在集中推进筹集建设保障性住房的同时，广东省12城推出180个青年驿站，提供免费住宿、就业指导及 社交支持等一站式服务，全方位缓解来粤人才的阶段性住房压力。 据介绍，下一步，广东各级住房和城乡建设部门将充分盘活利用存量土地和存量商品房用于建设、改建 保障性住房，积极拓展房源；加快出台配售型保障性住房管理办法和建设住房保障轮候库，推动构建轮 候库在线联合审查机制；因地制宜推进城市危旧房改造，通过科学分类处置的方式，对C、D级和暂不 具备拆除条件的危旧房进行改造；持续深入开展住房保障领域问题整治，推进逾期在建棚改项目整改等 工作，常态化开展保障性住房突出问题集中整治；严抓保障性住房工程质量安全问题，强化住房保障信 息化建设，积极推动保障性住房建成好房子。(记者赵思远) 近日，广东省住房和城乡建设厅发布消息，2025年上半年，广东新筹集建设保障性住房10.39万套(间)， 其中保障性租赁住房占比超90%，重点满足青年人和新市民的住房需求。 据了解，今年以来，广东省住房和城乡建设厅联合团省委印发《关于开展"青年安居计划"广东"百千万 工程"高校毕业生住房无忧服务行动的通知》，在全省实施"青年安居计划"，通过加快保障房筹 ...

深圳市2025年住房发展年度计划 - 2025年计划供应商品住房4万套 [1] - 2025年新安排建设筹集保障性住房4万套（间） [1]

住宅设计标准升级 - 新建商品住宅层高门槛从2.8米提升至不低于3.1米 保障性住房要求不低于3.0米 [1] - 卧室和客厅室内净高底线从2.5米抬高到2.6米 安装地暖或中央空调的层高要求达3.15米 [1] - 阳台净深要求不小于1.5米 比旧标准增加0.2米 [1] 适老化与儿童安全设计 - 新建住宅卫生间必须设置扶手或预留安装条件 降低老年人滑倒风险 [1] - 住宅入口需设置过渡空间（玄关） 满足换鞋 收纳 清洁等需求 [1] - 鼓励住区主要入口设置进深不小于6米的缓冲空间 打造多层级公共空间体系 [1] 超高层住宅管控 - 删除100米以上超高层住宅特殊条款 响应国家及江苏省对高层建筑的限制要求 [2]

中国房地产市场政策变革 - 2025年上半年全国商品房销售面积同比增长0.9%至5.73亿平方米，销售额同比增长1.2%至5.12万亿元，复苏缓慢显示市场需更强政策支持 [3] - 2024年末救市政策包括首套房首付比例降至20%、二套房30%，首套房贷款利率平均3.8%，二套房4.4%，但政策红利消退后市场下行压力再现 [3] 新一轮救市政策内容 - 信贷政策推行"认房不认贷"全国统一标准，降低购房融资成本 [4] - 税收政策延长个人住房转让增值税免征期限至五年，调整二手房交易增值税计算方式 [4] - 土地政策允许开发商分期缴纳土地出让金，缓解资金压力 [4] - 计划新增300万套保障性住房以满足多层次需求 [4] 房地产数字化转型 - 设立2000亿元专项资金支持房企数字化升级，当前行业数字化渗透率仅32.5%，低于发达国家65%水平 [6] - 数字化转型预计降低运营成本15%以上，提升市场响应速度30% [6] 市场反应与行业影响 - 上证指数房地产板块在新政公布后一周上涨3.7%，瑞银预测2025年下半年市场同比增速可达5% [6] - 新政差异化影响：首次购房者门槛降低，改善型购房者换房成本下降，投资者部分城市限购或放松 [7] - 行业集中度将提升，约15%中小房企面临破产重组风险，大型房企市场份额或超65% [7] 长期发展趋势 - 政策转向长效调控，强调住房居住属性和可持续发展 [7] - 环保与智能化成为重点方向，新政加大对绿色建筑和智能社区支持 [7]

城市发展的重要性 - 中央城市工作会议是我国城市发展最高级别的决策部署会议，历史上仅召开过两次，分别在2015年和2025年 [2] - 改革开放以来，我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程 [2] - 城市群是人口大国城镇化的主要空间载体，我国现有19个城市群，承载了全国75%的人口，贡献了85%左右的国内生产总值 [3] 城市经济效应 - 我国现有694个设市城市，2024年27座城市地区生产总值超过1万亿元 [3] - 城市具有规模集聚效应，包含人口构成、空间结构和管理架构三大核心要素 [3] - 城市群和都市圈能有效破解"大城市病"，提高城市对人口和经济社会发展的综合承载力 [3] 城市公共设施与公共服务 - 城市基础设施与公共服务功能不断完善，居住、生活、教育、医疗条件比过去大大改善 [4] - 许多县级城市已具备优质教育和医疗资源，吸引农民家庭到城镇购房 [4] - 医疗、教育资源在县城一级的集约化发展是正确的选择，与农民群众选择意愿一致 [4] 城市居住条件 - 我国城镇住房430多亿平方米，总价值约430万亿元，占居民家庭财富的60-70% [6] - 城镇居民96%的家庭拥有房产，户均拥有住房1.5套 [6] - 城镇人均住房面积41.8平方米（建筑面积），相比1986年的4.6平方米大幅提升 [6] 住房保障体系 - 我国已建成世界上规模最大的城市住房保障体系，累计建设和筹集保障性住房6800多万套，解决1.7亿人的住房问题 [7] - 保障房占城镇住房套数的14.7%，仍需加快构建房地产发展新模式 [7] 城镇化进程 - 我国常住人口城镇化率从2012年的53%提高到2024年的67%，9.4亿人口生活在城市 [8] - 未来还将有2亿农民及其子女进城，城镇化率将达到85%以上 [8] - 我国促进大中小城市和小城镇协调发展，推进以县城为重要载体的城镇化建设 [8] 城市建设与就业 - 中国城市建设曾占世界一半的建筑能力，形成7000多万人的建筑业大军，主体是农民工 [9] - 户籍制度限制逐步取消，"盲流"称谓变为"新市民"，农民获得更多选择自由 [9] - 城市建设萎缩导致农民工就业困难，但目标是恢复经济发展势头和城镇就业 [9]

楼市政策演变 - 2015年中央城市工作会议推动货币化安置政策 现金补偿比例从2014年9%飙升至2018年60% [2] - 2015年确立东部城市群升级和中西部培育新城市群方向 催生雄安新区和北京通州副中心建设 通州房价半年涨幅达60% [2] - 2023年会议转向城镇化平稳发展 当前城镇化率达67% 十年增长11个百分点 接近70%临界点 [3] 都市圈发展现状 - 长三角和粤港澳地区上半年新增人口200万 上海内环新房8个月售罄 [6] - 三四线城市库存压力显著 如鹤岗8万元房产滞销 广深都市圈扩张带动佛山中山等地需求 [6] - 资源加速向都市圈集中 大城市核心地位强化 [6] 城市更新政策 - 全国存在20多万栋预制板危房 C/D级优先拆除 A/B级修缮 [6] - 北京石景山试点原拆原建 上海静安要求90%居民同意补偿方案 [6] - 2023年改造计划100万套 仅为2015年棚改规模三分之一 [6] 建筑标准变化 - 严格限制超高层建筑 深圳设计院减少80层住宅设计 [6] - 老旧小区改造注重安全设施 如重庆某小区新增5部电梯和无障碍坡道 [6] - 5月1日实施新《住宅项目规范》要求层高≥3米 4层以上装电梯 改进楼板隔音 [9] 住房市场结构 - 上海前滩项目因新风系统售价高30%仍抢购一空 [9] - 北京计划建设8万套保障房 郑州斥资100亿元收购商品房转保障房 [9] - 保障房未来将占市场25%份额 [9] 购房成本变动 - 5年以上LPR降至3.5% 公积金利率2.6% 一线首套利率3.05% [9] - 贷款100万元月供比三年前减少800多元 [9] - 地方政府提供购房补贴 如义乌每平补1000元 常州补15%最高20万 绍兴三孩家庭补40万 [9]

报告核心观点 随着城镇化率达到相对高位，中国城镇化增长斜率放缓，城市发展趋势从扩容转向提质，从建设现代化城市转向建设人民城市。新型城镇化战略重心在于以人为本、分类施策及城市更新，城市更新是新阶段重要抓手。应关注室内设计、建筑建材等相关领域投资机会 [1][2][4] 城市发展道路复盘 - 中国城市发展历经三阶段转型，从1960年代控制人口规模，到1978年开启城镇化进程，再到2015年进入质量变革新阶段。当前城镇化增长放缓，城市发展重心转向以人民为核心 [1][8][11] - 1960 - 1963年，“过度城市化”出现，政策控制城市人口，全国城镇人口减少，城市化率回落 [9] - 1978年，城市建设转折，城镇化快速增长，城市化率、城镇人口规模和城市数量大幅提升 [10] - 2015年，城镇化进入质量变革阶段，确立新型城市治理框架，目标是建设现代化城市群 [11] - 2015 - 2024年，城镇化率持续提升但增速放缓，进入加速期后半程，人民对城市品质要求提高 [12] - 2025年中央城市工作会议提出城市工作总体要求和重点任务，强调践行人民城市理念 [14] 新型城镇化战略重心 - 国务院2024年7月印发计划，力争5年内将常住人口城镇化率提升至70%，提出4项重大行动及相关任务和政策措施 [2][28] - 农业转移人口市民化行动体现“以人为本”，包括深化户籍制度改革等任务和激励政策 [28][29][31] - 潜力地区城镇化水平提升行动和现代化都市圈培育行动体现“分类施策”，前者构建城镇格局，后者培育都市圈 [28][29][32] - 城市更新和安全韧性提升行动凸显城市更新战略地位，包括老旧小区改造等任务和政策支持 [28][29][34] 城市更新的新内涵 城市更新的概念 - 城市更新是从增量扩张到存量提升的有机再开发过程，西方历经四个阶段，我国城市更新是旧改与棚改的升级拓展 [35][39] - 旧改包括再开发、整治、保护；棚改改善居民住房条件；城市更新内涵多维重构，主要步骤包括申报立项等 [38][39] 城市更新政策演变 - 我国城市更新政策历经“棚改破局→旧城综合整治→国家战略多维拓展”，目标和驱动模式不断演变 [42] - 2013年，棚改破局，聚焦资源枯竭型城市及工矿棚户区更新 [42] - 2014 - 2019年，旧城改造内涵深化，推进居住环境与基础设施综合整治 [43] - 2020年至今，城市更新上升为国家战略，行动框架多维度拓展 [45] 城市更新重点任务 - 《关于持续推进城市更新行动的意见》明确重点任务，包括社区、城市和社会层面 [52] - 社区层面推进老旧小区更新，涉及房屋翻新重建、修缮和适老化改造 [54] - 城市层面加强基础设施建设，补短板、强弱项、增效能，如排查隐患、建设管网等 [55] - 社会层面强调保护传承历史文化遗产，推动数字化、绿色化、智能化 [56] 城市更新配套资金支持 - 十四五以来，中央安排补助资金支持城镇老旧小区、城中村改造和海绵城市建设等项目 [60] - 2025年4月，财政部通知探索建立保障机制，对入围城市定额补助，与2024年政策有异同 [61][65] - 中央补助资金有精准引导和杠杆放大效应，对地方有多重意义 [62] 城市更新投资图谱 - 我国城市发展进入存量提升阶段，城市更新是必然选择，建议关注室内设计等相关领域 [4][66] - 报告列出城市更新细分领域潜在标的公司 [67]

山东省2025年保障性住房及改造计划 - 全省计划新开工配售型保障性住房2640套，竣工640套 [1][6] - 计划新开工城中村改造安置房140241套，基本建成102267套 [1][6] - 保障性租赁住房计划新开工22016套（间），竣工15636套（间） [6] - 计划发放公租房租赁补贴28685户，保障性租赁住房补贴35772人 [6] 重点城市分配情况 - 配售型保障房开工量前五：青岛1000套、潍坊640套、济南500套、烟台300套、泰安200套 [6] - 保障性租赁住房开工量超千套城市：潍坊9252套、淄博3117套、济宁2274套、济南2000套、青岛1000套 [6] - 城中村改造开工量超万套城市：临沂18055套、德州17335套、日照16633套、滨州13476套、济南13243套、枣庄12940套、济宁10881套、青岛10294套 [7] 县级区域建设亮点 - 保障性租赁住房建设突出县市：安丘1127套、寿光1056套、滕州587套 [6] - 潍坊市保障性租赁住房竣工量达4882套，居全省首位 [7] - 青岛市城中村改造基本建成量达33143套，远超其他城市 [7]

房地产发展新模式 - 政策鼓励建设高品质住房以创造结构性增量市场，类比新能源汽车崛起案例，重点推动安全、舒适、绿色、智慧的好房子[1] - 央行设立3000亿元保障性住房再贷款支持存量房收储，财政部明确专项债可用于收购存量商品房，后续政策可能在定价机制、再贷款利率等方面优化[2] - 2000年前老旧小区纳入改造范围，城中村改造扩至全国地级市，2024年新增100万套基础上继续扩大规模，聚焦"一老一小"配套[3] - 改革商品房开发、融资、销售等基础制度，建立"人、房、地、钱"联动机制及房屋全生命周期管理，包括房屋体检、养老金等制度[4] 全球资产表现 - 美股三大指数齐跌，道指领跌1.02%，标普500、纳指分别跌0.31%、0.08%，能源板块逆势涨2.5%[5] - 布伦特原油周涨3.02%至70美元/桶上方，纽约期铜受关税影响飙涨9.0%，沪铜跌1.5%[6] - 美元指数反弹0.91%至97.87，10年期美债利率上行8BP至4.43%，日元对美元贬值2.04%[7] - A股万得全A周涨1.71%，地产、钢铁、非银领涨6.1%、4.4%、4.0%，两市日均成交额升至1.5万亿元[8] 关税政策影响 - 美国将基准关税税率上调至10%-50%，加权平均有效关税率升至18%，创1930年代以来新高，预计拖累2025年GDP增速0.7pct[9][10] - 新增铜进口50%关税及药品阶梯关税（最高200%），汽车零部件维持25%税率[11] - 欧盟表示若8月1日前未达成协议将采取对等反制措施[11] 美联储政策动向 - 6月议息会议维持"观望"策略，多数官员认为今年降息合适但需满足通胀影响温和、长期预期稳定等条件[12] - 美联储下修关税假设，小幅上调2025-2027年GDP增速预测，认为经济衰退概率下降[13] 国内经济高频数据 - 7月第二周实际GDP同比5.10%，名义GDP同比3.70%，工业品价格受"反内卷"催化回升[14] - 社零同比预计5.79%，乘用车零售同比增1%，30城新房销售同比降幅扩大[15] - PPI环比止跌回升0.03%，同比-3.29%，CPI环比+0.15%但同比-0.25%[16] 财政与货币政策 - 央行通过保障性住房再贷款、养老再贷款等结构性工具扩大需求，可能重启国债买卖或降准[17] - 宏观审慎政策引导银行收敛对产能过剩行业融资，推动落后产能出清[18] - 新增专项债发行加速，三季度化债专项债占比达85.5%，实物工作量有望修复[19][20] 产业动态 - 钢铁、石化化工、有色、建材四大行业占节能降碳行动目标的75%-77.7%[21] - 碳酸锂期货周涨0.3%，工业硅期货涨5.7%至8540元/吨，存储芯片DXI指数涨0.8%[22] - 国资委推动国有资本加快向战略性新兴产业集中，突出场景应用与新基建[24]

北京市保障性住房建设计划 - 北京市计划年内开工34个保障房项目 涉及房源超5 1万套 [1] - 北京市将有41个保障房项目计划竣工 涉及房源超5 6万套 [1]