报告行业投资评级 - 行业投资评级：推荐（维持）[2] 报告核心观点 - 核心观点：预计2026年房地产销售量价仍面临一定下行压力，投资策略应聚焦于在结构性市场中寻找alpha机会，具体关注三个方向：高拿地精准度的区域深耕型开发房企、具备稳定红利属性的头部购物中心资产、以及交易效率领先的中介龙头[5][33] 板块行情与市场表现 - 第3周（1月12日-1月16日）申万房地产指数下跌3.5%，在31个一级行业中排名第30位[5][8] - 近一个月、六个月、十二个月，房地产板块绝对表现分别为3.7%、7.2%、8.4%，但相对表现分别为0.1%、-9.4%、-15.8%[3] - A股板块内，本周涨幅第一为大名城，涨幅达8.8%；跌幅第一为华夏幸福，周跌幅达29.8%[7][9] - 港股板块内，本周涨幅第一为佳兆业集团，上涨19.0%；跌幅第一为华润万象生活，下跌8.7%[10][14] 政策要闻 - **湖南**：1月12日发布举措，提出促进房地产市场平稳健康发展，推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房、人才住房等，并围绕春节组织商品房促销活动[5][16] - **银川**：1月13日施行新政，有效期至2027年底，措施包括对商品住宅用地实行动态调价机制、土地出让金可分期缴纳、对多子女家庭公积金贷款额度最高额外上浮30万元、推行“网签备案即落户、即入学”等[5][16] - **海南**：1月16日印发城市更新行动方案，目标到2027年底打造20个城市更新重点片区样板、5个以上活力街区，到2030年形成可持续更新模式[5][16] 公司动态 - **华润置地**：2025年12月在武汉、济南、深圳、大连收购4幅地块，总楼面面积约42.86万平方米，权益对价约34.0亿元人民币[5][19] - **华润置地**：1月14日联合体以总价10.15亿元底价拍得青岛市一商住地块，起始楼面价12562元/平方米[5][20] 销售端数据 - **新房市场（20城）**：第3周商品房成交面积151万平方米，日均成交21.5万平方米，环比减少1%，同比减少33%；年初至今累计成交583万平方米，累计同比减少4%[5][22] - **新房分城市**：第3周一线城市成交50.2万平方米，同比减少41%；二线城市成交59.3万平方米，同比减少23%；三四线城市成交41.1万平方米，同比减少35%[24][25] - **二手房市场（11城）**：第3周成交面积210万平方米，日均成交29.9万平方米，环比减少1%，同比减少10%；年初至今累计成交565万平方米，累计同比增加19%[5][26] - **二手房分城市**：第3周一线城市成交96.2万平方米，同比减少6%；二线城市成交91.2万平方米，同比减少16%；三四线城市成交22.1万平方米，同比减少3%[28][29] 融资端情况 - 第3周发债企业大部分为地方国企[30] - **中海企业发展**发行规模最大，发行两只一般公司债共25亿元[30][32] - **首开集团**发行的私募债利率最高，为3.2%/3.09%[30][32] - **苏高新集团**发行的超短期融资债券利率最低，为1.69%[30][32] 投资建议与关注标的 - **方向一：开发类房企**：建议关注高拿地精准度、区域深耕型的房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产[5][33] - **方向二：稳定红利资产（头部购物中心）**：推荐太古地产，建议关注希慎兴业[5][33] - **方向三：中介龙头**：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流[5][33]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”（维持）[2] 报告核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临下行压力，在此背景下寻找alpha（超额收益）尤为重要[4][31] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：1）开发类房企中具备高拿地精准度的区域深耕型房企；2）具有稳定红利属性的头部购物中心运营商；3）通过强管控和高效系统保持高市占率的中介龙头[4][31] 板块行情 - 第50周（12月8日-12月12日）申万房地产指数下跌2.6%，在31个一级行业中排名第28位[4][7] - A股板块内涨幅第一为三湘印象，周涨幅达12.1%；跌幅第一为海泰发展，周跌幅达18.2%[6][9][10] - 港股板块内涨幅第一为融信中国，周涨幅达15.3%；跌幅第一为雅居乐集团，周跌幅达17.1%[6][11][13] 政策要闻 - **四川**：发布“十五五”规划建议，提出加快构建房地产发展新模式，大力推动“川居好房”建设，提升房屋品质和物业服务质量[4][14] - **青海**：发布“十五五”规划建议，提出推动房地产高质量发展，健全“保障+市场”住房供给体系，打造“避暑房”等特色产品，建设“高原好房子”[14] - **山东**：印发住房“以旧换新”指导意见，系统构建政策框架，明确“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式[4][14] 公司动态 - **华润置地**：以8.95亿元起始价竞得武汉东湖高新荷叶山宅地，建筑面积12.43万平方米，楼面价7203元/平方米[4][16] - **保利发展**：以21.96亿元总价拿下佛山南海灯湖北延片区江景宅地，楼面价约1.2万元/平方米，刷新2025年佛山土地单价纪录[4][16] - **保利发展**：以3.46亿元竞得重庆两江新区观音桥地块，楼面价8805元/平方米[4][16] 销售端数据 - **新房市场（20城）**：第50周商品房成交面积223万平方米，日平均成交面积31.9万平方米，环比增加10%，同比减少34%[4][18][19] - 年初至今累计成交面积9676万平方米，累计同比减少14%[4][19] - 一线城市第50周成交面积66.1万平方米，同比减少45%[20] - **二手房市场（11城）**：第50周成交面积184万平方米，日平均成交面积26.2万平方米，环比减少1%，同比减少35%[4][24] - 年初至今累计成交面积9448万平方米，累计同比增加2%[4][24] - 一线城市第50周成交面积89.8万平方米，同比减少30%[26] 融资端情况 - 第50周发债企业大部分为地方国企[4][27] - **金融街**发行规模最大，发行两只证监会主管ABS共81亿元[27][29] - **新城控股**发行的一般中期票据利率最高，为4%[28][29] - **浦东土控**发行的一般公司债利率最低，为1.91%[28][29] 具体投资建议 - **开发类房企**：关注拿地决策胜率高、管理半径小的区域深耕型房企，具体包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产[4][31] - **稳定红利资产（购物中心）**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产；建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业[4][31] - **稳定红利资产（中介）**：建议关注通过对经纪人强管控建立高效中央交易系统的中介龙头贝壳-W[4][31]