报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级），上次评级同样为强于大市 [3] 报告的核心观点 - 2025上半年土地市场呈现“缩量提质、分化延续”特征，总量去库存下能级间供需分化明显，核心城市土拍热度回升，低能级市场量价双淡；Q1土拍热度逐月走高、Q2逐月下滑，与销售基本面协同，由房企谨慎策略决定；土拍重回“价高者得”后，优质地块高溢价，改善性需求主导新房市场趋势明显 [1][11] - 预计年内全国土地供需规模受三四线城市影响或延续下行，一二线土拍热度受销售及二手房价格走势高频影响，下半年表现有望优于去年同期，因“止跌回稳”预期改善延续，短去化周期城市有支撑，好房子政策激发改善性需求释放，同时需注意上半年高热城市下半年供应节奏或放缓、遇冷城市供给或“提质” [1][12] - 政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续，交易端“底部共识”增强，“短线政策博弈 + 中长期估值修复”逻辑更顺畅，建议优先考虑非国央企困境反转、龙头房企周期韧性、区域型企业市占率提升、二手中介存量交易景气度提升等配置方向，低估值优质非国企及地方型企业受益政策弹性空间或更大 [3][13] 根据相关目录分别进行总结 本周观点：2025上半年土地市场总结 - 全国表现：2025年前5月国有土地使用权出让收入11281亿元，同比下降11.9%；上半年300城住宅用地供应面积 -18.6%，成交面积 -6.8%，土地出让金同比 +24.5%，均溢价率10.3%，较去年同期提升6.2pct [1][9] - 能级表现：一/二/三线城市推出面积分别同比 +14.4%/-2.1%/-24.6%，成交面积分别同比 +17.6%/+15.7%/-14.5%，土地出让金分别同比 +47.3%/+36.5%/-1.1%，平均溢价率分别为11.9%/14.3%/3.6% [1][9] - 城市表现：2025上半年TOP20城市出让金占全国比重为66%（2024年全年：51%），集中度提升；出让金领先城市为杭州/北京/上海/成都，溢价率明显优于其他城市；武汉、南京、郑州、天津等城市受库存规模高影响，土地市场持续调整，多数底价出让 [1][10] - 房企表现：22城累计拿地金额中，央国企占比58%，地方国资占比14%（较2024年全年降低18pct），民企占比21%（较2024年全年提升4pct）；截至25年5月末，拿地领先房企为绿城/保利/中海等，主要布局城市为北京/杭州/上海/成都等，头部房企于北京、杭州拿地金额占比超4成 [1][11] 成交概览 新房市场 - 6月21 - 27日，60城商品房成交面积399万平，移动12周同比增速 -9.13%，增速较上期提升6.77pct；月度同比 -16.99%，相较上月下降3.66pct [16] - 分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为118、258、23万平，移动12周同比增速分别为 +1.22%、 -13.09%、 -7.21%，增速较上期分别变化 +7.94pct、 +6.96pct、 +1.28pct，二线、三线及以下降幅收窄，一线增幅扩大 [16] 二手房市场 - 6月21 - 27日，17城二手房成交面积200万平，移动12周同比增速 +9.68%，增速较上期提升0.45pct；月度同比 -0.79%，相较上月下降2.04pct [25] - 分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为49、142、9万平，移动12周同比增速分别为 +16.87%、 +7.41%、 +8.86%，增速较上期分别变化 -1.20pct、 +0.76pct、 +3.50pct，二线、三线及以下增幅扩大，一线增幅收窄 [25] 土地市场 - 6月16 - 22日，全国土地成交建筑面积2318万平，滚动12周同比增速 +0.16%，较前期下降3.12pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为139、835、1344万平，滚动12周同比增速分别为 +47.00%、 +12.57%、 -9.14%，增速较上期分别提升 +14.12pct、 -7.53pct、 -2.22pct，三线成交建面降幅扩大，一线增幅扩大，二线增幅收窄 [34] - 全国土地成交金额482亿元，滚动12周同比增速 +8.89%，较前期下降4.85pct；一线、二线、三线城市分别为92、242、148亿元，滚动12周同比增速分别为31.66%、8.19%、 -1.95% [34] - 全国土地成交平均溢价率7.29%，滚动12周同比增速 +1.79pct；分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为20.56%、6.28%、1.91%，滚动12周同比增速分别为3.07pct、3.64pct、 -1.92pct [34] 本周融资动态 - 2025年6月21 - 27日，房企共发行境内债券7只（6只为国企发行），境内债发行金额合计7.7亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失） [46] - 2025年6月（截至27日），地产债境内、境外债券发行额分别为335.88亿元、0亿元，当月偿还额分别为414.36亿元、367.43亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为 -78.48亿元、 -367.43亿元 [46] 行业与个股情况 行业涨跌与估值情况 A股市场 - 本周申万房地产指数 +3.07%，较上周提升4.76pct，涨幅排名17/31，领先沪深300指数1.12pct [54] - A股涨幅前三个股分别为德必集团 +16.16%、新湖中宝 +15.50%、深圳华强 +14.35%；跌幅前三个股分别为万通发展 -4.82%、深深房A -2.66%、深振业A -1.33% [54] H股市场 - 本周Wind香港房地产指数 +3.71%，较上周提升5.17pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数0.50pct；克而瑞内房股领先指数为3.13%，较上周提升6.07pct [59] - H股涨幅前三个股分别为金地商置 +12.28%、雅居乐集团 +10.53%、中国金茂 +9.09%；跌幅前三个股分别为力高集团 -22.08%、禹洲集团 -19.64%、远洋集团 -4.17% [59] 重要公告概览 - 中国海外发展：6月25日宣布庄惠生辞任公司秘书，林汇津接任，7月1日起生效；6月26日拟分拆基础设施REIT上市，预计募资13.55亿元 [64] - 华润置地：6月25日王宇航获委任为公司非执行董事 [64] - 中国金茂：6月24日21.37亿元回购上海普陀金茂府49%股权 [64] - 华发股份：6月24日董事局补选刘颖喆、向宇为非独立董事 [64] - 光明地产：6月23日审计机构变更为众华会计师事务所，宣布取消监事会决议 [64] - 城建发展：6月25日完成收购北京城建兴胜置业有限公司10%股权，收购价格1284万元，兴胜公司需向怀胜公司清偿债务本息共计1.13亿元 [64] - 大名城：6月23日注销回购股份减少注册资本，控股股东持股比例升至39.14% [64] - 佳兆业美好：6月26日向控股股东租赁深圳810个车位，租期15年，应付租金总额980万元，由租户支付并负责管理维护，收入归租户 [64]

报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级）[5] 报告的核心观点 - 5月百强房企销售环比上行但同比降幅扩大，新房市场面临增速波动压力，降息刺激效果待显，6月销售有望环比增长但同比或继续走弱[1][11] - 中海、绿城、滨江等房企销售表现稳健，国央企销售优势显著，头部、国央企优势有望延续[2][3][12] - 看好热点城市年内分化表现，关注地方国企及24年投资较克制房企的α机会，配置可考虑“高股息商管 + 跨周期开发龙头”的哑铃策略[3][13] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 操盘口径下，2025年5月百强房企单月销售操盘金额2945.8亿元，环比增3.5%，同比降11.4%，降幅较4月扩大2.7pct；1 - 5月累计销售操盘金额13127.5亿元，同比降7.1%，降幅较1 - 4月扩大0.4pct [1][11] - 全口径下，2025年5月百强房企单月销售金额环比增11.7%，同比降9.6%，同比增速较4月提高8.1pct；1 - 5月累计销售金额同比降8.4%，增速较1 - 4月上升3.7pct [1][11] - 分梯度看，2025年5月TOP10、TOP11 - 30、TOP31 - 50单月销售金额同比变化 - 11.1%、12.3%、 - 29.4%，增速较4月分别变化 + 1.2pct、 + 31.0pct、 - 20.0pct [2][12] - 分性质看，央企、地方国企、民企5月销售额同比增速分别为 - 7.0%、 - 1.0%、 - 29.5%，较4月分别 + 11.6pct、 - 17.1pct、 - 1.2pct [2][12] - 分违约未违约看，违约、未违约房企5月销售额分别同比 - 18.3%、 - 14.5%，较4月分别 + 23.5pct、 + 2.5pct [2][12] 投资建议 - 政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续，交易端“底部共识”增强，“短线政策博弈 + 中长期估值修复”逻辑更顺畅 [15] - 配置方向优先考虑非国央企困境反转、龙头房企周期韧性、区域型企业市占率提升、二手中介存量交易景气度提升，低估值优质非国企及地方型企业受益政策弹性空间或更大 [15] - 建议关注未出险优质非国央企、地方国企、龙头央企、优质物管、中介企业等标的 [16] 成交概览 新房市场 - 5月24日 - 5月30日，60城商品房成交面积299万平，移动12周同比增速 - 6.35%，增速较上期提升1.29pct；月度同比 - 15.96%，相较上月改善1.26pct [20] - 分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为81、190、28万平，移动12周同比增速分别为 + 3.35%、 - 9.09%、 - 11.19%，增速较上期分别变化 + 1.95pct、 + 1.09pct、 + 0.80pct [20] 二手房市场 - 5月24日 - 5月30日，17城二手房成交面积191万平，移动12周同比增速 + 19.81%，增速较上期下降5.80pct；月度同比 - 0.89%，相较上月下降17.71pct [30] - 分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为53、129、9万平，移动12周同比增速分别为 + 29.67%、 + 16.99%、 + 14.90%，增速较上期分别变化 - 1.55pct、 - 7.41pct、 - 2.00pct [30] 土地市场 - 5月19日 - 5月25日，全国土地成交建筑面积1825万平，滚动12周同比增速 - 14.56%，较前期上升0.04pct [41] - 分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为175、701、950万平，滚动12周同比增速分别为 + 4.23%、 + 6.64%、 - 25.51%，增速较上期分别提升 + 11.05pct、 + 3.10pct、 - 1.96pct [41] - 全国土地成交金额226亿元，滚动12周同比增速 + 0.83%，较前期下降3.31pct [41] - 全国土地成交平均溢价率10.05%，滚动12周同比增速 + 4.72pct [41] 本周融资动态 - 2025年5月25日 - 5月31日，房企共发行境内债券4只（均为国企发行），境内债发行金额合计0亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失） [47] - 2025年5月，地产债境内、境外债券发行额分别为164.23亿元、0亿元，当月偿还额分别为275.65亿元、237.61亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为 - 111.42亿元、 - 237.61亿元 [47] 行业与个股情况 行业涨跌与估值情况 A股市场 - 本周申万房地产指数 + 0.95%，较上周提升2.41pct，涨幅排名11/31，领先沪深300指数2.03pct [4][54] - A股涨幅前三个股分别为荣丰控股 + 17.28%、*ST中迪 + 15.70%、华远地产 + 15.51%；跌幅前三个股分别为空港股份 - 14.98%、亚太实业 - 9.51%、广汇物流 - 6.32% [54] H股市场 - 本周Wind香港房地产指数 + 1.81%，较上周提升2.83pct，涨幅排序2/11，领先恒生指数3.13pct；克而瑞内房股领先指数为0.56%，较上周提升2.99pct [4][60] - H股涨幅前三个股分别为旭辉控股集团 + 15.57%、禹洲集团 + 6.90%、富力地产 + 6.52%；跌幅前三个股分别为时代中国控股 - 11.79%、力高集团 - 11.33%、远洋集团 - 10.34% [60] 重要公告概览 - 融创中国现有证券未偿还本金总额约82%的持有人已递交加入重组支持协议的函件 [65] - 保利发展成功发行2025年度第二期中期票据，实际发行总额为30亿元，发行利率为2.15% [65] - 新城控股选举汤国荣为新任董事会职工代表董事，股东有股份质押情况，宣布管有冬获任为董事、汤国荣为职工代表董事 [65] - 滨江集团将使用不超过100亿元暂时闲置自有资金进行委托理财 [65] - 陆家嘴副董事长蔡嵘因工作调动辞去副董事长职务，董事黎作强退休离任 [65] - 雅生活服务王海洋获委任为执行董事 [65] - 新大正2024年度利润分配方案为以公司现有总股本剔除已回购股份后的股数为基数，向全体股东每10股派1.85元人民币现金（含税） [67] - 招商积余调整董事会专门委员会成员，拟与招商局财务公司续签《金融服务协议》，期限三年 [67]