报告行业投资评级 - **强于大市** [1] 报告的核心观点 - **当前行业面临压力，但2026年存在投资机会**：当前房地产行业仍然面临一定压力，但2026年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，今年建议关注及配置 [2] - **关注两大拐点**：节奏上可能会出现两个拐点，一个是一季度末左右的“政策拐点”，一个是四季度左右的“基本面拐点” [2] - **政策拐点需提前布局**：“政策拐点”需要提前布局，可能体现在房地产供需两端政策积极性提升 [2] - **基本面拐点机会更持久**：“基本面拐点”机会持续时间会更长，主要指需求好转的明朗度，主要体现在二手房价格的降幅收窄 [2] - **关注三条投资主线**：现阶段建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企；2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企；3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [2] 根据相关目录分别进行总结 1. 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交受春节影响大幅下滑**：第8-9周（2月14日-2月27日）40个城市新房成交面积109.8万平，环比下降65.2%，同比下降79.1%，同比降幅较第7周扩大73.6个百分点 [2][11] - **各线城市新房成交均大幅下滑**：一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-78.3%、-64.0%、-52.7%，同比增速分别为-83.9%、-74.8%、-82.2% [2][11] - **春节新房成交量低于往年**：26年春节假期期间，55城新房成交套数1302套，较25年、24年、23年春节分别下降22%、13%、53% [2] - **二手房成交同样大幅下滑**：第8-9周18个城市二手房成交面积96.0万平，环比下降68.8%，同比下降77.6%，同比降幅较第7周扩大70.3个百分点 [2][46] - **春节二手房成交量高于往年**：26年春节假期期间，22城二手房成交套数228套，较25年、24年、23年春节分别增长107%、84%、470% [2] - **新房库存面积下降**：截至第9周末，12个城市新房库存面积11253万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-4.3% [2][35] - **去化周期普遍上升**：12个城市新房去化周期21.3个月，环比上升1.4个月，同比上升7.4个月 [2][35] - **各线城市去化周期分化**：一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为20.4、19.6、64.9个月，一、二线城市环比分别上升1.1、1.7个月，三四线城市环比下降6.5个月 [2][35] 2. 百城土地市场跟踪 - **土地市场量价齐跌**：第7-8周（2月9日-2月22日）百城全类型成交土地规划建面1344.01万平，环比下降44.3%，同比下降49.4%；成交总价138.8亿元，环比下降58.9%，同比下降76.1%；楼面均价1033元/平，环比下降26.2%，同比下降52.9% [2][60] - **土地溢价率环比微升**：百城土地溢价率为3.65%，环比上升1.7个百分点，同比下降0.3个百分点 [2][60] - **住宅用地市场量缩价跌**：第7-8周百城成交住宅土地规划建面103.2万平，环比下降73.3%，同比下降59.5%；成交总价58.9亿元，环比下降69.9%，同比下降80.9%；楼面均价5703.9元/平，环比上升12.8%，同比下降52.9% [85] - **住宅用地溢价率下降**：百城成交住宅类用地溢价率为1.6%，环比下降0.8个百分点，同比下降0.9个百分点 [85] 3. 第8-9周行业政策梳理 - **上海优化限购、公积金和房产税政策**：2月25日，上海发布“新七条”，降低非本市户籍居民社保/个税缴纳年限要求，并优化公积金贷款和房产税政策 [2][107] - **上海公积金贷款额度提高**：家庭购买首套房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑政策，最高可达324万元 [2][107] - **香港调整财政与印花税政策**：宽减2026/27年度首两季物业差饷，每户每季上限1,000港元；一亿港元以上的住宅物业交易印花税税率调高至6.5% [107] - **长春与佛山调整地方公积金与建筑规范**：长春调整住房公积金使用政策，提高贷款额度；佛山将套内阳台“折半”计容面积上限由18%提高至20% [107] 4. 第8-9周板块表现回顾 - **板块绝对收益为正**：第9周（2月24日-2月27日），房地产行业绝对收益为0.6%，较第7周上升1.3个百分点 [111] - **板块相对收益改善**：房地产行业相对收益（相对沪深300）为-0.5%，较第7周上升0.6个百分点 [111] - **板块估值微降**：房地产板块PE为26.86X，较第7周下降0.03X [111] 5. 第8-9周房企债券发行情况 - **债券发行量同环比均降**：受春节假期影响，第8周房企未发行国内债券，第9周房地产行业国内债券总发行量为21.5亿元 [2] - **净融资额为负**：第8-9周国内债券总偿还量为219.9亿元，环比上升265.4%，同比上升20.7%；净融资额为-198.4亿元 [2]