文章核心观点 - 中国商业不动产公募REITs试点正式启动，标志着中国REITs市场进入“基建+商产双轮驱动”的新阶段，旨在盘活存量商业地产、拓宽企业融资渠道、推动不动产行业向高质量发展转型 [2][3][8] 政策背景与行业意义 - 中国证监会于2025年12月31日发布商业不动产REITs试点公告，不到一个月内即有企业（茂业商业）启动申报，市场响应迅速 [3] - 政策旨在引导存量商业地产盘活，拓宽企业融资渠道，推动不动产行业向“投融管退”良性循环转型，被视为商业地产REITs从试点走向常态化的重要信号 [3] - 行业正经历结构性调整，从增量扩张转向存量优化、高速增长迈向高质量发展，“贯通”与“破局”是关键路径 [2] - 商业不动产REITs是基础设施REITs的“递进与互补”，两者将共同丰富中国REITs市场体系 [4] 对房地产企业的影响 - 助力房企降负债、防风险，构建良性循环体系，推动其向“轻资产运营”转型 [3] - 为房企提供了盘活存量资产、回笼资金、缓解重资产投入压力的重要工具，被企业视为“重大利好” [4] - 适配以商业地产为主（如绿地商业地产占比60%以上）的房企业务结构 [4] - 推动房企从“高杠杆、快周转”的开发商向“投资商+运营商”转型 [4] 新政关键规则与优化 - 准入门槛：收益率要求从基础设施REITs的3.8%下调至约3.3% [4] - 合规审核：摒弃“一刀切”，转向“实质重于形式”，对历史遗留问题允许风险揭示替代强制整改 [4] - 资产范围：放宽写字楼、酒店的等级限制，让更多优质存量资产具备入市条件 [4] - 流程优化：申报路径直接对接交易所，4个月内即可完成注册全流程 [5] - 发行机制：取消了询价区间限制，市场化机制贯穿发行全链条 [5] - 信息披露：对标科创板标准，强化透明化建设 [5] 市场参与方角色与生态建设 - 基金管理人角色从“卖方”转向“买方”，通过搭建专业团队、依托AI系统压实主动管理责任 [5] - 各方致力于参与完善“资产供给-价值挖掘-专业管理-趋势指引”的完整生态链 [5] - 多元市场主体协同发力，共同激活市场内生动力 [5][8] 市场规模与阶段预测 - 1年至2年内，首批商业不动产REITs项目将密集落地，叠加基建REITs扩容，公募REITs市场规模将突破5000亿元 [6] - 3年至5年内，随着民营房企参与度提升、“泛商业”资产纳入扩围，市场规模将朝着1万亿元至2万亿元迈进 [6] - “十五五”期间，中国REITs市场规模有望超过日本、新加坡，成为全球第二大市场 [4] 资产类型与发行展望 - 赛道方面，写字楼（核心城市甲级/优质乙级）将成为首批主力，酒店、商业综合体逐步跟进 [6] - 首批试点项目预计将集中于一线及核心二线城市的成熟物业 [7] - 首批写字楼REITs试点项目预计集中于上海、北京、深圳，单项目发行规模预计在30亿元至50亿元，2026年上半年有望实现首批上市 [7] 投资关注点 - 写字楼是商业不动产REITs试点的核心资产，各机构关注的热门标的 [7] - 投资重点可聚焦超大特大城市的超甲级/甲级写字楼，因其通常具备租户优质、租金稳定、空置率低的特点 [7]