法律纠纷概述 - 万科关联公司海南万骏因合同纠纷起诉大连万达集团、万达地产及王健林，案件涉及金额超过10亿元人民币，计划于2025年11月3日在上海市第二中级人民法院开庭审理 [1][2] - 纠纷源于2019年双方合作的"长春国际影都"项目，该项目总投资额达200亿元，规划面积1051平方公里，万科通过海南万骏入股项目公司15%股权并支付合作款项50亿元 [3] - 2021年6月万科要求提前退出合作并要求万达支付13.8亿元（含10亿元本金及利息罚息），但万达认为已偿还52.4亿元本息且万科已享受土地成本优惠，仅愿支付8至10亿元 [3] - 2023年6月万科申请诉前保全导致大连万达商管19.8亿元股权被冻结，该事件对万达上市计划造成影响，此前和解意向未果 [3] 万达集团近期动态 - 万达通过出售资产及推进商管重组改善资产负债结构，2023年12月与太盟签署投资框架协议成立大连新达盟 [4] - 2024年3月大连万达商管与太盟等5家机构签署投资协议，联合向大连新达盟投资约600亿元，合计持股60% [4] - 2024年9月大连新达盟注册资本由162.10亿元增至405.17亿元，显示新战投资金陆续到位 [4] - 2025年5月国家市场监管总局批准太盟、腾讯、京东等联合体收购万达持有的48座万达广场100%股权，覆盖39个城市 [4] 万科集团近期动态 - 2025年10月13日万科公告辛杰辞任非执行董事及董事长职务，选举黄力平担任新董事长，黄力平自2021年6月起任万科董事 [5] - 2024年9月17日大股东深铁集团再次向万科提供不超过20.64亿元借款用于偿还公开市场债券本息，累计提供借款达259.41亿元 [5] - 2024年上半年万科实现营收1053亿元，销售收入近700亿元，完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前已无境外公开债到期 [6] - 万科表示在各方及大股东支持下积极推进改革化险与融合发展，到期公开债均如期兑付，公司正推动重归健康发展轨道 [6]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [1][7] 报告的核心观点 - 2024年报告研究的具体公司营收小幅增长 受行业整体承压影响 毛利下滑、计提减值 归母净利润下滑 但财务稳健 严控杠杆 保持充足流动性 资产运营业务维持强运营能力 预测2025 - 2027年归母净利润为48.67亿元、54.92亿元、59.79亿元 对应EPS为0.54元/股、0.61元/股、0.66元/股 对应PE为18.06X、16.00X、14.70X [7] 根据相关目录分别进行总结 财务表现 - 2024年实现收入1789.48亿元 同比增长2.25% 归母净利润40.39亿元 同比下降36.09% 基本每股收益0.37元/股 同比下降43.08% 每十股派发现金红利1.9353元 [4] - 2024年毛利率为14.61% 较去年同期下滑1.28pct 开发业务毛利率15.58% 较去年下滑1.53pct 共计提减值准备60.34亿元 财务费用中汇兑损失1.22亿元 较去年同期增加较多 [4] - 2024年少数股东损益占净利润比例为3.59% 较去年的30.60%下降明显 销售费用率和管理费用率分别为2.24%、1.18% 分别较去年降低0.23pct、0.18pct [4] 销售情况 - 2024年销售排名维持行业第五 实现销售面积935.90万方 同比下滑23.50% 销售金额2193.02亿元 同比下滑25.31% 销售均价为23432元/平米 同比下滑2.37% [4] - 在西安、长沙等多地销售排名前列 在南京、上海等多地排名进入当地前五 [4] 投资情况 - 2024年共新增26个地块 计容建面225万方 总价486亿元 对应楼面价21600元/平米 较去年新增地块的楼面积提高12.38% 地货比为0.92 较去年提升0.12 新增地块需支付335亿元 对应权益比例68.93% [4] - 2024年投资力度22.16% 较2023年下滑 在“核心10城”投资占比达到90% 一线城市投资占比为59% 一线城市占比较2023年提高8pct [4] 财务管理 - 截至2024年末 剔除预售账款的资产负债率为62.37% 净负债率55.85% 货币资金余额1003.51亿元 全年经营活动现金流量净额319.64亿元 现金短债比1.59 [4] - 2024年综合资金成本2.99% 较2024年初下降48bp 落地经营性物业贷款92亿元 [4] 资产运营 - 主要持有物业全口径收入74.64亿元 同比增长12% EBITDA实现36.67亿元 同比增长11% 开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率6.42% 同比提升0.2pct [4] - 2024年新增23个资产项目 对应经营面积101万方 新增轻资产管理面积91万方 管理输出项目位于核心城市 [4][5] - 2024年产业园运营收入实现13.84亿元 总经营建面261万方 集中商业运营收入17.70亿元 总经营建面277万方 公寓业务实现收入12.45亿元 已开业项目经营面积约144万方 写字楼和酒店运营收入分别为13.49亿元、10.18亿元 [5] - 已通过各REITs平台打通资产退出通道 构建持有物业“开发 - 运营 - 资本化 - 再投资”的良性循环体系 截至2024年末 通过REITs平台管理资产约59万方 2024年管理口径收入达8.13亿元 [5] 财务指标预测 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|178947.55|189201.24|197128.77|203594.60| |收入增长率%|2.25|5.73|4.19|3.28| |归母净利润(百万元)|4038.57|4867.32|5491.91|5978.53| |利润增速%|-36.09|20.52|12.83|8.86| |毛利率%|14.61|13.60|13.62|13.81| |摊薄EPS(元)|0.45|0.54|0.61|0.66| |PE|21.76|18.06|16.00|14.70| |PB|0.79|0.76|0.74|0.71| |PS|0.49|0.46|0.45|0.43|[6]