年名义GDP增速将从2025年的4%左右反弹至5%左右，有助于改善企业利润和居民收入 [3][13][38] 趋势三：财政政策 - 2026年将继续实施更加积极的财政政策，预计一般公共预算赤字率维持在4%不变 [4][13] - 财政支出方式从大规模刺激转向优化支出结构，重点支持民生、就业和科技，而非传统基建 [4][13] - 消费品“以旧换新”政策资金规模可能不会大幅增长，但会进行结构性优化，刺激效果转向“精准滴灌” [4][13] 趋势四：消费结构 - 消费增长动力正从商品消费向服务消费切换，居民消费率有望提升 [5][14] - 2025年家电、汽车等“以旧换新”商品是消费主力，但2026年政策效应递减，服务消费将接棒增长 [5] - 名义GDP回升带来的工资性收入改善，以及育儿补贴等转移性收入增加，将提升居民消费能力，利好餐饮、旅游、文化娱乐、医疗养老等服务行业 [5][14] 趋势五：固定资产投资 - 投资增速有望企稳回升，2025年1-11月固定资产投资负增长对经济形成拖累，但2026年情况或将转折 [6][14] - 预计2026年房地产开发投资下降10%，但跌幅显著收窄；制造业和基建投资均有望增长5%，推动整体固定资产投资增长2%左右 [14] - 支撑因素包括：一线城市楼市政策松绑、财政对投资支持力度回升（特别是“十五五”开局之年重大项目启动）、以及PPI回升降低企业实际贷款利率刺激投资意愿 [6][14] 趋势六：新旧动能转换 - 新旧动能加速转换，以人工智能和新质生产力为代表的“新经济”资本开支，正在替代地产和传统基建，成为投资主导线索 [7][14] - 宏观与微观数据显示，房地产企业资本开支趋势性下行，而科技领域龙头企业（尤其是全球AI浪潮中的企业）资本开支保持高速增长 [7][14] - 政策资源显著向“两新”（新设备、新消费品）和新质生产力倾斜 [7] 趋势七：货币政策与流动性 - 全球流动性环境预计保持宽松，若金融市场承压，美联储可能通过“准备金管理购买”等工具补充流动性 [8][15] - 中国央行为支持经济修复和物价回升，2026年预计还会进行一次降准和降息，7天逆回购操作利率可能下调0.1个百分点，存款准备金率可能下调0.25个百分点 [8][15] 趋势八：汇率 - 美元将维持强势，但人民币可能更强，呈现“不弱格局” [9][15][18] - 人民币升值动力来自中美贸易摩擦缓和、外贸企业预期改变后加速结汇增加市场需求，这不仅是短期现象，更是中国经济转向内需驱动、实现内外平衡的体现 [9][18] 趋势九：大类资产配置 - 在A股与债券之间，A股机会更具优势，“慢牛”基础依然稳固 [10][18] - 支撑因素包括：“十五五”开局之年政策环境友好、通胀回升利好企业盈利修复、债券收益率上行压力提升股票相对吸引力（居民存款可能向股市转移）、以及科技资产价值重估与再通胀预期引导基本面修复 [10][18] 趋势十：资源品 - 资源品，特别是贵金属和有色金属，战略价值持续提升，面临长期机遇 [11][18] - 黄金在宽货币、高债务及美元信用体系出现裂痕的背景下，作为储备资产的地位回归，价格易涨难跌 [11][18] - 有色金属受益于全球宽松流动性、AI革命及高端装备制造带来的新增需求，以及地缘政治不确定性带来的“安全溢价” [11][18]

文章核心观点 - 房地产行业在经历深度调整后，2026年政策基调明确转向“着力稳定房地产市场”，行业不再作为短期经济刺激工具，而是被纳入中长期结构转型框架 [2][3] - 行业调控关键词为“因城施策控增量、去库存、优供给”，政策通过结构性工具而非全面宽松来稳定预期和控制风险 [4][5][6] - 行业发展模式正从增量开发转向存量提质，城市更新成为主导路径，商业不动产公募REITs的推进将重塑行业经营逻辑和商业模式 [9][12] 政策环境与调控方向 - 2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，房地产开发投资降至8.28万亿元，行业规模收缩，但降幅较2024年收窄 [2] - 2025年5月，五年期以上LPR从3.6%降至3.5%，首套房商业贷款利率可低至3.05%，公积金贷款利率降至2.6%，以降低购房成本 [5] - 2025年专项债获准用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房，财政政策提供支持 [5] - 2026年调控核心是“控增量、去库存、优供给”，一线城市如北京计划2026年城乡建设用地净减量500公顷，存量建设用地供应占比目标达65%左右 [6] - 需求端政策预期聚焦于一线及核心城市继续调整限购、降低门槛，并运用金融工具进一步降低购房成本 [7] 市场趋势与结构转变 - 行业进入存量时代，城市更新由补充性政策转为主导性路径，目标是到2030年取得重要进展 [9] - 截至2024年底，全国实施城市更新项目超6万个，完成投资约2.9万亿元；2025年新开工改造城镇老旧小区2.7万个，超额完成计划 [10] - “好房子”供给增加将成为稳定市场的重要方面，同时需通过收储将部分低效供给转化为保障性住房 [8] - 城市更新项目对房企能力提出更高要求，需具备资金实力、政府协同及长期运营能力，盈利模式从销售转向长期运营收益 [10][11] 金融创新与资产盘活 - 公募REITs底层资产由基础设施向商业不动产延伸，2026年1月下旬证监会受理了8只商业不动产证券投资基金 [12][13] - 商业不动产REITs市场化特征更突出，现金流依赖租赁水平与运营效率，对经济周期敏感，监管强调收益可持续与信息透明 [13] - REITs为资产提供标准化退出通道，形成“开发—运营—证券化—再投资”闭环，有助于企业降低资产负债率，转向轻资本模式 [13] - 商业不动产REITs由证监会直接审批，无需发改委前置，为更多优质资产发行提供便利 [14] - REITs市场扩容吸引保险资金、养老金等中长期资金，市场分层将日益明显 [14]

行业现状与核心挑战 - 行业正处于新旧模式转换的关键节点 “十四五”是重要转折期 长期高速增长后进入调整阶段 传统发展模式难以为继 [2][3] - 当前行业发展第一要务是去风险 房地产风险与地方债务风险、金融风险交织 已成为当前经济风险的核心关切 [5][6] - 住房领域主要问题已从“总量短缺”转向“品质不均、结构不适配” 人口到顶、城镇化放缓、经济发展转轨和风险累积是“十五五”规划的起点 [8] “十五五”规划的发展路径与要求 - “十五五”规划为行业明确了“先化风险、再谋新路”的清晰路径 第一层次是处理风险 第二层次是指明新方向 [2][3] - 第一层次要求是提高防范化解重点领域风险能力 统筹推进房地产等风险有序化解 严防系统性风险 [3] - 第二层次要求包括加快构建房地产发展新模式 完善基础制度 优化保障性住房供给 因城施策增加改善性住房供给 建设“好房子” [3][4] 旧模式的特征与终结 - 旧有模式具有鲜明时代特征 符合过去快速城镇化需要 由旺盛需求、多元主体、“土地财政”和金融参与共同推动 [8] - 行业高速增长期已结束 人均城镇住宅建筑面积由1998年的18.7平方米上升到2023年的超过40平方米 房地产业占GDP比重由1998年的4.58%上升到2025年的5.92% [6][8] - 2022年“保交楼”问题凸显是旧模式难以为继的集中体现 过去“三高”模式盛行 依靠市场上行掩盖运营风险 [9] 构建房地产发展新模式 - 新模式必须建立在健全且能严格执行的规则体系之上 具体举措包括做实项目公司制、推行主办银行制和推进现房销售制 [9] - 新模式的核心是推动房地产真正回归居住本源 实现从规模扩张向质量提升的深刻转型 [2][15] - 推行“安全舒适绿色智慧的‘好房子’” 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 是对过去乱象的纠正和未来方向的指引 [11] 房地产在经济中的多元化新作用 - 实现“居者有其屋” 对于城镇困难家庭通过保障房满足基本需求 限制住房金融属性 对于有余力家庭通过市场满足改善性需求 [11] - 从“投资于物”转向“投资于人” 良好的居住条件能够激发和提升人力资本 [11] - 促进内需 尤其是释放消费潜力 我国有房居民占比超过90% 行业下行通过财富效应和就业影响与内需不足问题交织 [12] 稳住市场的关键举措 - 首要问题是稳住市场 需多策并举 争取在一两年时间内稳住房地产业 为行业和经济发展争取时间 [13] - 稳定首先要从高能级城市（尤其是一线核心城市）开始 作为经济发展主引擎和人口主要流入地 其房地产业仍有较大发展空间 [13] - 具体措施包括：完善保障性住房体系 收购闲置商业用房改建 缓解困难群体购房压力 进一步放开高档及中心城区普通住房交易限制 鼓励出租 [13] 财政与金融支持 - 需要中央财政支持 推行发行专项债弥补地方投资缺口 收购土地与闲置住房以稳定市场等行之有效的政策 [14] - “土地财政”已基本完成历史使命 可探索中央财政对多孩家庭的贷款贴息 在育儿补贴中根据人均住房面积差值加补住房补贴 必要时可发行特别国债 [14] - 继续扩大房地产金融产品试点 加快REITs、ABS等产品的发行与推广 满足行业对资金高速周转的需求 [14] 行业转型的新增长点 - 把握行业发展模式转变带来的新增长点 “十四五”期间发展起来的代建模式会随着租赁保障住房规模的扩张继续发展 [14] - 人工智能和智能家居的普及也在深刻影响房地产业发展 [14] - 绿色智慧住房的建设要求可能带来一批新的投资高潮 [14] 其他改革与长期制度建设 - 可进一步改革住房公积金制度 学习新加坡经验将公积金使用与涉房消费脱钩 使用范围拓展到医疗、照护等家庭必需消费 [12] - 大规模的旧城改造是改善居住质量的重要手段 也有助于拉动投资 [12] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 是应对我国即将来临的房屋大规模修缮、加固、更新的未雨绸缪之举 [12]

文章核心观点 2025年是房地产行业构建发展新模式制度框架的关键一年，市场止跌回稳趋势逐步确立，政策围绕“控增量、去库存、优供给”核心原则形成全方位支撑体系，行业正从规模扩张转向质效提升，为高质量发展奠定基础 [5][6][7][10] 2025年市场与政策总览 - 行业进入稳市场新周期，供给端持续收缩，前11月新开工面积5.3亿平方米，低于同期新建商品房销售面积7.9亿平方米，形成良性互动 [10] - 库存压力持续减轻，11月末商品房待售面积7.5亿平方米，已连续10个月下降 [10] - 政策体系从中央顶层设计到地方落地，全年地方共发布700余条稳市场新政，推动市场筑底企稳 [7][35] 2025年政策脉络与核心内容 - **一季度定调方向**：全国两会明确加力推进市场止跌回稳，将建设“好房子”作为产业转型核心方向；自然资源部通过专项债券优化土地储备；《住宅项目规范》于5月1日起实施，划定住房品质底线 [11][13] - **二季度协同发力**：中央政治局会议提出加大高品质住房供给；央行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，降低居民购房成本；国常会明确稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险四大着力点 [11][14] - **三季度盘活存量**：时隔十年再度召开中央城市工作会议，将城市更新摆在突出位置；国务院发布《住房租赁条例》，完善租房市场；完善增值税期末留抵退税政策，减轻企业新增投资税收负担；鼓励市场化方式盘活存量闲置土地 [12][14] - **四季度构建新模式**：住建部明确加快构建房地产发展新模式，重点发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”；二十届四中全会将推动房地产高质量发展纳入重要议程；中央经济工作会议明确因城施策控增量、去库存、优供给的核心原则 [12][13] “十五五”规划与行业高质量发展 - 二十届四中全会首次在“保障和改善民生”框架中明确提出“推动房地产高质量发展”，标志着行业定位发生深刻转变 [21][22] - “十五五”规划建议核心包括：推动房地产高质量发展并加快构建新模式；优化保障性住房供给；因城施策增加改善性住房供给；建设安全舒适、绿色智慧的“好房子”；提高重点领域风险化解能力 [25] - 住建部提出推动行业高质量发展的六大重点任务，包括优化保障性住房供给并建立轮候库制度、促进市场健康发展、改革完善开发融资销售制度（推进商品房现房销售）、实施房屋品质提升工程、实施物业服务质量提升行动、建立房屋全生命周期安全管理制度 [26][27] 城市更新的战略地位与作用 - 城市更新已成为房地产稳市场的核心抓手，兼顾短期市场提振与长期供需结构优化 [30] - 从需求侧看，紧密对接新型城镇化人口集聚需求（2024年末常住人口城镇化率67%，户籍人口城镇化率不足50%），匹配新市民刚需和存量居民改善性需求 [30] - 从供给侧看，通过存量用地盘活和设施升级，避免增量扩张的资源浪费，优化空间布局并为“好房子”建设提供优质用地 [30] - 政策支持力度大，例如2025年6月发改委完成下达800亿元城市更新专项投资，支持老旧小区、危旧房改造，惠及约1700万人 [33] - 城市更新政策站位高，已脱离传统民生与房地产范畴，单独成章纳入城乡融合发展大框架，其战略价值超越一般稳地产政策 [31][39] 地方政策实践与重点工具 - **优化公积金**：成为最常见稳市场抓手，134省市年内发布289条相关政策；2024年公积金个人住房贷款余额8.07万亿元，存款余额10.93万亿元，个贷率74%距离90%警戒线有较大空间，超过1万亿元的“可借贷”公积金存款可缓解需求侧资金压力 [35] - **保障安居**：75省市发布169条相关政策，涉及存量消化、民生保障等多领域，多地如珠海、佛山、合肥、杭州完成收购存量房用作保障房 [35][36] - **其他值得关注政策**：包括高能级城市放松限购（如北京、上海、深圳）；部分城市鼓励现房销售（如信阳、荆门）；以及放宽落户限制（如厦门、深圳）以释放居住需求 [36] 2026年行业展望与关键发力点 - 预计政策将持续锚定稳定市场与构建新模式两大核心任务，城市更新与“好房子”建设将成为两大关键发力点 [39] - **城市更新**：凭借更广泛的跨领域价值（覆盖民生、经济、城市高质量发展），政策优先级和推进确定性显著高于一般稳地产政策，将着力打通资金、要素等卡点堵点 [39][40] - **“好房子”建设**：精准契合行业转型与市场需求从“有房住”向“住好房”的转变，将全面覆盖新房开发与老房改造，带动全产业链升级并释放市场增量潜力 [40] - 两者将协同发力，城市更新奠定稳地产发展基础，“好房子”激活市场需求，共同推动市场平稳运行与行业高质量转型 [41]